營改增後房地產土地成本怎麼抵扣

『壹』 營改增後購買的土地能夠抵扣進項稅嗎

只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

國稅總局回2016第18號公告，"適用一般計稅方法計答稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

1、用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;

2、非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;

3、非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;

4、接受的旅客運輸服務;

5、自用的應征消費稅的摩托車、汽車、遊艇,但作為提供交通運輸業服務的運輸工具和租賃服務標的物的除外。

『貳』 營改增後(房地產開發企業)繳納的購地稅費為土地契稅、印花稅可以抵扣嗎

在這種模式下,房地抄產襲企業需要繳納契稅,印花稅,其土地出讓金可以在增值稅計算中抵扣銷售額,但拆遷補償費、徵收補償款、開發規費不能抵扣。
根據規定，以現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

『叄』 營改增後房地產企業土地成本取得的進項稅金怎麼處理

營改增後，房地產企業只要被認定為增值稅一般納稅人，就可以申請認證抵扣進項稅，也就是說你公司取得的合理真實的土地成本進項稅金是可以抵扣本企業銷售商品房需要繳納的增值稅的。

『肆』 營改增後房地產企業的土地出讓金的賬務處理怎麼算

Ø出讓方式取得土地使用權時
Dr. 開發成本
Cr. 銀行存款… [土地出讓金合同總價、契稅……]

銷售自行開發房地產業務增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-按規定支付的土地價款）÷（1+11%）

出讓方式取得土地使用權價款抵減的銷項稅額=[按規定支付的土地價款÷(1+11%)]×11%，在銷售計算銷項稅額時逐步處理；

建立備查簿（項目、可售建築面積、土地出讓金、按規定支付的土地價款、可抵減銷項稅額）

Ø 產權移交確認銷售收入的同時，當期房產銷售相關的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業成本
Dr. 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） [按規定計算出的可轉入本期抵減金額]
主營業務成本（紅字）

復核和登記備查簿（銷售和未售建築面積，本期、累計、尚待扣除的土地價款，本期、累計、尚可抵減銷項稅額）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×按規定支付的土地價款。

(4)營改增後房地產土地成本怎麼抵扣擴展閱讀：

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿；

土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：

一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。

稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

『伍』 房地產業營改增土地出讓金可以抵扣么

依據財稅【2016】36號文件規定，房地產公司從五月1日後，能扣除的成本只限於土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當地財政部門開具的行政事業收收據扣除。

『陸』 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增後房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。回國稅總局2016第18號公告答：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(6)營改增後房地產土地成本怎麼抵扣擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。

『柒』 營改增後，增值稅怎麼樣扣除土地出讓金

國稅總局2016第18號公告：
第四條 房地產開發企業中的一般納專稅人屬（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

『捌』 營改增後房地產企業建安成本可以抵扣多少

營改增後，房地產企業建安成本，出去下列不能抵扣的，其他都可以抵扣。

一、票款不一致的增值稅專用發票
《國家稅務總局關於加強增值稅徵收管理若干問題的通知》（國稅發「1995」192號）第一條第（三）項規定：「購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。」基於此規定，票款不一致的不可以抵扣進項稅金。
二、「對開發票」不能抵扣進項稅金
（一）對開發票的涉稅風險
所謂「對開發票」是指一購貨方在發生「銷售退回」時，為了規避開紅字發票的麻煩，由退貨企業再開一份銷售專用發票視同購進後又銷售給了原生產企業的行為。
部分納稅人認為，用發票對開這種方法解決「銷貨退回」問題只是等於把這批不符合質量要求的貨物又「賣回」了銷貨方，並不造成購銷雙方的稅款流失，因為退貨方已將這張發票作了賬務處理，也計提了銷項稅金，不存在少繳或逃繳稅款問題；對於供貨一方來說，也只是拿這張進項發票抵頂了原來應計提的銷項稅金，同樣也不存在偷逃稅款的問題。
用發票對開解決銷貨退回問題，其實質是將退貨看作是對銷貨方的一種重新銷售，法律並無禁止，不禁止即視為不違法；二是用發票對開形式解決銷貨退回問題，從操作目的上看購銷雙方並不存在偷逃稅款的主觀故意，從實質上看也不造成稅款流失的客觀結果。上述納稅人的認識是錯誤的。
1、在發生銷售退回時，如果未按規定開具紅字專用發票，實行對開發票有可能增加稅收負擔。
《增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：「一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發票後，發生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應按國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票。未按規定開具紅字增值稅專用發票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。」所以，企業如果發生銷貨退回行為，應按規定開具紅字發票，如果未按規定開具紅字發票，重開發票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復計稅。
2、「對開發票」將面臨稅務局的罰款
納稅人如果未能按規定開具紅字發票，稅務機關在有足夠證據的情況下，可根據《發票管理辦法》第三十六條規定，未按照規定開具發票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以並處10000元以下的罰款。有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。違反發票管理法規，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以並處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。
3、沒有貨物往來的發票對開可能被視為虛開發票。
《最高人民法院關於適用〈全國人民代表大會常務委員會關於懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發[1996]30號）明確，具有下列行為之一的，屬於虛開增值稅專用發票：一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；二、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；三、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。為了完成總機構分配的銷售收入考核指標的增值稅專用發票對開，由於沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務，符合「虛開增值稅專用發票」的特徵，極有可能被認定為虛開增值稅專用發票，如果情節嚴重，還有可能被追究刑事責任。
4、要多繳納印花稅使企業增加稅收負擔和少繳納企業所得稅而遭到稅務稽查風險。
《印花稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內書立、領受購銷合同的單位和個人，是印花稅的納稅義務人。發票對開是企業視為自身新增加了一筆銷售行為，如果書立合同，還需要繳納印花稅，應按購銷金額的萬分之三貼花，對比銷貨退回的正常處理，給納稅人增加了不必要的稅收負擔。如果不按時繳納，還可能受到處罰。
發票對開是企業通過對開發票，新增加了一筆銷售收入，雖然對增值稅沒有影響，但是影響了企業所得稅的計算。《企業所得稅法實施條例》規定了多種扣除項目，有許多費用扣除項目以銷售收入為基礎。如企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的0.5%，企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入15%的部分准予扣除。如果企業按虛增後的銷售收入計算費用扣除，就會造成多扣除，少計應稅所得的結果。
納稅人在將銷售退回變更成銷售虛增銷售收入的同時，也增加了所得稅稅前扣除的費用金額。如果因多計收入而增加的扣除金額被稅務機關有證據證明是人為造假時，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條規定，對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，對納稅人進行處罰。
（二）控制策略：銷貨退回應開具紅字發票
一般納稅人發生退貨業務應按規定開具紅字增值稅專用發票。《國家稅務總局關於修訂〈增值稅專用發票使用規定〉的通知》（國稅發[2006]156號）第十四條規定，一般納稅人取得專用發票後，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，購買方應向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》。《申請單》所對應的藍字專用發票應經稅務機關認證。經認證結果為「認證相符」並且已經抵扣增值稅進項稅額的，一般納稅人在填報《申請單》時不填寫相對應的藍字專用發票信息。
三、房地產、建築企業營改增過渡期間的三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票
（一）營改增前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建築材料在營改增後才收到並用於營改增前未完工的項目，而且營改增後才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。
（二）營改增前采購的材料已經用於營改增前已經完工的工程建設項目，營改增後才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。
（三）營改增之前采購的設備、勞保用品、辦公用品並支付款項，但營改增後收到供應商開具的增值稅專用發票。
四、房地產、建築企業營改增後不能抵扣進項稅金的七種特殊增值稅專用發票
（一）沒有供應商開具銷售清單的開具「材料一批」、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。
國稅發[2006]156號第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，並加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具「材料一批」、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。
（二）獲得按照簡易徵收辦法的供應商開具的增值稅發票
《國家稅務總局關於簡並增值稅徵收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。
1、建築用和生產建築材料所用的砂、土、石料。
2、以自己採掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
3、商品混凝土（僅限於以水泥為原料生產的水泥混凝土）。
因此，建築企業購買的沙、石料，如果是從按照簡易徵收辦法的供應商采購的，則建築企業只能獲得增值稅普通發票，則不能抵扣進項稅金。
（三）購買職工福利用品的增值稅專用發票
財稅[2013]106號附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條第（一）項規定，用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
（四）發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）
財稅[2013]106號附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條第（二）項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。財稅[2013]106號附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條第（二）項規定第（三）項規定：非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
（五）建築施工企業自建工程所采購建築材料所收到的增值稅專用發票。
（六）房地產公司開發的開發產品，例如商鋪、商場、寫字樓自己持有經營，以上開發產品所耗用的建築材料和建築公司提供的建築勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
（七）獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天
《國家稅務總局關於調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》（國稅函[2009]617號）第一條規定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的增值稅專用發票、（貨物運輸增值稅專用發票）和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，並在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基於此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天不可以抵扣進項稅額。

『玖』 房產企業土地出讓金怎麼抵扣增值稅

土地出讓金不是抵扣增值稅。按照國稅總局2016第18號公告，應該是「按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

(9)營改增後房地產土地成本怎麼抵扣擴展閱讀：

一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

『拾』 營改增後購買的土地能夠抵扣進項稅嗎

只能抵押、不來能抵扣。但源是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

國稅總局2016第18號公告，"適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

1、用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;

2、非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;

3、非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;

4、接受的旅客運輸服務;

5、自用的應征消費稅的摩托車、汽車、遊艇,但作為提供交通運輸業服務的運輸工具和租賃服務標的物的除外。