房地產競品攔截會怎麼樣

① 房地產怎麼樣客源才會多

要做到客源增抄多可以確定目標客戶、提前制定計劃、競品截流、在商圈派單，具體介紹如下：

1、確定目標客戶，首先應該要明確自己需要的目標客戶是什麼樣的。簡單來說，就是是否有接近的可能性，是否有購買意向，是否有購買能力。具備以上3個條件的客戶才有接觸的必要，才值得下資本投入。

2、提前制定計劃，要提前制定拓客計劃，提前想好時間，地點，拓客人員數量，還有預算成本。有了計劃後，才能更好地實施，並且及時反饋，根據實際情況隨時調整。

3、競品截流，房地產客戶並不像別的商品一樣，看一看就直接定了。是需要貨比三家，各種情況都了解清楚以後才會決定的。所以可以在競品售樓部附近截流，看見有走出的客戶就主動遞上單頁，引導客戶去往自己的樓盤詳細咨詢。

4、在商圈派單，在本地人流量較大的商圈，讓一些拓客人員進行派單。拓客人員要先經過培訓，要了解清楚自家產品的基本情況和競爭優勢在哪裡。遇見有意向客戶要留下電話。

注意事項：

1、需要注意拓客話術，突出重點用最短的話術，最短的時間吸引客戶注意。

2、多種方式都要同時實施，並且長期堅持。

② 當競品在一個市場急速發展 我們該如何去阻止

競品是指競爭者產品嗎？
首先企業存在的意義是服務社會，生存和發展的基版礎是與社會各方權分享利益。這就要求遵守競爭規則。當競品在急速發展的時候，可以通過質量，工藝上的改良來參與競爭，也可以縮小規模，避其鋒芒。但千萬不要進行惡意競爭，象國內企業就是通過降價來提高生產成本來壓垮競爭對手，這樣做不緊搞亂了行業環境，也是自己成本提高，缺少了新產品開發和改良的資金，雖然初期能控制市場，但後來很容易讓外企憑借技術，服務佔領市場。
即使競爭對手的產品很受歡迎，他的生產能力也不可能達到滿足整個市場的需求，這樣的市場還是有利潤空間的，並且這時和競爭者合作也是明智的選擇，因為這時競爭者最需要擴大生產能力，這樣由競爭轉向合作，共同獲利多好~~

③ 競品項目啥意思

競品的意思就是 你的競爭對手，通俗點說 就是和你運營相同的產品。

④ 案場物業如何做好競品攔截

若要做好競品攔截的話，可以根據實際情況，然後調動小區業主一起積極參加就行。

⑤ 有人知道如何做競品攔截廣告嗎

您好，建議您試試IP投放，多媒體覆蓋，精準觸達，重要的是花費還少。專目前數准就有IP精準投放屬技術，IP可自主採集上報，可信度更高，對比傳統媒體的浮躁操作流程，IP精準定投，有圖片就可以精準投放。只要設備訪問網路使用此IP，就會發出廣告請求流量 ，把廣告展現給目標用戶。真能實現目標用戶在哪，廣告就在哪.

⑥ 看過房地產競品後怎麼寫想法

很好寫啊 可以談談你對其他樓盤的看法，對比下你們的項目有哪些優缺點，角度很多的啊，不難寫的

⑦ 房地產中針對其他競品樓盤得發單員在售樓部附近攔截到訪客戶該怎麼應對

這個主要需要靠自己的銷售或者派單員進行好監控，比如在在附件多發發單子，多帶客戶進售樓處

⑧ 如何對付競品的終端攔截

跳出「圍城」看問題
終端的攔截和反攔截，是一場信息泛濫、終端導購力競爭和利潤消耗相糾纏的殘酷之戰。要較好的解決這個問題，我認為： 首先，就要跳出「圍城」看問題。 其實，終端攔截，除了彭先生所遭遇的促銷員問題之外，還有諸如在貨架、堆頭和賣場宣傳位置的爭奪等等許多形式。如果我們只是「身在此山中」來看終端攔截問題，以從中找到出路的話，我們可能就會陷入「不識廬山真面目」的思維陷阱，淪落進某賣場內你攔我截，我截你攔的消耗戰泥沼。而且，對於勢單力弱的中小供貨商來講，也難以承受。為此，我們不但需要思考：憑己之力既然難以承受，為什麼不向上游廠商爭取陳列和促銷人員津貼呢？這對它們而言也不失為合理化的通路促銷措施及建議。而且，更重要的是我們還需考慮：怎樣跳出「圍城」，才能弱化乃至規避終端攔截？
終端攔截的問題，我們不能從單一方面考慮。彭先生在意識上對促銷員的功能還需要糾正，很多廠家也往往將促銷效率與促銷功能混為一談。實際上你的促銷員派上去了只起到了防禦作用，這是效率問題，而非促銷功能問題。所以，解決這個問題的核心方法是分析、變革。
有時候，我們在巡店過程中經常遇到一個名不見經傳的產品，被促銷員一邊介紹一邊遞到消費者手中，然後從顧客手中接過某一大品牌的產品，悄悄地放回貨架，並目送消費者走向款台。也有很多時候，我們在巡店時看到小品牌的促銷員，對著某個大品牌的忠實消費者拚命的推銷自家產品，十有五六都推銷成功。

宏觀上講，商超里的客流量，有的是眾多競品廣告吸引來的，及該店不同規模的自有客源，這些都是你產品的潛在消費者，你的產品陳列、價格、包裝、促銷政策、功能效果等等的賣點，都不及一個促銷員的生動化推銷作用大。這就是死的促銷要素打不過活的促銷人員的道理。

防禦也好、攻擊也罷，說到底就是一個銷量的問題，銷量小啦，看起來只起到了防禦作用，但如果銷量一個勁的飆升，我們還能說這只是防禦作用嗎？不能！在這個問題也是銷量大小的問題。

個措施就是盡量避免終端攔截扎堆化，要使開展終端攔截的賣場選擇合理化。 這主要包括了兩個方面：

1、收集、分析競品開展終端攔截的主要手段、賣場和規律，避其鋒芒和終端攔截及反攔截的重災區。假如多數競品在沃爾瑪、家樂福開展的是有關貨架、堆頭等展示宣傳方面的硬攔截的話，你就不妨在這些地方開展派駐促銷人員的軟攔截，反之；要是多數競品在這些賣場的軟硬終端攔截都很集中的話，那由於戰線過長難以應付資源和成本消耗的考慮，好又多、百盛、萬客隆等等賣場的軟攔截，可能就難以成為它們所能同時顧及到的所在，此時你就不妨「乘虛而入」。

2、分析所進賣場的銷量和利潤貢獻率，從中找出重點賣場重點對待。 這實際上說的是，你不能在銷量和利潤貢獻率事實上較小，今後也難以取得多大突破的賣場和對手開展終端攔截和反攔截，而是應該從中找出重點，縮短戰線、集中火力。當然，如果是新進賣場，沒有銷量和利潤貢獻率的歷史可以評估，賣場營業業績、人氣等等，就是需要你結合參考的東西。

當然，要是你經營的是酒水等既進商超，又跑酒店等講究渠道區隔的產品的話，你就需要在區隔性渠道中選擇對自己非常重要，而對手的終端攔截力度又比較薄弱的地方，來開展終端攔截。

我認為派員促銷是最直接有效的攔截方法。我們首先從兩個方面來分析一個賣場的銷量背景。一個是該店的客流量，另一個是競品的銷量。

如果該店的客流量很小，那麼你的業績絕不會有更大的提升空間，面對這樣的問題有兩個解決的辦法。一是撤員以減少無謂損耗，集中精力主攻有價值的店；二是觀察該店的地理位置是否適合做店外促銷，如適合可伺機做店外推廣（促銷）。

如果該店有足夠的客流量，則說明了問題出在店內里。有兩個原因能造成你的派員促銷形同虛設：競品促銷員干擾因素、競品政策干擾因素。當你的促銷員面對三五個更優秀、更「厲害」的競品促銷員時，肯定會怯相環生並直接反應在銷量上。相反即使你的促銷員更出色，但面對競品大幅度的贈送、打折等促銷政策時，也會影響銷量。如果客流量調查結論是前者，說明你的駐店對象有問題，需要及時調整，並審視其它派員店；如果是後者兩種症狀，則需要進一步優化促銷隊伍及調整促銷政策。

某A類店業績始終上不來並連月虧損，該店促銷員對我們介紹說「競爭如何如何激烈、產品如何如何不好賣、人家廣告如何如何猛」。老總聽了該員工介紹後幾乎欲放棄該店。而該企業的一個促銷狀元進駐該店後，一個月內銷量連翻了六倍。競爭激烈嗎？人家廣告猛嗎？那位狀元淡淡的說「連N白金的顧客我照搶不誤，N白金這個月下滑了一大半」。我們經常會遇到這樣的情況：把一個好的促銷員調到一個店就提升一個店，撤離一個店就下降一個店。好的促銷員主動把顧客往裡拉，差的促銷員統統把責任往外推。

綜合上面的闡述，我們得出這樣的結論：

1、 派員促銷是最直接有效的攔截方法。

2、 派員促銷業績的最直接因素是人員因素。

3、 展開實地調查，不輕信促銷員對責任的辯解。

很多的企業也如同彭先生一樣，別人上促銷員了自己不上就覺得少些什麼，這種想法暴露出諸多的企業對自己的促銷策略沒有一個系統的規劃。

對付競品的終端攔截還有一點措施就是別只盯著大賣場。盡管中小商超的單店銷量難以與大賣場相比，但由於進場門檻較低、終端攔截成本較低、攔截手段較為靈活等原因，其單店利潤貢獻率卻不見得比大賣場少多少（實際上，許多供貨商都已因此及相關原因，有不進大賣場和回歸傳統渠道之實與之勢）。為此，你不妨將集中在某個超級賣場的終端攔截投入，輪流、分散到幾個銷量、利潤貢獻率不低而競品又重視度不夠的中小賣場。還可重新審視渠道結構，謀求創建獨特銷售渠道規避終端攔截。 膠卷柯達、化妝品可采眼貼膜為什麼難以遭遇大賣場的終端攔截？因為柯達在美國有70%的銷量都來自它的獨特銷售渠道葯店（在中國市場，它也與重慶桐君閣連鎖葯店開展了合作）；因為可采主要進入的也是化裝品傳統渠道外的難以見著對手的葯店。可見，為自己的產品創建獨特銷售渠道，可能算是一條根本性改變自己和競品開展終端攔截和反攔截局面的途徑。

當然，這非一日之功。在你的獨特銷售渠道沒有構築起來以前，你還需結合上述措施來應對終端攔截。

⑨ 我想問一下現目前房地產這個市場怎麼拓客和維客呢

工作安排：
1、制定一個完整的拓客計劃
2、確定拓客人員，並進行相關培訓（包括項目基本資料、核心賣點和優勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢後進行相關考核
3、安排拓客周期和時間節點，選擇節假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段
4、對拓客商圈進行選取與劃分，並事先進行踩點和繪制拓客地圖
5、拓客人員執行拓客計劃，在商圈進行大范圍派單，並竭力留取客戶信息
6、統計每日派單量和留電量，並進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣
審核標准：工作審核標准依據派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。根據項目體量、檔次和推廣力度不同，派發量和有效留點量兩項數據可以根據項目自身情況做適當調整。

二、動線堵截
適用項目：中高端、中端及中端以下
工作周期選擇： 蓄客期和強銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主
拓客范圍選擇： 項目周邊各大主幹道及路口，目標客戶工作區域的上下班公交站點和沿途必經之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等）
工作目的： 向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶

工作安排：
1、確定項目主力目標客群，分析客群相關信息點
2、並對目標客群的工作、生活、休閑娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客戶平時就餐聚集點等
3、確定動線堵截方式，主要採取戶外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人群聚集區域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式
4、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進
審核標准：無

招式特點：
1、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高
2、對真正有購買意向的准客戶說服力很強

三、社區覆蓋
適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房
工作周期選擇： 主要針對蓄客期，其次為強銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管
拓客范圍選擇： 項目所在區域板塊內的人員穩定聚集社區
工作目的： 擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶

工作安排：
1、將項目所在區域內人員穩定聚集社區進行劃分
2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街
3、在社區居民聚集區進行項目海報和廣告的張貼，並設立固定咨詢點
4、在社區內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護
5、若條件允許，可開通社區看房專車，定期接待客戶看房
審核標准：每組每天至少完成兩個社區的覆蓋工作，可根據社區規模進行適當增加

招式特點：
1、在一定區域內覆蓋范圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；
2、信息在相對的區域內做到全面接觸；
3、 覆蓋目標客源數量較大，精確性差，以量換質，用時間培養客戶。

四、展會爆破
適用項目：高端、中高端、中端
工作時間選擇：蓄客期和強銷期。
工作人員選擇：精英銷售員。
工作地點選擇：大型展會現場。
工作目的：通過展會向目標人群准確傳遞項目情況，並現場拉客。

工作安排：
1、事先與展會組織方聯系，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與優於自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）
2、制定出眾的形象設計，在展會上區別於其他同類型項目
3、安排精英銷售員在展會中發力，與參觀的客戶多溝通，現場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作
審核標准：無

招式特點：
目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的購買力，更容易進行潛在客戶和意向客戶的挖掘

五、油站夾報
適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目
工作周期選擇： 以蓄客期為主
拓客人員選擇：前期與加油站協調工作由策劃人員負責，後期物料派送由案場銷售人員負責
拓客范圍選擇：項目所屬區域內和周邊商圈內油站、城區范圍內到客率高的所有油站
工作目的： 傳遞項目信息，捕捉意向客群

工作安排：
1、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作
2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內人員闡明合作要求，並對其進行簡單培訓，最好能最好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的聯系方式
3、准備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充
審核標准：無

招式特點：
1、本招式對客群的把握相對較精準，加油站針對的客群是有車族其中包括政府用車和私家車、計程車等，不管是坐車的官員還是開車的老闆以及企業高管，都是公認的最具消費實力的人群，也是構成項目消費的主體，
2、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人群，把產品信息迅速傳達給高端客戶，中間沒有任何停留，沒有任何中間環節，迅速而有效。
3、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少，節省費用，有效性高；
4、由加油員一對一派送，中間不停留，迅速到達目標客戶手中；

六、商場巡展
適用項目：所有項目類型均可
工作周期選擇： 蓄客期及強銷期
拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管
拓客范圍選擇：項目周邊一定距離半徑內的重點商場、商業中心、重點市場和其他重點公共場所；交通動線范圍內的目標場所
工作目的： 廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客戶信息

工作安排：
1、根據項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場，並聯系場地以及相關道具的安排
2、制定巡展順序和時間表，按照節奏展開
3、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展台的接待登記工作，後者則負責展台周圍及賣場內的派單宣傳工作
4、若條件允許，最好在每個展點安排看房班車，能夠及時有效的接送意向客戶看房
審核標准：依據不同賣場的自身客流情況，制定每日項目單頁的派發量和留點量

招式特點：
1、增加了項目的接待處，擴大了項目的影響和客源的積累
2、巡展地點進而時間可靈活控制
3、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業場所

七、企業團購
適用項目：中高端、中端及中端以下
工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段。
拓客人員選擇：經理級以上或有特殊關系的業務員
拓客范圍選擇：項目周邊的學校、醫院、工廠園區等各種企事業單位
工作目的：通過與企業談團購，以略低的價格換取項目的快速去化

工作安排方式：
1、分析項目周邊眾多企事業單位，選出具備一定規模且合適的相關單位，並安排好相關拓展人員
2、與相關企業接觸，了解企業欲團購的數量信息與可接受的價格範圍
3、分析決定此企業是否適合團購本項目
4、在得到相關准確信息的情況下，與甲方聯系取得甲方的同意和認可
審核標准：無

招式特點：
1、存在一定機會在短期內成交大量客戶，對於快速去化項目有很好的幫助
2、甲方需要舍棄一定的利潤，且團購價格的交涉與協調存在一定的難度

八、動遷嫁接
適用項目：普通及中高檔住宅項目
工作周期選擇： 營銷全程
拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主
拓客范圍選擇：項目同區域內拆遷小區，其它區域內同品質拆遷小區
工作目的：傳遞項目信息，鎖定拆遷客戶

工作安排：
1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區域
2、了解拆遷區域的回遷規劃，在拓客開始前先摸清拆遷小區的回遷規劃和回遷項目的基本情況，這樣有利於在拓客過程中抓住客戶的主要訴求，做到對症下葯
3、在拆遷小區內設立項目分展區，組織專業銷講隊伍深入拆遷小區內，可行的話可以逐戶上門介紹，搶佔先機
審核標准：無

招式特點：
1、拓客對象相對較集中，客戶訴求點也相對統一，比較容易達成團購意向；
2、極易形成口碑傳播。

九、商戶直銷
適用項目：適合所有項目，但更適合普通住宅、投資或自營類項目，尤其是小型項目
工作周期選擇： 蓄客期及強銷期
拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主
拓客范圍選擇： 項目周邊及城市各類型專業市場，如建材市場、家電市場、食品市場等
工作目的： 廣泛宣傳項目，傳遞項目信息，挖掘潛在客戶

工作安排：
1、收集整理規定區域內的各類商業市場的資料，選取目標市場，並作詳細的調研了解
2、安排拓客人員進行直銷拓客，拓客分組進行，最好進行人員與市場的固定分配，便於後續的持續耕耘，培養客源
3、針對比較有意向的商戶進行長期重點追訪，並對區域內比較有影響力的商戶進行重點進攻，深挖潛在客戶
審核標准：無

招式特點：
1、人群劃分容易，尋找難度小；
2、信息到達率相對較高；
3、商戶聯系方式等資料收集相對容易；
4、容易形成擊破一點，打到一片的效果。
5、可形成針對性的拓客說辭。

十、客戶陌拜
適用項目：高端、中高端、中端及中端以下
工作周期選擇： 項目營銷全程
拓客人員選擇：以2人為一組進行拜訪，組數由項目情況而定
拓客范圍選擇：政府行政機構、醫療和教育機構、大型企事業單位、市內辦公人群聚集區、市內個體商家聚集區
工作目的：通過針對性的客源方向挖掘項目的意向客戶

工作安排：
1、針對項目情況，確定項目周邊潛在客戶所在的各個企事業單位、商務辦公區域等
2、以2人為一組，到目標客群的活動場所進行拜訪，攜帶項目相關形象展示手冊，與客戶進行深談，了解客戶詳細資料，了解目標人群意願，辨別意向程度
審核標准：每組每天陌拜客戶10組以上，收集詳細客戶資料，填寫客戶級別卡，進行分類，每日上交工作總結

招式特點：
1、尋找項目潛在客戶更具針對性，能夠更深層的獲得客戶信息與意向程度
2、在陌拜過程中難度較大，容易碰壁，對拓客人員有一定的能力要求

十一、競品攔截
適用項目：適合所有的項目，高端住宅類項目、投資類項目效果會更好
工作周期選擇： 營銷全程
拓客人員選擇：以銷售員為主
拓客范圍選擇：與項目品質相同、相近或品質比待推項目略差些的項目附近；同區域的周邊項目附近
工作目的： 針對性的截殺項目周邊競品的客戶

工作安排：
1、詳細分析區域市場整體情況，通過對項目的剖析來確定項目周邊的主力競品
2、詳細了解競品項目近期銷售情況，以及與待推廣項目比較的優劣勢
3、在短時間內弄清客戶的主要訴求，抓住客戶的訴求介紹項目優勢
4、團隊配合將項目盡量帶至項目案場實地講解
審核標准：無

招式特點：
1、所攔截客戶意向性高
2、由於思維的先入為主，往往客戶會對先了解的項目比較傾心，這是在本招式應用過程中的一個難點

十二、商家聯動
適用項目：適合所有項目，尤其是高端項目
工作周期選擇： 營銷全程
工作人員選擇：以策劃為主
聯動范圍選擇：與項目目標客源相吻合的相關商家、機構或團體，如：車友會、教育協會、奢侈品展覽會等
工作目的： 通過與其它商家進行聯動，達到資源共享、互利互益的目的

工作安排：主要分為兩種拓客形式
一、召集類活動的資源收集拓客
某些商品的發布會、某些產品的推介會、各種圈層展覽會等；
此類活動開始前無法確定客戶資料，活動後有資料整理，拓客可收集此類客源資料。
具體辦法：採取嫁接形式或贊助的形式或其他關系形式介入，如條件允許可現場推介本項目，收集本次活動客源資料，也可以互動開展
二、有詳細人員資料的團體資料收集拓客
各種協會、組織的人員的詳細資料收集，拓客。
具體辦法：收集客源資料，陌拜或利用互動的活動接觸客戶並促進客戶對項目產生意向。

招式特點：
1、部分目標客戶與項目產品的匹配度高；
2、與部分目標客戶的溝通見面相對容易；
3、客源資料的收集比較容易；
4、可形成針對性的說辭。

⑩ 房地產截客技巧有哪些

技巧還是有挺多的，可以群發一些優惠信息給顧客，吸引她們，這種方法也是挺不錯的，群發可以試試用（里德助手），這樣效率會快一點