房地產開發老項目以什麼認定

『壹』 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額如何確認

一、復根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公制告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。」

『貳』 「房地產開發企業」是如何認定的也就是如何認定它為房地產開發企業

房地產企業原則上遵循收入標准，以其最近一年經審計的房地產業務收入中來自普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他地產收入占房地產業務總收入比例最大的一項，確認其房地產細分類型。

房地產業務收入包括從事普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他房地產所取得的收入。對主要從事一級土地開發業務的企業，不認定為房地產企業，應歸類為建築類企業。對主要從事保障性住宅地產業務的企業，如其募集資金用於省級保障性住房項目建設，則可以不認定為房地產企業。

(2)房地產開發老項目以什麼認定擴展閱讀：

注意事項：

房地產開發企業要成立相應的項目小組，從項目的一般機會入手，對項目投資機會和投資意向進行鑒別，並對資源、政策、部門與區域等要素進行相應的分析，在此基礎上確定項目的基本方向，對相同領域和方向的項目進行篩選，結合市場研究、環境分析、優勢分析和論證評估等方式進行可行投資項目的選擇。

時間周期、資金籌集以及資源需求等因素進行基本的確認，保證項目規劃、設備、工藝、技術、土建、投資額、成本等各方面的需求都可以得到保證。

『叄』 房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬於老項目，以開工、完工還是產權登記時間為准

以開工日期為准。根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，版一般納稅權人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： （一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

『肆』 如何界定房地產項目分期開發

1、規模的考慮
這是最本源的考慮。對於一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然後命名為某某項目的二次開發，諧音為「二期開發」。當然這個規模的大小是相對於開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。

2、資金的考慮
這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎麼辦？這就得運用市場上常說的「滾動開發」策略。說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然後等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。

3、銷售的考慮
這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對於大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目並回籠資金18個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那麼要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那麼這個項目就要分為3期。

4、產品的考慮
這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利於項目銷售的，但是對於一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那麼就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。
5、價格的考慮
這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對於一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什麼會贏利那麼多。其奧妙就在於，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格並也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高於前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。

6、規劃的考慮
這是最無奈的考慮。對於一個佔地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會採取分期來濃縮開發規模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。

7、風險的考慮
這是最保險的考慮。大盤開發起始於城市化、郊區化的大力發展。對於郊區化大盤由於交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然後或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然後見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。

8、成本的考慮
這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大於三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。

綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。然後建立系統的財務分析。因為對於房地產開發來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標准。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當然，現金流的考慮也越來越被開發商所重視。在財務分析時也是重要的方面。

『伍』 房地產新老項目的界定

以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

國家稅務總局對於納稅人取得的不動產，其「取得」時間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

納稅人出租或轉讓自建不動產，以建築工程許可證或《建築施工合同》註明的開工日期為不動產取得的時間。對於不動產轉出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產「取得」時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

(5)房地產開發老項目以什麼認定擴展閱讀：

房地產新老項目的相關要求規定：

1、納稅人出租自建不動產，以建築工程許可證註明的開工日期為不動產取得的時間，題中企業出租該不動產可選擇簡易計稅方法。

2、根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附件3文件規定：2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免徵增值稅。因此房產公司的廉租房不屬於公共租賃住房，不能免稅。

3、按照《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局2016年15號公告）規定，2016年5月1日後發生的不動產在建工程可按規定分2年從銷項稅額中抵扣。可按納稅義務發生時間判定，屬於5月1日以後發生的材料款、設計費，可以按規定從銷項稅額中抵扣。

『陸』 房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣

《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅回計稅依據問題的通知》（財答稅[2016]43號）第三條規定， 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
根據上述規定，房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目。

『柒』 如何認定房地產項目為非法項目

你好，正規的手續有五證：建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預售許可證。五證不全進行預售就有問題，但也不一定算非法項目，或許只是沒來得及辦下來。

『捌』 房地產老項目選擇簡易計稅，納稅義務發生時繳納增值稅應計入應交稅費-未交增值稅還是應交稅費-簡易計稅，

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔內2016〕36號)附件2中規定,簡易容計稅的范圍有公共交通運輸服務、經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳本編撰等、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務、已納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的提供的經營租賃服務、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同、以清包工方式提供的建築服務、甲供工程提供的建築服務、在建工程老項目提供的建築服務、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(含自建)的不動產、房地產企業銷售自行開發的房地產老項目、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產、公路車輛通行費、勞務派遣服務選擇差額納稅等,以上都可以按照簡單計稅方法計算繳納增值稅。簡易計稅的徵收率有3%和5%兩檔。因此應計入「應交稅費-簡易計稅」科目。

『玖』 房屋老項目適用稅率5%的政策依據是

1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、一般納稅人銷售其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2016年5月1日後自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(9)房地產開發老項目以什麼認定擴展閱讀

不動產經營租賃服務。

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的徵收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上註明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5、其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。

6、個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。