A. 房產原值包含的地價如何理解
」對於「地價」應當如何理解？ 答：該文件規定的「地價」應為納稅人實際支付專的地價，包括納稅人取得屬土地使用權實際支付的價款以及開發土地實際支出的成本費用。納稅人會計核算時將土地評估增值計入「無形資產」或「投資性房地產」等科目（土地價值單獨核算）而未計入房價的，在確定房產計稅原值時，不需要將土地評估增值部分加計入地價。納稅人會計核算時對土地進行攤銷的，在確定房產計稅原值時，攤銷額也不得從地價中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價的，計入房產計稅原值的地價應為零。
B. 土地估價，已建成房地產評估土地價格，剩餘法中求取房屋重置價時，利潤的計算基礎包括地價款嗎
現有不動產運用剩餘法評估地價時，房屋重置價里的利潤計算基數不包含土地價款。
C. 請問：房地產估價中，需要補繳地價的情形有哪些如何計算
大概有以下來情況，不自知道記得全不全：
一、劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權的情況
1、劃撥土地使用權直接申請出讓的（土地用途不發生轉變），計算公式：需補交的土地出讓金=當前協議出讓土地使用權市場價格-當前劃撥出讓土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權因轉讓或其他原因，土地用途發生轉變需辦理出讓的，計算公示：需補交的土地出讓金=當前新用途協議出讓土地使用權市場價格-當前原用途劃撥土地使用權市場價格。
二、國有土地使用權作價出資（入股）或授權經營的土地使用權轉為出讓土地使用權的情況
1、作價出資（入股）或授權經營土地使用權直接申請出讓的（土地用途不發生轉變），計算公式：需補交的土地出讓金=當前協議出讓土地使用權市場價格-當前作價出資（入股）或授權經營出讓土地使用權市場價格。
2、作價出資（入股）或授權經營土地使用權因轉讓或其他原因，土地用途發生轉變需辦理出讓的，計算公示：需補交的土地出讓金=當前新用途協議出讓土地使用權市場價格-當前原用途作價出資（入股）或授權經營土地使用權市場價格。
D. 土地掛牌的評估價格如何確定的
定價是政府自己選擇的，一般會選擇中間值。但是如果研究後覺得中間價偏離正常市場版價值，可權能會重新選擇評估公司再次評估，也可以自己定價。一般來說，會要求評估公司解釋評估結果，對評估結果進行分析。以上的結果很明顯偏差較大，需要研究。
E. 房產評估價值中包含土地價值嗎（商業用房，評估採用收益法）
你看一下
「房地產估價報告」
「假設與限制條件」
「限制條件」
裡面應該有對本次估價是否含土地價值做
F. 關於房產評估的基準地價法
首先，房產評估中沒有基準地價系數修正法，土地估價中才有。
基準內地容價修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件 進行比較，確定修正系數，進行修正測算地價的方法，你說的那些系數一般不能自己編制，而是要想國土資源部門索取或者購買，一般各地都有一本基準地價更新報告的材料，上面肯定有你所需要的資料。
G. 如何確定計入房產原值的地價
1、財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價
嘉市地方稅務局近期應國家稅務總局要求對嘉市房產及土地進行全面清查，清查後將確定新的房產稅及土地使用稅計稅依據並按照新依據計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規定繳納土地使用稅，根據《企業會計准則》企業建房時需要將土地價值計入到固定資產房屋建築物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分土地價值，是否存在重復計稅問題。現就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。」明確了土地價值也應計入房產原值計征房產稅，稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充分。至於是否存在重復計稅，則是國家稅務總局應該考慮的問題，我們更應關注的是計入房產的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確「宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」
綜合起來該文件應當這樣理解：宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計
2 、征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
例如，某工廠有一宗土地，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建築房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建築面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
假如該工廠這宗土地其他條件不變，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建築面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。
該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低於0.5的用地單位的懲罰措施。例如佔地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類「大地小房」的情況，即宗地容積率低於0.5的，允許按照房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小於全部地價款，減輕了房產稅負擔。
財稅[2010]121號文件發布後，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並
3 、cdqm據此確定計入房產原值的地價。
例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建築成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建築面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執行《企業會計准則》。2011年，因容積率低於0.5，應按房產建築面積的2倍計算土地面積並據以確定計入房產原值的地價。
繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執行《企業會計制度》。
2011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計准則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計准則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。
目前仍存在沒有將土地價值按照規定計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地稅務機關協調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。
H. 土地增值稅中土地取得的價款的怎麼確定
以房地產投資入股，供擔風險，免徵營業稅。
土地成本扣除項目：1、地價款 800萬 2、契稅 800*0.03=24萬
I. 房地產評估中土地分戶的地價怎麼修正
進深修正：
1.四三二一法則 四三二一法則是將標准深度100英尺的普通臨專街地，與街道平行區屬分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值佔20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。
還有蘇慕斯法則（或稱為克利夫蘭法則）等等
具體可見http://www.faba.cn/c1/zcpg/guide/1022_8.html