Ⅰ 如何做房地產技術報告
房地產評估的技術報告？
Ⅱ 商業房地產報告怎麼寫啊
商業地產報告，看你需要哪方面的，如果是概括整個市場，那你就得把現在區域內內所有商容業做個市場調研，內容有開發時間，當時售價，現在租金，面積區間等，詳細列出，你做的越詳細，就越有說服力。
大概格式如
某某商業地產報告
下文地理背景
發展歷史
區內現有人口，人均收入和消費水平
整體市場調研情況
給出你自己的看法。
抓住這幾點，你就可以完成這個商業報告了。70%以上都會被上級認可
Ⅲ 如何寫房地產市場分析報告
智研數據研究中心網訊：
內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。
1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的「圈地人」以及房地產領域的違法活動。
2、強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲 目不得。
「不管好房、壞房，只要搶到就好」的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。
3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。詳情訪問 智研數據研究中心
Ⅳ 怎樣做好一份房地產市場調研報告
關於房地產市場的調查分析
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。
二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
2005年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
2006年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
Ⅳ 如何做一份房地產項目可行性分析報告
房地產可行復性分析-房地產可行制性分析報告 -
目 錄
一 ...市社會環境綜述
(一) 社會文化
(二) 經濟生活
(三) 城市建設發展趨勢
二 ...市房地產市場綜述
(一) 土地市場
(二) 房地產投資
(三) 房地產開發量
(四) 房地產銷售情況
(五) 開發企業
三 ...市房地產市場分析
(一) 住宅市場供應
1. 熱點開發區塊
2. 典型開發項目
(二) 住宅市場需求
(三) 住宅市場價格趨勢
(四) 宏觀調控對….樓市的可能影響
四 ...項目基本分析
(一) 項目概況和開發條件
(二) 項目優勢與劣勢分析
(三) 項目的機會與風險分析
(四) 產品與銷售價格
五 項目財務分析
六 結論與建議
Ⅵ 如何完成一本房地產開發可行性研究報告，需要收集哪些資料
通俗說法，實施進度安排其實是在這一項目實施過程中，你每一步要按時做的事。可版以根據項目開辦或權實施的流程順序表述。每一個流程需說明這是什麼事，這件事基本內容是什麼，如何去實施，需投資多少，需要多久時間才能完成，時間具體到月數。一般程序是前期工作、建設工期、驗收、營銷階段。建設工期通常單獨說明。詳細的文字表述就是這樣的。簡易表述是用表格式，有項目實施進度表，表頭有時間、項目階段名目等，表格欄有線條或符號表示。建設安排時間長短的確定根據實際情況、工程量和有關工程工期規定標准確定。希望對你有所幫助。
Ⅶ 房地產工作匯報中的多元產業怎麼寫
樓主，你好
房地產企業績效管理的現狀與問題
摘要：系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀，以及存在的幾點問題。結合房地產企業經營管理特徵，
提出了房地產企業應該採用的對策建議。
關鍵詞：房地產；績效管理；問題
0引言
20世紀90年代以來績效管理的思想和方法在世界范圍內被眾多的公司所採用。越來越多的企業開
始意識到績效管理工作的重要性，作為我國21世紀的支柱產業的房地產也不例外，但大部分房地產企業
參與市場競爭的時間較短，對績效管理的研究相對欠缺。因而科學分析績效管理的現狀，找出其症結及
原因，對房地產企業的健康、持續發展有十分重要的意義。
房地產企業的市場競爭正從資源佔有競爭、產品銷售競爭、資金實力競爭轉變為企業綜合素質的競
爭。企業綜合素質競爭的核心是人才的競爭，人才競爭的核心是人才創造與管理機制的競爭。績效管理
是人力資源管理的重要內容。本文系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀和存在的問題，並結合房地
產企業經營管理特徵提出房地產企業應該注意的幾個特殊方面。
1房地產企業績效管理的現狀
依據房地產企業的業務種類，專業化程度，以及企業規模、發展戰略的不同，可以將其分為戰略多
元型、戰略專業型和專業項目型3種類型房地產企業，它們在績效管理方面呈現出其各自不同的特點。
戰略多元型房地產企業對於績效管理相對於其他兩種類型企業要重視的多、這恰恰體現了這類企業長遠
發展的戰略特點；戰略專業型房地產企業對於績效管理的每一項工作任務都比較重視，這也體現了他們
穩中求發展的行業戰略；專業項目型房地產企業則在薪酬制度、績效考核方面非常重視，但對於員工的
個人發展規劃、福利制度等任務的重視程度不夠，這也恰恰反映了這類小型房地產企業的短期項目盈利
性戰略
[1]
。
大部分房地產企業對績效管理都非常重視，在績效管理方面的具體做法如下：
（1）績效指標目標的制定和溝通。大部分企業基本上是由公司高層為部門負責人制定績效指標的，
在這些企業中，有一半以上的企業，其高層管理者能根據公司業務規劃，統籌制定部門負責人的績效指
標。企業在為部門負責人制定績效指標時還是比較全面的。（2）績效跟蹤和監控。所謂績效跟蹤和監控指企業在員工執行績效任務時，不斷了解其績效完成情
況，即可以為績效評價收集信息，又可以及時發現績效執行中可能出現的偏差，幫助員工糾正偏差，保
證企業績效目標的最終實現。根據大量資料發現有很多企業在績效數據的獲取方面不夠深入。
（3）績效評價。績效評價是指用組織使命和整體戰略把組織管理過程各要素整合起來，以結果為導
向的一系列計劃、管理、監測和檢查程序。績效評價內容包括評價指標和標准，評價指標是績效評價的
載體，即通過指標顯示績效水平。通過調查發現，房地產企業對於考核人的評價不夠全面，績效指標數
量不充足。
（4）績效反饋和結果的應用。績效反饋工作非常重要，它不僅是企業與員工相互溝通的重要方式，
也是激勵員工的重要手段。同時，績效反饋為績效結果的應用奠定了基礎。能夠向被考核人指出不足之
處的企業佔到了一半，但在這些企業當中，能夠針對被考核人不足之處提供相關培訓的企業卻很少。
2房地產企業績效管理存在的問題
2.1績效管理認識上存在的問題
（1）績效評價等同於績效管理，這是一個普遍存在的錯誤觀點。績效管理強調管理者和員工之間持
續的雙向溝通過程。在此過程中，管理者和員工就績效目標達成協議，並以此為導向，進行持續的雙向
溝通，幫助員工不斷提高工作績效，完成工作目標。
績效考核是對員工一段時間的工作、績效目標等進行考核，是前段時間的工作總結，同時考核結果
為相關人事決策（晉升、解僱、加薪、獎金）等提供依據。績效考核只是績效管理的一個環節，是對績
效管理的前期工作的總結和評價，遠非績效管理的全部，如果只把員工釘在績效考核上面，必然要偏離
實施績效管理的初衷，依然解決不了職責不清、績效低下、管理混亂的局面，甚至有越做越糟的可能。
許多企業往往只看到了績效考核，而忽視了對績效管理全過程的把握。
（2）實施主體角色錯位。企業一些管理層都認為績效管理是人力資源部的事情，由人力資源部來做
是天經地義的。管理層只對績效管理作原則性的指示，剩下的工作全交給人力資源部門，做得好與不好
都是人力資源部門的事情了。這種認識是一些企業績效管理得不到有效實施的重要原因。
人力資源部設計績效管理實施方案，提供有關績效管理的咨詢，組織績效管理的實施。人力資源部
作為企業中的績效管理專家，在企業實施績效管理的過程中更多的是扮演著一種顧問的角色；高層管理
的支持和鼓勵對績效管理的推行起決定性作用；部門管理層執行績效管理方案，並對員工的績效提高進
行指導，同時對員工的績效水平進行反饋。員工是績效管理的主人，擁有績效並產生績效。應該說，企
業內所有員工的參與程度也對績效管理的成敗起著至關重要的作用。沒有員工的全身心地參與，科學的
績效管理更是無從談起。因此，讓企業管理層和員工理解與認同自身在績效管理中所扮演的角色，是實
施績效管理的最起碼的基礎。
2.2績效管理實際操作中存在的問題
（1）績效評價方案設計的非科學性。績效評價方案設計的非科學性主要表現在考核目的不明確，考
核原則不一致。在考核內容、指標設定以及權重設置等方面表現出無相關性，隨意性突出，常常體現長
官意志和個人好惡，且績效考核體系缺乏嚴肅性，任意更改，難以保證政策上的連續性和一致性。
（2）考核結果無反饋。考核結果無反饋的表現形式一般分為兩種：一種是考核者主觀上和客觀上不
願將考核結果及其對考核結果的解釋反饋給被考核者，考核行為成為一種黑箱操作，被考核者無從知道
考核者對自己哪些方面感到滿意和肯定，哪些方面需要改進。出現這種情況往往是考核者擔心反饋會引
起下屬的不滿，在將來的工作中採取不合作或敵對的工作態度，也有可能是績效考核結果本身無令人信
服的事實依託，僅憑長官意志得出結論，如進行反饋勢必引起巨大爭議；第二種是指考核者無意識或無
能力將考核結果反饋給被考核者，這種情況出現往往是由於考核者本人未能真正了解人力資源績效考核
的意義與目的，加上缺乏良好的溝通能力和民主的企業文化，使得考核者沒有駕御反饋績效考核結果的
能力和勇氣
[2]
。
（3）重考核、輕溝通。在整個績效管理過程中，溝通是貫穿始終的。一是在績效目標與計劃制訂時，
管理層需要與員工就目標設定進行溝通並達成共識，最終使得目標成為管理層與員工之間的績效紐帶，同時承擔著主管對員工的績效期望與員工對主管的績效承諾
[3]
。二是在績效管理與實施的過程中，溝通
就顯得更為重要，它直接影響到績效是否能順利完成，其具體表現形式就是管理層在員工完成績效的過
程中，隨時與員工保持動態的溝通，及時發現員工所需的資源支持與業務輔導，並及時提供；而員工在
這個階段也需要就績效完成的情況以及所需的資源與業務支持向管理層及時反饋，以獲取必要的支持
[4]
。
三是在績效評估環節，溝通的作用具體表現在管理層與員工之間就員工的本期業績完成情況達成共識。
四是溝通在績效反饋時也非常重要，管理層與員工雙方對本期績效完成情況的理解與看法需要達成一致，
更重要的是如何改進不足、形成提升績效的計劃，並就下一個績效期間的目標達成初步共識
[5]
。
總而言之，管理者與員工持續不斷的雙向溝通是一個企業績效考核得以順利進行的保障，也是企業
進行科學績效管理的靈魂所在。適當的溝通能夠及時排除績效管理過程中的障礙，最大限度地提高企業
整體績效；同時也能提高員工參與的積極性，減少考核過程中的阻力，保證考核客觀、公正進行。隨時
保持溝通和反饋，讓員工了解考核的目標、執行狀況、考核結果等，這樣不僅可以激發員工的信心和斗
志，也可以使員工的個人績效與部門績效相一致、企業內各個部門長短期目標協調平衡發展。
3對策建議
房地產企業的經營管理包括生產過程的經營管理，以及流通過程的經營管理兩個部分。房地產企業
的生產經營過程從土地選址與可行性分析開始，歷經項目立項，征地，勘察設計，前期工作，施工建造，
到房屋建成竣工驗收，投資數額大，投資回收期長，風險高，管理環節多，工作關系也相當復雜，中等
規模的房地產開發時間一般都在一年以上
[6]
。目前有相當多的房地產企業考慮到成本、管理等因素，實
施了縱向一體化戰略，開始涉足房屋建築和裝飾等業務領域。近幾年來，隨著需求的多樣化，人們對物
業管理的要求日益提高。
（1）房地產企業員工的績效管理是差異性和針對性的統一。房地產企業績效管理的對象不僅包括各
種層次的管理人員、技術人員，而且還包括製造過程的生產人員，流通過程的營銷人員、客戶服務人員
等不同工作性質的員工，其素質參差不齊，工作差異大，目標各異。因此，房地產企業的員工績效管理
過程中，應根據工作性質細分工作人群，考慮每一類人群的工作特點，求「異」存「同」，體現差異性。
（2）房地產企業在實施員工績效管理的過程中，必須注意准確地識別和明確客體，並在此基礎上注
意利益分配方式的多樣化。房地產企業工作環節復雜，要求房地產企業的管理者不能只根據銷售結果這
一表面現象輕易下結論，而必須分清和識別其結果是哪些人員的成績。另外，房地產企業各經營業務性
質相異、經營復雜的特點也要求其分配方式的多樣化。
（3）房地產企業激勵與約束機制強調高度的可靠性，保證激勵措施可以兌現，保證約束方法可以使
責任心不強甚至營私舞弊的企業員工承擔責任風險。房地產企業投資大，風險高，生產周期長，一個環
節出了差錯，糾偏措施難以挽回企業在項目開發上的損失，有時對企業的危害可以說是一損俱損。從管
理者、員工角度看，房地產企業的銷售獎勵相對較高，單項獎金數額較大，所有者處於某種原因往往拖
欠發放，造成被獎勵人員心理不平衡，影響其工作的積極性。
4結束語
績效管理是企業管理的一個極為重要的內容，有效提升績效管理水平才能使企業在日趨激烈的市場
競爭中勝出。房地產企業必須結合行業特徵和本企業的特點，以及實際工作經驗的積累，建立起有利於
企業長期戰略發展的績效管理體系，為企業走得更高更遠奠定堅實的基礎。
更多房產知識,點擊左下角「樓盤網」.樓盤網,為愛找個家.
Ⅷ 房地產項目分析報告要怎麼寫
一般房地產項目要選擇在售的，在售的省去了開始的營銷推廣環節；待售的要根據「版兩點一線」權樣板區相應的推出營銷計劃。
對，重點說明SWOT分析，讓大家一目瞭然，投資分析、市場調研分析主要是對於地產開發的前景及趨勢做個預測，這對於未來投資走向及利潤率很關鍵。
作為學生的話，要敢於與社會人及老闆打交道，在與其溝通的過程中，你就會發現獲取信息很容易，不過，要對於公司的信息保密呦。。