A. 房地產企業如何轉型升級
8月4日，「2012搜狐財智中國峰會華北站」在青島藍色矽谷核心區美麗的港中旅度假區舉行。本次峰會以「藍海掘金 海洋都市再崛起」為主題，聚焦中國經濟走勢，藍海經濟發展，中國未來十年房地產走向等熱點問題。
地產作為經濟發展中的重要一環起著重要的角色，在當前經濟與行業轉型之際，傳統的地產開發模式已經舉步維艱。未來十年，中國地產怎麼做？地產大亨共聚搜狐財智中國峰會，共同論道房地產市場十年後走勢。
房地產面臨轉型升級機遇
記者在會議現場了解到，當下房地產行業發展面臨著轉型與升級的機遇與挑戰。摩根大通中國區總裁賁聖林現場表示，未來十年時間中，整個房地產尤其是住宅部分，市場的規模將逐漸達到飽和。同時，房地產利潤與以前相比已經沒有那麼大的空間；因為要素成本會加大，包括融資成本、人工成本，以及非市場的因素拿地的成本。
房地產業需要集約化、品牌化，規模加大的同時，市場要進一步細分。賁聖林表示我們既有所謂的住宅市場、商業地產、旅遊地產，其實藍色矽谷這一類地也屬於一種細分市場，這部分將會更加專業化。談到集約化，復地集團副總裁聶振民認為，未來房地產行業將會進一步集中，房企在一百強企業中所佔的份額也會明顯提升，但與此同時將必然帶來企業的兼並與整合。聶振民在此次峰會上還透露，青島也是復地集團一直准備進駐的北方城市，並會在今年年底對青島加大研究和投入，爭取在年底有項目落地。
針對房地產建設逐步城鎮化發展，賁聖林表示，城鎮化在一些發達市場已經成熟，所以房地產在這個時候面對這樣一個轉型升級的機遇是非常難得的。黃金灣投資集團董事長申威表示，很多的縣域城市當地的GDP還是很高，當地的流動人口也非常充足，三四線城市依然有很強的投資空間，我們在膠南地區有一塊住宅，建築面積是79萬平方米。
此外，申威表示，金融化是房地產業的大勢所趨，對於房地產商來說，轉型做金融化探討和突破也是非常必要的。
關於房地產業產品的多元化探討，申威表示，包括在戶型上、建築結構上、成本管控上，利用更多更先進的手段，提高房
地產大亨共聚搜狐財
企的內部管控水平。總結突破轉型，最重要的還是要企業結合自身實力，結合自身的能力煉好內功迎接未來十年的挑戰。提高創新能力與核心競爭力，是市場發展對房地產商提出的更高要求。
旅遊地產將成為發展趨勢
房地產企業發展將逐步多元化將是未來的發展趨勢。聶振民認為，多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。復地集團地處上海復興，復興是比較多元的，包括鋼鐵、醫葯、商業、證券等行業，復地也傳承了復興的基因，擁有很多
智中國峰會，論道未來十年房地產走向。
屬於復地的產業板塊，同寶鋼合作做工業地產，和金山石化合作在金沙灣，現在我們走國際化的道路，收購和入股了法國地中海度假俱樂部。
港中旅（青島）海泉灣度假區總經理賀曉鴻表示，旅遊地產將成為中國房地產未來發展趨勢，港中旅集團也是把發展旅遊地產作為集團的支柱產業在做。房地產市場的未來走勢我們不好判斷，但是只要在經營上發揮自己獨特的優勢，就一定會在競爭中立於不敗之地。對此觀點，路勁地產董事局主席單偉豹表示贊同，「要做有專長的工作，無論是住宅還是商業地產，你做得比別人好你就會成功」。
賀曉鴻為大家介紹到，建設旅遊地產的目的除了打造一個集旅遊、休閑、度假於一體的基地，希望通過旅遊地產的打造給周邊的地產和物業價值帶來提升。對整個鰲山灣區域的發展，賀曉鴻描繪出了一個宏大的遠景。他希望以後鰲山灣能像博鰲論壇一樣也搞一個論壇，或者是能夠像搜狐中國財智峰會這樣世界級的經濟論壇峰會能夠落地鰲山灣，落地港中旅。
房地產金九銀十值得期待
一直以來，房價都是備受關注的話題，在8月4日舉行的搜狐財智中國峰會上，房價也成為關注的話題，合理的房價到底能否計算？對此，復地集團副總裁聶振民認為，如果只從成本發生的過程來看，房價包括建安成本、房地產開發的成本等，從這個角度來看，房價是可以計算的。但是聶振民認為，市場就是市場，相比較房價，消費者更加關心是需求和心理預期。對於今年下半年市場，與會地產大亨均認為金九銀十房地產依然會穩定健康地發展。
申威對目前房地產市場的判斷用「穩增長」三個字來總結。他認為，中國的投資渠道還是過於狹窄，所以中國房地產市場依然會健康持續的發展，但是不會再出現暴利，不會出現前幾年劇烈的增長。一旦出現暴利，政府還會出現更加嚴厲的政策。所以，申威認為房地產企業，應該正確認識這樣的形勢，房地產的波動是很正常的，房地產企業應該把精力放在更多的煉內功上。
單偉豹則認為，房地產根據經濟規律上上下下，城鎮化和人民實際可支配的改善型房產需求政策壓抑不了，政策可以把自然規律壓扁或者延遲或者提高，但是改變不了經濟的規律。
B. 如何做一個房地產企業的swot分析
SWOT分析法應用很廣，不僅僅運用於房地產項目中。
在房地產項目中，SWOT分析是一種對企業或項目的優勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時，應把所有的內部因素(包括項目的優勢和劣勢)都集中在一起，然後用外部的力量來對這些因素進行評估。它是由舊金山大學的管理學教授於20世紀80年代初提出來的，SWOT四個英文字母分別代表：優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。所謂SWOT分析，即態勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，並依照矩陣形式排列，然後用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。
一，分析環境因素：
下面結合XX項目來分析：
XX項目優勢分析：（包括機會和威脅）
1，
位於##交通樞紐與黃金地段。（機會）
2， 商業，居住，健身，休閑，娛樂於一體。彌補了本地區中高檔商娛的空缺。（機會）
3， ##最高檔的住宅小區，滿足本地區精英階層生活（威脅）
4， 周邊政府部門，商業，金融，醫療，教育等配套齊全（機會）
5， 道路的修建加強了與市區的連接，會對本項目有正面的影響。（機會）
6， 上海建築設計的結晶，##獨有的小高層電梯樓及復式樓。（威脅）
7， 專業的物業管理（機會）
8， 公平交易，沒有內部操作。（機會）
9， 市場供小於求，居民有強烈的購房需求（機會）
10， 最快今年底既可交房（機會）
11， 本地區新建樓較少，原有居民人均居住面積較小（機會）
12， 商業部分門面會隨著以後本地小區建設及規劃而升值（機會）
二、項目劣勢分析：
1， 價格較周邊其他小區要高（威脅）
2， 本地區收入及購買力不高（威脅）
3， 居民對電梯樓及復式接受能力有限，而電梯戶型佔比較高（威脅）
4， 後面有一個同期開發的樓盤形成了強烈的對比及競爭（機會）
5， 開發商不專業，配合度不高（威脅）
6， 三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大（威脅）
7， 本地商業品牌簡單，檔次不高（機會）
8， 整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。（威脅）
9， 土地增值稅清算會對開發商施壓，可能影響價格決策。（威脅）
(暫時不能上傳excel表格）
中間表格略過
三SWOT分析總結：
由以上分析可知：
優勢機會，劣勢機會以及優勢威脅，如果策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。
C. 房地產企業如何留住人才
什麼企業其實都一樣的。
這是一個很復雜的問題，要是細說的話可以從人力資源管理專、管理學、組屬織行為學，心裡說等等去說。簡單的說要有合理的薪酬（比同行業高一點）；根據情況給予一定的崗位，讓他能發揮自己；公司有提升的制度，給他一定的希望。如果是公司的高層管理人才，最好是用股權去留人。
D. 如何才能更好地促進我國房地產業的持續健康發展
第一，強化企業責任，是促進社會和諧穩定的客觀要求。
第二，強化企業責回任，有利於促進答房地產市場的健康發展。
第三，強化企業責任，是企業自身發展的需要。
准確把握房地產企業社會責任的內涵房地產問題不僅僅是經濟運行問題，也是社會問題。住房既是商品，又不同於一般的商品，在一定程度上具有公共產品的特殊屬性。房地產開發企業提供的住房類產品，是事關民生的重要消費品。取得利潤對房地產企業生存發展至關重要，但是在追求利潤的同時，絕不能漠視老百姓的需求與期望，切實履行企業應該承擔的社會責任。
E. 中小型房地產公司如何突圍
算好成本，然後再加點錢，感覺能賺點即可，然後降價吧！
首批房源內可以虧點本，蕞好容讓業主打砸售樓處，但不要造成流血事件，
然後塞點錢給媒體，開始瘋狂的炒作吧
告訴你，砸的約狠，你之後再加點價賣，絕對火爆，當然你要控制住加價的量，還有就是一定要在公眾面前塑造你們的弱勢一面，說沒辦法啊，壓力大啊，老業主不理解啊，我們只能虧本賣啊，你們要幫幫忙啊，你們要理解啊，。。。。。。反正就是哭窮！
好了！只要你做好了！保你大賣！
看看人家上海的 中海御景、華潤新江灣九里、龍湖艷嵐山啥的，那個現在不是基本售罄！
F. 在房地產公司如何生存
一般的房地產公司很講關系，當然中國多數企業也一樣，沒有不同，首先專業扎實，踏實肯干，少說多做，給領導拍拍馬屁，和和氣氣，都還是可以生存的。
G. 如何把房地產公司辦好
房地產公司經營來方式有源可能私人老闆掛牌房地產公司的，然後在掛牌建築公司，所以說，房地產公司和建築公司都能賺到錢，總的來說還是房地產公司賺錢，有能力開房地產公司，就有能力搞到繁華地段的地皮，建築公司施工單位只能排第二。
H. 房地產企業如何合理避稅
充分利來用國家稅收政策：
（一自）內部工程迴避工程結算。
現行稅法規定：單位所屬獨立核算的內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建築安裝工程，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，滿足前述規定，恰當地造成適用不予征稅的條件，是我們開展相關避稅籌劃的關鍵。
（二）以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費。
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建築業3％的稅率；否則，適用服務業5％的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質，並在轉、分包過程中不違反相關法律限制。
（三）增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優惠政策進行節稅籌劃。
比如，房地產企業或者公司入住園區，享受財政返稅獎勵扶持，減輕企業在經營管理過程中的稅負。
I. 新形勢下地產代理企業如何生存
朱大鳴在國家從緊貨幣政策持續影響下，房地產開發企業的資金鏈也日益緊張，作為房地產敷生企業的代理策劃企業，也伴隨著房地產市場競爭的日益激烈、房地產開發規模的減少，房地產品牌企業的不斷成熟，以及社會分工的進一步細化，房地產代理企業的日子也越來越不好過。 代理企業正在觀望與徘徊，代理企業是否是夕陽產業，今後的生存空間有多大？筆者認為隨著開發商的長期洗牌，房地產代理企業的業務影響可定是存在的，但關鍵是看如何來面對目前的市場，以及用何種戰略應對未來市場。今後的市場正在呼喚新型的策劃代理商。如果營銷代理商還局限於目前的操作層面來運作，不是及時、迅速轉型，以及時滿足市場對策劃代理需要，就將被市場所淘汰。同時，如果代理商不能夠很好的解決阻礙行業和企業發展的關鍵問題，那麼其功能將為開發商自身所替代,或被海外的營銷代理商所取代。 第一, 代理企業應成為塑造「地產品牌專家」策劃並力求塑造房地產企業品牌、樹立樓盤品牌形象是營銷策劃的至高境界。任何商品的生產、銷售和服務，都蘊含著品牌發展和形成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產市場的發展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。消費者選購住房時，必須考慮資金投入的安全性，自然就會選擇信譽好、品牌佳的企業。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認識，它為開發商帶來開發樓盤各環節中的良性循環機制所產生的收益也愈加顯著。從發展形勢看，物業是基礎，市場是關鍵，品牌是動力，跟著品牌買房，房地產進入品牌消費時代是一種必然。營銷策劃就要實實在在地在物業中構築品牌基礎，堆積無形資產。 樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的綜合體現。品牌的實現，不是一朝一夕之事。像萬科、綠地等開發商樹立了自身過硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發展的必然，是與相關公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當然，廣大開發商、營銷商還需高瞻遠矚，在營銷策劃中把對樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示範效應當作一種主動、自覺、精心的行為。 營銷代理公司應該努力成為專業的「地產品牌專家」，成為開發商不可缺少的「品牌利潤創造者」。所以在項目的營銷過程中，代理公司要綜合考慮發展商短期和長期的利益。而這些都要求營銷代理商要走向全程策劃和代理，而不能夠只進行銷售的策劃和代理。 第二，營銷代理企業之間的競爭應該上升為品牌競爭(1) 營銷策劃需要考慮開發商品牌競爭的需要。中國房地產經過近二十年的發展，房地產企業之間的競爭，已從早期的價格競爭、規模競爭、質量競爭、功能競爭，發展到今天的品牌競爭。房地產品牌對消費者和房地產企業意義重大：一方面，消費者要提高生活質量、滿足受到尊重的需求及自我實現的需求，需要通過品牌住宅來顯示個人財富、身份地位、成就以及風度和個性，從而贏得別人的尊重；另一方面，房地產企業需要通過創造品牌來提高開發產品的競爭力、增加市場佔有率和利潤率，以吸引更多的消費者，達到進一步擴張的目的。與此相適應，代理業策劃的出發點和立足點也不能再局限於銷售本身，而要與房地產開發企業品牌經營相協調。 (2) 代理企業本身之間的競爭也需要上升到品牌競爭的層次。無論是在台灣模式還是香港模式下，代理業都實現了幾大品牌公司在行業中的相對強勢地位。這是代理行業從早期低層次的價格競爭發展到品牌競爭的結果。品牌競爭促使代理商進行戰略考慮，更加明確的權衡長期利益和短期利益，著力進行企業核心競爭力的培育，進而提升了行業整體的競爭力，有利於房地產營銷代理市場的更加規范。房地產營銷代理企業實施品牌戰略，搶占市場份額，已成為我國房地產營銷代理業今後發展的必然趨勢。 （3）隨著房地產行業的不斷發展，房地產市場供應日趨減少，將來營銷代理企業不可能，也沒有這么多市場容量按照目前的操作模式進行個案代理銷售。代理營銷企業或發展為成房地產企業的專業顧問公司，其形象應是行業內的管理咨詢公司，這就要求此類公司因雲集各類人才高地，集高級經營管理師、資深市場研究、房地產評估、建築規劃、建築設計、園林師、工程管理咨詢、投融資顧問、法律顧問、策劃師，公共關系等人才的全方位專業顧問公司，正真成為行業內的「麥肯錫」；或向房地產三級市場發展。 綜合前文對房地產營銷代理行業存在問題的分析和探討，對行業內的主要參與者，即政府監管者、行業協會和營銷代理商提出如下對策和建議： 1、 政府監管者應當完善相應的同業規章制度，並使之切實得到執行房地產營銷代理法規制度缺乏對營銷策劃等知識和經驗等智力成果的承認和保護，大大挫傷在營銷策劃方面投入大量人力物力等企業的積極性，增加其成本，不利於形成營銷策劃再次投入的良性循環，進而不利於保護和促進房地產營銷代理業向深層次發展。政府監管者應當完善相應的同業管理制度，將營銷代理同中介代理區分開來進行管理。 2、行業協會應當制定統一的自律性和監督性的市場行為規則(1)加強行業管理，提高專業素質。行業管理由行業協會執行，這是市場專業化發展的需要。行業協會通過行業統一的自律性和監督性的市場行為規則來實現內部自我管理。房地產營銷代理協會以公開、公正、公平的專業管理來約束行業協會成員，創造公平的企業競爭環境。房地產營銷代理業可以加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 (2)加強職業道德與服務意識要培育房地產營銷代理市場，減少非市場行為，發揮市場資源配置和供需調節的作用。行業協會可以採取以下措施：①加強對職業道德的立法、檢查，在從業人員的執照暫停與吊銷的規定中加進職業道德的內容，並設立調查機構隨機檢查；②加強媒體的監督，對違規運作者予以媒體曝光；或在行業專業通訊刊物上，建立黑名單暴光制度，對那些不良行為及時給予披露；③加強行業協會對職業道德的管理，對職業道德有明確、實效的內容規定及管理。 (3) 營銷代理行業協會應強化對代理商策劃營銷方案知識產權的保障作用。由於在交易中單個代理商相對於開發商處於弱勢地位，在代理商知識產權遭侵害時，其無力與開發商相抗衡，這是就特別需要行業協會也整體的力量來保護代理商的合理利益。比如，在現階段可以組織建立開發商侵權黑名單，在行業內加以公布，對這些開發商，代理商應聯合予以抵制，不與之進行交易或不提供優秀策劃方案。 3、房地產營銷代理商應完善企業運營機制，努力培育自身的核心競爭力(1)實施戰略管理是房地產營銷代理企業面臨的緊迫的任務。首先，實施戰略管理是市場經濟對營銷代理企業的客觀要求。其次，實施戰略管理是房地產營銷代理行業需求結構變化和競爭壓力增加對企業的要求。第三，實施戰略管理是避免行業無序競爭的需要。最後，實施戰略管理是營銷代理企業保持旺盛生命力，從而實現長遠發展的內在要求。 (2) 應該加強和完善企業的知識管理職能。加強知識管理，實現系統學習，提高營銷代理企業的競爭力特別重要。同時，只有加強和完善知識管理，真正將營銷代理企業經營的核心資產——策劃知識和理念進行有效的管理和控制，才能保證企業經營不會隨著員工的流動產生波動，保持平穩運行，為企業的未來發展解決後顧之憂。 (3) 營銷代理企業也必須盡力改善和加強人力資源管理水平，留住和吸引人才。首先，建立風險和貢獻相匹配的激勵與約束機制。建議營銷代理企業的激勵與約束機制應當向低薪酬加適當股權的方式轉變，當然，為保證決策的集中和有效，應遵循高層管理者控股的前提。其次，營銷代理企業應嘗試建立有效的人才培訓機制。 目前營銷代理業競爭態勢分析1「劣幣驅逐良幣」2001年諾貝爾經濟學獎獲得者之一阿克爾洛夫專門研究了買方和賣方在信息不對稱情況下的市場運行。他給出了信息經濟學方面的一個經典案例，就是「舊車市場」。通過這個例子，我們可以很好的理解信息不對稱下的市場運行規律。賣方往往比買方更清楚車子的質量。假如買方無法通過其它辦法檢查舊車的質量，那麼市場的運行就會出現如下問題。設想有兩種車：好車和次車，賣主知其質量而買主只知市場上有一定比例的好車和次車。好車車主只願意以較高價成交，而次車車主卻願意以較低價出手。買主知道有一定的概率會買到次車，因此願意出的價格就要打折扣。如果市場上的次車比例大到一定程度，這種折扣就足夠大，使得好車車主不再願意把車投入市場。結果，市場上只剩下了次車。 這一簡單模型揭示了兩層道理。第一，在信息不對稱的情況下，市場的運行可能是無效率的，因為在上述模型中，有買主願出高價購買好車，但市場這一「看不見的手」並沒有把好車從賣主手裡轉移到買主手中。而按照傳統經濟學的理論，市場調節下供給和需求是總能在一定價位上滿足買賣雙方的意願的。第二，這種「市場失靈」具有「不利選擇」或「逆向選擇」（adverse selection）的特徵，即市場上只剩下次品，這也就是出現了「劣幣驅良幣」的結果。這一結果的根源是信息不對稱。可見，引入信息不對稱會深刻地改變了我們分析問題的角度並改變很多「常識性」的結論。由於信息不對稱在市場中是普遍存在的，阿克爾洛夫的以上分析具有普遍意義。這種與市場競爭機制相背，看似反常的現象，經濟學上就稱之為「劣幣驅逐良幣」。 2 營銷代理業的競爭表現為典型的「劣幣驅逐良幣」現象再來看的營銷代理行業。在這一市場中，產品是「營銷代理」，買方是房地產開發商，賣方是營銷代理商。良幣和劣幣則可以分別代表水平高低的兩類策劃代理（假定只有這兩種極端情況，不影響我們對問題的分析）。 首先，不可否認的是在代理市場中存在著相當數量的「劣幣」——不能到位的策劃和代理。這一方面是由於對代理商資格沒有嚴格界定，行業進入成本較低，企業水平參差不齊。另一方面行業內也沒有對提供「劣幣」者存在相應的懲罰機制，相對而言其成本較低，卻可以獲得「良幣」的價格。 其次，作為買方房地產開發商在作出交易的當時很難判別出其購買的營銷代理是「良幣」還是「劣幣」，擺在他們面前的可能都是千篇一律的「策劃書」，良幣沒有明顯的區別於劣幣的「質量」信號。開發商明確感受到的只是價格——代理傭金的高低和承諾的多少。在這種情況下，我們就不難理解開發商的決策了，要麼在排除掉明顯質量低下的「次品」後，選擇低代理傭金和多承諾的代理商，並要求代理商承擔相應的風險；要麼自己投資設立代理企業，盡管不一定能做到最好的營銷代理，但這種產品的「優」和「劣」畢竟是掌握在自己手裡的。 開發商的決策引導著市場競爭的方向。在較低的代理傭金的情況下，實力較差的代理商，無力僱傭較高層次人才，只能投入較低的成本，雖然不能夠為開發商提出較好的策劃，但由於目前市場的景氣，房地產銷售短期效果不算差，其仍然能夠獲取盈利，在市場中得以平安的生存。與此形成鮮明對照的是，實力較強的代理商，擁有一批高層次人才，投入的營運成本較高，在較低的代理傭金的情況下，無法盈利，在競爭中處於不利地位，被迫通過裁員等手段降低成本，與低層次的代理商淪為同路。市場競爭的機制應當是「優勝劣汰」，但現在房地產營銷代理市場競爭的結果卻是「劣勝優汰」，可以說是明顯的「劣幣」驅逐「良幣」。 劣幣驅逐良幣現象最終會導致資源配置失當和社會效率低下。相當多的代理商急功近利，不願意做大量的非常深入的市場准備(市場調研、市場定位、產品定位、客戶定位)，往往憑以往的經驗，不假思索的COPY，因為前期的市場准備階段時間戰線較長，成本較高。這樣就使得行業的競爭停滯在低層次的價格競爭上，而沒有及時實現競爭層次的提升，難以集聚人才和資本，阻礙了行業整體發展。 3 營銷代理業的競爭狀況的深刻原因「劣幣」能夠驅逐「良幣」的真正原因在於信息的不對稱，買方掌握了全部的信息和主動權，賣方不能夠區分「劣幣」和「良幣」。具體至上海營銷代理業的競爭狀況，其深刻原因在於：（1）行業進出的壁壘過於寬松，使得不符合條件的代理商大量存在，這就為「劣幣」的存在和出現提供了客觀條件。（2）代理行業內缺少對「劣幣」和「良幣」的評估機構和體制，使開發商難以區分「劣幣」和「良幣」，而單個開發商對代理效果進行評估的代價和成本相對較大，是造成「劣幣」和「良幣」混淆的外部條件。（3）代理企業本身沒有真正樹立起「品牌經營」的戰略思想，不能夠通過自身的品牌和信譽發出「良幣」信號，這是導致「劣幣」和「良幣」混淆的內部條件。(三) 改善房地產營銷代理業競爭狀況對策探討 基於以上總結和分析，要改善房地產營銷代理業的競爭狀況，必須消除或者弱化影響房地產營銷代理業競爭狀況惡化的深層次原因。 1、房地產營銷代理業需要建立完善的資格准入制度，減少「劣幣」的存在。當前，從事房地產營銷代理的人員來自各行各業，專業素質參差不齊，職業道德難以恪守，進而影響了行業聲譽。對此，建立完善的資格准入制度已迫在眉睫。建立完善的資格准入制度，規范從業人員的專業素質和職業道德，將對房地產營銷代理業的健康發展起積極的推動作用。 一方面，政府主管部門制定和採取一些「市場准入」政策。例如經過法定機構評定的行業企業代理資質，根據評定的資質規定承接相應的代理業務，並規定代理傭金的最低比例。同時，通過設定相應的專業技術資格考試，來引導提高從業人員的素質。 另一方面，房地產營銷代理業可以強化行業協會的職能，加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 2、房地產營銷代理業需要建立獨立、客觀、公正、權威的中介評估機構，對代理商或其代理的效果進行評估，消除「劣幣」能夠偽裝成「良幣」的外部原因。 市場經濟是一種信息經濟，信息的透明度與真實性直接決定著市場的運行效率。信息的不對稱必將導致市場的無效率。營銷代理市場同樣需要對稱的完整信息。這就需要能夠獨立客觀的對代理商或其代理效果進行評估，代理商和開發商就可以根據評估結果進行交易。這種如果中介機構在信息的真實性方面不但不起促進作用反而起促退作用，那麼即使這種信息的傳遞是十分及時並且是非常透明的，那也只能起劣化資源配置而不是優化資源配置的作用。 市場經濟是一種秩序經濟，作為整個社會經濟秩序的建設者和維護者，中介機構的中介行為既是市場監管與社會監管體系中的重要鏈條，也是監管決策的出發點和基本依據。如果中介行為不公正，甚至參與造假和護短，那就不但會扭曲整個社會的監管體系，而且還會造成市場監管與社會監管在起始點上處於真空狀態和扭曲狀態，這就不可避免地會引致市場投資的逆效應和社會資源的逆流動，進而使市場失去本應具有的運行秩序。 中介機構如果沒有形成獨立的財產，進而沒有形成獨立的人格，使得他們不得不在一定程度上依附於其他部門、依附於服務對象甚至依附於特定的利益集團，必將不能把對社會負責、對市場負責、對服務對象負責和對自己負責有機地結合起來和協調起來。中介機構在中介活動中不能處於中立地位，就無法使中介行為符合法律規范、道德理念和公信准則，也就無法避免中介機構的短期行為和失信行為。中介機構在獨立、中立和自立上的制度缺失就必然導致市場的混亂和無序，其結果，就必然是「劣幣驅逐良幣」。 建議在行業內成立獨立機構，建立用戶滿意度測評體系（CSI），對代理企業和代理項目進行用戶滿意測評。 用戶滿意是用戶對產品或服務的感受及評價，也是供方企業的努力結果。用戶滿意度即是對用戶滿意作出的程度描述，可以用來評價用戶滿意這種結果、衡量用戶的感受的水平。因此可以說用戶滿意度一方面體現了用戶滿意的程度，另一方面也反映了企業所提供的產品或服務滿足用戶需求的成效。 用戶滿意度的基本內涵可以從個人層面、企業層面、社會層面來理解。從個人層面上講，用戶滿意度是用戶對某項產品或服務的消費經驗的情感反映狀態。這種滿意不僅僅體現在對一件產品、一項服務、一種思想、一次機會之上，還體現為對一種系統、一種體系的滿意。在整個消費過程中，用戶不僅追求對經濟收益的滿意，而且追求對社會性和精神性的滿足。從企業層面講，用戶滿意度是企業用以評價和增強企業業績，以用戶為導向的一整套指標，它代表了企業在其所服務的市場中的所有購買和消費經驗的實際和預期的總體評價，它是企業經營「質量」的衡量方式。從社會層面講，用戶滿意度是一種新型的，基於市場業績的測量尺度，用於測量行業、產業、經濟部門和全社會經濟的運營狀況。
J. 怎麼開房地產公司
首先你要去工商局注冊一個房地產的營業執照，然後要辦理一個房地產開發公司的資質。