❶ 運用收益法來評估房地產的價值要確定哪些因素
運用收益法來評抄估房地產的價值襲要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
❷ 房產評估的收益法都需要什麼
運用收益法來評估房地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
❸ 評估住宅房地產能不能用收益法
在房地產估價論壇上看到這么一個討論題目。
由於前期房地產市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區住房價格漲了2倍，而租金並未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據收益法公式計算，收益價格將明顯低於市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，採用市場比較法即可，不能採用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法准確求得，前提，獲得准確的參數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
目前採用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數值存在問題或者求解值的內涵並不一致導致。如果採用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
如果資本化率採用的是投資收益率概念，採用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高於購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將價格與價值在估價規范中沒有規范詞語的使用，造成諸多估價人員混餚這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
所以：
1.只要參數選取得當，採用收益法能准確求得住宅房地產的價格及價值；
2.如果是價格評估，資本化率採用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該採用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.採用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便於大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數到底怎麼來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，乾脆取個6%或者8%什麼的，怎麼來的？細述原委能不能經的起推敲？為什麼不是6.5%或者是8.2%什麼的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價格（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估准則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特徵：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，並以收益法為主。
《關於資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得
❹ 帶租約與不帶租約的房產 用收益法評估有什麼區別
帶租約的房產
首先要確定委託方提供的租賃合同的真實性，如果不真實或者與市場租金差距專太大一般不考屬慮租約對價值的影響。
如果租賃合同客觀真實，首先要算租期內的收益價值，在算租期外的收益價值。
租期外的收益價值算出來後要折現到現在的價值，然後租期內的收益價值+租期外的收益價值=評估價值。
❺ 工業房地產為什麼不採用收益法評估
收益法我在商網的時候做過，我認為那是因為房子本身沒有收益吧。
在做商網的時候，考慮的是房屋的租金推算房子的價值。
下面這個是我們做商網的案例。
或者你可以看看房產評估考試書，看看上面有沒有提收益法主要用哪裡房產。
或者工業主要用哪個方法計算。
因為沒看過哪個書，所以具體那本有介紹，還真不好給你答案。
eg：
考慮到目前該商圈商業服務用房的供應量不大，區域內1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計算有效毛收益。
估價對象無租約限制。
2、計算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算運營費用
委估房地產出租時，主要產生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、保險費等。
A、維修費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B、保險費：指房地產意外損失的財產保險費用，結合估價對象的實際情況，取年有效毛收入的0.15%。
C、稅金：根據國家現行稅收政策，估價對象出租主要繳納房地產稅、營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加，其中房產稅為年有效毛收入的12%；營業稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業稅稅額的7%；教育費附加為營業稅稅額的3%；地方教育附加為營業稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
D、租賃管理費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年總運營費用=維修費＋保險費＋房產稅＋營業稅＋城建維護稅＋教育費附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、計算年總凈收益
年總凈收益=年有效毛收入-年總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的確定
估價對象房產建成年份為2010年，建築結構為鋼筋混凝土結構，依據鋼筋混凝土結構非生產用房使用年限為60年，建築物剩餘使用年限為56年，另根據《國有土地使用證》證號為XXXX號，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計時點土地剩餘使用年限為35.47年。故本次估價收益期按土地剩餘年限計算，即剩餘收益年期n=35.47年。
6、選用適當的報酬率
報酬率採用累加法，累加法是將報酬率視為包含無風險率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
根據估價對象特點，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
風險調整值：風險分低、中、高、投機四個檔次，相應的調整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價對象為臨街經營性商業網點，根據同類房地產行業投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業網點投資風險因素，本次估價風險調整值取4.0%。
故報酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
7、計算收益價格
通過調查發現，估價對象所處商圈類似經營的狀態較好，結合估價對象的實際狀態及所在區域未來發展趨勢，並考慮牛馬行商圈發展較為成熟，採用凈收益每年不變公式。
收益價格計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——綜合報酬率
n——收益年限
A——年凈收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個位）
❻ 房地產收益法評估！
年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
凈收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式帶進去
年限按土地剩餘使用年限
❼ 房產估值受哪些因素影響
二手房評估會受到哪些因素影響?
1.房產最近的成交價及原業主上次購得價
如果房產市場最近成交價在一個數值范圍內，那麼成交價就是業主與客戶的心理承受范圍的交集，這個價格才能成交，評估價應以此參考。業主初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。並且，還要考慮當地房產市場的整體或貶值幅度，不背離正常的價格規律。
2.房產目前的使用年限
二手房成交是有一定周期的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。樓齡稍老一些，價格自然就低一些，剛交樓沒多久的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3.樓體結構、層次、朝向
戶型方正，各個功能間基本全南，動靜分離，南北通透，樓層高，採光好，進深短，這些優質的條件會一定程度上提高房子的價格，通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
4.小區品質及環境配套
電梯的品牌質量，如速度快，無眩暈感;大堂及小區裝修美化，如合泰的樓盤大堂，金域的小區環境;還有一些外部配套，如公交地鐵，開車出行，買菜購物，休閑娛樂。不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右，反之也是如此。一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。
二、如何評估房產?
1.成本法
就是用開發商的建築成本來評估這套房子，如人工費用、土地出讓金、基礎設施建設費、管理費、稅費等。還有就是二手房業主購得價及上漲下跌程度。
2.市場比較法
通過該小區的市場成交價，客戶目前接受能力與近期房產的波動情況來確定。還要根據周邊的環境，來確定房產的價格。
3.物價收益法
確定房地產本身帶來的純收益，如房價物價帶來的收益，另一方面還要以一行存款利率、物價指數、當地房地產企業和該行業的平均收益率為依據推算。
❽ 收益法評估房產考慮房產殘值嗎
評估房地產時，裡面的傢具和辦公用品是需要單獨評估的。在用收益法評估時，首先內考慮收益法容評估的房產價值是否包含傢具和辦公用品的價值，也就是說，你要考慮房產的收益在考慮傢具的情況下和不考慮傢具的情況下價值是否一致。或者講，如果你將傢具給單獨銷售了，會不會影響收益法下房產的價值，如果不影響，傢具就不能考慮在房產的價值內
❾ 房產評估價值中包含土地價值嗎（商業用房，評估採用收益法）
房產價值和土地價值是分開的，但是房產又依附於土地價值存在，內如果房屋所處容的土地沒有土地證，或者土地證沒有在房產所有者名下，房屋的價值就會很受影響。如果採用收益法評估的，只要房屋產權時間可以保證，基本就不受土地價值的影響。收益法評估是基於房屋未來能帶來的收益，跟房屋成本價值沒有太大關系。