收益性房地產的價值高低取決於什麼因素

1. 關於房地產與投資的問題

產權到期，只需要交很少一部分的錢就可以再續50年，100萬的房子根據地方不同，也就5萬左右的錢。

2. 運用收益法來評估房地產的價值要確定哪些因素

運用收益法來評抄估房地產的價值襲要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)

3. 房地產估價的方法主要有哪些

1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

4. 房地產辯論賽，地段就是房地產項目最核心的價值，反方的多點

我說兩點問題：
1。既然是反方，那就只需要說明地段不是房地產項目最核心的價值就可以了。從版邏輯上權來說，我的建議是將側重點放在「就是」和「核心」上，也就是對方必須是全部肯定，而你們就包含著兩種思路可以打，一是部分否定，可以說房地產項目的核心價值會根據具體情況不同，可能也會不同，因此是變動的，可能有時候是地段，但有時候就是其他的了，所以不能只說地段就是最核心的價值。另一種是全部否定，可以將地段定位為房地產項目需要考慮的因素之一，但絕對不是決定性的作用。這個時候可以列舉下把地段作為最核心價值存在的弊端。
2。雖然是反方，但是完全可以打的高尚一點，也就是最後可以落實到和諧社會上。不要一味的追逐一個好的地段，而是要把更多的經歷投入到如何提升居住和實用品質上，何況地段的好壞都是與城市的整體規劃以及政府的政策密切相關的，也不固定，所以靠質量說話靠實用性說話才能讓自己真正具有競爭力，適應社會的發展要求。

5. 什麼因素決定房地產的價值

一是房子的結構類型如何；
二是房子的戶型格局如何；
三是小區的地理位置，環境、基礎設施、交通便利條件如何；
四是本地段的城市規劃定位如何；

6. 影響房地產價格的因素有哪些

房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。
要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：
各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格
各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。
某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表達出來。至於他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須藉助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析後再作進一步的修正。
影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間並不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。
一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：
A全國房地產總的供求狀況
B本地區房地產總的供求狀況
C全國本類房地產總的供求狀況
D本地區本類房地產總的供求狀況
由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

二、自身條件
房地產自身條件的好壞，直接關繫到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。
2、地質
不同類型的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利於建築使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高於地勢低的房地產的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高於較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關系具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低窪，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。
9、天然周期性災害
凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高於其他土地。
10、建築物外觀
建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受慾望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
11、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等

三、環境因素
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環境
雜訊大的地方，房地產價格必然低下。雜訊小，安靜的地方，房地產價格通常較高。
2、大氣環境
房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。
3、水文環境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響
4、視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響
5、衛生環境
清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響
四、人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。
1、人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，房地產求多於供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
2、人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不願在此居住，房地產價格必然低落。
3、家庭規模
是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產價格有上漲的趨勢。

五、經濟因素
影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建築材料價格），建築人工費，利息率，居民收入，房地產投資。
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建築材料價格上漲，引起建築物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩餘的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。

六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動盪，影響人們投資、置業的信心，造成房地產價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產價格低落。
3、房地產投機
房地產投機，簡言之就是投准時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下列三種情況：
引起房地產價格上漲；
引起房地產價格下跌；
起著穩定房地產價格的作用。
當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。當房地產價格低落時，懷有日後房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日後房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
4、 城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。

七、行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。
3、房地產價格政策
房地產價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的價格；低價格政策，一般是指政府採取種種措施抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。
5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
這些對房地產價格有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由於有利於土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產價格低落。
7、交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上並不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的價格，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少雜訊和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價格。

八、心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。

九、國際因素
國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個
1、經濟狀況發展良好，一般有利於房地產價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威
脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發生政治對立，則不免會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、
終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產價格一般較低落。

十、其它因素
影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出於自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。

7. 用收益法評估出租性房地產價值，結果價值很低，是什麼原因啊，求分析啊！

不知你用的什麼方法，我真的想知道！
例如100萬的商鋪，契稅+維修基金版5萬，權合計要105萬， 商鋪50%首付就是50萬，貸款50萬，十年期貸款（現在的貸款利率120期）每月還款5500左右，那麼每年（每月）租金多少合適呢？你是打算幾年收回成本！
商鋪升值如何恆定

8. 收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值高低主要取決於哪幾個因素

由於國內目前數據的測算指標不同，很難得到具體的房產數據。對於股票來說，市盈率是最重要的評價指標之一，而對於房產而言，也同樣有．．．．．．大家都知道股票有收益率，房地產有租金收益，房產「市盈率」也就是房子總成本與租金年收益比。2009年4月24日上海證券交易所數據－－－上證指數２４４８．６０點，平均市盈率１９．９８倍，多數個股在沒有業績改善的前提下已經高高在上了。那麼人有問房產市盈率是多少倍呢？獨立經濟學家謝國忠老師目前在在深圳進行了一場小范圍講座說:目前樓市出現的小陽春，是因為積累了一些剛性需求，但中國房價太高，很多購房者大多是舉全家之力買房，一對夫妻後面站了四位老人，這樣的價格能持續多久？從供需來看，目前全國房地產總面積達26億平方米，折算成住房為3000萬套，而中國住房需求才1600萬套左右。「判斷房價是否合適，要看房價和房租之比。一般來說，房價如果是房租20倍的水平，也就是說房價的市盈率為20倍，是老百姓可以承受的范圍。」對。那又如何具體的測算呢？租金是租房人的一種消費性支出，一般不存在炒作的因素。例：一套2房2廳60平米，購買總價42萬，費用2萬，租金2500/月房產市盈率＝４４萬（42萬+２萬）÷2500×11(一年以一個月的空置期計算)＝ 44萬÷２７５００＝１６倍中小戶型的房產就類似於股市中的績優股，１００平米以下的為主選戶型，主要有租金收益高，轉手買賣活躍，成交率高等特點。特別提醒1：市盈率只適合相對成熟社區的房產，不適合新開發的樓盤轉特別提醒2：市盈率要用動態市盈率分析成長性，比如市政，交通，規劃等內容

9. 影響房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素：

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

1、經濟因素

影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。

反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

2、社會因素

影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的；

在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。

3、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。

行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。

4、房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。

商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

(9)收益性房地產的價值高低取決於什麼因素擴展閱讀：

房地產價格的地位作用：

1、房地產價格的基礎地位

房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。

從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。

2、房地產價格的主要功能和作用

房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：

（1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度；

而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；

反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

（3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；

反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

10. 房地產價格影響因素有那幾個方面

房地產價格影響因素主要有以下方面：

1、社會因素：人口狀況，社會穩定狀況，城市化，房地產投機；
2、經濟因素：國民經濟水平和發展趨勢，財政政策及金融環境，稅負；
3、政治因素：土地制度及政策，房地產價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更；
4、其他因素：心理因素，國際因素，特殊因素。

拓展資料：

房地產

房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物，包括房屋和構築物兩大類。

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

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