我國房地產業的特徵有哪些

⑴ 房地產有哪些基本特性

1、不可移動性。房地產屬於不動產，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。

2、房產、地產不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質構成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產和地產同屬於「不動產」。

3、品質的差異性。房地產作為商品，在品質上具有不同質性，即使在同一地段的建築物，由於樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質。

4、價值的高大性。房地產價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房;房地產也是企業、單位最為主要的、佔用較大投資額的生產經營要素。

5、使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經建造完成，壽命通常可達數十年，甚至上百年，在正常情況下，建築物很難發生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。

6、供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產供給的有限性更加突出。

7、用途的多樣性。土地可以用於商業、辦公、居住、工業、道路、農業等多種用途。

8、價值變化的相互影響性。房地產的價值不僅取決於自身的質地，還取決於周圍環境的狀況。

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在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。

由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

⑵ 房地產投資具有哪些特徵

房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一回種經濟活動。答其特徵主要由以下八點：

一、房地產投資對象的固定性和不可移動性

二、房地產投資的高投資量和高成本性

1、土地開發的高成本性。

2、是由於房屋建築的高價值性。

3、是房地產經濟運作中交易費用高。

三、房地產投資的回收期長和長周期性

四、高風險性

五、環境約束

六、低流動性（變現性差）

七、合作性強

八、回報率高

所以進行房地產投資尋找專業的房地產投資公司是必要的，仲量聯行（JLL）進入中國開展房產投資業務已有20年，深耕中國各主要城市的物業市場，無論是海外房產投資，還是辦公樓買賣，均積累了豐富的經驗和亮眼的業績表現，這些都將有助於成功實現房地產投資的關鍵要素。

⑶ 房地產的特性有哪些

（一）基礎性

房地產業是國民經濟的重要基礎性產業，其基礎性體現在房地產業是社會一切部門不可缺少的物質條件。

（二）關聯性

房地產業具有很強的前向關聯、後向關聯和側向關聯作用。房地產業的發展最直接影響的是建築業。

（三）先導性

進行國民經濟建設，首先要由房地產開發和經營提供生產和生活的空間。當然，也不能盲目誇大，否則會造成樓宇閑置。

（四）周期性

房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎性行業，屬於固定資產投資的范疇，受國家宏觀政策的影響非常大，因此同國民經濟的發展具有周期一樣，房地產業的發展也具有周期性。

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（一）房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

（二） 房地產業主要包括以下一些內容：

1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理、二手房買賣。

4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

⑷ 房地產市場具有哪些特徵

房地產產品具有以下幾個特徵：1.開發周期長。
2.投入金額大，風險性高
3.產品差異性大。
4.房地產產品具有不可移動性。

⑸ 結合宏觀經濟學理論分析我國房地產產業的市場供需情況及目前房地產消費特徵。

宏觀經濟學的核心抄論點是國民收入理論,有個小故事:國王推崇揮霍,於是國家總需求旺盛,均衡國民收入增加,經濟走向繁榮,後來國王推崇節儉,有效需求不足,均衡國民收入減少,經濟衰退。
所以,房地產業是宏觀經濟刺激消費的結果。

⑹ 房地產企業的特徵

受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的企業相比較，房地產企業有以下幾方面特徵：
1、經營對象的不可移動性
不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。因為一般商品屬於動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類企業產生直接的影響。而對於房地產企業來說，不動產不具有實體的流動性，房地產企業提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著於固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關系及其變化趨勢對房地產企業的經營績效至關重要。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。
2、業務形態的服務性
無論房地產開發企業、房地產中介咨詢服務企業，還是物業管理企業，從其業務活動的性質來看，主要是提供某種服務。
在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。
對於房地產中介服務和物業管理企業來說，其服務性的特性就更加明顯了。房地產中介企業就是圍繞房地產產品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節約交易各方的交易成本，並從節約的成本中獲取傭金，所以，中介企業提供的是房地產各類服務。物業管理企業實際上就是對房地產物業及其設施和周邊環境進行管理並提供各種保安、保潔、維修和保養服務的企業。這種特性決定了房地產企業的服務態度和服務質量至關重要。
3、經營活動的資金和人才密集性
房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。例如，房地產開發前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設計費用、可行性研究費、建築安裝工程費、財務費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產業與金融業的密切聯系帶來了兩個方面的後果：
一方面房地產企業需要大量資金為銀行等金融機構提供了一種優良的投資渠道；
另一方面，二者結合使整體經濟的抗風險能力下降，一旦房地產價格下跌或者房地產企業經營不善，可能會造成金融體系動盪，進而危及整個國民經濟的安全。
所謂人才密集型是指在房地產開發、中介咨詢、代理、物業管理過程中，需要大量的各種各樣的專業人才，如建築工程類、經濟分析類、金融類等。房地產開發企業在實際經營活動中涉及建築安裝方面的技術知識，也涉及市場調研、項目管理、各專業領域協調等知識和技能，往往只有藉助各類專業人員的協同合作才能完成房地產開發。對於普通房地產需求者而言，消費者或者不從事房地產行業的公司企業無法在短時間內掌握與房地產相關的專業知識，通常在交易過程中要依賴這些專業人士的協助，這樣就為專業化的中介服務企業提供了經營空間。
4、經營活動過程的行業限制性
在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在：
一是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。
二是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。
三是房地產行業競爭者的數量較大，但有較大實力的企業數量則較少，市場競爭強烈，企業經營過程中面臨的不確定性較強。
四是房地產用戶的數量較多，是個領域較為廣闊的市場。房地產用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產產品的集團購買者。
五是房地產業進入障礙比較大，一方面，由於進入房地產業需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙；另一方面，房地產的固定性也決定了退出房地產業的轉移成本也相當高。
六是房地產企業由於其資金量投入大、風險高，企業經營得當，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。這也是吸引其他行業資金進入房地產業的主要因素。

⑺ 我國市場體系中的房地產市場特點是怎樣的

我國市場抄體系中的房襲地產市場當前行業現狀：目前，我國的房地產市場上，開發商數量極其龐大，其市場份額普遍較小，經營管理水平參差不齊，多數未能自覺識別和培育核心競爭力，相當數量的開發企業難於適應今後的市場競爭。其在未來幾年內必然出現市場重組，產生新的市場格局。房地產行業核心競爭力分析：戰略規劃能力：戰略規劃能力決定了企業對其總體發展的把握；整合能力：相對於前一種能力，這種能力處於戰略實施的層次，對於房地產企業而言，整合能力主要表現為管理整合與資源—知識整合。

⑻ 我國房地產發展狀況

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對於熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出台了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。證券時報發表中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建築面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建築、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。
在過去的10年中，房地產對於中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在「中國式增長」的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用於投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處於稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由於中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點
文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，「居者有其
，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利於房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利於中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利於啟動內需和消費
的增長。

可以預期的是，2010及之後的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，並推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而後再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決於市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、「國四條」出台、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，10年代的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

⑼ 房地產行業特點

房地產行業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產行業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：
第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年「地產品牌」在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這並沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利於房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約40.6%的潛在購房者購房的目的為「投資」。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處於起步階段，大部分人買房為了自住;另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。 ③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93. 696，說明我國的消費者對於住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對於正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、藉助於政策或管理漏洞來趁機「撈一把」的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。
第二房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代後，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由於房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標准。過去的十幾年，由於國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的症結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。
第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用;③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點;④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件;第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最後，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。
第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出台並完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部發布的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益;2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免徵收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出台，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。