1. 房產抵押風險如何防範 規避風險需要注意什麼
1、稅收風險。
由於目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由於土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由於房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落後等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬於不動產。因此，投資於房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特徵就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同於一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建築標准等都相同的建築，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任並不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防範房地產抵押的風險？
1、全面把握房地產貸款評估的重點
抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。
2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度
房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業政策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化
在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。
2. 房地產企業如何規避政策風險
1、不可盲目做大 提起家電業,以彩電、空調為代表,大家都知道,其競爭十分激烈,重復投資,產品過剩,生產力過剩。就空調來說,那些大大小小的品牌不管它們願意與否,在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業、資源、項目整合的過程。房地產現在也面臨著整合的問題。有人一提迴避風險,就想到做大,做大是迴避風險的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢必造成整個行業的巨大泡沫,供過於求,競爭加劇,平均利潤下降,最後是你死我活,並且全面走進低谷。
因此說,房地產企業想做大是對的,但勢必要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合,集團化、集約化經營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定。房地產企業、資源、項目整合過程中央和地方政府要有清醒的認識,必要時介入,出台政策進行引導。
2、學習買方市場的運營模式 房地產企業目前進入買方市場階段,可運營模式大多還停留在賣方市場階段:先建好一個或幾個大樓或小區,然後去打廣告,吸引(其實是等待)買主上門。很多房地產企業陷入困境都是由於其經營模式所造成的。最近中國住宅聯合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛一次性裝修到位,並稱之為一場革命。但有部分業界人士認為,這是賣方市場幽靈在做怪。
需求決定供給,把握買方市場的關鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛一次性裝修在一兩個項目上成功,那也只不過是迎合了市場需求的階段性,全面鋪開就違背了「人本主義」精神。那些盲目搞大型、超大型社區的房地產企業老總們,切不要給自己挖一個大坑,斷送多年的心血。
3、不要所有問題都自己扛 大家都知道,萬科物業做得好,萬科正是通過其物業的努力打開了市場。可代價也是沉重的,萬科物業需要大量的資金補貼,在快速發展階段,這種補貼沒問題,如果地產項目或行業出現低谷,補貼的錢從哪裡出?物業不像地產開發那樣是一次性經營,物業管理是要持續下去的,萬科地產好比是巨無霸的火車頭,萬科物業則是車廂,車廂越來越多,發展的速度越來越快,如此下去,萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。
因此,地產公司一定要適時把物業管理推向市場,讓其自負盈虧。從某種意義上說,物業管理行業能否成長壯大,是地產行業能否持續昌盛的一個瓶頸。物業管理行業必須盡快地得到中央和地方及地產行業的大力扶持,扶持的目標是走市場化、專業化經營之路。
4、多元化投資仍有意義 房地產運行得好,利潤是可觀的,一般房地產企業家正是看到了其利潤的快捷性,積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規模融資地投入進去,很少考慮投資其他行業。世界上任何一種行業,任何一種產品都不可能是經久不衰的,經濟學家歸結為「瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗」四步循環。
當你的地產項目或企業正處於「搖錢樹」階段的時候,很可能離「落水狗」已經不遠。因此,有眼光的企業家,在完成積累後就要積極考慮投入新的行業及新興產業,以尋求更大的發展。俗話說,東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點,您投資的任何一個項目風險就減少了,主營房地產企業對此應多加思考。
3. 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些
您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。
2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制
損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉移
風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納
4. 但是在現在的房地產行業的市場環境下風險太大了，有沒有什麼方法可以規避風險呢
兄弟，現在哪個行業沒有風險啊？市場不好的時候好多行業都扛不住，所以你想創業就勇版敢去做。如權果你怕風險太大的話，科威國際不動產可以，它是歷史最悠久的房屋中介牌之一。這個公司目前在全球的48個國家與地區，擁有4600多家門店，被世界權威專業雜志評為全球年度房產中介特許經營第一名，提供包括房產買賣、租賃、收購、轉讓和物業管理等一系列。拿它的授權應該會比拿其他的品牌授權好一點，不僅有完善的幫扶體系，而且現在正在大力發展蘇州地區的加盟事業，對於新創業者有很多的扶持政策，你如果有條件可以嘗試去蘇州那邊發展看看。
5. 房地產租賃過程中存在哪些風險，如何防範
簽訂租賃合同存在的風險居多
1、房屋的最長租賃期限不能超過20年，否則超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年。
2、對於房屋的裝修責任以及裝修設備、裝修價值的歸屬一般都應當約定清楚，否則在租賃期限屆滿後可能就會產生爭議。
3、房屋交付時最好詳細約定好所交付房屋的現狀或列出詳細清單和對結構進行描述後各方當事人簽字確認。
4、重大裝修、改造前各方當事人最好進行書面確認後再行施工。
5、未經出租方同意承租方不得擅自轉租，否則轉租行為無效，由此給第三人或出租人造成的損失由承租人負責。
6、房屋租賃最好簽訂好書面合同，以防無據可查。租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃，任何一方可以隨時解除合同。
7、租賃期限內維修責任及其維修范圍應當明確，避免爭議和扯皮。
8、租賃期限屆滿，同等條件下原承租人依法享有優先租賃權。租賃期限內，出租方出賣該房屋時承租方有權繼續在原租期內承租房屋，並享有優先購買權利，且出租方應當及時將該意向通知承租方。
9、租賃期間屆滿，承租人繼續使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期租賃。
6. 如何規避房地產抵押評估的風險
前言房地產抵押估價作為一種提供意見、具有社會公信力、實行有償服務、承專擔屬相關法律責任的職業和行為,是一項集技術性、政策性、地域性、時效性等為一體的社會中介活動。房地產抵押估價風險則是指由於在抵押估價操作實踐中因為某些不確定因素的影響,使得估價結果與真實價值
房地產抵押貸款是目前企業融資的重要途徑,可能遇到的影響債務人投資項目收益的不確定性並且近年來有較大的發展,但抵押風險也愈來愈因素就越多,如貸款期限一年,則金融機構和估大,已成為當前開展抵押貸款業務的重要障礙。 價機構通過對企業過去和現在經營成果及獲利能即金融
7. 怎樣規避房地產風險
簡單的是參考周邊樓盤平均㎡租金X你購房的面積得出的月租金參考價，在用購房總版價除以月租金價權格得到比值，比值在300以內屬於推薦購買的優質房源；300以上400以下，可以購買，500以上不推薦購買，租比買劃算；
復雜的就參考城市規范發展情況，人均收入情況，未來人均購房面積情況等綜合情況進行分析了，個人覺得你寫這玩意還是按復雜的來；
8. 房地產開發與銷售過程中如何有效的風險規避!請盡可能詳細說明!謝謝
房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有：
（1）競爭環境研究
通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。
（2）細分市場選擇和目標市場需求研究
主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特徵等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特徵和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面准確的決策信息，是建築設計和營銷策略賴以成功的基石。
（3）產品研究
產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建築學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建築精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。
（4）商圈研究和商業物業定位研究
商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各渡倘