A. 囚徒困境」對策及其在寡頭行為分析中的運用
博弈論中所講述的「囚徒困境」故事正在房地產市場中重新演繹。
國家統計局的最新統計數據表明，中國房地產市場價格漲幅已經逐步走低，國家抑制房價上漲的調控政策已經見效。盡管，國家統計局發言人鄭京平強調，宏觀調控目標不是將
房價突然拉下來，但市場博弈的最終均衡結果恐怕並不取決於善良的願望。
上海房地產市場此刻正在被降價氣氛所籠罩，而這種氣氛正是房價大幅下跌的先兆。
就在國家統計局發布最新統計數據的同時，一項關於上海房地產市場的信心調查也表明，房地產開發商已經開始對市場失去信心。上海市統計局19日公布的「三季度本市企業景氣調查分析」顯示，上海市房地產企業家信心指數跌至不到90點，已與1999年的水平相當，而上海本輪房地產價格的上漲起始點，恰恰是1999年。
信心不足的結果是什麼，就是「走出觀望」，就是先跑為快。市場最終要看誰先出貨，誰跑得快。
那個被很多經濟學家講述的博弈論故事「囚徒困境」，正在被開發商演繹成一個活報劇。
理論上講，一旦房地產市場價格走勢出現逆轉，那麼大幅降價就是誰也擋不住的趨勢。
理論說起來很抽象，但現實生活卻很實際。實際的不僅是消費者，開發商同樣也很實際。
面對中央政府的宏觀調控政策，開發商最初的對策就是「捂盤」，就是拖。希望借著「捂盤」而穩定價格，希望借著媒體、學者和官員托住市場。但是，計劃沒有變化快，形勢不等人。由於消費者的持幣待購和新樓盤的不斷完工，市場的供給形勢發生了變化。在供給大於需求的情況下，價格下跌就成了必然的趨勢。
面對市場供給變化和還款壓力增加的雙重擠壓，開發商最好的選擇就是降價變現。所以，房地產市場「囚徒困境」的博弈均衡結果是，每一個開發商的最優選擇都是降價。因為，你不降，他就降。而率先降價者，才能夠率先贏得市場機會。
上海市場的故事，同樣也會在北京上演，因為市場的道理是一樣的。北京市1－8月的統計數據已經頗能說明問題。一組數據是，1－8月商品期房預售成交12萬套、1473．4萬平方米，同比分別下降23．8％和20．2％。另一組數據是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385．4萬平方米，同比增長23．7％，增幅比上年同期高30．8個百分點。
數據說明，北京市場的供求關系實際上也發生了變化。
面對變化的市場，北京開發商在號召消費者「走出觀望」時，其實會率先「走出觀望」，那就是「三十六計走為上」。
跑吧，投資者已經跑了，上海開發商也跑了，北京開發商還等什麼？