房地產企業增值稅有哪些情況可以簡易徵收

㈠ 適合增值稅簡易徵收辦法的項目主要有哪些

一般納稅人生產下列貨物，可按6%簡易徵收：
1、縣以下小型水力發電單位生產的電力專；
2、建築用和屬生產建築材料所用的砂、土、石料；
3、以自己採掘的砂、土、石料、或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰；
4、原料中摻有煤矸石、石煤、粉煤灰、燒鍋爐的爐底渣及其他廢渣（不包括高爐水渣）生產的牆體材料；
5、用微生物、微生物代謝產物、動物要素、人或動物的血液或組織製成的生物製品；
6、銷售自來水
此外對一般納稅人生產銷售的混凝土，按6%的徵收率徵收增值稅，但不得開具增值稅發票

㈡ 營改增後，房地產可以實行簡易徵收嗎

「營改增」過渡期間不能抵扣的情形
房地產、建築企業「營改增」過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：
一是「營改增」前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建築材料在」營改增」後才收到並用於」營改增」前未完工的項目，而且「營改增」後才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。
二是「營改增」前采購的材料已經用於「營改增」前已經完工的工程建設項目，「營改增」後才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。
三是「營改增」之前采購的設備、勞保用品、辦公用品並支付款項，但「營改增」後收到供應商開具的增值稅專用發票。
「營改增」後不能抵扣的情形
房地產、建築企業「營改增」後不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：
1.沒有供應商開具銷售清單的開具「材料一批」、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。國家稅務總局《關於修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，並加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具「材料一批」、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。
2.獲得按照簡易徵收辦法的供應商開具的增值稅發票。國家稅務總局《關於簡並增值稅徵收率有關問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第36號)規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。銷售的貨物包括：建築用和生產建築材料所用的砂、土、石料;以自己採掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦);商品混凝土(僅限於以水泥為原料生產的水泥混凝土)。
因此，建築企業購買的砂石料，如果是從按照簡易徵收辦法的供應商采購的，則建築企業只能獲得增值稅普通發票，即不能抵扣進項稅金。
3.購買職工福利用品的增值稅專用發票。財政部、國家稅務總局《關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅[2013]106號，以下簡稱財稅[2013]106號)附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(以下簡稱附件1)第十條第一項規定，用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
4.發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。財稅[2013]106號附件1第十條第二項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。該附件第十條第二項、第三項規定，非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
5.建築施工企業自建工程所采購建築材料所收到的增值稅專用發票。
6.房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，以上開發產品所耗用的建築材料和建築公司提供的建築勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
7.獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天。國家稅務總局《關於調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》(國稅函[2009]617號)第一條規定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的增值稅專用發票、(貨物運輸增值稅專用發票)和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，並在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基於此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天則不可以抵扣進項稅額。

㈢ 營改增建築業稅率什麼情況可以適用簡易計稅方法計稅

一、一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。

二、一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。

三、一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建築工程老項目，是指：

1、《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；

2、未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

四、一般納稅人跨縣（市）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額，按照2％的預征率在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

五、一般納稅人跨縣（市）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

六、試點納稅人中的小規模納稅人（以下稱小規模納稅人）跨縣（市）提供建築服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

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一般納稅人發生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：

1、公共交通運輸服務。

公共交通運輸服務，包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、計程車、長途客運、班車。

班車，是指按固定路線、固定時間運營並在固定站點停靠的運送旅客的陸路運輸服務。

2、經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳本編撰、形象設計、背景設計、動畫設計、分鏡、動畫製作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕製作、壓縮轉碼(面向網路動漫、手機動漫格式適配)服務，以及在境內轉讓動漫版權(包括動漫品牌、形象或者內容的授權及再授權)。

動漫企業和自主開發、生產動漫產品的認定標准和認定程序，按照《文化部 財政部 國家稅務總局關於印發<動漫企業認定管理辦法(試行)>的通知》(文市發〔2008〕51號)的規定執行。

3、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務。

4、以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。

5、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同。

㈣ 「營改增」後，一般納稅人到底哪些項目可以簡易計稅

1、公共交通運輸服務。公共交通運輸服務，包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、計程車、長途客運、班車。班車，是指按固定路線、固定時間運營並在固定站點停靠的運送旅客的陸路運輸服務。

2、經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳本編撰、形象設計、背景設計、動畫設計、分鏡、動畫製作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕製作、壓縮轉碼(面向網路動漫、手機動漫格式適配)服務，以及在境內轉讓動漫版權。

3、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務。

4、以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。

5、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同。

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銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。

所有單位和從事生產、經營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項，應當向收款方取得發票。取得發票時，不得要求變更品名和金額。

不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。安裝稅控裝置的單位和個人，應當按照規定使用稅控裝置開具發票，並按期向主管稅務機關報送開具發票的數據。

使用非稅控電子器具開具發票的，應當將非稅控電子器具使用的軟體程序說明資料報主管稅務機關備案，並按照規定保存、報送開具發票的數據。國家推廣使用網路發票管理系統開具發票，具體管理辦法由國務院稅務主管部門制定。

㈤ 增值稅一般納稅人 簡易徵收 有哪些

1、縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。小型水力發電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發電單位。

2、建築用和生產建築材料所用的砂、土、石料。

3、以自己採掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

4、用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織製成的生物製品。

5、自來水。

6、商品混凝土（僅限於以水泥為原料生產的水泥混凝土）。

㈥ 房地產行業實行簡易徵收的，應交的稅金的稅率共幾點呢

房地產行業實行簡易徵收的，應交的稅金包括：增值稅5%，城建稅市區7%，縣城5%，教版育費附加3%，地方權教育附加2%，企業所得稅25%，符合小型微利企業條件的，可以減免，房產稅自有，1.2%，租賃12%，土地增值稅，按適用稅率確認，印花稅，根據不同稅目確定。

㈦ 簡易辦法徵收增值稅有幾種情況

1. 銷售自己使用過的固定資產
（1）一般納稅人
①2008年以前購進或者自製的固定資產
根據《財政部國家稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）第四條第（二）項、第（三）項和《國家稅務總局關於簡並增值稅徵收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）文件規定：固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。自2009年1月1日起，下列項目按簡易辦法依3%徵收率減按2%徵收增值稅：
2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自製的固定資產；2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自製的固定資產。
②試點前購進或者自製的固定資產
根據《財政部國家稅務總局關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知》 （財稅[2013]106號）相關規定：按照規定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的試點實施之日前購進或者自製的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。即按簡易辦法依3%徵收率減按2%徵收增值稅。使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。
③銷售不得抵扣且未抵扣的固定資產
根據《財政部國家稅務總局關於部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法徵收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）第二條第（一）和《財政部國家稅務總局關於簡並增值稅徵收率政策的通知》 （財稅[2014]57號）文件規定：自2009年1月1日起，一般納稅人銷售自己使用過的屬於增值稅條例第十條規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按照簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅。
④銷售其他情形的固定資產
根據《國家稅務總局關於一般納稅人銷售自己使用過的固定資產增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第1號）和國家稅務總局公告2014年第36號文件規定，自2012年2月1日起，增值稅一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，屬於以下兩種情形的，可按簡易辦法依3%徵收率減按2%徵收增值稅：納稅人購進或者自製固定資產時為小規模納稅人，認定為一般納稅人後銷售該固定資產；增值稅一般納稅人發生按簡易辦法徵收增值稅應稅行為，銷售其按照規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。
（2）小規模納稅人
根據財稅[2009]9號第二條第（一）項和國稅函[2009]90號文件規定：自2009年1月1日起，小規模納稅人（其他個人除外）銷售自己使用過的固定資產，按照簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅。
風險提示
不過，值得一提的是，根據國家稅務總局公告2014年第36號文件規定，納稅人適用按照簡易辦法依3%徵收率減按2%徵收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：
銷售額=含稅銷售額/（1+3%）
應納稅額=銷售額×2%
同時，根據國稅函[2009]90號文件規定：一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發票，不得開具增值稅專用發票；小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發票，不得由稅務機關代開增值稅專用發票。
2. 銷售舊貨
舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊遊艇），但不包括自己使用過的物品。該貨物自己並沒有使用過，一般是以經營為目的，主要是針對舊貨經營單位。
根據財稅[2009]9號文件第二條第（二）項和財稅[2014]57號文件規定：納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅。
銷售額=含稅銷售額/(1+3%)
應納稅額=銷售額×2%
3.營改增一般納稅人銷售固定資產
根據36號文規定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。
風險提示
根據國稅函[2009]90號文件規定：納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發票。但根據《國家稅務總局關於營業稅改徵增值稅試點期間有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第90號）有關規定：納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%徵收率繳納增值稅，並可以開具增值稅專用發票。同時，放棄減稅後，36個月內不得再申請減稅。另外，以上所稱的固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產，不包括不動產。這和企業所得稅法中的固定資產完全不同。
關鍵詞：按3%簡易辦法徵收的項目
1.小規模納稅人
根據目前稅法規定，增值稅小規模納稅人適用簡易辦法徵收，一般的徵收率為3%（銷售和出租不動產除外）。
2.固定業戶臨時外出經營
根據《國家稅務總局關於固定業戶臨時外出經營有關增值稅專用發票管理問題的通知》 （國稅發[1995]87號）和國家稅務總局公告2014年第36號文件規定：固定業戶（指增值稅一般納稅人）臨時到外省、市銷售貨物的，必須向經營地稅務機關出示「外出經營活動稅收管理證明」回原地納稅，需要向購貨方開具專用發票的，亦回原地補開。對未持「外出經營活動稅收管理證明」的，經營地稅務機關按3%的徵收率征稅。
3.拍賣行取得的拍賣收入
根據《國家稅務總局關於拍賣行取得的拍賣收入徵收增值稅、營業稅有關問題的通知》（國稅發[1999]40號）和國家稅務總局公告2014年第36號文件規定：對拍賣行受託拍賣增值稅應稅貨物，向買方收取的全部價款和價外費用，應當按照3%的徵收率徵收增值稅。
4.一般納稅人銷售自產貨物
根據財稅[2009]9號文件第二條第（三）項和財稅[2014]57號文件規定，自2014年7月1日起，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅：
（1）縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。小型水力發電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發電單位。
（2）建築用和生產建築材料所用的砂、土、石料。
（3）以自己採掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘
土實心磚、瓦）。
（4）用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織製成的生物製品。
（5）自來水。
（6）商品混凝土（僅限於以水泥為原料生產的水泥混凝土）。
5.一般納稅人銷售非自產貨物
根據財稅[2009]9號文件第二條第（四）項和財稅[2014]57號文件規定，自2014年7月1日起，一般納稅人銷售貨物屬於下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅：
（1）寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內）；
（2）典當業銷售死當物品；
（3）經國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅品。
6.一般納稅人銷售非自產自來水
根據財稅[2009]9號文件第三條和財稅[2014]57號文件規定，自2014年7月1日起，對屬於一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%徵收率徵收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上註明的增值稅稅款。
7.一般納稅人供應非臨床用血
根據《國家稅務總局關於供應非臨床用血增值稅政策問題的批復》 （國稅函[2009]456號）和國家稅務總局公告2014年第36號文件規定：屬於增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液，可以按照簡易辦法依照3%徵收率計算應納稅額，但不得對外開具增值稅專用發票；也可以按照銷項稅額抵扣進項稅額的辦法依照增值稅適用稅率計算應納稅額。
8.葯品經營企業銷售生物製品
根據《國家稅務總局關於葯品經營企業銷售生物製品有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第20號）文件規定：自2012年7月1日起，屬於增值稅一般納稅人的葯品經營企業銷售生物製品，可以選擇簡易辦法按照生物製品銷售額和3%的徵收率計算繳納增值稅。而葯品經營企業，是指取得（食品）葯品監督管理部門頒發的《葯品經營許可證》，獲准從事生物製品經營的葯品批發企業和葯品零售企業。
同時， 《國家稅務總局關於獸用葯品經營企業銷售獸用生物製品有關增值稅問題的公告》 （國家稅務總局公告2016年第8號）也明確規定：自2016年4月1日起，屬於增值稅一般納稅人的獸用葯品經營企業銷售獸用生物製品，可以選擇簡易辦法按照獸用生物製品銷售額和3%的徵收率計算繳納增值稅。獸用葯品經營企業，是指取得獸醫行政管理部門頒發的《獸葯經營許可證》，獲准從事獸用生物製品經營的獸用葯品批發和零售企業。
9.一般納稅人銷售的庫存化肥
根據《財政部國家稅務總局關於對化肥恢復徵收增值稅政策的補充通知》（財稅[2015]97號）文件規定：自2015年9月1日起至2016年6月30日，對增值稅一般納稅人銷售的庫存化肥，允許選擇按照簡易計稅方法依照3%徵收率徵收增值稅。庫存化肥，是指納稅人2015年8月31日前生產或購進的尚未銷售的化肥。
10. 光伏發電發電戶銷售電力產品
根據《關於國家電網公司購買分布式光伏發電項目電力產品發票開具等有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第32號）文件規定：自2014年7月1日起，光伏發電項目發電戶銷售電力產品，按照稅法規定應繳納增值稅的，可由國家電網公司所屬企業按照增值稅簡易計稅辦法計算並代征增值稅稅款，同時開具普通發票。
11.營改增納稅人部分項目
根據36號文規定：一般納稅人發生下列應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
（1）公共交通運輸服務
公共交通運輸服務，包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、計程車、長途客運、班車。班車，是指按固定路線、固定時間運營並在固定站點停靠的運送旅客的陸路運輸服務。
（2）動漫企業開發動漫產品
經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳本編撰、形象設計、背景設計、動畫設計、分鏡、動畫製作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕製作、壓縮轉碼(面向網路動漫、手機動漫格式適配)服務，以及在境內轉讓動漫版權(包括動漫品牌、形象或者內容的授權及再授權)。
動漫企業和自主開發、生產動漫產品的認定標准和認定程序，按照《文化部財政部國家稅務總局關於印發<動漫企業認定管理辦法(試行)>的通知》(文市發〔2008〕51號)的規定執行。
（3）電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務。
（4）以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。
（5）在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同。
（6）一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。
（7）一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。
（8）一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建築工程老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
（9）公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的徵收率計算應納稅額。
試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上註明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。
風險提示
1.一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
2.適用簡易計稅方法，不得抵扣進項稅額
適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×當期簡易計稅方法計稅項目銷售額÷當期全部銷售額
主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。
3.一般納稅人跨縣（市）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。
4.適用按3%簡易計稅辦法計算繳納增值稅的項目，除明文規定不得對外開具增值稅專用發票外，可以開具增值稅專用發票。
關鍵詞：按5%簡易辦法徵收的項目
1.中外合作油（氣）田企業
根據《全國人民代表大會常務委員會關於外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的決定》 （國發[1994]10號）第三條規定：中外合作油（氣）田開採的原油、天然氣按實物徵收增值稅，徵收率為5%，在計征增值稅時，不抵扣進項稅額。
2.營改增納稅人銷售不動產
根據36號文規定，納稅人銷售不動產，可按下列規定實行簡易辦法徵收增值稅。
（1）一般納稅人銷售以前不動產
一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。但銷售其2016年4月30日前自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，計算繳納增值稅。
（2）房地產開發企業銷售不動產
①房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
②房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計稅。
（3）小規模納稅人銷售不動產
小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。但小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（4）其他個人銷售不動產
其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
但值得提醒的是：對於北京、上海、廣州和深圳地區來說，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
但對於北京、上海、廣州和深圳之外的其他地區來說，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。
3.營改增納稅人出租不動產
根據36號文規定，納稅人出租不動產，可按下列規定實行簡易辦法徵收增值稅。
（1）一般納稅人
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。
（2）小規模納稅人
小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。
（3）其他個人
其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。

㈧ 一般納稅人提供建築服務什麼情況可以選擇適用簡易計稅方法

一、一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。

二、一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。

三、一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建築工程老項目，是指：

1、《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；

2、未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

(8)房地產企業增值稅有哪些情況可以簡易徵收擴展閱讀

銷售不動產

1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，

按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、一般納稅人銷售其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2016年5月1日後自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5、小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，

按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

6、小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

7、房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。

8、房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計稅。

9、房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

10、個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第五條的規定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

11、其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

㈨ 營改增後房地產開發企業新項目可以選擇簡易徵收嗎

第一、施工單位簽訂合同內容為清包工，由甲方提供材料，乙方提供勞務，這種情況施工單位必須選用簡易計稅，開具3%的增值稅普通發票；

註：清包工是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費，管理費或其他費用的建築服務。

第二、施工單位在簽訂合同中，承包工程中部分材料，主材甲方提供，施工單位可採用簡易徵收，開具3%普通增值稅發票。舉個例子，在總承包承包合同如果，施工單位包工包料，那麼必須按照甲方要求開具專用增值稅發票；如果其中鋼材或者商砼材料由甲方提供，那麼總承包單位就可以選擇簡易計稅模式。

第三、建築工程中的老項目，可以選擇為簡易計稅。所謂老項目是指《建築工程施工許可證》是在2016年4月30日（含）之前辦理下來的，如果是建築工程施工許可證未註明日期，則按照工程合同日期計算。

需求特別說明的是，施工單位一旦選用簡易計稅模式36個月內不能變更。此處36個月不能變更，是指該項目不能變更，其他項目不受影響。另外36個月是指自開工日期36個月內不能變更，超過36個月無論項目完工不完工還是可以變更的。

選擇簡易徵收應注意事項

1、應攜帶稅務登記證明，建築勞務合同等資料，到稅務機關作簡易徵收的備案；

2、簡易徵收方式一經認定，36月內不準變更；

3、選擇簡易徵收的一般納稅人，其進項不能抵扣，只能開具徵收率3%的增值稅專用發票。

4、由於建築行業的特殊性，選擇簡易計稅要比一般計稅稅負低，繳稅少。

營改增後整體上為企業減輕稅負，但是對於施工單位來說，投標報價變更的更復雜了，需要全員懂財務，才能將營改增貫徹的更徹底！