房地產不預繳納增值稅如何處理

A. 房地產預交增值稅收入怎麼處理

1納稅人
一、在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增內值稅納稅人。
二容、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
2征稅范圍
1根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目
(一)房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;
(二)是房地產企業出租自己開發費房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售後回租融資租賃)

B. 房地產企業如果收到預收款不預繳增值稅有什麼後果

房地產企業收到預收款，應該按照無票銷售申報、交稅，否則按照《征管法》處以罰款，並收取滯納金。甚至面臨納稅信用等級的降低。

C. 納稅人不依法預繳稅款怎樣處理

最近，對內資房地產開發企業預售收入沒有依法計繳企業所得稅能否依據《稅收徵收管理法》(簡稱《征管法》)加收滯納金和罰款的問題，在稅務機關和納稅人中均有不同的意見，引起了相當的爭議。有人認為：房地產企業預售產品的收入，屬於不確定收入，而滯納金是對應繳未繳的稅款被納稅人佔用而讓納稅人支付的帶有處罰性質的利息，既然是不確定的收入，稅款也不確定，自然難以計算滯納金額，所以隊為不宜徵收滯納金及處以罰款。甚至認為，對預售收入稅款徵收滯納金和處以罰款沒有明確的法律依據，根據行政行為必須有明確的法律依據才能執行原則，因此滯納金和罰款也不應當徵收；由於沒有明確的法律依據，因而如果稅務機關在執法過程中已經向納稅人徵收預售收入的滯納金並處以罰款，應向納稅人退還已收滯納金和罰款。類似地，也有不少人認為，對於納稅人其他稅種稅款應預繳而未預繳的，由於在《征管法》及其他相關法律法規中都未有具體的規定，而且預繳的稅款具有不確定性，因此稅務機關劉未預繳的稅款加收滯納金及對其行為進行相應的處罰缺乏充分的法律依據。 由於有關預繳稅款的問題不僅是房地產企業預售收入所得稅的征稅問題，還涉及到其他人部分稅種，直接關繫到廣大納稅人稅款繳納的義務以及滯納金和罰款等法律責任。而且對有關問題的理解在稅務機關內部還存在很大的分歧，因此有必要對相關問題進行深入的分析。為便於分析問題，先從引發爭論的房地產預售收入的具體問題談起。 一、有關內資房地產企業預售收入企業所得稅稅務處理的問題 對內資房地產開發企業預售收入徵收企業所得稅的規定出自《國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知》(國稅發[2003]83號 )。其核心內容是明確納稅人對其當期取得的房地產預售收入須先按規定的利潤率(即應稅所得率)計算出預計營業利潤額(即預計應稅所得額)，然後並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整，顯然其實質並不是如某些人所理解的是對預售收入進行所謂的預征所得稅。簡單地說，該文件有關房地產預售收入須按照一定的比例計算後作應納稅所得額的調增處理，是企業所得稅實體法對應稅所得的確認進行具體規定而已，並不存在任何所謂預征稅款的問題。而由於現行企業會計制度及收入准則對預售收入足不作為收入確認的，上述規定的本質只是對稅法與會計規定的差異所進行的納稅調整。 根據該文件，內資企業納稅人如果沒有對其預售收入依法進行確認應納稅所得，則必然對其當期的應稅所得構成影響，因為少計了當期的應稅所得。至於納稅人是否會因此減少當期應繳所得稅，則不能簡單作結論，需要視納稅人的具體情況而定，看其是否實際造成少繳稅款的事實進行區別對待。因為納稅人當期的應繳所得稅是根據納稅人當期的應稅所得依法彌補完前期虧損後的所得計算產生的，因此如果納稅人當期的預售收入應確認的所得小於本期和前期可彌補的虧損，則不會造成少繳稅款的結果，對這種情況則應按照征管法第六十四條的規定作虛假申報處理；同時由於當期沒有應繳稅金因此也不存在加收滯納金的問題；而如果納稅人預售收入應確認的所得在彌補完本期和前期可彌補的虧損後有所得的，則會對當期的應繳稅金造成實質性的影響，從而造成當期少繳稅金的結果，對此稅務機關應按照《征管法》第三十二條的規定，依法追加滯納金並根據具體情況按照第六十三條或者第六十四條的規定進行處理。 二、有關外資房地產開發企業預售收入企業所得稅稅務處理問題 雖然稅法規定了內外資企業的房地產預售收入需要按照規定計繳所得稅，但是在具體的規定上兩者還是有很大的區別，由此而產生的稅務處理也不盡相同。 對外資房地產企業預售收入預征稅款的規定出自《國家稅務總局關於外商投資企業從事房地產開發經營徵收所得稅有關問題的通知》(國稅發[1995]153號)第三條第(一)款。該款規定明確是直接對預售收入進行單獨預征所得稅，並且是按季進行預征，類似於企業所得稅分季預繳稅款的方式。可以說，這一規定是真正意義上的預征所得稅，因為其是對預售收入採取按核定的利潤率預先徵收所得稅，性質相當於稅務機關對該部分預售收入收取一定數額的稅款押金。而由於只是簡單地僅就預售收入預先核定徵收所得稅，且不涉及當期其他經營所得情況和前期可彌補的虧損，因此，即使納稅人本期的其他經營業務發生虧損也不能盈虧相抵，同樣地對以前期的虧損也不能進行相應的彌補，即不論當期是否有應稅所得，都必須單獨就預售收入預繳所得稅。 鑒於外資企業預售收入的預繳和其他稅種稅款的預繳是同一性質的，下面對有關問題一同進行分析。 三、有關預繳稅款的稅務處理問題 (一)各稅種有關預繳稅款的規定 其實就現行稅收法律法規而言，涉及預繳稅款的稅種除內外資企業所得稅外，還包括了個人所得稅，增值稅、消費稅、營業稅、資源稅以及還有土地增值稅等。可以說，稅收法規對納稅人應繳稅款進行預征的規定已經是非常普遍和廣泛應用的徵收方式，所涉及的稅種佔了目前開征稅種的絕大部分，由此也涉及到絕大部分的納稅人，因此明確納稅人不依法預繳稅款的法律責任問題對征納雙方都具有非常重要的現實意義。 (二)有關納稅人未按規定預繳稅款加收滯納金的問題 為保證稅款及時入庫、減少滯納欠稅，各稅種的實體法規均規定了稅款規定納稅期限。而滯納金制度是保障各稅種實體法有關納稅期限規定有效實施的有力手段之一。 (1)現行稅法對預繳稅款加收滯納金的規定 對未按期預繳稅款是否加收滯納金的問題，目前稅收法規中僅有內資企業所得稅作了具體規定，相關規定出自國家稅務總局在1995年下發的規范性文件《國家稅務總局關於企業未按期預繳所得稅加收滯納金問題的批復》(國稅函發[1995]593號，以下簡稱593號文件)。該文件明確未按規定預繳所得稅須加收滯納金。可是有人對此文件的合法性提出質疑，認為其屬於規范性文件不能作為行政處罰的依據，特別是在新《征管法》發布實施後，更是對其法律地位提出進一步的挑戰。對此，筆者認為，593號文件雖然法律級次較低，屬於規范性文件，但是其是作為國家稅收行政主管部門的國家稅務總局依照稅收管理許可權對有關預繳稅款的稅務處理問題所做出的解釋性文件，而且有關具體規定與現行稅收法規並不抵觸，因此其合法性是不容質疑的。 至於593號文件在新《征管法》發布實施後是否仍然有效的問題，則涉及到新老《征管法》的銜接問題。在新《征管法》發布實施後，有包括稅務人員在內的不少人認為凡是涉及到舊《征管法》的法規都必須作廢或者重新修訂，如果沒有修訂則自動失效，對此可謂是對新舊《征管法》銜接問題認識上產生的誤解。其實，新《征管法》實施後並不是簡單地將舊法全部廢止，這反映在新《征管法》及其實施細則中都沒有任何有關廢止老法的條文。這是因為，舊《征管法》的廢止屬於默示的廢止，但又不能簡單地理解為新《征管法》實施後舊《征管法》即完全廢止，而應按照新法優於舊法的原則，理解為新《征管法》實施前頒布的稅收法律與新《征管法》有不同規定的，適用新《征管法》的規定。 盡管有不少人懷疑593號文件的有效性，但是實踐已證明其合法性和有效性，因為自新《征管法》頒布實施後的幾年來，總局已經對規范性文件所進行的歷次清理中均未將其作為與新《征管法》相抵觸的文件廢止掉。 (2)納稅人沒有依法預繳其他稅種稅款的加收滯納金的處理 上述593號文件只是明確了內資企業所得稅預繳的滯納金處理問題，至於對其他稅種稅款的預繳是否加收滯納金則沒有針對性的補充文件進行具體規定，這也是引起當前爭議的原因之一，但是稅法沒有具體規定並不等於沒有明確規定，這可以從《征管法》中有關繳稅和滯納金的規定中去分析其法律依據。 根據《征管法》第三十二條第2款規定納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之三的滯納金。即只要納稅人或者扣繳義務人未按照規定期限繳稅，都必須加收滯納金。這里對繳稅並沒有限定是預繳或匯繳，還是一般正常的繳稅。因此需要明確的問題是，預繳稅款是否屬於繳稅的范疇。盡管目前稅法沒有對預繳做一個明確的定義，但是我們從涉及預繳的各稅種的法規條文規定可以歸納出其內涵，即對納稅人的應繳稅款在納稅期限中間採取提前預先繳納的方式，通過分期繳納，期末再進行匯算的方式，實行多退少補，因此預繳毫無疑問確是屬於納稅人繳納稅款的一種方式。雖然相對於一般的稅款繳納方式，預繳有其特殊性，但是不能因為其特殊性而否定其一般性的。既然預繳稅款屬於稅款的繳納的范疇，因而《征管法》第三十二條有關納稅人未按期繳稅須加收滯納金的規定同樣適用於預繳的各稅。我們可以設想，假如沒有對預繳稅款的滯納金制度，則預繳稅款的規定必然形同虛設，有關預繳的法規則必然成為一紙空文。 此外，雖然相對於納稅人的某一個完整的納稅期限而言，在期中預繳的稅款不一定是最終需要繳納的稅款，具有相對的不確定性，但是對於在某一個預繳期而言，所預繳的稅款又是可以准確計算確定的，因此以預繳稅款具有不確定性作為免於加收滯納金的理由是不成立的。 (3)目前有關預繳稅款需要完善的政策問題 雖然加收滯納金的規定適用於未按期的預繳稅款，但是不能否認目前有關滯納金的制度也存在需要完善的地方。 首先是對預繳稅款加收滯納金的時限問題有待明確，由於預繳的稅款在納稅期滿後需要匯算，因此對未按期預繳稅款加收滯納金的終止時間應定在匯算期滿日，而不宜籠統地定在實際繳納稅款之日。至於如果納稅人在匯算期滿後仍有未繳的稅款，則該部分滯納稅款應從匯算期滿後重新算起。這樣的操作也許過於繁瑣，但是符合稅法的精神，也較能維護納稅人應有權利。 其次，對於預繳匯算退稅的利息問題，這是目前納稅人反映最多的。因為按照稅法規定，納稅人未按期預繳的稅款稅務機關需要加收滯納金；而對納稅人多預繳的稅款在匯算退稅時卻不退還佔用其資金的利息，即多預繳不退利息，少預繳要收滯納金，顯然對納稅人而言有失公平。根據公平對等的原則，筆者認為需要對有關退稅的規定進行完善，以便於更好地促使納稅人自覺依法預繳稅款。 (三)有關未按期預繳稅款的處罰問題 明確了預繳稅款的性質和滯納金問題，對於納稅人未依法預繳稅款的行為應如何進行處罰的問題就迎刃而解了。根據前面論述，預繳稅款屬於納稅人繳納稅款的一種方式，因此《征管法》中有關對納稅人未按期納稅進行處罰的規定，除企業所得稅季度預繳有關偷稅認定的特定情況外，同樣適用於未按期預繳稅款的情況，具體操作則需要結合實際進行判斷。

D. 房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅

《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

(4)房地產不預繳納增值稅如何處理擴展閱讀：

國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第三條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季度（或月）計算出預計利潤額，填報在《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號附件1）第四行「利潤總額」內。

但原預繳申報表的填表說明中規定，從事房地產開發業務納稅義務的利潤總額應包括本期取得的預售收入計算的預計利潤。分析得知，原預繳申報表中的利潤總額不僅限於本期取得的預售收入計算的預計利潤，還應包括在預售期間發生的未計入開發成本的相關期間費用及稅金附加。

新的預繳申報表的填表說明規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

從新申報表及其填表說明來看，營業收入、營業成本及利潤總額之間沒有必然的勾稽關系，因此，對採用預售方式銷售的房地產開發企業而言，

利潤總額應包含未計入開發成本的相關期間費用、稅金附加、預計利潤率計算的預計利潤，同時在預售收入轉為銷售收入當期時，還應從利潤總額中減除將原已計算繳納企業所得稅的原預售收入計算的預計利潤。

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《實施細則》的規定，繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。月份或者季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

在預繳方式上，納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一年度應納稅所得額的1/12或1/4，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。預繳方法一經確定，不得隨意改變。

E. 房地產公司銷售商品房為什麼不繳納增值稅

1. 這是因為房地產業都是繳納營業稅的，房地產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房版地產的權稅收，自2009年1月1日起，採取預收款方式銷售開發產品的，應當於收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條）。所以，此種情形不是預繳，而是實際發生的營業稅。

2. 房地產業是指：以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

3. 目前國家在推行營業稅改增值稅，簡稱「營改增」；房地產行業還沒有正式納入「營改增」項目里。
   

4. 

F. 房地產增值稅如何繳納

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣回除系數。增值稅的徵收方答式：第一步，核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。第二步，減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。

G. 開具的銷售不動產"不征稅"發票的預收款，怎麼預交增值稅

房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發 票，在開具增值稅普通發版 票時暫選擇「權零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發 票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發 票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發 票金額不在申報表附表（一）中反映。
在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發 票，按規定申報納稅。

H. 房地產營改增過渡期的增值稅需要預征嗎

國家稅務總局關於發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅版徵收管理暫行辦權法》的公告 （國家稅務總局公告2016年第18號 ）：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。