實現房地產抵押權的方式有哪些

『壹』 房地產抵押權人享有的權利包括(

1、房屋抵押後，其所有人不變，所有人對其房屋有佔有、使用、收益、處分的權回利。但在行使這些答權利時，要受抵押權的限制，如將抵押的房屋出租，就只能在抵押期間內行使，租期超過抵押期的，則抵押權人可以行使對抗權，使租賃關系消滅。
2、債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。如抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應清償法定孳息的義務人，抵押權的效力不及於該孳息。

『貳』 房地產抵押權消滅原因有哪些

房地產抵押權的消滅，是指因一定法律事由的發生，而使房地產抵押權不復存在。房地產抵押權可因下列原因而發生消滅：
1、因所擔保債權的消滅而消滅。房地產抵押權是從屬性的權利，依據從隨主原則，當主債權因為清償、債權人拋棄債權等原因而消滅時，房地產抵押權不再有存在的必要也相應消滅。值得注意的是，主債權訴訟時效的經過，並不意味著主債權消滅，只是消滅了勝訴權，房地產抵押權並不隨之消滅。
2、因抵押的房地產的滅失而消滅，此時，依據抵押權的物上代位效力，抵押房地產因滅失所得的賠償金應作為抵押財產。
3、因抵押權人拋棄抵押權而消滅。房地產抵押權是一種民事權利，可以因權利人的處分而消滅。
4、因抵押權的實現而消滅。
5、因一定期限的經過而消滅。在房地產抵押權所擔保的債權的時效結束後，房地產抵押權並不立即消滅，在這之後的2年時間內，房地產抵押權人未行使抵押權的，房地產抵押權消滅。值得注意的是，房地產抵押權，如果當事人約定或者登記部門登記了擔保期間，這一擔保期間並不對擔保物權的存續產生影響。
房地產抵押權消滅後，應當辦理注銷登記。當事人未辦理注銷登記的，並不表明房地產抵押未消滅，登記部門應當要求當事人辦理注銷登記或者直接注銷房地產抵押權登記。

『叄』 房地產抵押權具有哪些法律特徵

(1)房地產抵押權具有附屬性。房地產抵押權是為了擔保債權而設立的，它與所擔內保的債權形成主從容關系。房地產抵押權以主債權的存在為前提，被擔保的主債權有效存在，房地產抵押權才存在，如主債權無效或被撤銷，房地產抵押權也隨之失效。 (2)房地產抵押權的追及性。在抵押人將抵押房地產轉讓於他人時，抵押權人仍可對抵押房地產行使抵押權，不論抵押房地產由誰所有或佔有，抵押權人均可行使追及權，以確保債權得到清償，新的房地產權利人不得以其不是債務人而提出議異。 (3)房地產抵押權的物上代位性。指抵押房地產發生原有形態變化時，房地產抵押權的效力及於該抵押房地產的轉換物上的特徵。如因房屋的失滅、損壞、拆除而得到的賠償金，包括保險金、補償金、損害賠償金等，都是抵押房地產的轉換物，抵押權人可以對其行使抵押權。 (4)房地產抵押權的優先受償性。房地產抵押權屬物權，優先於債權，附有抵押權的債權優先於未附抵押權的債權而受償。

『肆』 房地產抵押權的消滅

（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅
房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用徵收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及於該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權並不消滅。
（二）因被擔保的債權消滅而消滅
依中國立法，抵押權相對於主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權並符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合並等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
（三）因房地產抵押權實現而消滅
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最後環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹於消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如中國台灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在中國，此除斥期間為二年。

『伍』 簡述房地產抵押權設定的限制

什麼是房產抵押，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。那麼房產抵押有什麼限制呢？房地產抵押登記時注意的事項又是什麼呢？
一、房地產抵押有什麼限制
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。
（一）土地所有權不得抵押；地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。
（三）權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。
（四）用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。
（五）列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。
（七）以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
（八）違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地產。

『陸』 出借人要實現房產抵押條件，如何實現房產抵押權

一、出借人要實現房產抵押條件
1、抵押權合法有效存在。
2、抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。
3、債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。
4、對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。
二、如何實現房產抵押權
1、《物權法》第195條規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
2、抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
3、《擔保法解釋》 第74條規定，抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。

『柒』 房地產抵押權在什麼情況下失去作用

《中華人民共和國擔保法》頒布以來，以房地產等不動產和視為不動產的財產(以下依房地產為例加以說明)作為抵押物的抵押貸款在銀行貸款中顯示出舉足輕重的作用。筆者就銀行實際工作中遇到的有關貸款抵押的問題及其對策，簡單作一探討。
一、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關系的問題
由於有些貸款期限很短，而採用抵押擔保形式，信貸人員擔心在貸款期限內來不及辦理抵押物登記手續，造成抵押無效，無法享有優先受償權，銀行債權不能實現，就預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用於辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續後，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。銀行信貸人員當然地認為，抵押合同已經辦理過登記手續而生效，借款主債權有抵押權擔保，銀行對抵押物也就享有優先受償權，這其實是對抵押擔保原理的誤解。抵押合同具有從屬性質，其依賴於主合同的成立而成立，經登記公示生效，但每一抵押登記都是針對特定的債權債務關系(最高額抵押借款合同除外)，銀行與抵押人預先簽訂的用於辦理登記手續的抵押合同，其地位從屬於前一借款合同，抵押權擔保的對象只能是預先簽訂借款合同，顯示抵押物登記的期日早於發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同，因此即使債權人、債務人、抵押人不變，登記的抵押權也不能與以後的債權產生真實對應關系，更不能成為以後債權的擔保;況且，預先簽訂的借款合同和抵押合同並未產生債權債務關系，僅僅出於規避風險而作為的，主債權和抵押權也就無從談起。後一新設立的借款合同、抵押合同關系，銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，抵押合同沒有生效，抵押權設而不定，銀行也就不享有抵押權，無從追究抵押人的擔保責任，而只能追究抵押人的過錯責任。司法實踐中，法院對於債權人銀行、抵押擔保人往往是各打五十大板，判「抵押人以其抵押物拍賣所得的二分之一承擔無法獲得清償貸款的二分之一的責任」。這一判決方式已被《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》確定下來。
二、抵押權與債權分離作為其他債權的擔保的問題
筆者在實際工作中也遇到了這樣的問題，一筆抵押貸款發生後，雙方及時辦理了抵押物登記手續，銀行作為債權人取得了抵押物權屬證書和他項權利證書;但由於抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。個別銀行信貸人員當然地認為前筆貸款已辦理了抵押物登記手續，本筆貸款的抵押擔保又是約定的前一貸款抵押物的超值部分作為擔保物，就無須再辦理登記手續。這其實是對抵押物擔保登記手續的誤解。根據《擔保法》的立法宗旨和相關規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。當前筆貸款合同履行完畢後，根據《擔保法》第58條的規定，債權消滅，抵押權消滅。因此，盡管前筆貸款主合同履行完畢後，當事人沒有來得及辦理抵押登記的注銷手續，但抵押權已事實消滅。抵押人對在此後借款人與銀行之間的其他借款合同主債權，雖簽訂有抵押合同，但由於未辦理抵押物登記手續而不能發生法律效力，不再承擔抵押擔保責任，銀行也不能對此抵押物享有優先受償權。
對貸款抵押中存在的上述兩個問題，筆者認為首先應當採取的措施是銀行信貸人員必須按照《擔保法》的規定，嚴格執行抵押物登記程序，對於弄不清、吃不透的法律規定、法律關系和程序要求，決不輕易辦理相關的抵押貸款，力避上述問題的發生和出現有違法律規定的結果，即能不出現上述情況就不出現。同時，為了提高銀行的貸款效率，保證銀行社會信譽，又能規避法律漏洞，有效保證銀行的債權，針對上述兩個問題，筆者提出自己的一點對策。為了避免出現前兩種問題，可採取最高額抵押貸款的方式對應解決。所謂「最高額抵押」是指抵押人和抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。銀行信貸人員在辦理貸款合同時，可以附最高額抵押合同，雙方約定，抵押合同中的抵押物擔保的是某一段時間內連續發生的貸款債權;而且每一筆貸款合同的發生都應是在這一段時間(如果發生在這一段時間之外，則必須另行簽訂抵押合同，辦理抵押物登記)。只有這樣才能避免因合同約定不明造成抵押權與債權的分離，又能使登記的抵押權對先後發生的債權真正發生法律效力。對於已經存在的第二種問題，銀行應採取什麼樣的補救措施呢?筆者認為在這種情況下，如果債務人和擔保人是同一個人，銀行可採取重新辦理抵押登記。
三、抵押貸款展期和貸新還舊貸款合同中抵押權的效力問題
(一)貸款展期中的抵押權效力問題。一項手續完備、效力成就的抵押貸款，履行期限將至，債務人暫時無力償還，要求展期還款義務，銀行信貸人員認為有手續完備的抵押擔保，於是審查同意展期，雙方達成書面協議，貸款期限得以延長。此時，具有從屬地位的抵押權，對於展期的債權法律效力如何呢?貸款展期的法律性質屬於合同變更，根據《中華人民共和國合同法》第77條的規定：「當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。」按照筆者的理解，貸款合同履行期限的變更，意味著其從屬的抵押合同中「債務人履行債務的期限」也應隨之變更，而僅憑一張貸款展期申請書，沒有抵押合同的相應變更，在未得到抵押人同意的情況下，合同展期即合同變更對於抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使貸款展期得到抵押人的書面同意，根據抵押合同自抵押物登記之日起生效的規定，貸款主合同和抵押合同的變更應當向抵押物登記部門進行變更，更換或者注釋原來留存的貸款合同和抵押合同，否則貸款合同和抵押合同的變更因沒有履行法律規定的變更義務，與原來在辦理抵押物登記時提供的貸款合同和抵押合同不一致，也不能產生法律效力。貸款展期由於沒有履行抵押物登記的變更義務，將來抵押權的行使和抵押物優先受償權就會因抵押人的此項抗辯而發生糾紛，銀行因在合同變更中有過錯，就應承擔相應的法律責任，從而可能造成債權不能得到有效保全，貸款不能得到充分償還。因此，在辦理抵押貸款的展期時，必須向抵押物登記部門提交展期申請書，將貸款合同和抵押合同的變更情況及時向登記部門備案，更換或者注釋原來留存的貸款合同和抵押合同，履行法律規定的要求，達到貸款展期的目的。
(二)貸新還舊協議中的抵押權效力問題。貸新還舊是在銀行原有貸款已屆履行期限、經銀行多次催收，債務人仍無法履行還款義務的前提下，經債務人申請，銀行同意辦理新的貸款，以本次貸款償還前次貸款的一種協議。貸新還舊在法律性質上講是屬於合同的解除，即合同雙方當事人在原有合同債權債務的基礎上，達成一項新的協議來代替原有協議權利義務的法律行為。那麼，原有貸款合同中的抵押權對新成立的貸款合同中的債權的效力如何呢?新的貸款合同債權人是否對原有貸款的抵押物仍享有優先受償權呢?筆者認為原有合同中的抵押權對新合同中的債權已失去擔保的效力，新的貸款合同的債權人已不能對原有貸款合同中的抵押物享有優先受償權。按照《擔保法》第52條的規定：「抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅，」而貸新還舊正是以新的債權代替原有的債權，原有的債權消滅，作為原債權擔保的抵押權也就隨之消滅，原有的抵押權對新債權就不再承擔擔保責任。因此，銀行信貸人員在辦理貸新還舊貸款協議時，應當一並簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押權的擔保，而不至於在貸新還舊協議中造成原有抵押權的喪失，出現債權無法實現、貸款難以收回、不良貸款增加的情況。
四、以集體土地使用權設定抵押的貸款，抵押權的行使問題
這是一個相當復雜、處理起來又相當棘手的問題，銀行的抵押貸款實踐中，存在著不少因集體土地使用權作為抵押物而造成貸款無法收回，債權懸置的情況。首先，這些懸置貸款中一些是由於單獨用集體土地使用權作為抵押貸款的抵押物造成的。這是明顯違反《擔保法》的相關規定的。《擔保法》第36條明確規定了「鄉(鎮)村企業的土地使用權不得單獨抵押」，因而，銀行信貸人員在同鄉(鎮)村的企業簽訂抵押貸款合同時，如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建築物(廠房)，只有將此建築物作為抵押物，其佔用范圍內的土地使用權才能同時抵押，切忌單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同。此規定類似於行政劃撥土地使用權設定抵押時的限制，旨在保護集體土地財產和抵押權人在實現抵押權時的可得利益。因為集體土地使用權在取得時是無償的，通過抵押後，抵押權人真正取得這塊土地使用權時已變成有償的了，而土地的實際價值則被抵押人取得了。因而，單獨用集體土地使用權設定抵押，是利用集體財產為個別企、或個人謀求利益，一旦個別企業或個人無法履行到期債務，將會造成集體財產的流失，這是法律所不許的。其次是在沒有國土部門登記、沒有辦理任何抵押物登記手續的情況下，用集體土地上的建築物作為抵押物簽訂貸款合同。《擔保法》第36條還規定「以鄉 (鎮)村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押」，明確了集體土地使用權設定抵押的限制;同時國家土地管理局發布的《農村集體土地使用權抵押登記若干規定》中明文指出：「抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地使用權和鄉村集體土地使用權可設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得抵押。」因此，用鄉村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權必須是已經向縣級人民政府土地管理部門登記在案的土地使用權，即已取得了集體土地使用權證書，否則根據房地同時抵押的原則，用鄉(鎮)村企業的廠房等建築物作為抵押竺的貸款合同就不能發生法律效力，該項建築物也無法得到合法處理。因此，銀行信產人早在辦理以鄉(鎮)村企業的廠房等建築物設定抵押的貸款時，應首先查明該建築物佔用的土地使用權是否已向縣級人民政府土地管理部門登記在案，如果沒有，應要求該企業先將該土地使用權辦理合法的登記手續，取得集體土地使用權證書，而後再辦理該項土地使用權和該建築物的抵押登記手續。那麼，對於現已存在的以沒有辦理土地使用權登記和抵押登記手續的鄉村企業廠房(等建築物)作為抵押物的貸款，借款人又確實沒有償還能力的情況，有什麼辦法解決呢?這恐怕是銀行所有信貸人員都非常頭疼的問題，筆者謹建議用雙方尋租的辦法來解決這一問題。具體作法是由作為債權人的銀行和作為債務人的借款人雙方協商，共同努力，尋求第三方當事人來承租這些廠房(等建築物)，在適當給予降低租金等優惠條件下，三方簽訂一個租賃協議，約定借款債務人為出租人，而收益人即租金收取人為債權方的銀行，承租人交納每期租金必須足額、准時到達債權方指定的帳戶，直至銀行貸款的完全收回。如果出現承租人遲延履行租金支付的情況，作為協議一方的債權方的銀行有權終止該租賃協議。這樣做，可能會使原有的貸款權利義務復雜化，但也能起到中斷訴訟時效的法律效果，能夠在保全銀行債權的同時，有效盤活現存的不良資產，避免金融資產的流失。對於那些存在這種情況的銀行分支機構，也不失為一種解決途徑。
五、以共有房地產設定貸款抵押時存在的問題
一些銀行信貸人員在辦理抵押貸款，尤其是以共有房地產作為抵押物的貸款時，簽訂抵押合同的抵押人只有一個或部分共有人，而不是全體共有人共同簽署;而且在沒有弄清楚抵押人在共有中的份額，抵押人佔有的份額與貸款金額是否相符的情況下，就匆忙放貸，貸款逾期後，往往因有效擔保的抵押物金額遠遠少於貸款金額而造成銀行債權不能得到充分保護。那麼，造成這種問題的原因是什麼呢?如何避免類似問題的出現呢?按照《民法通則》第78條的規定，凡涉及到共有房地產設定貸款抵押時，首先應弄清該共有房地產是按份共有還是共同共有。銀行信貸人員對於按份共有房地產設定貸款抵押時一定要查明抵押人(按份共有人)在共有中的份額，切不可超過這一份額，造成所設定的抵押無效或部分無效，由此不僅會損害其他房地產共有人的權利，而且會損害債權人的利益，給債權人造戚損失。其次，設定貸款抵押的房地產如果是共同共有的，則必須經全體共有人達成一致意見，以全體共有入作為抵押入，抵押合同的簽署必須有全體共同共有人的簽章，共同共有人中任何一個或者部分共有人為自己的利益將共有的房地產設定抵押，都是對其他共有人合法權益的侵犯，故銀行信貸人員在設定抵押時必須注意兩點：一是必須經全體共有人的書面同意，切勿遺漏共有人，否則可能造成抵押合同的部分無效;二是設定這類房地產的抵押人不能是共有人中的個別人或部分人，只能把全體共有人作為抵押人，才能真正體現共同共有房地產的性質和當事人的平等權利，使銀行債權得到有效保護。
六、以宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款的行為中存在的法律問題
消費性貸款作為商業銀行業務創新的一種形式，其服務范圍已由城市逐步擴展到鄉村，鄉鎮(村)居民獲得消費性貸款提供的擔保，往往是以其宅基地上的房產作為抵押物的抵押擔保，雙方憑借款合同和抵押合同共同到國土部門辦理了抵押物登記手續。在此且不論國土部門辦理的抵押登記手續是否合法，筆者僅就宅基地上的房產能否進行抵押擔保處分作一個簡單的法律分析。根據《中華人民共和國擔保法》第37條規定了宅基地等集體土地使用權不得抵押，明確禁止宅基地作為抵押物進行借款擔保;同時，根據其立法宗旨中房地同時抵押的原則，如果土地上的房產抵押了，則其佔有范圍內的土地使用權必須同時抵押，反之亦然。那麼，如果以宅基地上的房產作為抵押物，應就遵循這一原則，宅基地的使用權就隨其上的房產也一同抵押了，這樣做，就明顯違背了《擔保法》的規定，其擔保的行為也就沒有法律效力，主債權也就無法得到有效抵押擔保。筆者認為就現行的法律框架，銀行等金融機構不宜用宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款，避免出現上面的矛盾，造成銀行債權不能實現，貸款無法收回的現象發生。

『捌』 房地產抵押權的實現具體表現在哪些方面

根據我國《擔保法》第53條規定：「債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的版，可以與抵押人協議權以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」
因此，抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人並無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。

『玖』 什麼是房地產抵押權的實現 如何實現房地產抵押權

用房產證辦理抵押貸款所需要的材料及流程:
一、提交材料（除說明外，其它均須提供原件）：
1、《房地產抵押登記申請表》
2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。
3、《國有土地使用證》（核對原件，收復印件一份）；抵押權人為單位的應提交「營業執照」；
4、查檔結果證明
5、抵押合同及被擔保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項權證》、變更抵押合同或協議
6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）；
7、授權委託書及受託人身份證明（核對原件，收復印件一份，委託書須有委託事項、法定代表人的簽字及單位公章）
8、房地產估價結果證明或雙方價值認定書9、以房改私產抵押的須提交抵押人婚姻有效證明並夫妻雙方到場；
二、辦事程序：
申請→受理→審核→記載於登記簿→發證三、辦理時限：
自受理次日起1個工作日四、收費依據及標准：
1、房屋登記管理中心：發改價格【2008】924號登記費：住房80元/套；非住房550元/件工本費：10元/本印花稅：5元/本
2、房產檔案館：
檔案資料查詢服務費：50元/宗檔案證明費：10元/份檔案保護費：0.05元/頁檔案復制工本費： A4紙 ：0.3元/頁； A3紙 ：0.6元/頁五、注銷抵押關系終止時，抵押當事人應當在終止之日起15日內，持下列資料到原登記機關辦理注銷抵押登記手續。
1、《房屋他項權證》
2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》或收件憑據
3、《房地產抵押注銷登記申請書》（須有抵押權人公章及受託人簽字）
4、以房改私產抵押的，注銷時應提供抵押人配偶身份證、結婚證、委託書或夫妻雙方到場
5、委託書（須有委託事項、法定代表人的簽字及單位公章）及受託人身份證復印件
6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）
三、注意事項
1、抵押當事人為港、澳、台居民或外國公民的：港、澳居民提交身份證及《往來內地通行證》；台灣居民提交身份證及《往來大陸通行證》；為外國公民的，需提交當地公證機構公證其身份的中文公證書（須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
2、當事人應親自到場辦理，如當事人不能親自到場辦理時，應提交當事人的公證委託書（原件一份）或當場簽署的委託書、代理人的身份證明（核對原件，收復印件一份）
3、購買的商品房（不包含獨立別墅）、經濟適用住房、房改房可暫不提交《國有土地使用證》
4、抵押權人為外地金融機構且無法出具工商營業執照原件及金融許可證原件的，應提交加蓋公章的工商營業執照及金融許可證復印件；抵押權人為非金融機構企業法人的，需提交營業執照原件，核對原件後收加蓋公章的復印件一份。
5、申請最高額抵押權變更登記的，還應當提交最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料。因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
6、最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權發生轉移的證明材料；經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權已確定的證明材料。
7、申請辦理房地產典當抵押登記的，須提交《典當合同》、《房地產典當抵押合同》。
8、當事人為未成年人的，需提交其與法定監護人的關系證明（如戶口簿、出生證、獨生子女證等）及法定監護人身份證明；需提交保證書（監護人簽名保證其具有監護資格及處分未成年人的房產是為了被監護人的利益）