營改增後房地產如何確認會計收入6

A. 營改增房地產預收房款怎麼會計處理

1. 當企業收到預售款項時，由於不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作內為負債計容入預收賬款。

2. 待房屋交給購買方時，再確認收入。

3. 對於預售收入，按規定應繳納的營業稅及土地增值稅等，房地產企業直接在應交稅費的借方反映，銷售收入實現時，再將預繳稅費轉入營業稅金及附加。
   

B. 房開企業營改增後新項目預收售樓款預繳增值稅和確認收入後該怎樣進行會計核算

其實增值稅是不用計算的，直接在做營業收入時做應交增值稅即可。借款時應交稅費，應交增值稅，即預繳增值稅。貸款為銀行存款。當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

不徵收增值稅的項目:下列情形不屬於在境內銷售服務或者無形資產：

1.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

2.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

3.境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

4.財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

計稅方法:
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

應納稅額=銷售額×徵收率

銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)

C. 房地產企業在會計處理上什麼時候確認銷售收入

《企業會計准則——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：

（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；

（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。

在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同後便可確認收入實現。

我們認為，這種情況不符合上述標准第一條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。

也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重於形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：

（1）工程已經竣工並驗收合格；

（2）具有經購買方認可的結算通知書；

（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；

（4）成本能夠可靠地計量。

房地產企業（建造承包商）在什麼情況下可採用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可採用完工百分比法確認收入：

（1）合同總收入能夠可靠地計量；

（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；

（3）在資產負債表日後合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；

（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

（1）有建造合同，並且合同不可撤銷的；

（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；

（3）其餘應收款能夠收回；

（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。

D. 房地產企業如何確認銷售收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工內可以確認收入容，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

(4)營改增後房地產如何確認會計收入6擴展閱讀

從收入確認的大環境———整個會計准則乃至會計標准體系看，我國會計准則與其他國家會計准則及國際會計准則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由於各個國家不同的社會經濟特徵所決定的，有些是由於各國不同的文化法律傳統所決定的。

也有些是由於各國或國際會計准則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計准則的選擇問題。

E. 房地產企業在會計上何時確認收入

對於房地產購買方在建造工程開始前能夠規定房地產設計的主要結構要素，或者能夠在建造過程中決定主要結構變動的，房地產建造協議符合建造合同定義，公司對於所提供的建造服務按照《企業會計准則第15號—建造合同》確認相關的收入和費用；對於房地產購買方影響房地產設計的能力有限（如僅能對基本設計方案做微小變動）的，公司按照《企業會計准則第14號－收入》中有關商品銷售收入確認的原則和方法，並結合公司房地產銷售業務的具體情況確認相關的營業收入。

1）銷售開發產品

在同時滿足下列條件時，公司確認銷售房地產開發產品收入：

- 房產完工並驗收合格，簽訂了銷售合同並履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

- 公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；

- 收入的金額能夠可靠地計量；

- 相關的經濟利益很可能流入；且

- 相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

2）分期收款銷售開發產品

在同時滿足下列條件時，公司按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額：

- 房產完工並驗收合格，簽訂了分期收款銷售合同並履行了合同規定的義務；

- 相關的經濟利益很可能流入；且

- 相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

應收的合同或協議價款與其公允價值間的差額，在合同或協議期間內採用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。

3）出售自用房屋

在同時滿足下列條件時，公司確認銷售收入：

- 自用房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

- 公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；

- 收入的金額能夠可靠地計量；

- 相關的經濟利益很可能流入；且

- 相關房屋的成本能夠可靠地計量。

4）代建房屋和工程業務

在同時滿足下列條件時，公司採用完工百分比法確認代建房屋和工程業務營業收入：

- 代建房屋和工程簽訂有不可撤銷的建造合同；

- 與代建房屋和工程相關的經濟利益能夠流入企業；

- 代建房屋和工程的完工進度能夠可靠地確定；且

- 代建房屋和工程有關的成本能夠可靠地計量。

5）出租物業

按租賃合同、協議約定的承租日期（有免租期的考慮免租期）與租金額，在相關租金已經收到或取得了收款的證據時確認出租物業收入的實現。

F. 房地產企業營改增後怎樣確認增值稅收入

營改增後，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。

G. 房地產企業銷售房產時，會計上在哪個環節確認收入

按《企業會計制度》銷售收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：⑴企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；⑵企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；⑶與交易相關的經濟利益能夠流入企業；⑷相關的收入和成本能夠可靠地計量。

具體對於房地產企業來說，從謹慎性原則出發，一般應滿足以下幾個條件則確認收入：⑴房屋竣工並驗收合格，說明商品是合格的；⑵完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；⑶簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；⑷房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入「主營業務收入」。 ?>

在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：⑴賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。⑵房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。 中國會計網

H. 營改增房地產預收房款怎麼會計處理

營改增後，房地產企業預收房款的稅會處理
營業稅時期，房地產企業在預收房款時，即達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。營改增後，房地產企業預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方政策對預收房款要求不開發票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行，就此筆者談談自己的觀點。以一般納稅人房地產企業選擇一般計稅方式為例：
1、預收房款111萬元，並開具發票
借：銀行存款111
貸：預收賬款——已開票111
2、在不動產所在地預繳增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅3（111÷1.11×3%）
貸：銀行存款3
文件依據：（國家稅務總局2016年第18號）
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
3、在機構所在地申報
借：其他應收款——預繳稅款11（111÷1.11×11%）
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）11
文件依據：財稅2016年36號文件規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。開具了發票，應在機構所在地申報增值稅。
說明：對於房地產企業預收款，現在很多地方政策，一般要求不開具發票，或者開具零稅率發票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，後續也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一並申報時賬務處理。本文主要涉及在預收房款開具發票申報時對重復計稅的賬務處理。
說明，這里的「其他應收款」科目，是筆者個人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然也可選擇適合自己企業的處理方式。
4、取得進項稅2萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（進項稅額）2
貸：應付賬款等2
5、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）9（11-2）
貸：應繳稅費——未交增值稅9
說明：房地產企業在預收房款開具發票時，即達到了增值稅納稅義務時間，筆者認為此時即可計算扣除預收房款對應的土地款，為行文簡便，土地扣除放在後面一起處理，結果是一致的，特此說明。
6、繳納增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅6（9-3）
貸：銀行存款6
共應繳納增值稅=11-2=9萬元；預繳了3萬元，補繳了6萬元，合計繳納9萬元，核對相符。
7、實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款333萬
貸：主營業務收入300
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）33
借：預收賬款——已開票111
貸：應收賬款111
說明：預收賬款和應收賬款互相沖銷，是筆者個人的建議，主要是因為之後需要沖銷因預收房款重復計提的增值稅，按照預收賬款的余額可以有一個核對的關系。
8、土地款差額扣除
計算的可以差額扣除的土地款為33.3萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）3.3（33.3÷1.11×11%）
貸：主營業務成本——土地成本3.3
9、沖銷重復計提的增值稅
借：其他應收款——預繳稅款-11
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）-11
可借鑒以下公式：
應沖銷的稅額=（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果預收賬款（已開票）期末余額大於期初余額，說明應補提增值稅。
說明：雖然收入為300萬元，銷項稅額為33萬元，但開具發票只能開具222萬元（333-111），銷項稅額為22萬元。因之前已經開具了111萬元的發票。申報表中的銷項稅額為22萬元，賬務上的銷項稅額也是22萬元，帳表相符。
10、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）18.7（33-11-3.3）
貸：應繳稅費——未交增值稅18.7
繳納增值稅：
借：應繳稅費——未交增值稅18.7
貸：銀行存款18.7
統算：應納增值稅=銷項稅33-進項稅2-土地扣除3.3=27.7萬元；
預繳增值稅3+補繳增值稅6+繳納增值稅18.7=27.7萬元
核對相符。

I. 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(9)營改增後房地產如何確認會計收入6擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入

J. 房地產企業在會計上何時確認收入

1、對於房地產購買方在建造工程開始前能夠規定房地產設計的主要結構要素，或者能夠在建造過程中決定主要結構變動的，房地產建造協議符合建造合同定義，公司對於所提供的建造服務按照《企業會計准則第15號—建造合同》確認相關的收入和費用。

2、對於房地產購買方影響房地產設計的能力有限（如僅能對基本設計方案做微小變動）的，公司按照《企業會計准則第14號－收入》中有關商品銷售收入確認的原則和方法，並結合公司房地產銷售業務的具體情況確認相關的營業收入。