房地產企業如何防範籌資風險

⑴ 如何防範企業投融資風險

企業融資風險防範措施
在明確企業融資風險產生的原因之後，就需要採取一定的措施予以保證企業在經營活動中得到良好的發展。為此，本文提出以下幾個方面的措施：
(一)提升企業信用等級，提高融資水平
企業提高融資水平，最為關鍵的因素就是企業的信用等級，企業的信用等級上升，才可以在融資方面獲取到更多的資源。那麼，如何提升企業的信用等級呢？首先，企業要完善財務管理制度與經營管理制度，高層管理者要重視企業的管理，從員工的發展出發，制定合理化的規章制度來保證員工有效完成工作，保證公司部門與部門之間有效運轉，同時在財務上要建立透明機制，賬務公開化，發揮群眾的力量來監督，提升財務管理水平。其次，企業在對外經營方面，要秉持誠信經營理念，增強重合同、守信用的自我約束意識，從而提高企業的誠信與信譽，對外樹立一個良好的形象，提升企業的信用等級。
(二)建立科學融資結構，有效規避融資風險
控制好企業的融資風險，可以通過以下途徑予以規范：第一，盡管融資的渠道和方式是有多種選擇的，但是無論企業選擇哪一種方式都是有代價的，在加上在其中會受到來自不同方面的因素干擾，更加需要做到對各種渠道得到的資金予以權衡，從企業自身發展出發，考慮到經營成本、投資收益等多個方面，將資金的投放和收益結合起來，在融資之前做好決策，以免出現失誤。第二，企業需要從資本結構的角度出發，建立科學的融資結構體系，使得各種融資方式之間可以相互補充，優化融資結構，從而有效規避融資帶來的風險。
(三)提高管理力度，做好企業融資風險防範工作
做好企業融資風險的防範措施，還可以通過以下幾個方面來實施：首先，企業的管理人員要樹立風險意識，認識到在企業的發展中風險是在所難免的，要端正態度並採取有效的措施來降低風險，還要做好各項財務預測計劃，合理安排籌集資金的數量和時間，從而提高資金效率。其次，如果企業在融資過程中是受到利率的變動而產生的風險，就需要認真研究資金市場的供求情況，研究利率的實際走勢，採取具體問題具體分析的原則，做出合理的安排。

⑵ 如何規避資金風險及防範措施

規避資金風險及防範措施：
（一）實行資金統一調度管理，拓寬籌資渠道
目前施工企業工程項目地域分散，逐漸形成了資金的分層管理，由於各項目「肥瘦不均」，致使大量資金沉澱，而有的項目資金匱乏，造成了企業的資金周轉緩慢，再加之單一化籌資渠道，影響了企業生產經營的正常運轉。為此建議採取以下對策： 1、統籌資金預算；年初局根據新上項目和施工生產的需要，統一編制資金預算計劃，指導和調節日常的資金管理工作。在資金預算編制的過程中，要堅持全局性、系統性的原則，機關管理預算與項目預算相結合的原則，編制的預算既能保證機關管理層正常經營的開支，又能滿足現場施工生產的需要。2、明確責任目標及獎懲辦法；與各項目部簽訂定期上交款目標責任狀，明確獎罰措施，確保資金在企業內部的良性運作，減少籌資風險的發生。3、設立資金結算中心，市場化運作；在資金運作上實行集中管理，統一調配，充分發揮資金規模優勢，滿足發展需要。
（二）嚴把合同關，做到「五不簽」
為有效防範財務風險，把好合同簽訂關，企業需要做好兩方面的防範措施。
1、做到合同「五不簽」即： ①不合投標程序的合同不簽； ②未經審查的合同不簽；③不合法的合同不簽；④低於成本價的合同不簽；⑤顯失公平的合同不簽。
2、密切關注施工合同中的「補充協議」
在施工合同中，業主往往基於自身對工程建設管理的需要，對施工合同進行補充或修改，經補充的協議，與施工合同前述條款規定相比有優先適用的原則。特別是工程款的撥付、稅金繳納、大型主要材料款的支付等等要有明確規定。
（三）加強預算管理，推行責任成本核算
成本風險是施工企業的一個重要的財務風險。要採取以下對策來防範財務風險：
1、切實推行責任成本核算
對責任成本按照：指標分解——指標控制——指標考核三個環節進行分解，層層分解到隊部、班組、個人。責任成本分解的過程不僅是增收節支而且也是逐步逐級降低財務風險的過程。
2、加強社會保險意識
在施工生產過程中不僅要為特殊工種人員購買人身意外保險，而且要針對工程的特點參投工程保險，可有效地避免和降低不可預見費用的發生。
（四）及時辦理竣工結算，降低外欠款風險
建設工程竣工結算是施工企業所承包的工程按照建設工程施工合同所規定的施工內容全部完工交付使用後,向業主辦理工程價款結算的環節。要做到以下幾點：
1、施工企業一旦按照圖紙要求完成施工後，就要及時辦理竣工驗收，編制工程竣工決算，按照施工合同規定的時間辦理決算送審。對於設計變更部分或因業主原因導致的停工損失、場地原因而發生的材料倒運費等費用要及時進行現場簽證，追加合同價款辦理工程結算，確保取得足額結算收入，加速竣工工程款的回收。
2、根據施工合同做好工程的索賠工作。索賠是市場經濟活動中常見的社會現象,是一種以合同和法律為依據、合情合理的簽證認可行為,是目前工程承包中不可避免的事項。在施工企業，索賠工作應是全部竣工結算不可忽視的內容之一,施工企業應當重視索賠的實質和方法。當工程施工中出現合同內容之外的自然因素、社會因素引起工程發生事故或拖延工期等情況時,施工單位應及時收集相關證據,認真分析,提出索賠申請,追補損失。
3、在工程保修期內，工程項目部應根據實際工程量，合理預計可能發生的維修費用，並制定保修計劃，以此作為保修費用的控制依據。根據實際情況，項目部可委派專人或由就近施工的人員代管，盡量節約開支，降低財務風險。
（五）加強會計基礎工作，提高財務人員財務風險意識
風險意識淡薄是產生財務風險的重要原因之一。財務風險存在於企業管理的各個環節，任何環節的工作失誤都有可能會給企業帶來財務風險，所以應提高財務人員的自身業務素質，增強參與經濟決策和經濟活動分析的能力，能夠透過經濟活動現象看本質，及時准確捕捉財務風險的信號並向管理者進行反饋並積極採取措施進行防範和規避。
綜上所述，在科學發展觀的指導下，企業從這五個方面入手就可以防範和化解財務風險，將發生財務風險的機率降到最低限度，從而達到規避資金風險的目的。

⑶ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
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⑷ 如何規避與管理籌資風險

針對不同的風險類型，規避籌資風險主要從兩方面著手：
（1）對於現內金性籌資風險容，應注重資產佔用與資金來源間的合理的期限搭配，搞好現金流量安排。為避免企業因債務籌資而產生的到期不能支付的償債風險並提高凈資產收益率，理論上認為，如果借款期限與借款周期能與生產經營周期相匹配，則企業總能利用借款來滿足其資金需要。因此，安排與資產運營期相適應的債務、合理規劃現金流量，是減少債務風險、提高利潤率的一項重要管理策略。它要求在籌資政策上，盡量利用長期性負債和股本來滿足固定資產與恆定性流動資產的需要，利用短期借款滿足臨時波動性流動資產的需要，以避免籌資政策上的激進主義與保守主義。
（2）對於收支性籌資風險，應做好：優化資本結構，從總體上減少收支風險；加強企業經營管理，扭虧增盈，提高效益，以降低收支風險；實施債務重整，降低收支性籌資風險。

⑸ 企業融資有哪些風險，如何防範

1、信用風險。項目融資所面臨的信用風險是指項目有關參與方不能履行協定責任和義務而出現的風險。像提供貸款資金的銀行一樣，項目發起人也非常關心各參與方的可靠性、專業能力和信用。

2、完工風險。完工風險是指項目無法完工、延期完工或者完工後無法達到預期運行標准而帶來的風險。項目的完工風險存在於項目建設階段和試生產階段，它是項目融資的主要核心風險之一。完工風險對項目公司而言意味著利息支出的增加、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。

3、生產風險。生產風險是指在項目試生產階段和生產運營階段中存在的技術、資源儲量、能源和原材料供應、生產經營、勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要核心風險。生產風險主要表現在：技術風險、資源風險、能源和原材料供應風險、經營管理風險。

4、市場風險。市場風險是指在一定的成本水平下能否按計劃維持產品質量與產量，以及產品市場需求量與市場價格波動所帶來的風險。市場風險主要有價格風險、競爭風險和需求風險，這三種風險之間相互聯系，相互影響。

5、金融風險。項目的金融風險主要表現在項目融資中利率風險和匯率風險兩個方面。項目發起人與貸款人必須對自身難以控制的金融市場上可能出現的變化加以認真分析和預測，如匯率波動、利率上漲、通貨膨脹、國際貿易政策的趨向等，這些因素會引發項目的金融風險。

6、政治風險。項目的政治風險可以分為兩大類：一類是國家風險，如借款人所在國現存政治體制的崩潰，對項目產品實行禁運、聯合抵制、終止債務的償還等;另一類是國家政治、經濟政策穩定性風險，如稅收制度的變更，關稅及非關稅貿易壁壘的調整，外匯管理法規的變化等。在任何國際融資中，借款人和貸款人都承擔政治風險，項目的政治風險可以涉及到項目的各個方面和各個階段。

7、環境保護風險。環境保護風險是指由於滿足環保法規要求而增加的新資產投入或迫使項目停產等風險。隨著公眾愈來愈關注工業化進程對自然環境的影響，許多國家頒布了日益嚴厲的法令來控制輻射、廢棄物、有害物質的運輸及低效使用能源和不可再生資源。「污染者承擔環境債務」的原則已被廣泛接受。因此，也應該重視項目融資期內有可能出現的任何環境保護方面的風險。

防範風險的手段：

1、建立有效的風險評估和分析模式。

2、合理確定資金需求量,控制資金投放時間。

3、認真選擇融資模式,努力降低資金成本。

4、健全企業融資風險防範機制。

5、建立企業信用擔保體系。

⑹ 如何加強企業對籌資風險和籌資決策的控制

籌資控制的目標是：籌資活動發生前的審批，籌資業務的合法性，利息和股利計提和支付的適當性，股東權益記錄的合規性。
(一)崗位的分工與授權批准
1.籌資業務的不相容崗位至少包括：
(1)籌資方案的擬訂與決策。
(2)籌資合同或協議的審批與訂立。
(3)與籌資有關的各種款項償付的審批與執行。
(4)籌資業務的執行與相關會計記錄。
2.企業應當對籌資業務建立嚴格的授權批准制度，明確授權批准方式、程序和相關控制措施，規定審批人的許可權、責任以及經辦人的職責范圍和工作要求。
企業應當對籌資方案進行嚴格審批，重點關注籌資用途的可行性和相應的償債能力。
(二)籌資決策控制
企業應當根據籌資目標和規劃，結合年度全面預算，擬訂籌資方案，明確籌資用途、規模、結構和方式等相關內容，對籌資成本和潛在風險做出充分估計。
1.籌資風險
籌資風險是指企業因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務本息和投資人報酬的風險。主要表現在債務規模過大，利率過高而導致籌資成本費用過高。
借入銀行借款時，應當重點關注利率風險、籌資成本、償還能力以及流動性風險等;發行股票應當重點關注發行風險、市場風險、政策風險以及公司控制權風險等。
2.應對籌資風險
企業必須立足市場，建立一套完善的風險預防機制和財務信息網路，及時地對財務風險進行預測和防範，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。
3.擬定籌資決策方案
(1)確定適度的負債數額
具體來說，擬定籌資方案就是要確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。負債經營能獲得財務杠桿利益，同時企業還要承擔由負債帶來的籌資風險損失。為了在獲取財務杠桿利益的同時降低籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。
在實際工作中，如何選擇最優化的資金結構，是復雜和困難的，對一些生產經營狀況良好，產品適銷對路，資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些;
(2)因地制宜地確定資本結構
財務管理的任務之一就在於通過籌資管理調整不合理的資本結構，通過經營和投資管理調整不合理的資產結構，使之趨向於收益和風險相宜的最佳結構。否則，不加強事前的預測和規劃，不實行主動的財務管理，就會形成兩種惡性循環：一是負債過重→高風險→投資者望而卻步→負債籌資→債務更重→效益流失，凈資產收益降低;二是權益過大→低效運行→投資吸引力不高→效益不佳。
4.籌資執行控制
(1)對籌資合同或協議的相關控制
(2)對資產取得及籌資費用的相關控制
(3)對籌集資金的使用控制
5.籌資償付控制