房地產業業如何差額開票

1. 金稅盤差額開票功能僅用於房地產企業嗎

購方提供自己的企業二維碼給銷方或企業名片里的6位代碼，銷方通過在開票界面輸入購方企業名片上的6位開票代碼，可直接生成購方企業信息。

2. 房地產業前期確認的銷售收入比實際開票總額多出許多，該如何進行賬務處理

以發票金額為准結轉到主營業務收入

3. 如何看待增值稅下的差額征稅及其開票

差額征稅是作為總額稅的營業稅自身的一場救贖。在1994年稅制改革之初，營業稅作為一種總額征稅的稅種，主要在無形的勞務和服務領域徵收。由於營業稅是總額稅，存在重復征稅，因此當初營業稅稅率定的比增值稅稅率要低，除了娛樂業20%以外，其他最高稅率也就5%，遠低於增值稅的17%和13%。但是，隨著後期我國服務業的不斷發展，社會化分工越來越復雜，營業稅即使稅率低，但重復征稅的負面效應越來越嚴重。某種程度上已經影響了現代服務業的發展。因此，在2003年，營業稅自身也進行了一次大的救贖，就是自財稅【2003】16號文以後，營業稅在各個稅目中（特別是在現代服務業領域中）引入了大量的差額征稅政策。但是，現代服務業領域眾多，分工合作形式多樣，16號文不可能涵蓋所有。即使國家稅務總局不斷發文，也跟不上現代商業發展的步伐。因此，各地省局（甚至市局）都根據各自情況出台了各自的營業稅差額征稅規定。這從一個側面實際反映了營業稅下差額征稅政策的低效性。所有差額征稅的政策必須有稅務局文件正列舉，甚至連扣除項目的名稱都要和稅務局發文的名稱一字不差。政策永遠是落後於商業實踐。這種做法肯定製約現代服務業的創新發展。而增值稅下，進項稅的抵扣是採用反列舉的發票管理，只要你能夠取得增值稅專用發票，除非不可抵扣，都可以正常抵扣進項稅。因此，相對於差額征稅的「扣額法」，一般增值稅徵收方式下的銷項稅減進項稅的「扣稅法」更加高效，也更符合稅制中性原則。
在增值稅制度下，「扣稅法」和「扣額法」是不應該並存的，但這只是在理論上看。因為增值稅在落地實施後，由於各種利益訴求或制度背景，有些項目不徵收增值稅（比如政府服務、政府土地出讓），有些項目免徵增值稅（比如農業生產者銷售自產農產品），同時增值稅還存在多檔稅率的問題，這些增值稅鏈條中的斷裂帶使得增值稅制度在實際運行中又不得不折中的變相採用「扣額法」。但是，我們需要注意的時，增值稅畢竟不同於營業稅，即使在增值稅下我們用「扣額法」，那和我們在營業稅下的差額征稅方法還是存在本質差別的。凡是上游屬於不征或免徵增值稅項目的，但我們仍然讓下游取得進項抵扣或銷項扣減的，都屬於增值稅下的「扣額法」。比如，農產品定額抵扣進項稅和房地產企業土地成本可以扣減銷項稅銷售額，在經濟業務的本質上是一樣的。
國家稅務總局2016年23號公告所指，按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代 開增值稅發 票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動列印「差額征稅」字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。
增值稅下差額征稅的開票方式並非都是差額開票，究竟是全額還是差額，財政部和國家稅務總局是要有特別規定的。但是，我們回到上面的圖可以看到，如果我們引入差額征稅的環節是在B2C環節，由於C的成本就是以含稅價來衡量的。因此，不管你是全額開票還是差額開票，對於C而言都沒有任何影響。因此，我們可以得到的一個結論是，如果你給予差額征稅的這個產業就是處於增值稅最終端的這個B2C環節，你完全沒必要引入差額開票的方法，反而會增迦納稅人改革成本。
因此，我們在開票環節引入差額開票的方式，本質上是因為我們引入的差額征稅的環節既有B2C，又有B2B。而我們只想把差額征稅的這個補貼效應給C享受，不想給下游的B去享受（考慮到各種征管成本和政策套利效應）。這個想法本無可厚非。但是，具體採用何種實現方式則需要在尊重市場規律下仔細考量。而差額開票的方法會存在兩個很大的問題：
1、差額開票的方法影響了市場主體的正常經濟決策。對於參與市場競爭的主體B而言，差額開票方式使得B無法明確知道自己的成本。比如，B花同樣的價格購買的房屋，僅僅是因為上游房地產企業土地成本不一樣，我在增值稅稅制下的購房成本也不一樣，且這個成本在我決定購房決策環節還無法得知，只有在最終房屋開票環節才能明確。這種方式是市場主體無法接受的。
2、差額開票的方式實際上通過開票方式將上游的成本利潤構成向下游進行了披露，上游的商業秘密通過增值稅發票泄露出來了。這個可能也是市場主體無法接受的。
正是因為這個因素，23號公告對於差額征稅開票規定中加入了一個規定「財政部、稅務總局另有規定的除外」。正是因為差額開票可能導致的各種不確定效應，我們認為差額征稅全額開票應該是一種常態，差額征稅差額開票只能是極少的例外。
那房地產的土地成本差額征稅是否要引入差額開票制度呢？我其實地產這類商品更加特殊，地產是投資品，不是消費品。嚴格意義來講，地產不存在最終的消費環節。而所有地產銷售環節的增值稅都處在國家監控之下，需要在辦理產權環節先稅後證，無法偷漏稅。因此，地產行業土地差額征稅並不會產生很大的政策套利空間和偷漏稅問題，應該無需專門引入差額開票制度。

4. 增值稅差額征稅發票房地產開發怎麼開

房地產企業銷售房屋時發票開具注意事項：
1.購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。版（專用權發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）
2.商品信息：「貨物或應稅勞務、服務名稱」欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼，規格型號欄「空」、「單位」欄填寫
「平方米」，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄註明不動產的詳細地址。
3.銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。
4.備注欄：屬差額征稅的備注欄自動列印「差額征稅」字樣，填寫不動產的詳細地址。收款人、復核、開票人需填寫齊全。

5. 營改增後房地產增值稅普通發票怎麼開

1、關於房地產開發企業預收款開票問題


房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。開票金額
為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報並按照規定預繳增值稅。預收款不通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不
動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。

2、關於「已繳納營業稅未開具營業稅發票」問題


「納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以後需要補開發票的，可以開具增值稅普通發票」。開具普通發票時暫選擇「零稅率」，同時
將繳納營業稅時開具的發票、收據及完稅憑證等相關資料留存備查，在發票備注欄單獨備注「已繳納營業稅」字樣。對適用上述情況開具的增值稅普通發票，不再征
收增值稅，也不通過申報表體現。

3、關於房地產開發企業2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業稅，正式銷售時增值稅發票開具問題.


不動產已部分繳納營業稅，此種情況暫可通過新系統中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額，然後錄入扣除額。此處「扣除額」=該套房產已繳納
營業稅金額/5%，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動列印「差額征稅」字樣。填報增值稅納稅申報表時，已徵收營業稅對應的收入暫不通過申報表體
現。

4、關於房地產開發企業預收款范圍問題

房地產開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付、按揭和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬於預收款。

5、房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題

房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、徵收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

6、房地產企業銷售房屋時發票開具注意事項

購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）

商品信息：「貨物或應稅勞務、服務名稱」欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼，規格型號欄「空」、「單位」欄填寫 「平方米」，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄註明不動產的詳細地址。

銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。

備注欄：屬差額征稅的備注欄自動列印「差額征稅」字樣，填寫不動產的詳細地址。收款人、復核、開票人需填寫齊全。

6. 差額計稅方法在房地產企業如何應用

土地出讓金准確來說不是抵扣，是可以差額扣除。
選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按徵收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的。
房地產開發很大一部分緊張稅額應該來自於建築開出的建築服務增值稅專用。
土地轉讓的方式是稅率為11%，上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅，下個環節購買方可以抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條式玩曾的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產增值稅時，運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣。
土地出讓的方式是將土地出讓給房地產開發，因為出讓土地沒有徵收增值稅，所以支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用作進項稅額抵扣，所以採取了常規抵扣法以外的方法---差額計稅法。
操作是，即房地產開發中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向部門支付的土地價款後的余額為，也就是在銷項採用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。但是，以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用於房地產的新項目。假設是房地產的老項目，並且其選擇了簡易計稅方法，則不允許扣除土地出讓金。由此可以判斷，房地產新老項目的計稅有較大差異。新項目適用的稅率為11%，採用的是一般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應納稅額)，允許進項稅額抵扣，並且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除。而老項目適用的徵收率為3%，採用的是簡易計稅法(不含稅的×徵收率=應納稅額)，不允許進項稅額抵扣，並且不允許土地出讓金在中扣減。因此，如何界定新老項目非常關鍵，因為其關繫到每個房地產的稅金成本。
購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

7. 房地產企業是開增值稅專用發票還是普通發票

房地產企業開專用發票還是普通發票，要視具體情況而定：

1、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目選擇一般計稅辦法的，以取得的全部價款和價外費用全額開具11%專用發票，申報時差額扣除。

2、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目選擇簡易計稅辦法（小規模納稅人）的，以取得的全部價款和價外費用全額開具3%專用發票（普通發票），申報時差額扣除。

3、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

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1、發票的印製要求不同：根據新的《稅收征管法》第二十二條規定：增值稅專用發票由國務院稅務主管部門指定的企業印製；其他發票，按照國務院主管部門的規定，分別由省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局指定企業印製。未經前款規定的稅務機關指定，不得印製發票。

2、發票使用的主體不同：增值稅專用發票一般只能由增值稅一般納稅人領購使用，小規模納稅人需要使用的，只能經稅務機關批准後由當地的稅務機關代開；普通發票則可以由從事經營活動並辦理了稅務登記的各種納稅人領購使用，未辦理稅務登記的納稅人也可以向稅務機關申請領購使用普通發票。

3、發票的內容不同：增值稅專用發票除了具備購買單位、銷售單位、商品或者服務的名稱、商品或者勞務的數量和計量單位、單價和價款、開票單位、收款人、開票日期等普通發票所具備的內容外，還包括納稅人稅務登記號、不含增值稅金額、適用稅率、應納增值稅額等內容。

8. 如何看待增值稅下的差額征稅及其開票方法

享受差額納稅的一般納稅人，能否開具增值稅專用發票，需要視情況而定。
1、金融商品轉讓
銷售額=賣出價-買入價
不得開具增值稅專用發票（以下簡稱專票），可以開具增值稅普通發票（以下簡稱普票）。
2、經紀代理服務
銷售額=取得的全部價款和價外費用-向委託方收取並代為支付的政府性基金或者行政事業性收費
作為差額扣除的部分（即向委託方收取的政府性基金或者行政事業性收費），不得開具專票，可以開具普票。其餘部分可以開具專票。
其他各行業發生的代為收取的符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，以及以委託方名義開具發票代委託方收取的款項，不計入價外費用范疇。
3、融資租賃業務
銷售額=取得的全部價款和價外費用-支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息和車輛購置稅
可全額開具專票。
4、融資性售後回租服務
銷售額=取得的全部價款和價外費用（不含本金）-對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息
可就取得的全部價款和價外費用（不含本金）開具專票。
但2016年5月1日以後，融資性售後回租屬於貸款服務，納稅人接受的貸款服務，其進項稅額不得抵扣。
5、原有形動產融資性售後回租服務
根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售後回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售後回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：
①銷售額=收取的全部價款和價外費用-向承租方收取的價款本金及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息
向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具專票，可以開具普票。其餘部分可以開具專票。
②銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息
6、航空運輸企業
銷售額=收取的全部價款和價外費用-代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業客票而代收轉付的價款
納稅人接受旅客運輸服務，其進項稅額不得抵扣。
7、客運場站服務
銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付給承運方運費
納稅人接受旅客運輸服務，其進項稅額不得抵扣。
8、旅遊服務
銷售額=收取的全部價款和價外費用-向旅遊服務購買方收取並支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅遊企業的旅遊費用
選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，差額扣除部分（即向旅遊服務購買方收取並支付的上述費用），不得開具專票，可以開具普票。其餘部分可以開具專票。
提供旅遊服務未選擇差額征稅的，可以就取得的全部價款和價外費用開具專票，其進項稅額憑合法扣稅憑證扣除。
9、適用簡易計稅方法的建築服務
銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付的分包款
可以全額開具專票。
10、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目適用一般計稅方法的
銷售額=收取的全部價款和價外費用-受讓土地時向政府部門支付的土地價款
可以全額開具專票。
11、適用簡易計稅方法的二手房銷售服務（包括一般納稅人、小規模納稅人、自然人）
銷售額=收取的全部價款和價外費用-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價
可以全額開具專票。

12、電信企業為公益性機構接受捐款
銷售額=收取的全部價款和價外費用-支付給公益性機構的捐款
其差額扣除部分（即接受的捐款），不得開具專票，可以開具普票。其餘部分可以開具專票。
需要提醒大家注意的是：納稅人符合差額征稅條件的，應在2016年5月1日後、第一次申報差額計稅前向主管國稅機關申請備案。