如何合理確定房地產公司

❶ 如何確認房地產開發商有五證！

國家規定開發商在售房時必須公示五證。
如果沒有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，向當地有關部門舉報，罰死他們！

❷ 房地產企業如何確定營業收入

交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，並且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營業收入。

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

(2)如何合理確定房地產公司擴展閱讀：

營業收入包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指企業經常性的、主要業務所產生的收入。如製造業的銷售產品、半成品和提供工業性勞務作業的收入；

商品流通企業的銷售商品收入；旅遊服務業的門票收入、客戶收入、餐飲收入等。主營業務收入在企業收入中所佔的比重較大，它對企業的經濟效益有著舉足輕重的影響。

其他業務收入，是指除上述各項主營業務收入之外的其他業務收入。包括材料銷售、外購商品銷售、廢舊物資銷售、下腳料銷售，提供勞務性作業收入，房地產開發收入，咨詢收入，擔保收入等其他業務收入。其他業務收入在企業收入中所佔的比重較小。

❸ 房地產開發公司建議怎麼提

1、通過日常巡查和納稅評估，加大地對房地產開發企業財務核算和政策執行方面的輔導，督導企業健全和規范財務核算，採取查賬徵收方式，真實體現房地產盈利率較高的客觀現狀，並幫促企業准確進行納稅申報。對屢查屢犯、財務核算確實不健全的企業，要按規定進行稅款徵收。
2、建立房地產企業管理台賬。全面反映企業開發項目的基本情況，主要包括投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等;根據規劃部門批準的總平面圖製作開發產品備案台賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始後企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。
3、嚴格政策界限，強化成本管理。總的原則是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現虛開、代開、人為加大成本費用現象的發生。抓住幾個關鍵：一是按照收入成本配比的原則准確結轉成本，要求企業在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發產品平均銷售價格比，分配計算不同類型開發產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發產品之間分布均衡;二是工程超預算企業成本費用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務部門有權根據行業標準直接核定其計稅成本;三是建築工程支出真實性的審核，重點審核土建成本、配套工程成本，參照本地區工程造價指導價，查看企業建築安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業說明超標準的原因。
4、加強與相關部門的協作。加大與國土、建設、規劃、房管等部門房地產開發信息交換力度;爭取政府支持，定期召開房地產管理聯合工作會議，協調房地產企業及項目管理，強化日常信息交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系;
5、關注房地產開發的重點環節。從立項開始關注開發的幾個重點環節：立項報批環節、項目批准環節、分期建設環節、竣工驗收環節、開盤銷售環節、清盤環節。掌握房地產企業每個環節發生的時點，針對每個環節適時採取管理措施，特別是抓住預售轉銷售的結轉環節，實地核查確認完工時點，及時結轉銷售、成本。

❹ 淺談如何做好房地產公司的管理工作

當前，隨著國家宏觀調控力度的不斷加強，房地產企業的發展形勢空前嚴峻。在這種形勢下，地產公司的管理已經成為影響企業效益的重要因素，企業的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。通過近期公司組織的培訓學習以及平時的個人思考，我想就關於怎樣提高地產企業的管理素質與管理水平，提幾點自己的粗淺想法：一、要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現在日常的部門工作本身，更體現在與部門工作相關的業務的學習中。以我為例，作為一個剛畢業不久的大學生，接觸營銷工作的時間並不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現實實際中的少之又少。現實的工作更加要求我能夠根據當地的實際情況來安排現實的工作內容。然而現實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現實聯系不夠緊密，發揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。以前在學校的時候是先學理論，然後通過案例的學習，把理論結合到現實實踐中來，而現在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關於營銷手段的應用環境及優劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環境與政府政策對房地產市場、購房者的影響等等，都需要我們去進一步地學習。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。二、團隊精神的培養與溝通協調能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。團隊精神體現在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現，自己的人生價值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業的工作中來，以主人翁的態度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那麼所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。團隊精神與共同目標不僅僅局限於我們房地產公司內部，它更多地應體現在與房地產公司相關的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現共贏。如何尋求到這個共同的目標並實現它很需要我們的智慧。溝通協調能力體現在公司對內對外兩個方面。對內，能夠有效的與公司各個層面的工作實現快速准確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個台階。對外，能夠與利益相關方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那麼公司就會快速盈利。這兩個方面關繫到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。團隊精神的培養有賴於公司合理而又明確的目標制定，溝通協調能力則有賴於員工在工作過程中自覺的培養與提高。三、規范操作，標准化流程的建立。我們房地產公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的政策法規不同，但是在統一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標准化流程的建立會對我們今後的發展產生不可估量的促進作用。我們通過標准化操作來積累經驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以後當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。這個標准化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規范，嚴格執行。這樣，通過熟練的標准化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學習時間。現在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關於房地產的政策法規也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點拙見，對於剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。

❺ 合理化建議怎麼寫 我們公司是房地產業的

只能抄給你一個思路。在你了解襲公司整個運做過程中（或圍繞你提的幾個方面）發現的問題或不足（需要完善的地方）提出你的意見，並簡要說明需要改進的措施（方法）建議就可以了。如：公司治理問題。標題：關於（**公司）整頓治理公司內部管理的幾點建議內容：一、當前公司管理存在的主要問題（並簡要分析） 1、2、3、（如目前公司的人才問題、管理成本浪費、運營模式存在問題等） 二、針對問題應採取的幾項對策措施（也就是你的建議） 1、2、3、（可以針對前面提出的幾項問題對應提出你的建議看法就可以了）。 最後，在進一步強調一下建議的執行，對公司的發展的好處。已達到領導對你建議的認可。

❻ 房地產企業成本核算如何確定

房地產企業成本核算方法：‍
實務中存在以項目整體作內為成本核算對象容，待項目建成後再按一定的標准在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建築成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然後根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由於分割比例是事後確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利於保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

❼ 房地產企業如何合理避稅

充分利來用國家稅收政策：
（一自）內部工程迴避工程結算。
現行稅法規定：單位所屬獨立核算的內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建築安裝工程，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，滿足前述規定，恰當地造成適用不予征稅的條件，是我們開展相關避稅籌劃的關鍵。
（二）以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費。
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建築業3％的稅率；否則，適用服務業5％的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質，並在轉、分包過程中不違反相關法律限制。
（三）增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優惠政策進行節稅籌劃。
比如，房地產企業或者公司入住園區，享受財政返稅獎勵扶持，減輕企業在經營管理過程中的稅負。

❽ 如何構建一個合理 完善的房地產開發企業資信評價體系

一是建立一套適合行業特點的房地產開發企業信用評價指標體系。在設計信用評價指標體系時，重點突出房地產行業和開發企業的特點，遵循針對性、全面性、系統性的原則，使指標體系更科學、合理。在指標設定上既考慮信用評價指標體系的共性，如企業管理能力、發展能力和財務數據等客觀信用能力，也考慮房地產行業的特點，把房地產開發企業的經營信用和履行社會責任作為信用考核的重點，全面考量企業在土地獲取、規劃、建設、銷售、前期物業管理等開發建設全過程中的經營信用。在分值比例設定上使企業經營信用情況的分值比例達到了45%，企業履行社會責任信用分值比例達到35%，企業客觀信用能力僅佔全部分值的20%。同時採取一票否決制，企業如發生違法違規或其他嚴重失信行為，一律不予評價。信用評價結果採取動態管理，三年有效，能夠與時俱進及時反映企業的進步，對落伍者即時降級或淘汰。
二是引入社會第三方信用評價機構對參評企業進行獨立、客觀、公開、公平、公正的評價。社會第三方通過招標選取，並實行動態管理。評價過程中，第三方評價機構不僅對參評申報材料進行書面審核，對參評企業進行實地核查，通過和企業面對面的交流了解企業的經營狀況，並通過對企業員工、經營關聯單位、相關行政機關和社會組織的調查詢問以及對社會發布的企業信用信息的全面查詢，了解企業對員工、合作方、政府、消費者、社會的信用及履行社會責任的情況，做到客觀、真實、全面評價企業的信用狀況。目前已有七家商務部認可的評價機構參與到這項工作中來。
三是依託地方協會，積極開展信用評價工作。開發企業基本是屬地管理，參評企業的組織、信息的採集與核實、實地核查等工作離不開地方協會的支持和幫助，因此信用評價工作必須緊緊依靠地方協會。在參評企業當中，大多數是通過地方協會統一組織參評的，地方協會做了大量的工作，為我們提供了很多幫助，可以說，地方協會的積極性直接影響信用評價工作的廣度和質量。所以，發揮地方協會積極性，依靠地方協會聯合開展信用評價工作是我們一貫堅持的工作原則，只有這樣，才能使信用評價工作真正落到實處。

❾ 如何確定房地產開發商具有合法的資質

可以在網路上面輸入開發商公司名字搜索就可以了。
根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
（一）一級資質：
1．注冊資本不低於5000萬元；
2．從事房地產開發經營5年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續5年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故
（二）二級資質：
1．注冊資本不低於2000萬元；
2．從事房地產開發經營3年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續3年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故。
（三）三級資質：
1．注冊資本不低於800萬元；
2．從事房地產開發經營2年以上；
3．房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續2年建築工程質量合格率達100％；
5．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8．未發生過重大工程質量事故。
（四）四級資質：
1．注冊資本不低於100萬元；
2．從事房地產開發經營1年以上；
3．已竣工的建築工程質量合格率達100％；
4．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7．未發生過重大工程質量事故。
新設立的房地產開發企業，首先定暫定資質，一年後，根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期一年，可以延長兩次，每次一年。