如何進行商業地產項目的規劃

A. 商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等「四流」的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。
目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。
一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。
一、項目市場定位規劃
准確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是准確定位的要件，這樣才能准確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
1、 定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。
2、 定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

B. 商業地產項目該如何做業態布局與品牌落位呢

運營管理與策略是商業地產運營的核心，是商業地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的商業地產項目，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期商業地產項目商業運營的管理能否成功。

C. 如何開發商業地產

一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，著眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的

概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（Mall）操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續

推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。

二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等

三.各類商業業態解析

1.
百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000

至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型---
大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（

以前衛時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國

際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統）

2.購物中心SC：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多

至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、

休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；

3.綜合商城（摩爾）指在一個建築群或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站

式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性
2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分

析；5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）

4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央采購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平

方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。

5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）

6.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。

7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。

8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。

9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。

10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場

11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。

12.旅遊商業業態

13.地鐵沿線商業業態

14.商業街

15.住宅區底層商業

D. 如何做好一個商業地產項目策劃

商業地產在中國興起，才短短數年光陰，精明的開發商已從最初的莽撞銷售了事，變成現在的科學謹慎運營，並考慮後期永續經營來達到銷售利益的最大化。因此商業地產定位，我們要從後續經營做起。商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，由於其豐厚的利潤空間，受到了越來越眾多開發企業的青睞。然而商業地產運營是一個系統性非常強的工作，前期市場調研、找准項目定位、合理業態組合、後續經營管理環環相扣。究竟我們可以從以下幾點做起：從市場中尋找定位方向對於一個商業地產項目的定位，我們必須通過深入的市場調研，從市場上去找答案，這就需要我們對市場進行詳細調研。這其中主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入水平，消費習慣和消費層次等；調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。從商戶那裡了解目前市場的情況如何，並收集到此類業態在本地的市場情況。 充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素以便決定項目未來經營什麼業態，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來銷售、招商過程中找准目標，才能有的放矢地制定運作計劃，免做許多無用之功。從調研數據中進行分析論證通過市場調研數據，結合項目實際情況進行分析，來找到項目的定位，也許這時你發現項目的定位方向有多個。這時我們要做的就是對多個答案進行論證，如項目的物業形式分析，項目適合引進怎樣的商家，哪些商家願意進駐項目。 那麼此時以未來經營為導向，通過招商先行，根據商戶的意向情況來進行項目最終定位。對業態進行合理組合當我們定位確定後，怎麼對業態進行合理組合成為我們需要思考的問題？目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪等。除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分，以期後期順利經營。後續經營是關鍵一個商業地產項目銷售完了並不意味著項目成功了，能否持續健康地運營才是決定項目是否成功實現價值的關鍵。項目要做旺，經營環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、統一宣傳等。這樣才能保證商戶的後續正常經營，在前期洽談的時候才會給商戶安全感和信心。

E. 商業地產規劃七大成功要素

隨著中國經濟的高速發展，人民生活水平的日益提高，大量國際優秀零售商業的進入及其在中國的飛速發展，推動中國的商業及商業地產進入了一個快速發展的階段，傳統的商業模式在新的市場經濟下自然除「莠」存優，新生及外來的商業模式在不完全規范的商業環境下摸索著快速發展。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業中心項目以極富想像力的包裝方式相繼湧出。在看似商業地產市場蓬勃發展的背後，我們似乎有一種似曾相識的感覺：那就是在當年中國住宅房地產高速發展的某一個階段，絕大多數地產商都在遵循一個原則：概念即是銷售。現在的商業中心正在復制當年的概念化炒作。事實上，商業地產不同於住宅地產，其最主要區別在於住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶，而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業地產投資商）提供給商鋪，其價值是通過商鋪的長期運營狀態實現的。對於開發商，如何合理開發商業項目特別是商業中心項目，使其在最優化的投資環境下，成功建設並能夠長期良好運營；對於小型商鋪投資商來講，如何鑒別一個商業地產項目的好壞及可運營性，都是業內人士及熱衷於商業地產人士所必須關心的問題。在蓬勃發展的商業地產市場里，具備商業地產開發的專業經驗及技能，特別是熟悉中國國情的專業技能，對一個項目的成功開發至關重要。隨著商業競爭越來越激烈，不合理的商業項目將面臨著越來越大的市場挑戰。由於缺乏對商業地產的深刻了解，不少商業地產開發商尚未認識到失敗的風險。而歐美四十餘年的發展經歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業開發公司外，絕大部分商業地產項目是通過聘請專業的商業規劃、招商及管理公司來完成的。即使重大的政府商業項目也是請專業公司來規劃執行的。可見商業規劃的重要性是由商業及商業地產行業本身的特點決定的。
一、遵循商業量化原則
商業是一個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商業地產的開發，特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業規劃來完成的。
— 首先要進行深入細致的市場調查與研究分析，以數據確定消費區域及消費能力；
研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照客觀的需求量，「量體裁衣」地規劃設計商業設施。國內大部分開發商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。
二、滿足需求而非創造需求
商業地產服務於商業店鋪，商業店鋪服務於消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大范圍內吸引消費者，但隨著商業系統的逐步完善，這種跨越很大區域的吸引力將逐步減弱。目前國內不少開發商過分依靠概念的炒作創造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間後由於消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發商。目前國內部分城市政府對商業設施的規劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。
三、 體現實施的可行性
合理的商業規劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發商的財務目標，具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對項目深刻的調查研究，規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要一個有綜合專業經驗的團隊來完成，首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業，特別是作為主力店的優秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織，並且通過建議的規劃方案力爭最准確地執行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業及商業中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發商的財務目標的實現。
四、 奠定高質量招商的基礎
合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外，還應對項目的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的准確性及迴避投資方重建、改建所造成的浪費，商業規劃團隊應充分利用其對商業客戶的了解，並通過預招商工作，力爭相對准確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建築要求。合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境，最大限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才願意入駐並在此長期經營。無序的規劃將加大招商的難度，特別是對主要商業的招商難度，由此而產生商業中心吸引力不足，難以正常運營。
五、 確保持續穩定經營的實現
綜合商業項目開發後需要運營管理，好的商業規劃在項目開發前期就提供了項目開業後良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。
六、 保證投資回報的安全性
只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩定性。同時只有考慮到商業的「量」化性，才可以正確加以開發及管理，最大可能地迴避風險，保證商鋪、商業中心及投資人的長期盈利。
七、 加大融資的可能性
有了合理的商業規劃才能准確的實施後續的招商、管理工作，才能保證入駐商業及商業中心的長期良好運營及增長，才能對專業投資人及機構產生吸引力。目前國外大量的商業地產投資機構及基金都在准備或開始進入中國市場，由於他們有長期投資商業地產的經驗，對於商業規劃水平、店鋪甄別水平及商業中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩定性及增長的基礎。雖然外資投資在項目前期、開發期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業中心可長期良好並持續增長運營的狀態及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。由此可見，商業規劃的水平在其中起著至關重要的作用。雖然中國商業地產剛剛起步，但其發展速度非常之快，具備了在3至5年內完成歐美國家40餘年所走過歷程的可能性。這裡面有捷徑嗎？有，也沒有。說有，是因為歐美等發達國家的商業中心及相關的城市規劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓。我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去，學習經驗並了解國際業界最新動態。例如，每年11月在法國南部美麗的海濱城市戛納舉行的國際商業地產展覽會（MAPIC）雲集了幾萬家商業地產開發商、投資機構、著名商業品牌、專業策劃咨詢公司及建築師行，為國際業內人士提供了一個專業的交流平台。說沒有，是因為商業設施的成功是基於本地市場需求的支持，藉助國際商業經驗及技能而開展的本地化商業規劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業規劃的要求，才能為整體商業設施帶來長期穩定的增值效益。我們期盼著中國商業地產的開發早日與國際接軌，進入專業化發展階段。

關鍵字： 策劃方案

F. 你覺得怎樣的商業地產項目規劃屬於是比較好的商業地產項目

地段，項目地段很大程度上決定了一個商業項目的成敗。
主題，商業項目的主題，比如數碼城，服裝城，等等，主題如果選對了，也是成功了大半
價格，定一個比較合適的價格，是邁向成功的階梯。

G. 如何做好商業地產

商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
請採納

H. 如何做好商業地產項目的品牌規劃啊簡單就好

明確品牌定位，提煉品牌核心價值，塑造品牌個性，樹立品牌形象。漢高廣告商業地專產品牌內涵塑造系屬統認為，明細品牌戰略發展方向，全面提升品牌的溢價能力與市場及目標人群心目中的地位是重中之重，可以從架構、定位、個性、形象、口號、文化等去規劃塑造。

I. 大型商業地產項目規劃設計流程解析

大型商業地產項目規劃設計流程解析
隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的「一站式購物」作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流， 近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨後春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到由多棟建築構成的組團式建築群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業後 運營困難的現象屢有發生。
商業地產項目的開發不同於住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
在進行大型商業地產項目建築規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
一、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建築規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
（一）立地選項
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標准、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學
分析。
定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目「是什麼、做什麼、如何做」的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析後，對項目以下七個方面進行定位：
1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什麼的問題。
2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什麼的問題。
3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什麼的問題。
4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。
6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。
7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要准確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
（二）商業規劃
商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由於體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建築規劃與設計，否則項目建成入市以後改建的費用會大
大增加。在建築設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特徵、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專櫃分割規劃、樓層品類/功能規劃。
二、建設方案規劃設計
建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控製成本或建築屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建築方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建築設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
三、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計後，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建築空間限定的要求，結合物業的建築藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、牆面效果、衛生間效果、扶
梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
四、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：
外立面形象設計：商業建築外立面設計、商業建築外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。
外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
五、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建築室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專櫃形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務台設計、顧客收銀台設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專櫃/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。
六、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，並不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬體建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、
業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
七、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最後一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什麼服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目後期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。
商業地產的商業屬性不同於住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建築的商業屬性，並進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

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