⑴ 房地產開發詳細流程
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
⑵ 《房地產開發房地產項目開發流程圖》
《房地產開發房地產項目開發流程圖》
《房地產開發項目開發流專程》
選址研究，屬尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
↓
據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知
↓
⑶ 房地產的開發流程
第一來步 房地產開發公司的設立 自
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編 制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段；2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質；3、總平面審查階段；4、管線綜合審查、排水許可證；5、單體審查、建築工程規劃許可證； 6、消防和人防專項審查； 7、節能審查、施工圖審查；8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可；9、質量監督、安全監督；10、施工招投標、監理報建；11、施工許可證；12、放線、驗線13、預售許可證 14、關於預售中的土地解押；15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓、物業管理。
⑷ 關於房地產開發流程的具體細節
房地產開發項目前期報建
1 立項批復 (發改委)
2 選址意見書 (管委會)
3 土地證 (國土局)
4 地名申報 (民政局)
5 建設用地規劃許可證 (規劃局)
6 環評報告 （環保局,委託環評公司辦理）
7水保方案設計所需資料 (稅務局)
8 建設工程規劃許可證 (規劃局)
9 消防審核申報表 (消防支隊 )
10 人民防空地下室建設審批表 (人防辦公室)
11規劃審查必須報送文件 (城鄉規劃委員會 )
12 規劃設計方案申報 (規劃局)
13 施工圖審查要件 (審圖機構)
14 建築設計方案申報 （規劃局）
15 監理招投標及合同備案所需材料 (建設局)
16 施工招投標及合同備案所需材料 (建設局)
17 設計合同審查備案所需材料 (建設局)
18 工程安全文明施工備案手續材料 (建設局)
19 委託質量監督所需材料 (質量技術監督局)
20 建設工程施工許可證 (建設局)
21 施工用水申請 (自來水公司)
22 施工用電申請 (電力公司)
23 辦理臨時佔道、開口 (城管局)
24 物價審批所需材料 (建設局)
25 物業管理備案 (建設局)
26 初始登記 (建設局)
27 商品房預售許可證 (建設局)
1、土地獲取階段
土地出讓合同簽訂
拆遷完成
交地完成
土地規劃指標分析設計通過審批
取得選址意見書
取得建設用地規劃許可證
繳納土地出讓金
取得建設用地批准書
取得國有土地使用證
2、小區總體規劃報建
總規方案通過審批
戶型平面方案通過審批
總規方案報建圖下發
詳規（五圖一書報建圖）下發
取得總平面規劃方案批復
取得詳規批復
綜合管線批復
3、單體方案階段
單體方案報建圖
單體方案批復
4、開發報建與前期准備階段
初步設計通過審批
施工報建圖下發
道路施工圖下發
市政排水施工圖下發
臨時用水施工圖下發
永久用水施工圖下發
煤氣總體規劃施工圖下發
控中心、電信機房、網路機房
建築放線圖下發
鑽探平面布置圖下發
基坑招標技術資料下發
基坑支護方案通過審批
樁基礎施工圖下發
取得施工圖審查意見書
取得擴初批復
建設工程規劃許可證
取得正式立項
取得放線冊
取得環保批復
取得消防批復
取得人防總規批復
取得人防地下室施工圖審查批復
完成施工和監理招投標
取得余泥排放證
完成施工報監
完成施工許可證
小區地名批復
5、基礎及地下室工程
工程開工
取得地質鑽探報告
樁基完工
樁基礎結算資料提交
取得樁基礎中間驗收登記表
土方開挖完工
基坑支護完工
主體開工
完成圖紙會審
0.00以下施工圖下發
0.00以上施工圖下發
沉降觀測圖下發
建築材料定板下發
柴油發動機機型完成
監理合同下發
樁基礎施工合同下發
樁檢測合同下發
沉降觀測合同下發
土方合同下發
基坑支護合同下發
地下室防水工程合同下發
人防工程合同下發
主體建築安裝過程合同下發
0.00至發售
至0.00時間
地下室結構工程結算資料提交
取得地下室中間驗收登記表
砌體完成
樣板房場地移交
售樓部裝修工程完工驗收
樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環境完成
主體至發售形象進度
取得道路工程規劃許可證
取得排水工程規劃許可證
小區配套施工圖下發
組織三層會驗
三層會驗後最新施工圖下發
住宅、商鋪、車位及花園銷售平面圖、裝修標准提供及審核
售樓部裝修方案通過集團審批
售樓部裝修施工圖下發
樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過審批
樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批
裝飾材料定板下發
取得預售證
組織面積預測
完成銷售面積預算
取得房管部門面積計算結果
完成銷售面積預算
完成房管部門計算結果的審核
將通過審批的計算面積交予銷售中心
住宅、商鋪、車位及花園面積計算通過審批
銷售電梯安裝工程合同
電梯購銷安裝合同下發
園林園建和綠化施工圖下發
景觀園林材料定板下發
園林景觀綠化完工
看樓通道、樣板房周邊環境綠化完工
確定樣板房位置、數量及有關要求
發售至工程竣工
主體封頂
主體結構工程結算資料提交
取得主體驗收登記表
取得低壓配電中間驗收登記表
砌體工程完工
屋面工程完工
廚房煙道工程完工
泛光照明工程完工
鋁合金窗門框安裝工程進度
陽台欄桿安裝工程進度
內牆抹灰完工
外牆抹灰完工
外牆磚工程完工
排柵拆除完成
樓地面工程進度
入戶門框安裝工程進度
電梯前室防火門框安裝進度
電梯前室裝修進度
首層大堂裝修完工
電梯工程完工
消防工程完工
煤氣工程完工
永久用水完工
永久用電完工
排水及道路工程完工
發電機安裝完成
配電房設備安裝完成
電信機房完成
室內智能化工程完成
分戶驗收及整改
開通永久水
開通永久電
煤氣開通
有線電視具備申報條件
電信具備申報條件
智能化具備使用條件
緊急備用電源具備使用條件
取得單位工程質量驗收記錄
取得電梯准用證
取得消防驗收合格證
取得煤氣工程驗收合格證
完成人防工程（含門窗、警報房電源及警報四支架安裝）
工程竣工
豪華裝修完工
外牆磚定板下發
提供整套施工圖給物業公司
陽台欄桿定板下發
鋁合金門窗定板下發
豪華裝修施工圖下發
小區永久用水合同
取得永久用電協議
取得門牌批復
通郵
屋面及室內防水合同下發
鋁合金門窗施工合同下發
陽台欄桿合同下發
有線電視施工合同下發
泛光照明施工合同下發
智能化施工合同下發
中央空調工程施工合同下發
入戶門、防火門安裝合同下發
消防工程施工合同下發
永久用水工程合同下發
電磁流量計合同下發
水泵房設備購銷安裝合同下發
煤氣工程施工合同下發
永久用電工程合同下發
首層大堂及電梯前室裝修合同
發電機購銷安裝合同下發
小區市政工程配套合同下發
運動場施工合同下發
游泳池設備購銷安裝合同下發
寬頻網施工合同下發
豪華裝修施工合同下發
室內環境檢測合同下發
豪華裝修配套電器合同下發
鍋爐設備購銷合同下發
廚房排氣煙道施工合同下發
變形縫施工合同下發
樓宇清潔合同下發
鋼結構施工合同下發
幕牆工程合同下發
小區室外電力管網工程合同下發
立體停車設備工程合同下發
完成環境園建設施
提交園建配套工程結算資料
完成竣工後施工單位的綜合評定工作
竣工交樓至辦理產權
完成交樓前清潔工作並將全部物業移交售樓部
未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交經營部
提供全套竣工資料及施工合同給物業公司
取得質量驗收意見書
取得檔案認可書
提交全部竣工結算資料
提交豪華裝修結算資料
報建竣工圖下發
取得規劃驗收合格證
環保驗收意見書
取得驗線冊
人防驗收合格證
小區各期防雷驗收合格證
教育配套移交
取得工程竣工備案表
取得史冊測繪成果報告書
取得權屬證明書
辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續並具備查冊條件
組織成立交樓領導小組並召開交樓綜合協調會
應售已售物業移交物業公司
簽訂前期物業管理服務合同
編制《應交款明細表》交財務部審核
組織完成《交樓通知書》的審定工作
組織完成《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的會審工作
《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》移交物業
寄發《交樓通知書》
寄發《敦促收樓通知書》
將整理完畢的樓宇辦證資料報房管部門
辦理完畢《房地產權證》
成立交樓維修服務中心
維修服務中心移交物業
確定交樓服務熱線
完成交樓慰問工作
財務部審核《應交明細表》後返回銷售部
制定物業管理方案
完成交樓辦公布置與熱線電話安排工作
完成《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、
《業主檔案》審核及印刷工作
項目結算完成