⑴ 房地產開發企業需防範哪些稅務風險
一、銷售收入確認方面應注意的問題：
1、價外收費、購房違約金、購房戶「更名費」等未確認銷售收入。如將水電「一戶一表」開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶「更名費」等價外費用，作為「代收代付」款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經理個人賬戶或物業管理公司賬戶。
2、購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯後。企業在開發樓盤「開盤」前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司採取「個人借款」形式入賬或不入賬，導致企業未及時申報營業稅。
3、「以物易物」、「以房抵債」銷售方式營業稅入庫不及時。目前，開發企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現象。這樣往往使得開發企業未及時實現銷售收入，建築施工企業未及時體現營業收入，從而造成雙方營業稅申報不及時。
4、已售完工產品收入確認滯後。少數企業沒有嚴格按照國家稅務總局《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發票》時，才將「預收賬款」結轉為「銷售收入」，從而延遲體現利潤，少繳企業所得稅。
二、開發成本確認方面應注意的問題：
1、虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。
（1）開發企業代施工企業繳納的建築業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建築安裝業營業稅等稅收，而且在建築工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，並開具建築業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。
（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量「民間借貸」。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高於稅收政策規定的利率上限，並計入開發成本。
（3）虛開建築業統一發票。由於取得的《建築業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只註明「零星工程款」，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事後隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建築業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。
（4）利用關聯交易轉移利潤。由於關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。
（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅遊考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。
2、未按配比原則結轉成本。如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，後期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最後將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標准發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。
3、多列預提費用。一些企業利用「預提費用」、「 待攤費用」等科目調整當期利潤。特別是預提「公共配套」費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重復計提「預提費用」，藉以偷逃稅款。
4、未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建築材料、綠化苗木等，未將這部分「甲供材料」成本並計施工企業的工程造價，侵蝕了建築業營業稅稅基。有的企業違反營業稅相關政策，將取得的外地建築業發票入賬，導致當地建築業營業稅流失。
三、納稅申報方面應注意的問題：
1、未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。國稅發〔2009〕31號文件規定，開發企業對開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業「預收賬款」科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按「預收賬款」科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度預繳額少申報。
2、納稅申報前未對預計毛利額進行調整。國稅發〔2009〕31號文件要求企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，但實際工作中，存在企業開發產品項目已完工並已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況的報告，造成少申報企業所得稅的現象。
3、房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。企業未及時對存量開發產品實際佔用土地面積進行信息登記，未按時准確計算、繳納城鎮土地使用稅。另外，根據國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）的規定，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，但很多企業在未結轉至「固定資產」科目前，不申報房產稅，造成少繳房產稅。
⑵ 房地產公司的法律風險主要有哪些
(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。
⑶ 房地產企業風險管理需要注意哪些問題
（一）企業內部對風險管理和內部控制的認識存在著偏差
如果企業管理者對內部控制和風險管理認識不夠，將會對企業發展帶來重要影響。企業內部風險管控是一種管理制度，其本身並不會對經濟效益帶來直接影響，只有企業各部門加強內部控制和風險管理才能保證企業的經濟價值能充分實現。部分企業管理人員認為所謂企業內部控制，其實就是對多種規章制度加以匯總，而對於在企業風險管理中內部控制的應用價值卻並沒有意識到。
（二）企業風險管理和內部控制沒有全面的內容
目前，我國很多房地產企業對於風險管理和內部控制在內容上還不夠全面。部分企業對財務工作的管理和控制較為重視，但是卻沒有在風險管理體系以及內部控制制度中引入經過梳理和完善的企業經營管理活動中的全部重要業務。在房地產開發企業中，因為其不僅開放周期很長，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影響。如果房地產開發企業中存在著風險管理和內部控制在內容上不足的情況，一旦存在突發問題，企業發展將會面臨著重大的打擊。
（三）企業風險管理和內部控制沒有健全的監督機制
在對企業風險管理和風險控制進行督查中，內部審計是較為重要且有效的一種方式，然而很多房地產開放商企業其內部審計工作還不夠實際，沒有充分適應市場，採用的方式還是過去的財務審計。部分房地產企業還停留在向運營管理審計的發展過程中。這種傳統階段下的內部審計無論是設計階段還是實施階段，都不具有系統性。尤其是部分企業其內審人員還沒有專業的素質，針對內審人員還缺乏培訓和考核機制。因為企業風險管理和內部控制存在著監督機制不健全的情況，沒有有針對性的對企業內部發展實情進行全面管理和監督。
⑷ 營改增後房地產企業存在哪些風險和機遇
您好！
一、「營改增」給房地產企業帶來的挑戰
房地產企業由營業稅改徵增值稅後，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。
1、 相關人員對稅收政策不熟悉
房地產企業營改增之前一直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到一般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。營改增之後給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收政策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什麼稅務風險，也不知道會出什麼稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防範。在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。政策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能倖免，唯一不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。
2、 賬務處理難度增加
根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不一樣的。對於增值稅一般納稅人來講，由於增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。另外，由於營業稅是對營業額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅採用抵扣的核算模式，其應納稅額等於銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。「營改增」不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。
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由於財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收政策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。「營改增」後只有賬務處理規范的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。
3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任
房地產和建築業普遍存在「甲供材」現象，一方面，房地產商利用「甲供材」虛增成本，另一方面，建築企業無法取得「甲供材」發票，只能想辦法「代開」、「虛開」。這種「甲供材」現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之後，由「甲供材」引發的「虛開」「代開」發票行為將被很有可能被認定為 「虛開」、「代開」增值稅發票，違法成很高。首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。
4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升
營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本佔比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。
房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建築安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所佔的比重並不高，一、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點:
(1)土地開發成本難以認定
土地成本一般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，一線城市土地成本佔到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為一大難題。此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，「營改增」後的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產企業的增值稅稅負必然會增加。
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（2）期初庫存和固定資產將不能被抵扣
從已經出台的營改增文件的規定來看，期初庫存和固定資產的進項稅都不能抵扣。如交通運輸業、電信業等企業在「營改增」前采購的固定資產和存貨均布允許抵扣進項稅，特別是交通運輸業的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產生了行業性的經營困難。房地產業的開發成本和存量房在企業資產中佔比很高，這部分進項稅金不允許抵扣，將導致房地產企業在營改增後銷售存貨時。產生大量的銷項稅額但又沒有與之相對應的進項稅額可以抵扣，稅負必然大增。實踐中，很多房地產企業以項目公司的方式進行開發，如果樓盤在營改增之前基本開發完畢，而銷售行為大多發生在營改增之後，必將造成項目公司只有銷項稅額，基本沒有進項稅額可以抵扣，稅負便成倍增長。
5、部分房企經營情況也許更為艱難
2014年以來，隨著樓市的深度調整，人們的市場預期發生了根本性的變化，房地產市場持續低迷，銷售業績持續下滑，資金壓力很大，融資任務很重，資金成本也不斷上漲。營改增後，房地產企業必然存在兩極分化，那些進項稅額少、稅務問題多、涉嫌虛開增值稅專用發票的企業，必然面臨繳納更多的增值稅和稅務罰款，導致利潤下滑加劇，令吃緊的資金鏈條更加雪上加霜，甚至面臨資金鏈條斷裂、企業破產的風險。另外，房地產行業由於利潤高、稅負重，稅收流失嚴重，已經連續10年成為國家稅務總局圈定的稅務稽查重點行業，國家稅務總局關於開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知（稅總發[2014]31號）也規定，房地產及建築安裝業是2014年行業專項稅收檢查的指令性項目，營改增試點行業較為集中的地區是區域稅收專項整治的稽查重點。相信營改增之後的近一段時期內，房地產行業將是稅務稽查的重中之重。在市場低迷、成本上升、利潤下滑和營改增帶來的政策迷茫混亂時期，稅務稽查無疑會讓一部分房地產企業經營維艱。
二、「營改增」給房地產企業帶來的機遇
1、行業整體稅負有望下降
房地產營改增屬於國家推行的「結構性減稅」改革的一部分，行業整體稅負肯定會有所下降。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，營改增之後的稅率與原來建築業3%和房地產業5%的營業稅稅率相比，表面看似高了，但是考慮到各種抵扣項，單個企業實際稅負是高是低很難判斷，一般情況下稅收成本應該是會有所降低的。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌則公開表示，若是允許不動產抵扣，初步測算整體減稅規模有望超過5000億元。
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十幾年來，國家為了抑制固定資產投資、壓縮市場需求和平抑房價，對房地產行業一直採取重稅政策。房地產企業除了要繳納營業稅及附加、企業所得稅等基本稅種外，還要繳納土地增值稅、契稅等特有稅種，不僅稅種多，而且稅率也很高。同時幾乎沒有行業稅收優惠政策可以享受，房地產行業的平均稅負高一直是社會上公認的。據我們測算，房地產企業的整體稅負率在35%上下。高稅負必然加重房地產企業的稅收負擔，也加重了買房人的經濟負擔。營改增之後，隨著價外稅的推行和增值稅抵扣鏈條的建立，正如各位知名專家預測的那樣，行業整體稅負將會有所下降，有利於行業的健康和長遠發展。這里需要注意的是，行業整體稅負有所下降，並不意味著每個房地產企業的稅負都會下降。
2、市場銷量有望增加
營業稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建安成本中包含的進項稅不能抵扣，造成一些房地產企業重復納稅；買房的業主承擔營業稅款因為沒有增值稅專用發票，其進項稅不能得到抵扣，也將重復納稅。稅負重一定程度上會影響消費者購買或投資的積極性。應該增之後，房地產企業成為增值稅抵扣鏈條上的一個環節，建安成本和期間費用中繳納的增值稅都可以抵扣，如果進項稅額較大，企業稅負則有望下降。對於中小房地產企業來講，如果年應稅銷售額在500萬元以下，將成為增值稅的小規模納稅人，適用稅率由5%下降為3%，稅負直接降低40%。稅負降低了，房地產企業才有可能會降價，銷量才會提升。從稅制改革的方向上看，增值稅將來要實現完全的消費型的增值稅，不動產的進項稅將得到抵扣。屆時， 生產和商貿等非房地產企業采購辦公用房、生產廠房等取得的進項稅也可以得到抵扣，購買和投資商業地產不僅可以保值增值，抵抗通貨膨脹對財富的稀釋效應，還能降低企業增值稅負擔，投資的積極性將大大增強，也會帶來新的市場需求。房屋價格降低和企業業主投資需求增加，將會在一定程度上帶來房地產市場的繁榮。
營改增對房地產企業來講，可以說機遇與挑戰並存。房地產企業既要抓住難得的機遇，又要迎接新的挑戰。房地產企業一方面要利用好稅收法規調整的大好時機，做好稅務籌劃，控制好企業稅負，積極謀取新的稅務利益，又要敢於迎接新的挑戰，正視並重視營改增帶來的政策變化和稅負變化，加強新稅收法規的學習，加強調查研究，做到稅務風險提前知曉，並財務有效措施規避和化解營改增帶來的負面影響。
希望能讓您滿意
望採納，謝謝
⑸ 房地產企業的主要風險有哪些
投資者要盡可能多地了解該城市的規劃、建設對於該房產的可能影響以及周圍的環境、交通的便利程度, 同時投資者也要認真考慮政府潛在作用等。
⑹ 房地產企業參加土地一級開發的風險有哪些
（一）政策風險
與土地二級市場的「招、拍、掛」及房地產開發而言，土地一級開發的政策非常不全面，全國性的政策規定非常原則，操作性不強，在地方政府層面，有的出台了政府規章或地方性法規，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鑒北京等地方已經出台的政策進行操作，簽署法律文本，非常不明晰。
隨著土地管理制度的改革和發展，在國家層面，對土地一級開發的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現有土地一級開發模式進一步完善或調整，這些完善和調整可能會帶來建設成本的增加和招商工作的難度的加大，最終影響土地出讓進程。比如正在醞釀中的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》，是否出台？什麼時候出台？目前的條款是否有大的變動？都會直接影響土地一級開發的進程。
在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
因此，民營企業在參與土地一級開發項目在實施過程中，除了應提前做好准備，盡量減少風險的發生和及時應對、解決已經發生的風險，還應全程關注國家和地方政府相關政策的出台和變化，以盡量減少和預防國家或地方政策變化所帶來的巨大風險。
（二）融資風險
房地產行業具有投資數額巨大、投資回收期長的特點，土地一級開發對資金的需求，有過之而無不及，正因如此，金融業的風吹草動，都會對一級土地開發產生影響。而且，金融業的不穩定因素甚多，所以對土地一級開發的金融風險的影響因素也很多，這些風險主要包括：金融政策調整風險；銀行調高貸款利率風險和銀行催還貸款風險。
因此，我們經常看到的現象是，民營企業房地產企業總是拉著金融機構（銀行、信託機構等）一起去參與一級土地開發項目的前期所有調查、磋商等工作，以減少融資風險，保持融資渠道的暢通，這是一級土地開發成功的關鍵。
（三）政府違約行為的風險
毋庸質疑，在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然民營房地產企業已通過各種法律文件進行約束，將其與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
如，綿世股份（000609.SZ）參股35％的公司從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮龍梓萬片區從事舊城改造的土地一級開發項目。但地方政府卻於2010年3月強行對該項目提前進行了終止和結算，雖然給予綿世股份一定的投資收益補償，但其所期待的未來的巨大投資收益都已化為烏有。
鑒於此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追償措施（如約束政府方面的擔保條款、異地仲裁條款）等都將是面臨政府違約時維權的有力依據。
（四）征地拆遷風險
征地拆遷風險對於一級土地開發而言具有極大的不確定性，「釘子戶」、群體性事件等在目前的征地拆遷活動中層出不窮，萬一處置不善，極可能會導致開發周期延長的巨大風險。
（五）市場風險
如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲；如房地產供求形勢的變化，若房地產市場已出現供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎都成為不可能，繼而影響到土地上市能否成交。
（六）土地一、二級市場聯動開發失敗的風險
我們對於參與土地一級開發的民營房地產企業希望繼續參與二級市場的開發的想法非常容易理解，民營房地產企業為了達到這一目標，通常是加大在前述與政府平台公司共同成立的項目公司的持股比例，為其在二級市場摘牌做好准備，因為只要持股比例大了，即使遇到對該地塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發商抬價，當競拍價達到一定金額時土地一級開發商便會理智地放棄繼續競拍，而此時拍賣成交價已非常高，僅是從土地一級開發的收益分成上，土地一級開發商也已可獲利不菲。
但如果該地塊市場前景並不好，當初為了擴大持股比例而投入巨資之動機便很可能成為民營房地產企業參與土地一級開發的最大敗筆。
因此，如何確定在項目公司的持股比例，對於志在繼續獲取房地產開發權的民營房地產開發企業而言，顯得至為關鍵。
望採納
⑺ 房地產企業稅收風險
在土地取得環節存在4個風險點：
1.傭金等支出沒有取得正規合法發票，導致利潤虛增，稅負加大;
2.沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同10天內申報契稅;
3.虛增拆遷安置費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
4.以收購股權方式取得的土地使用權，溢價部分無法列支土地成本。
在規劃設計環節存在3個風險點：
5.總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響;
6.虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
7.境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。
在融資環節存在6個風險點：
8.向非金融機構(包括企業和個人)融入的高息資金利息支出無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬;
9.從信託或基金公司「名股實債」形式下支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據;
10.小金庫現金往往不夠支付利息或其他開支;
11.支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務而未履行;
12.與股東及其他關聯方資金往來未支付利息，存在偷逃稅金問題;
13.借給自然人股東超過1年以上的借款，存在被認定為股息、紅利分配需要繳納20%的個稅風險。
在工程建設開發環節存在4個風險點：
14.虛開建安發票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業所得稅;
15.為少繳稅，實際發生工程支出但不索要發票;
16.簽訂建安合同後未足額繳納印花稅;
17.不繳納或者不足額、或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。
在預售環節存在9個風險點：
18.取得預售收入(包括定金、誠意金)沒有按規定及時申報納稅;
19.沒有按照規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅;
20.預售合同沒有足額及時繳納印花稅;
21.銷售合同(發票)為陰陽合同(發票)，未如實申報收入;
22.售後返租時，按返租後的金額確認收入納稅，對小業主的返租收入未代扣代繳稅金;
23.返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅;
24.以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅;
25.裝修收入沒有申報納稅;
26.賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。
在清算環節存在4個風險點：
27.取得的發票不合規，比如發票出具方與合同方、收款方不相符;
28.購買虛假發票虛增成本;
29.企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅;
30.關聯方交易定價不合理等。
⑻ 房地產項目開發會存在哪些風險
房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
請採納。
⑼ 分析目前房地產企業面臨哪些風險
轉型帶來的風險、資金回籠問題、決策方向等一系列問題