如何分析房地產開發項目策劃書

『壹』 房地產策劃案怎麼寫

房地產策劃案分類
一：全程綜合策劃案 房策網 http://www.fangce.net
這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。
二：中期介入型營銷策劃案
此種類型的策劃案一般出現於開發商對於樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。後尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最後選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案
這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案
此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬於死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。

綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段
所謂資源整合，就是策劃公司接手項目後，採取各種手段，進行大量的調研，並對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。後對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序
[1]項目SWOT分析
項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析並拿出解決方案後，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置並非處於CBD地區，處於劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？
[2]消費者定位
有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然後對消費者進行定位至關重要。先有市場後有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基於准確的消費者定位。
[3]項目設計及環境、物業規劃建議
在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當於在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。
二：價值提升階段
如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬體的話，那麼價值提升階段則應該屬於軟體的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的製作幾個部分。
[1]理念的定位
開發商和建築公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過於超前亦會造成"過猶不及"的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創作
在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。
[3]廣告的製作
廣告按媒體可分為：電視廣告、電台廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。
各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告製作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發布階段
推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。
[1]廣告的發布
廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關於該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最後選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。
[2]公關活動的開展
公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由於公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。
[3]促銷活動的宣傳與開展
嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出於銷售目的而舉辦的活動都應歸於促銷活動的范疇。但由於廣告活動與公關活動的策劃程序過於復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。
為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。
四：預算費用的提出
預算費用的提出相對於策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那裡獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關繫到策劃公司的前途和未來。
略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案

在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由於開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析後，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。

二次營銷策劃案

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行後，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利於策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。

關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net

房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

『貳』 房地產策劃是怎麼理解的

從廣義來說,房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。一,項目的前期定位策劃:即房地產開發項目的可行性研究,包括市場調研,項目定位,項目的經濟效益分析等。二,項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。三,項目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓,銷售手冊的編制,分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場,結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出"房地產全程策劃營銷方案",他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。其核心內容包括: 1、項目投資策劃營銷; 2、項目規劃設計策劃營銷; 3、項目質量工期策劃營銷; 4、項目形象策劃營銷; 5、項目營銷推廣策劃; 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷; 7、項目服務策劃營銷; 8、項目二次策劃營銷;隨著房地產全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問:策劃師或咨詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義,認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的,未免太過簡單。那麼,房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什麼的? 從策劃師所擔負的職責角度考慮的話,我們認為至少有六個方面的職能。 1.醫生的職能 就好像醫生為了對症下葯,選擇最佳醫療方法,必須對患者進行仔細檢查,通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析,最後得出正確的診斷結論。 房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委託,對所開發的項目進行詳細的診斷分析,在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息後,針對「建什麼」?「怎麼建」?「賣給誰」?等要素,提出項目的概念設計定位,畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系,房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當地為項目進行人性化的定位。 2.法律顧問職能 為了規范房地產市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文,還有一些僅靠法律法規解決不了的問題,如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風雲、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規為准繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。 3.財務專家職能 房地產開發商擁有資金,但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上,為開發商的項目進行全程策劃,並要保證項目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。 4.導演的職能 房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶,其職責就是通過上述企業的協調配合,將項目的概念定位演繹成功。 5.船長的職能 認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實際上,當項目的概念定位成為設計圖、施工圖後,其重要工作就是在現場進行監理,如果把設計圖看作海圖的話,就是要嚴格按照海圖航線航行,局部變動必須征的船長同意,只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。 6.環境問題專家 這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的「大環境」問題,而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的「小環境」問題,同時居住區的人性化,也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售,而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或咨詢顧問。

『叄』 房地產項目投資如何分析

房地產項目可行性研究的步驟和內容

可行性研究的步驟。

（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

『肆』 房地產項目的計劃書怎麼寫

XXX房地產項目商業計劃書

項目單位：XXX房地產開發有限公司

聯系 人：

電 話：

電子郵箱：

地 址：

郵 編：

編制 時間： 年 月 日

保密須知

本商業計劃書屬商業機密，所有權屬於XXX房地產開發有限公司。其所涉及的內容和資料只限於具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書後，收件人應即刻確認，並遵守以下的規定：

1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產開發有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應像對待貴公司機密資料的態度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

商業計劃編號：

收方簽字：

發送日期：

收到日期：

目 錄

第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介... （公司的基本情況、願景與戰略、戰略保障體系、商業模式與資質、行業地位與成就、資源儲備與優勢）

1.2 項目介紹... （融資項目基本情況、項目現狀、項目規劃、項目優勢、預估總投資、預估總收入、預估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析... （產品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析... （競爭對手、競爭優勢）

1.5 營銷策略...

1.6 組織管理... （公司治理結構、組織結構、高管簡歷）

1.7 財務分析... （前三年收入與利潤、後三年收入與利潤、資產現狀、負債現狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介... （公司基本情況、公司證照與資質、已取得的政府批文及其合規性、人財物資源優勢、現在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權現狀與歷史變更...

2.3 企業文化... （公司精神、理念、戰略、目標保障措施、董事會成員與作用、監事會成員與作用）

2.4 合作夥伴關系... （合作項目與合作者名稱、合格供應商名稱及其供應的產品與服務）

第三部分 項目介紹.

3.1 項目綜述...

3.2 項目土地概況... （項目綜述、土地現狀、土地位置、周邊概況、土地性質、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優勢）

3.3 項目規劃... （建設規劃指標、建築工程總面積、不同產品的銷售面積、配套建築面積、規劃證書的取得、概念性總體規劃圖、祥

規圖報批情況）

3.4 項目工程設計方案... （設計理念、產品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現狀差異... （整體開發計劃、開發周期、分區開發計劃、開發進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發與管理模式...

3.8 項目公司資產與負債說明...

3.9 項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...

第四部分 市場分析.

4.1 目標市場狀況...

4.2 目標市場宏觀經濟分析...

4.3 目標市場房地產發展情況...

4.4 目標市場地區房產發展趨勢...

4.5 項目市場前景...

第五部分 競爭分析.

5.1 競爭對手...

5.2 競爭分析（SWOT）...

5.3 結論...

第六部分 營銷戰略. 6.1 定價策略...

6.2 銷售策略...

第七部分 團隊管理.

7.1 組織結構...

7.2 管理模式...

7.3 核心管理人員簡歷...

7.4 公司高層工作職責...

7.5 人力資源規劃...

7.6 管理機制...

7.7 薪酬計劃...

第八部分 投資需求.

8.1 資金需求...

8.2 投資環境...

第九部分 財務分析.

9.1 銷售收入預測...（銷售平均價格預估、總銷售回款預估）

9.2 總成本估算...（預估總投資、預估成本明細、預估費用明細、預估稅金明細）

9.3 損益表預估... （項目利潤預估、未來三年利潤預估）

9.4 現金流預估... （項目現金流預估、未來三年現金流預估）

9.5 經濟效益分析...

9.6 清償能力分析...

9.7 投資回收期...

9.8 盈虧平衡分析...

9.9 綜合評價...

第十部分 風險及對策.

10.1 經營管理風險...

10.2 市場風險分析...

10.3 工程風險分析...

10.4 政策風險...

10.5 其他不可預見風險...

第十一部分 總結.

第十二部分 附件.

12.1 企業營業執照...

12.2 組織機構代碼證...

12.3 稅務登記證...

12.4 法人身份證...

12.5 開發資質證書

12.6 項目"五證"

12.6 項目公司信用評級證書

『伍』 房地產開發項目的前期策劃主要是

掌握並分析房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委託人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利於咨詢報告的科學性、合理化。
一是完成房地產項目的市場調查工作，
二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，
三是進行有獨創性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃A宏觀經濟和本區域城市市場調研B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析E項目投入產出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建築風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共傢具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成後未來生活方式指引 依據以上義務，要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委託人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

『陸』 房地產項目策劃的房地產項目策劃-賈士軍

第一部分職業生涯規劃
一、職業與職業生涯
二、職業選擇
三、職業生涯規劃
四、職業生涯發展和選擇理論
五、個人職業生涯規劃
六、組織對員工職業生涯的管理
第二部分 員工潛能激勵
一、激勵概述
二、激勵手段
三、文化、考評、薪酬與激勵
四、員工激勵的發展趨勢
第三部分 員工績效考評
一、績效考評概述
二、績效考評流程和考評者
三、績效考評的方法
四、反饋面談及成果應用
五、績效改進計劃
六、團隊績效的有效考評
七、績效考評的發展趨勢
第四部分 員工培訓與發展
一、員工培訓與發展概述
二、員工培訓與開發的形式與途徑
三、培訓項目設計與實施
四、培訓技術與方法
五、新員工培訓與管理人員開發
六、員工培訓投資的經濟分析 序言20世紀70年代末至80年代初，中國土地使用制度與住房制度開始進行重大改革。受當時房地產業高額利潤的驅使，各行各業紛紛湧入房地產市場，由此爆發了中國1992-1993年的「房地產熱」。為遏制這種不正常的虛熱，1994-1995年間，國家實行了宏觀調控、銀根緊縮的財政與金融政策。這些政策和市場競爭使得一批房地產企業遇到了資金鏈斷裂、銷售困難、樓盤爛尾的困境。
激烈的市場競爭使房地產開發商逐步認識到：要搞好房地產開發，營銷策劃是關鍵。為此，房地產開發公司開始大量招聘營銷策劃專業人才，房地產項目策劃成為越來越多的人的職業選擇。
房地產項目策劃是指一個開發商從獲取土地使用權開始，進行的市場調查、消費者心理行為分析、市場定位、項目規劃設計，制訂價格策略、廣告策略、銷售策略等物業管理前期介入的全過程籌劃工作。
房地產項目策劃是眾多學科理論與知識的集成，它綜合策劃理論、營銷理論、戰略管理理論、市場調研、消費者行為學、廣告理論、房地產開發、房地產投資、房地產估價、建築設計、城市規劃、物業管理等學科理論與知識，是一門新興的邊緣學科。然而，作為一門成長中的新興學科，我國的房地產項目策劃領域存在著理論上與實踐上兩方面的困境：
一是房地產項目策劃理論研究滯後。自20世紀90年代初房地產業在中國內地興盛以來，房地產開發、投資、估價、經營、營銷等高校教材及參考書雖然不少，但這些教材與參考書還多局限於房地產項目或企業的某一局部性研究，而就房地產項目運作的全過程進行探討卻較少。近年來，關於策劃學的專著出版了一些，但缺少專門針對房地產項目的專著。
二是房地產項目策劃實踐迫切需要理論指導。據估計，截至目前，全國有30 000家房地產公司和數以萬計的策劃人員。由於缺乏房地產項目策劃理論與方法的指導，在實際工作中，很多策劃人員只能「摸著石頭過河」，慢慢積累經驗，或以「師傅帶徒弟」的原始方式學習房地產項目策劃技術。2002年4月，本書主編賈士軍副教授面向房地產企業界人士編著出版了《房地產項目全程策劃》一書（廣東經濟出版社），該書甫一面世，即受到企業界人士的歡迎，這從一個側面反映出社會對房地產項目策劃理論的迫切需要。文摘由於房地產開發項目在各個階段引入策劃的理念和手段而獲得成功，房地產策劃因而普遍得到了人們的認可。於是，發展商開始在企業內部設立策劃部，專業策劃代理公司、物業顧問公司也應運而生，以房地產策劃為謀生手段的自由策劃人也大量出現。房地產策劃在實踐中創造出典範項目並為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限誇大策劃的作用等思潮，這對以後房地產策劃的發展產生了一定程度的影響。
2．綜合策劃階段（1997．4-1999．6）
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。例如錦城花園以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧)，貫穿於投資策劃（寫字樓變更為住宅)、市場策劃（佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額)、設計策劃（歐陸立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求)、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅)、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣)、形象策劃（寓意深刻的標識、標志)等，整個策劃手段整合比較完美，一氣呵成。
自此之後，以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來，出現不少綜合策劃成功的典範樓盤。在各種策劃手段的整合中，各項目根據自己的特點各有所側重、創新。例如廣州翠湖山莊主題概念是「一般度假或生活居所」，其手段則是園林設計策劃，獨特營銷策劃（搭單大行動、試住大行動、減價大行動)，公關活動策劃（品酒會、開放日)等。
隨著房地產策劃實踐的不斷深入，各種策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產策劃理論是「概念地產」理論。該理論認為：許多項t目都是先給人們一個概念，這個概念被社會接受以後，它所支持的硬體就能被消費者對象所接受。「概念地產」理論要求，房地產項目首先要進行「概念設計」，「概念設計」影響項目的成敗，是項目成功策劃的核心。這種理論對整個房地產策劃領域產生很大影響，不少房地產項目策劃就是在「概念地產」理論的指引下，通過獨特的概念（理念、主題)設計（策劃)使開發的樓盤順利走向市場，獲得成功。
另一種關於房地產策劃的重要理論是「全程策劃」理論。「全程策劃」理論主要強調兩方面：一是房地產策劃應從市場調研、項目論證、概念設計、規劃布局、建築設計、工程式控制制、營銷推廣、售後服務等一系列環節中進行「全過程」策劃，各個環節相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環節中以提高產品價值為主要目的，強調提升價值的手段和空間。「全程策劃」理論從策劃實踐中產生，是綜合策劃階段理論研究的結晶，為房地產策劃領域提供了一種全新的模式，影響深遠，被廣泛採用。 房地產項目策劃(第2版)-賈士軍圖書信息 出版社: 高等教育出版社; 第2版 (2011年1月1日)叢書名: 高等學校工程管理專業系列教材,普通高等教育「十一五」國家級規劃 教材 平裝: 417頁 正文語種: 簡體中文 開本: 16 ISBN: 9787040303148 條形碼: 9787040303148 商品尺寸: 25.8 x 18.4 x 2.2 cm 商品重量: 640 g ASIN: B004OQJNWM內容簡介《房地產項目策劃(第2版)》是在第2版（普通高等教育「十五」國家級規劃教材）基礎上修訂而成的。《房地產項目策劃(第2版)》介紹了開發商從獲取土地使用權開始，進行市場調查、消費者心理行為分析、市場定位、項目建築策劃，制定價格策略、廣告策略、銷售策略，以及物業管理前期介入的全過程籌劃工作。《房地產項目策劃(第2版)》主要供高等學校工程管理專業（房地產經營管理方向）和工商管理專業（房地產經營管理方向）本科生使用，也可作為相關專業碩士研究生參考用書以及房地產企業界人士自學和繼續教育使用。編輯推薦
《房地產項目策劃(第2版)》是普通高等教育「十一五」國家級規劃教材，高等學校工程管理專業系列教材之一。作者簡介賈士軍，廣州大學教授，房地產估價師，土地估價9幣。主要研究領域：房地產營銷策劃、房地產估價與房地產管理。主、參編專著教材6部，代表性專著為《房地產項目全程策劃》，2002年由廣東經濟出版社出版；在《中國軟科學》等期刊發表學術論文30餘篇。曾為廣州、深圳等地房地產項目提供策劃咨詢。目錄第一章 房地產項目策劃概論
第一節 房地產項目策劃的含義與特點
第二節 房地產項目策劃的由來與發展
第三節 房地產項目策劃的地位與作用
第四節 房地產項目策劃的程序與內容
第五節 房地產項目策劃中的創新問題
第六節 商業地產與住宅項目策劃的比較
第七節 房地產項目策劃業的未來發展
第八節 房地產策劃機構的選擇
閱讀材料萬達·江畔人家——傾情演繹「新城市主義」生活第二章 土地使用權獲取
第一節 房地產開發地段的選擇
第二節 風水理論與居住區選址
第三節 開發商獲取土地的方式與策略
第四節 參加土地拍賣
第五節 地產開發的時機第三章 房地產項目市場調研
第一節 市場調研概述
第二節 市場調研內容
第三節 市場調研方法簡介
第四節 深度訪談技術
第五節 調研問卷設計
第六節 抽樣問題與數據整理處理
第七節 量表測量技術
第八節 問卷調查的局限性
第九節 開發商與市場調研機構的合作
閱讀材料1廣州市居民住房需求調查問卷
閱讀材料2消費者購房偏好測量問卷第四章 購房者心理與行為分析
第一節 購房者心理過程分析
第二節 購房者個性心理分析
第三節 社會文化、家庭因素對購房者的影響
第四節 購房者行為模式分析閱讀材料北京、上海的文化特色與房地產市場狀況第五章 房地產項目sTP策劃
第一節 房地產項目市場細分
第二節 房地產項目目標市場選擇
第三節 房地產項目市場定位
第四節 房地產項目概念設計
第五節 房地產項目的命名與注冊閱讀材料深圳寶安電子城STP策劃第六章 房地產項目的建築策劃
第一節 建築策劃概論
第二節 居住區總體規劃
第三節 建築結構與住宅選型
第四節 建築風格選擇與設計
第五節 住宅戶型設計
第六節環境景觀設計
第七節 住宅小區的科技含量和智能化應用
第八節 規劃設計中的經濟問題
第九節 開發商、策劃師與建築師的合作第七章 房地產項目價格策劃
第一節 房地產項目價格策劃概述
第二節 房地產項目定價方法
第三節 房地產項目基本定價策略
第四節 房地產項目定價程序
第五節 確定垂直價差
第六節 制定水平價差
第七節 價格組合與租金轉換
第八節 運用調價策略
第九節 價格促銷策略
閱讀材料1可比樓盤量化定價法——深圳某花園可比樓盤量化定價過程
閱讀材料2房地產項目價格策略策劃報告——深圳某花園尾盤試住方式建議案第八章 房地產項目廣告策劃
第一節 廣告策劃流程與廣告公司選擇
第二節 廣告目標確定與廣告費用預算
第三節 廣告媒體的選擇與運用
第四節 廣告主題與廣告標題擬定
第五節 廣告設計技巧
第六節 廣告質量許偷與廣告_韋奏把握
第七節 廣告策劃書的編制
第八節 廣告效果評價
閱讀材料
第一節 市場營銷渠道與推廣主題的確定
第二節 樓盤形象包裝
第三節 售樓處與樣板房設計
第四節 售樓書與售樓模型製作
第五節 銷售計劃與項目開盤
第六節 中期銷售控制
第七節 尾盤銷售與滯銷問題
第八節 房地產項目促銷策略第十章 物業管理前期介入
第一節 物業管理前期介入概述
第二節 物業管理服務標準的確定
第三節 設計與施工階段的物業管理介入
第四節 物業管理隊伍的組建
第五節 物業管理方案及制度的制定
第六節 接管驗收與業主入住階段的物業管理
閱讀材料廣州××項目物業管理前期介入項目建議書
附錄 住宅性能評定技術標准
參考文獻
文摘
版權頁：插圖：二、房地產項目策劃的由來與發展房地產策劃從萌芽、起步直至發展到現在，已走過了十幾年的歷程。縱觀房地產策劃史，從運用各種策劃技術手段使房地產開發項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段，即單項策劃階段、綜合策劃階段和復合策劃階段。
1.單項策劃階段（1992年6月-1997年3月）
1992年一1993年國內第一波「房地產熱」之前，國內房地產開發基本處於賣方時代，開發商只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉，這種情況下開發商不需要考慮房地產市場問題，也就無所謂房地產項目策劃問題，但產生了房地產項目策劃的萌芽。1990年至1992年期間，一位從台灣請來的銷售專家，對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推「賣樓花」理念等，使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。
1992年一1993年「房地產熱」之後，國家宏觀調控、緊縮銀根，使得許多房地產項目出現滯銷，「爛尾樓」頻現，開發商開始正視房地產市場、研究消費者行為和心理。
此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並以某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。隨著房地產策劃實踐的日益深入，通過房地產策劃成功的個案不斷增多，房地產策劃理論思想也逐漸形成，由於房地產開發項目在各個階段引入策劃的理念和手段而獲得成功，因而房地產策劃普遍得到了人們的認可。
2.綜合策劃階段（1997年4月一1999年6月）
綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標志的。此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。錦城花園以主題策劃為主線（品質、價格、舒適與和諧），貫穿於投資策劃（寫字樓變更為住宅）、市場策劃（佔領十二層帶電梯小高層住宅的市場份額）、設計策劃（歐陸風格立面設計、集中共用綠地、合理安排建築戶型、結構設備滿足建築功能及美觀要求）、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅）、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣）、形象策劃（寓意深刻的標志），整個策劃手段整合比較完美，一氣呵成。
3.復合策劃階段（1999年7月-）
復合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標志的。該階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其他手段。

『柒』 房地產項目策劃書

房策網 http://www.fangce.net 可以幫助您找到！

房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

家莊市南花園商業步行街規劃設計分析建議

一、南花園商業步行街主題形象定位

（一）南花園商業步行街主題定位
都市的….
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎設施規劃完善，是知名的現代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網打盡型），缺乏市場細分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯、天元、金百麗等時尚商場構築都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態度，是一種跳躍的、亮麗的審美標准及生活方式。

休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態。
——現代人的生活節奏是如此的快速，購物就應該是一種生活的調節，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之後就一定要購買，可是，就在你放鬆了一切戒備後，你發現其實你的兩手已經拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把「購物癮」。
開放的...
——其他商場內隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經理的協助，當然，有時候你找樓層經理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎麼一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要麼空曠蕭條，要麼就是堆滿了打折廉價貨，步行街內匠心獨運地把內街營造為一個開放的、流動的巨型「中庭」，並將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風景，看風景的人的橋上看你。
復合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、遊玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。

年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）佔到總人口的37%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業步行街緊接東購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執業美容師的指導、買體育用品有專業導師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
……
南花園商業步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。

南花園商業步行街交通受管制，並局限於「北旺南衰」的不利風水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業步行街四面被建築物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。
南花園商業步行街處於石家莊市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯百貨大廈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業步行街規劃有限的停車位和受管制的交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
……
南花園商業步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。

（二）南花園商業步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區概念：東京銀座、歐陸風情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，並對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯石家莊商廈經營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領大中學生的時尚為主，主推南國風情。根據自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調文化內涵、品牌和個性。強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….

從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的個性特徵相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，並未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業互動特色打造新型商業形態。

「購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）」

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業步行街的「年輕人休閑購物互動中心」，強調商品和服務在體現時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合並能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設施，使項目成為石家莊市年輕一族領略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。

（三）南花園商業步行街主題形象描述

南花園商業步行街應該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛接軌的服裝飾品。使購物在遊玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業步行街同在。這里是年輕人的領地！

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業步行街可以以低於大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業步行街的十字綉、服裝DIY、自製首飾以及美容化妝品使用專業咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己綉制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，製作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發給自己設計一套服裝。一切都那麼自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業的美容技師指導美容產品的購買、使用，並建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。
南花園商業步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設計公司、生產廠家，拿設計師設計過程的創作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優越的綜合，這就是南花園商業步行街永遠是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業步行街以極富音樂節奏的建築符號，通過室內室外步行街形式的轉換，和獨特的商業庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。並且在步行街區布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那麼自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，製作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業步行街的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續逛。南花園商業步行街配套了大規模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區域，網路情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平台。
娛樂篇
年輕人來南花園商業步行街，有足夠的娛樂節目。量販式卡拉OK廳，優良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當的引入諸如：麥當勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標准。更有大規模連鎖中式餐飲，滿足中央商務區大型餐飲設施奇缺的局面。
運動篇
南華園商業部步行街由大眾運動，也有健身運動。年輕人可以根據自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。會員和非會員都可以享受到一流的服務和設施。健身專業人士會對消費者提出健身建議，並給出健身計劃。運動過後，又有理療保健配套服務提供，幫助消費者盡快恢復。運動裝、運動器材區，通過定期組織運動比賽，以會員制的形式網羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。
2、主題下的特色經營業態建議
中檔小型服裝店：經營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規模不大，但經營應著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區采購；
婚紗攝影店：因技術上和水平上的差距，內地婚紗質量及攝影技術難以滿足市民要求，所以如能引進港台地區品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；
化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，並以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。經營成功的此類店可以發放會員卡，更可根據客戶需要進貨；
時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環、項鏈、手鏈、發飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；
男士用品店：規模不要求很大，80-120㎡即可，主要經營小件的有特色的（表現品位和個性）男士用品，如火機、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應有一定檔次；
「運動城」：集合各類（國際）知名運動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內空間較寬敞，並利用明快色調的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費一族；
大型網吧：網吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規模，網路越來越強的互動性和參與性使得大規模的網吧越來越受青睞，其次，開拓業務以外的活動，如舉辦游戲大賽、網友聚會等。
自助式卡拉OK：環境和效果較好，分設小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設小型超市供食品等選購。強調自助自由和健康消費；
名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的「環藝」院線。可分設普通、數碼、環繞模擬等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；

3、互動式購物中心
南花園商業步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動3個層面。並根據各業態營業時間的不同區分功能區域，既考慮購物環境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業時段有不同消費亮點及補充：
Ø 步行街內各經營業態之間的互動：步行街內集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業態，所有經營業態都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平台多種交通手段串聯，最終達到一個商鋪單位經營環境均好性目的；
Ø 商業業態與建築物之間的互動：美亞提出的業態類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建築物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建築柱網及建築細節前提下靈活拆分、組合，並通過建築物的細節處理及適當的透視玻璃增加了購物環境的趣味性；
Ø 步行街與周邊街區：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似於谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復合型商業步行街，並通過商業結構的差異化調整，為步行街輸入餐飲休閑及室內室外消費環境等市場空缺功能，完全占據市場空白點。

4、主題形象塑造
香港青衣城的主題經營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業步行街營造「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。
二、南花園商業步行街業態規劃布局

1、南花園商業步行街業態規劃
美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，並結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：
服裝零售組團——國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）
精品零售組團——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鍾表、香水、品牌化妝品
女性用品零售組團——量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店
女性美容美發服務組團——婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校
X世代潮流動感組團——潮流飾物飾品店、玩具、影音製品
中式餐飲組團——湘、川風味等品牌連鎖
休閑餐飲組團——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧
金融及商務配套組團——銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處
公寓生活配套組團——超市、咖啡館、葯店、麵包店、花店、書報攤、洗衣店
娛樂組團——世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳
體育休閑會所組團——復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA
購物休憩區/小品分布設想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T台、景觀小品
註： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；
2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

2、南花園商業步行街業態規劃布局
為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費於一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，並根據建築物自然形成的6個相對獨立的建築單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，並通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。
項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，並主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成後將另外30%提價銷售將利潤最大化，餘下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。
項目區別於石家莊其他商業物業的特徵是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。
組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。
A、大型主力店進駐的業態布局規劃

上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其餘面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利於吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

B、沒有大型主力店進駐的業態布局規

有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

第三樓沒有主力店後，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據
A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。
項目有如下街區關系：
Ø 商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口
Ø 商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口
Ø 1期東側綜合樓
Ø 綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口
Ø 南面街道公交車站
Ø 中山西路南
Ø 中山路北東購商圈

B、商業街人流動線規劃
步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；
華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，計程車向步行街入口計程車停泊港灣疏散；
步行街東入口通過台階連接弧型平台上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；
步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鍾錶店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，並開始有效分隔最低消費人群的進入；
在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市裡有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；
步行街的內街相當於商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。
入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。
南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，並壓縮通過玄關後進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。
C、相關功能位置定位
將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建築物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。
建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網路、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由於可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及後期經營者對經營面積的分割細分。

三、南花園商業步行街規劃設計定位

美亞置業投資(中國)有限公司同石家莊市東方元順房地產開發有限公司市場部交換意見後，就項目規劃設計方面存在的問題,特提出初步修改意見供設計院參考及共同討論之用。具體內容如下：

首層平面圖
（一）外部交通規劃修改意見
1、我司建議將位於項目東面的地下車庫出口位置向西面移40米
根據我司的調查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達到3.7萬/平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經濟上要受損失。
同時，地下停車庫出入口現在設置的位置是整個項目交通負荷最大的地方。如果設為地下停車庫出入口。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經南小街到達項目的人流也要經過此處。車流人流將對導致交通失控。
而且，地下停車庫出入口設於東面，直接阻礙了機動車輛到達公寓，項目公寓開發以酒店式服務公寓定位，機動車輛直接到達門口是必須的設置。因此，地下車庫出入口設於旁邊比較合理。
地下車庫出入口位置西移40米後所在的新出入口位置為首層平面圖中藍色箭頭所標示的位置。
2、計程車停車專道設置
一個成功的商業項目，離不開便捷的計程車專用道的設置，南花園商業步行街也一樣（南花園商業步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費群體

『捌』 房地產項目分析

房地產項目分析報告
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣

點此下載:http://www.fangce.net/mulu.rar

關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net

房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html