房地產行業哪些費用可以資本化

⑴ 房地產企業借款費用資本化的規定在什麼文件上有

對特殊行業和特殊業務的會計處理－房地產開發業務會計處理規定」專一節中首次明確：屬「股份有限公司為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用在開發產品完工之前，可以計入開發成本或開發產品成本。」 稅務規定： 在計算所得稅時，房地產開發企業主建造開發產品借入資金而發生的借款費用，屬於成本對象完工之前發生的，如果企業計入了「開發成本」的，不需調整；如果計入「財務費用」的，則應將其剔除出來，不予稅前列支。

⑵ 房地產企業借款利息費用資本化有哪些條件

一、借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

1、資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；

2、借款費用已經發生；

3、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。

符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。

在中斷期間發生的借款費用應當確認為費用，計入當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始。

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之後所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

二、《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定：企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，准予扣除。

企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，並依照本條例的規定扣除。

根據上述規定，房地產開發企業借款費用資本化開始的時間，應當是在取得開發項目開始，截止時間應當在開發項目竣工驗收日。

在此之前和之後的借款費用應當計入當期損益。如果，在房產開發建造過程中發生了非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。

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一、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十一條第（一）項規定：

企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

二、《企業會計准則第17號——借款費用》規定：

企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

⑶ 企業哪些借款費用可以資本化

借款費用資本化
所借款用於固定資產投資的，其借款利息等財務費用在項目投產前要記入該投資項目的建設費用，該費用是形成固定資產價值的一部分，這個借款費用就是資本化了，它是資產的組成部分。
但項目正式投產開始，其尚未歸還的貸款所發生的利息等費用，則要記入生產經營活動的財務費用中，也就是要在利潤表上反映。
一、符合借款費用資本化條件的存貨 根據本准則規定，企業借款購建或者生產的存貨中，符合借款費用資本化條件的，應當將符合資本化條件的借款費用予以資本化。符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地產開發）開發的用於對外出售的房地產開發產品、企業製造的用於對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。其中「相當長時間」，是指為資產的購建或者生產所必需的時間，通常為1年以上（含1年）。
二、借款利息費用資本化金額的確定
（一）專門借款利息費用的資本化金額本准則第六條（一）規定，為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益後的金額，確定為專門借款利息費用的資本化金額，並應當在資本化期間內，將其計入符合資本化條件的資產成本。專門借款應當有明確的專門用途，即為購建或者生產某項符合資本化條件的資產而專門借入的款項，通常應有標明專門用途的借款合同。
（二）一般借款利息費用的資本化金額
一般借款是指除專門借款以外的其他借款。根據本准則第六條（二）規定，在借款費用資本化期間內，為購建或者生產符合資本化條件的資產佔用了一般借款的，一般借款應予資本化的利息金額應當按照下列公式計算：
一般借款利息費用資本化金額＝累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數×所佔用一般借款的資本化率。
所佔用一般借款的資本化率＝所佔用一般借款加權平均利率＝所佔用一般借款當期實際發生的利息之和÷所佔用一般借款本金加權平均數
所佔用一般借款本金加權平均數＝Σ（所佔用每筆一般借款本金×每筆一般借款在當期所佔用的天數/當期天數）
三、借款輔助費用的處理 本准則第十條規定，專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本；在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之後，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。上述資本化或計入當期損益的輔助費用的發生額，是指根據《企業會計准則第22號――金融工具確認和計量》，按照實際利率法所確定的金融負債交易費用對每期利息費用的調整額。借款實際利率與合同利率差異較小的，也可以採用合同利率計算確定利息費用。一般借款發生的輔助費用，也應當按照上述原則確定其發生額並進行處理。
四、借款費用資本化的暫停 根據本准則第十一條規定，符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。正常中斷期間的借款費用應當繼續資本化。
非正常中斷，通常是由於企業管理決策上的原因或者其他不可預見的原因等所導致的中斷。比如，企業因與施工方發生了質量糾紛，或者工程、生產用料沒有及時供應，或者資金周轉發生了困難，或者施工、生產發生了安全事故，或者發生了與資產購建、生產有關的勞動糾紛等原因，導致資產購建或者生產活動發生中斷，均屬於非正常中斷。
非正常中斷與正常中斷顯著不同。正常中斷通常僅限於因購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的程序，或者事先可預見的不可抗力因素導致的中斷。比如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來進行質量或者安全檢查，檢查通過後才可繼續下一階段的建造工作，這類中斷是在施工前可以預見的，而且是工程建造必須經過的程序，屬於正常中斷。
某些地區的工程在建造過程中，由於可預見的不可抗力因素（如雨季或冰凍季節等原因）導致施工出現停頓，也屬於正常中斷。比如，某企業在北方某地建造某工程期間，正遇冰凍季節，工程施工因此中斷，待冰凍季節過後方能繼續施工。由於該地區在施工期間出現較長時間的冰凍為正常情況，由此導致的施工中斷是可預見的不可抗力因素導致的中斷，屬於正常中斷。

⑷ 哪些費用化支出可以資本化處理

符合以下三個條件的費用方可資本化處理:
第一個條件是資產支出已經發生。這一條件是指企業購置或建造固定資產的支出已經發生，包括支付現金、轉移非現金資產和承擔帶息債務形式所發生的支出。
支付現金是指用貨幣資金支付固定資產的購建或建造支出。轉移非現金資產是指將非現金資產用於固定資產的購建與安裝，如將企業自己生產的產品用於固定資產的購建，或以企業生產的產品向其他企業換取用於固定資產建造所需的物資等。承擔帶息債務是指因購買工程用材料等而承擔的帶息應付款項(如帶息應付票據)。例如，購入工程物資用商業匯票結算，商業匯票的面值為1000萬元，年利率為6%，期限為3個月。那麼該項業務發生後計入資產支出的金額為1000萬元。如果購入時的商業匯票為不帶息匯票，那麼該業務計入資產支出的金額為0。
應說明的是，工程項目領用本企業生產的產品，若生產的產品發生的成本及產品中材料的增值稅進項稅額均已支付現金，則領用時發生的資產支出金額為產品成本和產品中材料的增值稅進項稅額之和，而不是產品成本和領用產品時的增值稅銷項稅額之和(因為銷項稅額和進項稅額的差額此時尚未支付)。銷項稅額和進項稅額的差額待實際繳納增值稅時才能算資產支出已經發生。
第二個條件是借款費用已經發生。這一條件是指企業已經發生了因購建或者生產符合資本化條件的資產而專門借入款項的借款費用，或者所佔用的一般借款的借款費用。
第三個條件是為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的構建或者生產活動已經開始。這里所指的"為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始"主要是指符合資本化條件的資產的實體建造或者生產工作已經開始，如主體設備的安裝、廠房的實際開工建造等。它不包括僅僅持有資產但沒有發生為改變資產形態而進行的實質上的建造或者生產活動。
企業只有在同時滿足了上述三個條件的情況下，有關借款費用才可以開始資本化，只要其中一個條件沒有滿足，借款費用就不能開始資本化。

⑸ 房地產中怎麼才算符合資本化條件

資本借款用於固定資產投資的，其借款利息等財務費用在項目投產前要記入該投資項目的建設費用，該費用是形成固定資產價值的一部分，這個借款費用就是資本化了，它是資產的組成部分。 但項目正式投產開始，其尚未歸還的貸款所發生的利息等費用，則要記入生產經營活動的財務費用中，要在利潤中減少。
對於因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯況差額，只有同時符合三個條件時才能開始資本化：
一、資產支出已經發生。這里的資產支出只包括企業為購置或建造固定資產而以支付現金、轉移非現金資產或承擔帶息債務形式發生的支出。
二、借款費用已經發生。這里是指企業已經發生了因購建固定資產而專門借入款項的利息、折價或溢價的攤銷和匯況差額等借款費用。
三、為使資產達到預定可以使用狀態所必要的購建活動已經開始，就是資產的實體建造工作開始。
特殊行業，房地產行業的商品房發生的借款費用一律資本化。

符合資本化條件的資產是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。建造合同成本、確認為無形資產的開發支出等在符合條件的情況下，也可以認定為符合資本化條件的資產。

符合資本化條件的存貨，主要包括房地產開發企業開發的用於對外出售的房地產開發產品、企業製造的用於對外出售的大型機械設備等，這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。其中，「相當產時間」應當是指為資產的購建或者生產所必需的時間，通常為1年以上（含1年）。

⑹ 企業的這些費用哪些可以資本化形成無形資產

企業所擁有的無形資產，除了購買外，很多情況下是自行開發形成的。
對於這些通過自行研發形成的無形資產，較之外購無形資產計稅基礎的確定，相對而言較為復雜。
《企業會計准則-無形資產》第七條規定，企業內部研究開發項目的支出，應當區分研究階段支出與開發階段支出。
研究是指為獲取並理解新的科學或者技術知識而進行的獨創性的有計劃調查。
研究階段是探索性的，為進一步開發活動進行資料及相關方面的准備，已進行的研究活動將來是否會轉入開發、開發後是否會形成無形資產等均具有較大的不確定性。
比如，意在獲取知識而進行的活動，研究成果或者其他知識的應用研究、評價和最終選擇，材料、設備、產品、工序、系統或者服務替代品的研究，新的或者經改進的材料、設備、產品、工序、系統或者服務的可能替代品的配製、設計、評價和最終選擇等，均屬於研究活動。
企業內部研究開發項目研究階段的支出，應當於發生時計入當期損益，予以稅前扣除。
開發是指在進行商業性生產或者使用前，將研究成果或者其他知識應用於某項計劃或設計，以生產出新的或者具有實質性改進的材料、裝置、產品等。
開發階段相對於研究階段而言，開發階段應當是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項新產品或者新技術的基本條件。
比如，生產前或者使用前的原型和模型的設計、建造和測試，不具有商業性生產經濟規模的試生產設施的設計、建造和運營等，均屬於開發活動。
根據企業會計准則的有關規定，判斷特定無形資產是否符合資本化條件有五個標准，而且必須同時滿足才能構成資本化條件：
(一)完成該無形資產以使其能夠使用或者出售在技術上具有可行性。判斷無形資產的開發在技術上是否具有可行性，應當以目前階段的成果為基礎，並提供相關證據和材料，證明企業進行開發所需的技術條件等已經具備，不存在技術上的障礙或者其他不確定性。
(二)具有完成該無形資產並使用或者出售的意圖，即企業能夠說明其開發無形資產的目的。
(三)無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或者無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，應當證明其有用性。
(四)有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，並有能力使用或者出售該無形資產。
(五)歸屬於該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。在企業的開發活動同時符合上述五個標准後，企業開發活動發生的支出，就可以計入計稅基礎，直至無形資產達到預定可用途狀態。
企業對研究開發的支出應當單獨核算，比如，直接發生的研發人員工資、材料費，以及相關設備折舊費等。
同時從事多項研究開發活動的，所發生的支出應當按照合理的標准在各項研究開發活動之間進行分配;無法合理分配的，應當計入當期損益。

⑺ 房地產開發企業的財務費用是資本化還是費用化

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十一條第（一）項規定：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

《企業會計准則第17號——借款費用》規定：企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

（1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；

（2）借款費用已經發生；

（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。

符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。在中斷期間發生的借款費用應當確認為費用，計入當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始。

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之後所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定：企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，准予扣除。企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，並依照本條例的規定扣除。

根據上述規定，房地產開發企業借款費用資本化開始的時間，應當是在取得開發項目開始，截止時間應當在開發項目竣工驗收日。在此之前和之後的借款費用應當計入當期損益。如果，在房產開發建造過程中發生了非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。

⑻ 哪些費用可以資本化

每月正常來給員工發放的工資自到後期能否資本化,我想不能.只有在開辦時作為長期待攤時才可以，到開始經營的當月再費用化。通常只有比較大的金額才有必要資本化。比如固定資產的改良支出，包括為建造固定資產而借款發生的借款利息。

⑼ 管理費用、營業費用是否可以資本化

1、管理費用,營業費用是不可以資本化的。
2、管理費用和營業費用屬於期間費用，專是費用化了屬的。
3、費用化是指研究與開發支出在發生當期全部作為期間費用，計入當期損益。這樣處理的原因在於認為研究開發涉及太多不確定因素，一項支出與未來利益之間的因果關系難以確定，在費用發生當期全部計入損益避免了主觀估計受益期間等不確定因素，雖然達不到配比原則，但深刻體現了會計的穩健原則。
4、資本化是指符合條件的相關費用支出不計入當期損益，而是計入相關資產成本，作為資產負債表的資產類項目管理。簡單地說，資本化就是公司將支出歸類為資產的方式。