房地產公司如何估值ps

① 怎樣做公司估值

常見的有：市盈率（P/E）估值法、市凈率（P/B）估值法、市銷率(PS)估值法、PEG模型估值法、PEG模型估值法、重置成本估值法、DDM與DCF估值法等。

② 具體什麼是PS估值法

PS值是股票估值中的一種方式，叫做市效率估值法=總市值/銷售額。 PS即市銷率估值法的優點內是，銷售收容入最穩定，波動性小；並且營業收入不受公司折舊、存貨、非經常性收支的影響，不像利潤那樣易操控；收入不會出現負值，不會出現沒有意義的情況，即使凈利潤為負也可用。所以，市銷率估值法可以和市盈率估值法形成良好的補充。市銷率估值法的缺點是，它無法反映公司的成本控制能力，即使成本上升、利潤下降，不影響銷售收入，市銷率依然不變。另外，市銷率（PS）會隨著公司銷售收入規模擴大而下降；營業收入規模較大的公司，PS較低。用PS看企業潛在的價值，看它未來的盈利能不能大幅增長。 PS低了就存在上升的可能。PS最低的股票是長線大牛股。一本書介紹美國20年來的三類股票共20隻.20年前三類股票各是PS最低的，PE最低的，PB 最低的。20年後,PE最低的股票漲幅最小，PB最低的次之，PS最低漲幅最大。

③ 公司估值的估值方法

上市公司估值分為兩種：絕對估值方法和相對估值方法。

1、相對估值方法

相對估值法簡單易懂，也是最為投資者廣泛使用的估值方法。在相對估值方法中，常用的指標有市盈率（P/E）、市凈率（PB）、EV/EBITDA倍數等，它們的計算公式分別如下：

市盈率=每股價格/每股收益

市凈率=每股價格/每股凈資產

EV/EBITDA=企業價值/息稅、折舊、攤銷前利潤

2、絕對估值方法

股利折現模型和自由現金流折現模型採用了收入的資本化定價方法，通過預測公司未來的股利或者未來的自由現金流，然後將其折現得到公司股票的內在價值。 股利折現模型最一般的形式如下：

其中，V代表股票的內在價值，D1代表第一年末可獲得的股利，D2代表第二年末可獲得的股利，以此類推……，k代表資本回報率/貼現率。

如果將Dt定義為代表自由現金流，股利折現模型就變成了自由現金流折現模型。自由現金流是指公司稅後經營現金流扣除當年追加的投資金額後所剩餘的資金。

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市盈率（P/E）估值在實際中的運用：

市盈率是反映市場對公司收益預期的相對指標，使用市盈率指標要從兩個相對角度出發，一是該公司的預期市盈率（或動態市盈率）和歷史市盈率（或靜態市盈率）的相對變化；二是該公司市盈率和行業平均市盈率相比。

如果某上市公司市盈率高於之前年度市盈率或行業平均市盈率，說明市場預計該公司未來盈利會上升；反之，如果市盈率低於行業平均水平，則表示與同業相比，市場預計該公司未來盈利會下降。所以，市盈率高低要相對地看待，並非高市盈率不好，低市盈率就好。

通過市盈率法估值時，首先應計算出被評估公司的每股收益；然後根據二級市場的平均市盈率、被評估公司的行業情況（同類行業公司股票的市盈率）、

公司的經營狀況及其成長性等擬定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折）；最後，依據市盈率與每股收益的乘積決定估值：合理股價 = 每股收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。

④ 一家公司的「估值」是怎麼估出來的誰來估

估值的思路無非三，看收益、看同類、看資產，要是追求完全准確，就象要求地震局准確預測地震一樣不靠譜，但用未來收益折現是最接近真相的思想
余亦多：
估值這件事情，本身就是很主觀的，因為「價值」本身就是一個人為的量度
它與物理或數學所追求的"絕對"不同，"價值"是沒有絕對量化標準的
我們可以用上帝創造的法則去作為檢驗科學模型的標准
但檢驗「價值」的標准，是人為的「市場」，是人類創造的法則，而非上帝
所以，以科學的角度去考量金融，我覺得本身就是一個誤區
上面是從宏觀的角度來說估值這件事本質上的悖論
但說到市場實踐，我們分早期公司與成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三種方法：可比公司估值(就是一般說的Comps)，可比交易估值(ComparableTransactions)，以及貼現現金流法(DCF)。但其實每一種方法的人為可控性都極大。
Comps:就是在市場上選幾家已上市的，業務模式類型相似的公司，然後分析它們的各種財務指標，並用此來貼合需要被估值的公司。財務指標除了我們常用的市盈率(P/E)以外，還包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但這裡面的人為可操作性很大
首先，我究竟選取哪種指標來估值。在市盈率所取得估值不理想的情況下，我可以回頭選擇EV/EBITDA。在很多沒有盈利或者盈利能力不佳的互聯網公司，我可以去選擇活躍用戶數，payperclick等等。而且，請相信banker自說成理，合理化估值的「科學化」過程的能力
第二，市場上有很多可選公司，我究竟選哪幾家公司作可比公司能夠達到我希望的估值范圍
第三，這個世界上沒有兩片同樣的葉子。每個公司的財務結構必然有不同，我可以因為這種結構的不同，對於被估值公司作出相應的「調整」
ComparableTransactions:就是根據以前發生過的同類型可比公司被收購時給出的估值來定價。也是考慮收購交易發生時的財務指標，如P/E,EV/EBITDA等。但因為收購時，一般會給出溢價，所以按照可比交易給公司估值一般會偏高。可比交易一般M&A裡面用得比較多，IPO用得很少
這裡面可玩的貓膩也很多，比如選哪些交易，不選哪些。用哪些財務指標，不用哪些......等等
DCF:這個作一個對公司未來幾年盈利的預估模型。當然，要做預估，自然需要各種假設，比如每年銷售增長到底是3%還是5%，毛利率到底是前三年保持一直，還是前五年保持一致
在一個一切以假設條件作為基礎的模型中，可人為操作的貓膩實在是數不勝數，於是，這種模型的不穩定性連最能自欺欺人的banker很多時候也看不下去，所以大家在實際中用它，或者以它來做判斷的時候其實很少。
當然，根據行業不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地產公司，尤其是REIT，就會經常用到NAV。而傳統行業的公司，用P/E較多。如果我要作一個LBO，可能DCF會是我更看重的指標。如果作破產重組，那用的方法更多是在損益表上下工夫，與上述方法關系就不大了。
初創公司
我一直覺得對初創公司來講，所有的對於某個特定數字的「合理化」的過程，來源還是那個拍拍腦袋出來的數字......
總而言之，很多人在為一個公司估值之前，就已經有一個大概的估價范圍了，其它的所謂計算，不過是一個「逆推」，而非「發現」的過程。這些不同的估值方法，不過是用來貼合最初那個估價范圍的工具而已，並非「科學」。

⑤ 怎麼給公司做估值

你好，企業估值，從字面意思來看就是對自己的企業進行評估，看企業到底值多少錢。那麼在估值之前大家要明白估值的概念。

首先估值有兩個概念：

1、融資前估值2、融資後估值

為了讓大家更容易理解，舉個例子：

假設一個公司融資前的估值是1000萬，融資金額是250萬。250萬比上1250萬，融資後投資人所佔的股權比例就是20%。這就是融資前估值。

同樣的情況，我們運用融資後金額來計算，公司融資後估值1000萬，投資人出資250萬。這樣公司融資前估值就變成了750萬，融資後總計1000萬，投資人佔25%的股份。

同樣估值金額，在不同的說法下，公司可能就會白白損失5%的股份。

3、倍數計算

最後說一說，倍數是如何計算的。舉個例子：假設企業融資前是4000萬元，當年收入是500萬元，凈利潤是250萬元，未來3-5的凈利潤增長率在20%，那麼PE=4000萬/250萬,就是16倍，也就是說這家企業的融資前的市盈率是16倍。

那麼PEG呢？PEG=PE/增長率=16/20=0.8（注意！用增長率數字時要去掉百分號），當發現PEG數值低於1時，那麼企業的價值可能被低估了，相對來說這個企業是值得被投資的，反之就說明該企業的估值可能高了。當然這還需要和對行業、企業進行參照對比。

PS法也很簡單，PS=4000萬/500萬=8，那麼PS的倍數就是8，可以用這個倍數，去和同行業進行對比，如果別家企業PS倍數都是6倍，那也許你的這個估值就偏高了，那如果同行業都是10倍那也許你這個估值就偏低了，從而導致投資人出的價格就會低一些。

企業估值今天就這里，最後告訴大家的是，方法不是唯一的，也沒有最正確的，只有比較合適的估值方法。同樣一家企業，可以使用不同的指標去估值，結果可以根據自己的理由去闡述，至於是否合適，需要多方權衡。

⑥ 怎麼對一個公司進行估值

估值的思路無非三，看收益、看同類、看資產，要是追求完全准確，就象要求地震局准確預測地震一樣不靠譜，但用未來收益折現是最接近真相的思想
余亦多：
估值這件事情，本身就是很主觀的，因為「價值」本身就是一個人為的量度
它與物理或數學所追求的"絕對"不同，"價值"是沒有絕對量化標準的
我們可以用上帝創造的法則去作為檢驗科學模型的標准
但檢驗「價值」的標准，是人為的「市場」，是人類創造的法則，而非上帝
所以，以科學的角度去考量金融，我覺得本身就是一個誤區
上面是從宏觀的角度來說估值這件事本質上的悖論
但說到市場實踐，我們分早期公司與成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三種方法：可比公司估值(就是一般說的comps)，可比交易估值(comparabletransactions)，以及貼現現金流法(dcf)。但其實每一種方法的人為可控性都極大。
comps:就是在市場上選幾家已上市的，業務模式類型相似的公司，然後分析它們的各種財務指標，並用此來貼合需要被估值的公司。財務指標除了我們常用的市盈率(p/e)以外，還包括p/sales,ev/ebitda,ev/ebit等等。但這裡面的人為可操作性很大
首先，我究竟選取哪種指標來估值。在市盈率所取得估值不理想的情況下，我可以回頭選擇ev/ebitda。在很多沒有盈利或者盈利能力不佳的互聯網公司，我可以去選擇活躍用戶數，payperclick等等。而且，請相信banker自說成理，合理化估值的「科學化」過程的能力
第二，市場上有很多可選公司，我究竟選哪幾家公司作可比公司能夠達到我希望的估值范圍
第三，這個世界上沒有兩片同樣的葉子。每個公司的財務結構必然有不同，我可以因為這種結構的不同，對於被估值公司作出相應的「調整」
comparabletransactions:就是根據以前發生過的同類型可比公司被收購時給出的估值來定價。也是考慮收購交易發生時的財務指標，如p/e,ev/ebitda等。但因為收購時，一般會給出溢價，所以按照可比交易給公司估值一般會偏高。可比交易一般m&a裡面用得比較多，ipo用得很少
這裡面可玩的貓膩也很多，比如選哪些交易，不選哪些。用哪些財務指標，不用哪些......等等
dcf:這個作一個對公司未來幾年盈利的預估模型。當然，要做預估，自然需要各種假設，比如每年銷售增長到底是3%還是5%，毛利率到底是前三年保持一直，還是前五年保持一致
在一個一切以假設條件作為基礎的模型中，可人為操作的貓膩實在是數不勝數，於是，這種模型的不穩定性連最能自欺欺人的banker很多時候也看不下去，所以大家在實際中用它，或者以它來做判斷的時候其實很少。
當然，根據行業不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地產公司，尤其是reit，就會經常用到nav。而傳統行業的公司，用p/e較多。如果我要作一個lbo，可能dcf會是我更看重的指標。如果作破產重組，那用的方法更多是在損益表上下工夫，與上述方法關系就不大了。
初創公司
我一直覺得對初創公司來講，所有的對於某個特定數字的「合理化」的過程，來源還是那個拍拍腦袋出來的數字......
總而言之，很多人在為一個公司估值之前，就已經有一個大概的估價范圍了，其它的所謂計算，不過是一個「逆推」，而非「發現」的過程。這些不同的估值方法，不過是用來貼合最初那個估價范圍的工具而已，並非「科學」。

⑦ 怎麼給公司估值

估值很難說有唯一的標准，是各個指標綜合考慮的結果。 最近一段時間，並購不斷。百度3.7億美元收購PPS，阿里巴巴以2.94億美元入股高德。網路、阿里們怎麼估價?天使、VC們怎麼做一次「劃算」的投資?看起來有點神秘，其實道理跟你買一件衣服一樣。 你在商店裡要買件衣服，它值不值兩千塊錢?你可能會考慮它的品牌、設計、布料、圖案，當然也會考慮這件衣服是不是適合自己的體型。買公司也一樣。估值很難說有唯一的標准，是各個指標綜合考慮的結果。 賽富亞洲董事蔡翔說，天使、VC估值的時候，實際上是差不多的。對一家互聯網公司，如果是有盈利的，肯定最重要的是看傳統的財務指標;如果沒有收入和利潤，肯定是看公司的流量、排名、客戶黏性這些指標。大公司收購小公司也相似，當然還會考慮和自身業務的關聯性，有些公司可能在別人看來不怎麼有價值和吸引力，但是如果和收購企業的既有業務有很強的互補性，收購企業可能也願意以溢價來進行收購。 天使怎麼估值? 陳亮(泰山兄弟創始基金創始合夥人) 天使的估值隨機性比較大，每個案例都不太一樣。一方面要看這個公司這個時間點的價值如何，還要看投資人帶來的增值有多少。因為天使不光是投錢，像我們泰山兄弟還可以帶來很多資源，一起共同創造價值。 對同一家公司，不同的人給的估值是不一樣的。我們是共同創始人模式，就是跟創業者一起創業，帶來附加價值，那麼我們給的估值就會相對低一些。有些標準的投資人，不參與企業管理和經營，估值就會高一些。 估值在100萬美金到300萬美金，算是天使投資一般的范圍。 這中間的差距先看主要創始人。創始人之前的創業經驗，他的基因和能量，這是估值裡面佔比最多的一部分。雷軍創業的話，當然能夠拿到一個很好的估值，企業家本身的信譽和經驗都是很值錢的。 第二就是看這個公司的發展階段，是從零開始，還是已經有一部分產品開發出來了，或者產品已經被客戶認可了，進展不一樣，也會在估值上有不同的安排。 這幾個因素在整個估值里沒有一個明確的百分比，但是人的因素佔比最多，如果非要弄一個百分比的話，應該佔百分之六七十。 蔡翔(賽富亞洲董事) 天使階段的投資，主觀的東西會更多一些。我感覺投天使階段就跟買玉一樣，到底是一萬塊錢還是十萬塊錢，誰也說不好，就看你的感覺是不是到位了。而且做天使投資，投資本身就是在風險可控情況下的一個概率，投過十幾家或者幾十家，有一個大的回報就足夠了。 周哲(獨立天使投資人) 天使階段其實都有點「亂來」的。無非就是估值不能到VC的級別，就算天使了。如果天使投到VC級別的話，下一輪就跟這一輪估值一樣，那天使就沒有任何收益了。 一般來說估值如果超過2000萬人民幣的話，基本上就是已經到了天使投資范圍的上限了。如果一家公司真的值這么多錢，已經有能力去找風投，那他也不會要天使投資那種小錢了。但如果估值沒有500萬、600萬，基本上人家也不想要你的錢。所以天使就在500萬到2000萬人民幣之間，雙方商量價格。你情我願了，就可以投。 VC怎麼估值? 陳維廣(藍馳創投合夥人) 互聯網行業中，並購的估值沒有一個非常科學的量化的方式，關鍵還是說公司對收購者的價值有多大，這是第一。 第二就是公司要賣的積極性有多強，因為大部分創始人都不希望半途就把公司賣了，他的積極性強弱也決定估值的高低。 尤其是那些沒有收入沒有利潤，只有業務量的創業公司，在這種情況下，就是靠上面的兩個因素來互相博弈。如果公司有收入有利潤，那可能用比較科學的方式，比如市盈率的估值方式，用利潤乘以行業的平均市盈率，得到大概的估值。 蔡翔 VC階段，不同行業估值的差別會很大。要投互聯網行業的話，一方面會看公司的財務表現，另一方會看經營業績的表現，比如UV、PV、排名等等。同時我們也會參考這個企業家到底自己放了多少錢，比如說企業家自己只放了100萬塊錢，非要說這個企業值一個億，顯然中間的溢價太貴了。 另外，我們不僅會看自己投了什麼，也會看其他VC在這個行業裡面投了哪些類似的公司，是什麼樣的估值。這跟投資於比較成熟的企業肯定會參照上市企業估值是類似的。同類公司的估值是一個很重要的參考標准。 所以VC的估值也是一個綜合決定的因素。 陳亮 VC們投資的時候，會再加上比如市盈率這樣的計算方法。但即使是這種方法，也有很大的隨機性。如果你喜歡這個人和你合作，願意一起弄個東西出來，那麼這家公司的估值可能就更大一些。可以說真正好的創始人，是不太糾結於小范圍內差多少錢的估值的。 用戶價值如何體現? 蔡翔 用戶數量也是一個折算的考慮因素。在第一輪互聯網泡沫熱的時候，估值都是按用戶算的，還有按眼球率算的，還有按照這個公司有多少個博士算的。沒有估值體系的時候，大家都要找一個標准，當然這個標準是不是科學和合理就很難說了。 陳亮 有些收入不多或者沒有收入的企業，活躍用戶數量已經相對穩定，這些公司從長期來看是有價值和變現能力的。但是在某個階段，戰略上還沒到變現為主的時機，那麼對用戶量進行估值，也是一種方法。 不同類型的用戶價值是不一樣的。用戶一年在你這里穩定花兩萬，和一年花50塊錢，肯定不一樣。 周哲 我舉個例子，比如說國外的兩個社交網站，用戶量差很遠，估值也差很遠，但是你把估值用用戶數除一下，會發現其實估值低的那家，每個用戶的價值反而高很多。為什麼呢?因為這家公司每個用戶的轉化率比較高。 像今年國內的這些應用，如果跟游戲有關系、跟電子商務有關系，這都是直接能賺錢的，那每個用戶能給你提供的價值就高，應用的估值當然更高一些。 陳維廣 確定用戶價值也是很主觀的，時間點也挺重要。兩家公司可能用戶數量和用戶屬性類似，可是如果有一家賣得比較早一點，那個時候大家覺得用戶的價值比較高，賣的價格可能就會好一些;另一家賣得晚一點，那時候大家對用戶的價值看得比較清楚，可能賣得價格就沒那麼好。 行業和市場環境有何影響? 蔡翔 如果是有收入但沒有盈利的公司，比如前兩年的電子商務公司，大家會考慮PS，就是估值/收入，會有一個大致的倍數區間。當然這個倍數區間隨著市場的熱度不一樣，會發生變化，有的時候可能不到一倍，有的時候可能是三四倍。對於有盈利的公司，可比公司的市盈率是一個很重要的參考，市盈率大致就是估值/盈利，像A股的上市公司，如果是從事製造業的，是十幾倍的市盈率，如果是一個生物制葯企業，能拿到30倍、40倍的市盈率，這都是可以參考的標准。 陳亮 市場環境對估值的影響，越到企業發展的後期影響越大，越前期影響越小。一般來說A、B輪的時候，就可以比較清晰地看出退出的時間點和渠道了，如果資本市場環境不好，那麼投資者可能會謹慎一點，投的人少，預期資本市場回報也會少一點，估值就會低一點。但是在天使期的話，這個影響基本不大。 周哲 整個外部市場的環境對估值也會有一些影響，有時候估值比較高，有時候估值比較低。