香港房地產為什麼貴

A. 香港房價這么貴，好歹也是世界第三，為什麼港幣比人民幣還貶值

中國香港採取的是聯系匯率制度，港幣緊緊盯住美元：一方面，香港在發行港幣時都有美元做「背書」；另一方面，為了保證港幣匯率的穩定，金管局設置了7.75的強方兌換保證和7.85的弱方兌換保證。聯系匯率制度可以保證港幣匯率的穩定，但也導致香港的貨幣政策完全失去了獨立性。在過去的20多年中，美聯儲每次加息或降息後，香港金管局幾乎都會跟隨行動，完全失去了貨幣政策的獨立性。但從去年底以來，盡管香港金管局也跟隨美聯儲加了三次息，但港幣卻對美元持續貶值。2017年初美元兌港幣的匯率在7.76，但7月以來已經突破7.81。從一攬子貨幣的角度來看，近半年港幣貶值幅度更大。
直接原因：與美國利差擴大！無論是從利率平價理論看，還是從歷史數據來看，港幣對美元的匯率走勢與美、港之間的利差高度相關

B. 香港為什麼房價那麼高人那麼多

這個故事要從97年開始講起
香港回歸前夕，市場看好樓市，樓價狂漲，使得樓價非常瘋狂，甚至有人一夜致富，在當時很多人提前幾天去開發商售樓處排隊拿號買房，拿到號其實當場專賣給其他人也可以賺非常多錢，甚至有人一次性購入十幾個房子然後過幾天一口氣賣掉，樓市近乎瘋狂狀態，後來97回歸，當時特首董建華先生有鑒於此，普通市民已經無法買房了，所以他的其中一項政策是建設八萬五千個公共住房，類似大陸的福利房、經濟適用房、廉租房，誰知道，此時恰逢亞洲金融海嘯，索羅斯等國際金融大鱷狙擊港元，港股價格一落千丈，那麼之前炒房的人房子價格頓時也一落千丈，重創香港經濟，很多人由於在最高價的時候買入房產准備炒賣的，誰知道，亞洲金融危機加上八萬五房屋政策雙管齊下，房產價格一落千丈，很多人變成了負資產，簡單來說就是財產歸零之餘還欠別人很多很多錢。
後來在特區政府的努力下，香港政府有史以來第一次干預市場，用政府幾乎無邊際的錢去托起整個市場與索羅斯那些人對抗，成功恢復股市而且還賺了錢。不過為了穩定住樓價，董建華在一次訪談中談到八萬五房屋政策已經不存在了。
而後來的特區政府為了香港穩定繁榮，宣布停建公屋，也就是大陸說的那種福利房，避免再次引發危機，知道最近五六年由於房子需求量大，也不太敢推出福利房，只是小規模推出，他們的方法還是不停的賣地給開放商去建，而開放商的目的就是賺錢，然後他們想盡一切辦法把整個樓價給弄上去，雖然香港政府推出如印花稅等打擊樓價，但是開發商也不是蠢的，想盡一切辦法規避印花稅。。。。。
說白了由於公共房屋少，就多了人炒房，炒賣的人多了，價格就上去了。。

C. 香港的房價為什麼那麼貴

引文地方小 寸土寸金的地方 自然房價貴

D. 香港為什麼房價全世界最貴

香港高房價的主因為－－政府的高地價政策。

而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。

開埠

第一次鴉片戰爭之後，英國要了香港為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，其主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢－水深，港闊，避風，正正是英國人的需求。

而正因為英國人將香港設為了自由貿易港，港英政府無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國政府又不願運過錢來，那麼港英政府唯一可以做的，也是唯有擁有的就只有－－土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為Crown land，所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權Leasehold，可以稱之為＂批地＂。（早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。）

英國人行事雷厲風行，1841年6月7日便公報公開批地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。

而由於土地全部屬於英國皇室，政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

50至60年代

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由於中國的戰亂與動湯，內地大批人口湧入香港，香港人口急速膨脹， 香港人口由1946年的60萬，激增至1949年的186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此港英政府於1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而1954年開始大量興建徙置區。而後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。

本來港英政府作為殖民地政府是不願意花這么多錢去搞公共房屋，但後來卻越搞越大是為什麼呢？一方面，我們當然可以看作是出於人道與社會安定，而另一方面，卻可視為了英國人的更多利益。

當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。50年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。

在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的依賴。

而聰明的中國人更強加了地產業對香港經濟的重要性，1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈－－蟾宮大廈。

在興建的過程中，霍英東開創了"分層出售"、"分期付款"，＂賣樓花＂等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的「晴雨表」。

70年代

70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年在香港交易所上市。

同年，當時的香港總督麥理浩制定了＂十年建屋計劃＂政策， 要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共住房。至1978年，又推行＂居者有其屋計劃＂(即廉租屋計劃)，解決二百多萬基層市民的住房問題。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。

而把香港樓價推上天堂便是由1981年，中英有關香港前途問題談判。1984年，《中英聯合聲明》發表 聲明在「一國兩制」的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度可以維持「五十年不變」。

而其中有條值得注意的是 1984年，中華人民共和國與英國簽訂的《中英聯合聲明》，其中列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。

另外 在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。香港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外

《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令港英政府得到了哄抬地價的借口。直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天。

十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了回歸後繼續高地價的必需性。

而另外企業，特別是中小企也需要高房價，房屋是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過房屋抵押向各銀行借錢，流動周轉，高房價令房屋成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。

而為什麼當年《中英聯合聲明》要限制每年香港土地供應不得多於50公頃？有一種陰謀論說法認為：殖民者要撤退，但同時謀算要在殖民地保持利益，常用的手段是於當地扶植親殖勢力，作為其撤退後的代理。更加狡猾的手段，則是把當地的經濟精英的利益與其利益相捆綁，使其與已撤退的殖民者一榮皆榮，一損俱損。

限制土地供應，實行高地價政策，對於早已控制了港島傳統黃金地段的英國公司來說，利益明顯不過。然而，幾百年殖民史積累經驗，英人玩政治早已爐火純青，深知要鞏固其利益，必須讓回歸後的政經精英在高地價政策中分一杯羹。

一九八四年中英談判結束，中國將在一九九七年對香港恢復行使主權已成定局，九七之後，以華人為主的政經精英將取代英人治理香港。為了要令英人利益在九七後可以維持，令這些精英的利益與其一致，是整個撤退布局的核心。

香港的經濟頂尖精英階級，基本上都是從製造業、金融或者貿易等產業賺取了初始資本之後，通過地產發展項目而賺取了巨額資本，再由此投資其他行業。由於地產發展和投資物業收租仍然是香港經濟頂尖精英階級的核心利益，延續高地價政策就擁有了牢固的利益結構支撐，同時也就保障了英資牢牢在握的利益。

回歸後

回歸前之高地價政策的根本原因是英國人出於自身利益的追求，而對香港人的剝削，而回歸之後，中國人為什麼還要剝削自己人呢？所以董建華便推出了＂八萬五＂－－＂八萬五建屋計劃＂。 八萬五建屋計劃，簡稱八萬五，是香港行政長官董建華在1997年度施政報告提出的一項政策。董建華提出每年供應不少於85,000套住宅，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。

可惜遇上了97金融風暴與03沙士，香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。

為了穩定樓市高價特區政府推出大量政策，其實就是加強版的高地價政策。

而近10年香港另一個新樓特色就是開放式廚房，因為根據屋宇署與其它部門製作的聯合作業備考，每一個單位只可以有一個環保露台及工作平台，而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內，但是卻屬於銷售面積的部份。

而近年政府多以「勾地」來賣地 申請售賣土地表，俗稱「勾地表」，是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制─ ─「常規賣地」同時施行。簡單的說「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。有意買地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價。政府收到申請，如果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（註：現行香港勾地，官訂市價的八成也可以），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。

若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保證拍賣價不會低於勾地者原先的提價。

在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。

而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因 有人認為「勾地」制度使到香港土地供應數量符合市場的實際需求，降低了對市場的干擾，也確保了土地以合理價格賣出。不過也有人認為現行的勾地制度有一些問題，政府在實施時往往只許地價升，不許跌，扭曲了市場的正常價格起落；而且政府不公開勾地表內各幅土地的底價，人為製造市場信息不對稱的問題，增加土地被勾出的難度，導致拍賣稀少，變相進一步收緊土地供應

總結

高地價政策本來是英國人對香港的剝削，而在這個過程中整個香港的經濟形成了對高地價政策的依賴，令其成為必需品，而任何對高地價政策的干預都必對香港的經濟與競爭力的打擊。

E. 下香港房價其實算不上多貴了，為什麼這

其實百年前香港在規劃的時候，確實沒考慮到後來人口竟然劇增了十倍，所版以香港總面權積雖然不小，但是規劃為住宅的市鎮是佔少數的，香港大多地方是村子和幾乎沒有開發的郊野公園，大多數是一些山，相當於我們的「自然景區」或「郊區」

F. 為什麼香港的房價會那麼的貴

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香港的土地一點都不少
有人說香港彈丸之地，承載了如此之多的人口，房價必然上漲。地少人多會導致房價上漲這個邏輯支撐了日本的上一輪房價大泡沫，已經被證實為偽命題，而人口密度比香港還大的新加坡，多年來房價始終平穩，更是徹底的證明這個論斷是錯誤的。更有利的證據是，香港的土地一點都不少，只是都沒開發而已。
根據目前的數據來看，整個香港的土地，目前有接近80%尚未開發，這些土地如果不用於商業和工業，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解決100萬人的置業問題。至於有些人拿香港多山，丘陵地區開發困難說事，認為這些土地不能開發為住宅。我想說的是這話簡直太業余了，中國目前的土木技術，上能平山下能填海，香港如此之高的房價，就算是喜馬拉雅山，開發商都能給你挖平了。
目前的現狀是，香港一方面房價暴漲，一方面仍有大量的儲備土地和閑置土地，全香港1100餘平方公里的土地上，僅郊野公園就有400多平方公里，而與此同時，香港人均居住面積16平米，大量香港人居住在鴿子籠里，住房痛苦指數全球第一。

為什麼香港寧願房價這么高也不增加土地供應，下文會有仔細分析。
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香港人多也不是房價上漲的理由
很多人說，香港人多啊，且人口持續湧入，所以房價必然上漲。但是其實，100年來，香港的人口始終的爆發式增長的，但是歷史上香港的房價從來沒有成為人民的沉重負擔，香港的房價實際上是最近一二十年開始暴漲的，但是與此同時，最近十年香港的人口增速卻是是歷史上最慢的，所以人口持續增長是導致香港房價上漲的論斷站不住腳。

我們可以看到，香港自開港以來，人口從0開始始終持續增長，建國以來增長速度維持恆定，基本就是20年翻一倍的速度，這個人口流入速度是很恐怖的，這和香港金融中心的地位是分不開的。但是這個不重要，重要的是，我們知道香港的人口流入是一種常態，而不是突然發生的意外，那麼為什麼以前的房子沒人喊貴，現在的房子人人喊貴，這就有問題了。

G. 香港的房價為什麼那麼貴

香港的房價貴的原因：

1、收入跟房價沒同步上漲。：人們覺得香港房價高，是因為香港人平均收入的增加並沒有與房價的上漲同步。在香港這種城市，房價不必反映大部分居民的購買力，它對應的是「用家」。

2、供應量超少，供需比例不到1%。

從市場供需來看，香港房子的買家也不可能是所有居民。香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%，或者說，只要不到1%、甚至0.8%的家庭買得起，也就可以了。即便按照這個比率，也會有20萬到30萬個家庭買房，但只有2萬套的供應量。

3、香港的房子是賣給投資者的。

或許應該這樣說，現在的房價的確很多人買不起，但這個「很多人」之外的人數，也絕對可以把新增供應量給消化掉。更何況，現在香港的房子，很多甚至也不是賣給「用家」，而是賣給投資者的。所以，現在香港的房價反映的其實是投資者的偏好和實力。投資者考慮最多的，不是房子的實際用途，甚至不是運營用途，而是值不值得進行資金配置。如果投資者現時的偏好是房產，那就會有大量資金湧入。

4、各投資產品中，香港房產回報率最高。

從歷史經驗上看，在黃金、債券、股票和房產之中，投向香港房產的資金回報率是最亮麗的。得手後的投資者們覺得自己是高手，會有成功的路徑依賴，於是會再加碼。

5、高收入人群足以吞掉新房供應

另外一個誤區，是人們總將房價與收入增長掛鉤。房產是投資性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品當然要看新增收入的情況，收入增加，大家會吃好用好一點，否則就節儉一點。房子有投資功能，房價反映的是人們積累財富之後，再進行配置和轉換的結果。

H. 香港住房那麼嚴重而且又貴為什麼沒人來香港呢

香港的醫療來技術非常發達，在心源臟手術等很多領域都是亞洲第一，居民基礎醫療政策非常完善。香港本地人，不管在醫院花了多少錢，各種費用加起來哪怕上百萬，政府也只管在醫院實際治療多少天，每天按照140多元算。也就是說，如果個人在醫院花了100萬治病，住院10天，那麼個人只需承擔1400元的開支，其他醫療費用由政府和醫院對接。這福利簡直逆天，太讓我們羨慕嫉妒恨了

不僅如此，還有教育這塊，香港雖然只有幾所大學。但是全球排名前100個名校中，香港就佔了4個。香港的教育不僅發達，而且推行的是15年免費教育。這樣算下來，除了吃住行，香港居民的福利確實非常不錯。不用擔心小孩子的教育問題，不用擔心生病治療的問題，只用解決溫飽問題即可。

所以說，子非魚焉知魚之樂，也許在我們看來在香港居住非常壓抑，尤其是在住房這塊，但是正是因為在醫療、教育、法制等方面的健全，所以香港本地人哪怕再窮，也不來大陸定居。