1. 現階段中國房地產的分析
商品房交易
一季度銷售面積812.74萬平方米，同比下降25.69%；商品房銷售額460億元，同比下降26.89%。
商品住宅均價5546元/平方米，同比增長3.24%，環比增長1.76%
2. 現階段我國房地產存在哪些問題
簡單點說吧。抄
1,房地產價格襲泡沫化嚴重，也就是房價與大眾收入水平背離很遠。
2.面臨著史無前例的不確定性，有下跌甚至崩盤的可能性，也有維持穩定的可能性。
3,政策法律始終不完善，都是治標不治本，治理都是智力表面現象，而很難治理問題的本質。
3. 我國現階段全面開征房地產可行性分析報告
前瞻產業研究院有《房地產項目可行性研究報告》，跟你這個有差別，你可以去定製你所需要的。
第1章：房地產項目總論
1.1 前瞻可行性研究步驟
1.2 房地產項目可行性研究基本內容
1.2.1 項目名稱
1.2.2 項目建設背景
1.2.3 項目承辦單位
1.2.4 項目建設用地
1.2.5 項目建設期限
1.2.6 項目建設內容與規模
1.2.7 項目開發建設模式
1.2.8 可行性研究報告編制依據
1.3 前瞻房地產項目可行性研究結論
1.3.1 前瞻項目政策可行性研究結論
1.3.2 前瞻產品方案可行性研究結論
1.3.3 前瞻建設場址可行性研究結論
1.3.4 前瞻工藝技術可行性研究結論
1.3.5 前瞻設備方案可行性研究結論
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究結論
1.3.7 前瞻經濟效益可行性研究結論
1.3.8 前瞻社會效益可行性研究結論
1.3.9 前瞻環境影響可行性研究結論
第2章：房地產行業市場分析與前瞻預測
2.1 房地產項目涉及產品或服務范圍
2.2 房地產行業前瞻市場分析
2.2.1 政策、經濟、技術和社會環境分析
2.2.2 市場規模分析
2.2.3 盈利情況分析
2.2.4 市場競爭分析
2.2.5 進入壁壘分析
2.3 房地產行業市場前瞻預測
第3章：房地產項目建設場址分析
3.1 房地產項目建設場址所在位置現狀
3.1.1 項目建設地地理位置
3.1.2 項目建設地土地權類別
3.1.3 項目建設地土地利用現狀
3.2 房地產項目場址建設條件
3.2.1 項目建設場址地形、地貌、地震情況
3.2.2 項目建設場址工程地質與水文地質
3.2.3 項目建設場址經濟條件
3.2.4 項目建設場址交通條件
3.2.5 項目建設場址公用設施條件
3.2.6 項目建設場址防洪、防潮、排澇設施條件
3.2.7 項目建設場址法律支持條件
3.2.8 項目建設場址氣候條件
3.2.9 項目建設場址自然資源條件
3.2.10 項目建設場址人口條件
3.3 房地產項目建設地條件對比
3.3.1 項目建設條件對比
3.3.2 項目建設投資對比
3.3.3 項目運營費用對比
3.3.4 項目推薦場址方案
3.3.5 項目場址位置圖
第4章：房地產項目技術方案、設備方案和工程方案
4.1 房地產項目技術方案
4.1.1 項目生產方法
4.1.2 項目工藝流程
4.1.3 項目技術來源
4.1.4 推薦方案工藝流程圖
4.2 房地產項目設備方案
4.2.1 項目主要設備選型
4.2.2 項目主要設備來源
4.2.3 推薦方案的主要設備
4.3 房地產項目工程方案
4.3.1 項目工程建設內容
4.3.2 項目特殊基礎工程方案
4.3.3 項目工程建設規模
4.3.4 項目建築安裝工程量估算
4.3.5 項目主要建設工程一覽表
第5章：房地產項目節能方案分析
5.1 節能政策與規范分析
5.1.1 節能政策分析
5.1.2 節能規范分析
5.2 房地產項目能耗狀況分析
5.2.1 項目所在地能源供應狀況
5.2.2 項目能源消耗狀況分析
5.3 房地產項目節能目標和措施分析
5.3.1 項目節能目標
5.3.2 節約熱能措施
5.3.3 節電措施
5.3.4 節水措施
5.4 房地產項目節能效果分析
5.4.1 裝備節能效果
5.4.2 建築節能效果
第6章：房地產項目環境保護分析
6.1 房地產項目建設場址環境條件
6.2 房地產項目主要污染源和污染物
6.2.1 項目主要污染源分析
6.2.2 項目主要污染物分析
6.3 房地產項目環境保護措施
6.3.1 大氣污染防治措施
6.3.2 雜訊污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固體廢棄物污染防治措施
6.3.5 綠化措施
6.4 環境保護投資預算
6.5 環境影響評價分析
6.6 地質災害及特殊環境影響
6.6.1 項目建設地址地質災害情況
6.6.2 項目引發發地質災害風險
6.6.3 地質災害防禦的措施
6.6.4 特殊環境影響及保護措施
第7章：房地產項目勞動安全與消防
7.1 編制依據和執行標准
7.1.1 項目編制依據
7.1.2 項目執行標准
7.2 危險因素和危害程度
7.2.1 安全隱患主要存在部位與危害程度
7.2.2 有害物質種類與危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工藝和設備安全選擇措施
7.3.2 對危險作業的保護措施
7.3.3 對危險場所的防護措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火災隱患分析
7.4.2 前瞻消防設施方案
第8章：房地產項目組織架構與人力資源配置
8.1 房地產項目組織架構
8.1.1 項目法人組建方案
8.1.2 項目管理機構組織架構
8.2 房地產項目人力資源配置
8.2.1 項目員工數量
8.2.2 員工來源及招聘方案
8.2.3 員工培訓方案
8.2.4 工資與福利
第9章：房地產項目實施進度分析
9.1 房地產項目實施進度規劃
9.1.1 項目管理機構設立
9.1.2 項目資金籌集安排
9.1.3 項目技術獲取轉讓
9.1.4 項目勘察設計
9.1.5 項目設備訂貨
9.1.6 項目施工前期准備
9.1.7 項目完整竣工驗收
9.2 房地產項目實施進度表
第10章：房地產項目投資預算與融資方案
10.1 房地產項目投資預算
10.1.1 項目總投資
10.1.2 固定資產投資
10.1.3 流動資金
10.2 房地產項目融資方案
10.2.1 項目資本金籌措
10.2.2 項目債務資金籌措
10.2.3 項目融資方案分析
第11章：房地產項目財務評價分析
11.1 財務評價依據及范圍
11.1.1 財務評價依據
11.1.2 財務評價范圍和方法
11.2 前瞻房地產項目銷售收入估算
11.2.1 產品生產規模
11.2.2 項目實施進度
11.2.3 年新增銷售收入和增值稅及附加估算
11.3 前瞻房地產項目經營成本和總成本費用估算
11.3.1 費用估算基礎數據
11.3.2 年總成本費用估算
11.3.3 年經營成本估算
11.4 財務盈利能力分析
11.4.1 利潤總額及分配
11.4.2 現金流量分析
11.4.3 投資效益分析
11.5 財務清償能力分析
11.6 財務生存能力分析
11.7 不確定性分析
11.7.1 盈虧平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 財務評價主要數據及指標
第12章：前瞻房地產項目社會效益與風險評價分析
12.1 社會效益前瞻
12.2 房地產項目風險前瞻
12.2.1 項目風險定性分析
12.2.2 項目風險防範措施
第13章：附圖、附表、附件
4. 你認為我國現行房產稅制度存在的主要問題是什麼
近年來，隨著我國房地產行業的發展，房地產投資比重已佔全國投資規模之首，在建面積和銷售面積逐年增加，涉及房地產業的稅費總量也在逐年遞增。2004年，在全國有18個省份房地產投資增速超過50％，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70％，有些城市連續兩年房價每年上漲20％，有的甚至上漲30％。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經濟發達地區，房地產業已經越來越成為地區和中央財政收入的重要來源之一。
與此同時，與蓬勃發展的房地產行業相比，現行的房地產稅收制度和具體的徵收措施弊端漸漸凸顯，成為制約房地產行業健康發展的主要痼疾之一。房地產稅制是國家以法律形式對房地產業進行宏觀調控的重要手段。建立和完善中國房地產稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩定財政收入的必然要求，更是保證房地產業健康發展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。
現行的房地產稅制雖然在調節經濟和組織財政收入諸方面發揮了一定的積極作用，但是依然存在著大量的問題。已經與市場經濟不相適應，嚴重滯後於經濟和社會的變革和發展，難以發揮該類稅收應發揮的為政府提供公共服務籌措資金、調節收入和財產貧富差距、抑制房地產投機、引導房地產資源優化配置等功能和作用。
目前，我國房地產稅收政策存在的問題如下：
第一 地產稅制目標多元化，稅制體系復雜
（一）房地產稅制目標多元化
中國現行房地產稅中的城市房地產稅是從建國初期開征，由於在計劃經濟時期，房屋和土地財產是以公有制為絕對主題，國家集政權和公有財產所有權為一身，對絕大部分的社會財產沒有必要征稅。改革開放以後，隨著多種經濟成分的發展，社會財產的所有權構成發展了很大變化。針對這種變化，政府又陸續開征了針對國內企業和個人的房地產稅種。另外，為了調節與土地相關的一些經濟行為，又先後開征了與佔用耕地、土地增值相聯系的稅種。這些稅種在出台時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統一、多政策目標的房地產制度。
表2-1房地產稅種的政策目標。
稅種名稱 開征年代 主要政策目標
城市房地產稅 1951年8月 調節外商投資企業和外國人的財產收入（按照稅法規定）
房產稅 1986年10月 調節國內企業和個人的財產收入（按照稅法規定）
城鎮土地使用稅 1988年10月 同上
耕地佔用稅 1987年4月 保護耕地
土地增值稅 1994年1月 對土地經營者的級差受益進行再分配
從表可以看出，房地產稅的政策目標呈現「離散」的多元化，各個稅種的政策目標「專門化」。作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協調。土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近。另外，在房地產稅的各個政策目標種，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。
（二）稅制體系復雜，重復徵收
現行稅制涉及房地產的14個稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的情況。個別稅種之間交叉重疊，存在重復征稅的情況。如針對房產的房產稅和城市房地產稅；針對土地的土地使用稅和耕地佔用稅；針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。主要表現在：現行設計房地產業的稅種結構鬆散繁雜，各種稅之間主輔作用不清、調節單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現行房地產稅制，既有對內資企業和個人徵收的城市稅，又有對涉外企業和外籍個人徵收的城市房地產稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產，明顯屬於重復設置。契稅是對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約徵收的一種稅，印花稅是就經濟活動中書立的憑證所徵收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。
（三）稅費品種繁多，總額在房屋價格構成中比例過大
目前我國房地產價格構成按其性質不同可分為地價、前期稅費、建築安裝工程造價、貸款利息、開發商的管理費以及開發商的利潤。其中前期稅費又主要包括征地拆遷補償費和市政工程費。房地產價格中除了土地價格和房屋本身建設
費用以外的各種稅費項目繁多，各地相差也較大，少的地區有2030項，最多的地區達8090項。各種稅費在商品房價格構成中佔比重過大,在房價中佔到大約20%，直接導致商品房價格高居不下。
圖4：北京市新開發區普通住宅成本價格構成
資料來源：《北京市房地產年鑒2003》
按照華遠公司的計算，房地產開發中僅從消費者取得房屋所有權之前算起支付的費用中就有約20%的部分轉換成了各種稅收。盡管這個數字會因各個地方與企業的具體情況不同而異，但房地產開發成本費用中稅收佔有相當大的比例卻是一個大家都認可的事實。
第二 流通環節重、保有環節輕
土地征稅不僅有利於調節社會貧富差距，同時能夠起抑止土地投機的作用。目前由於中國的房地產制度存在著嚴重缺陷，還很難發揮抑止房地產投機作用。
而且從征稅對象上看，現行房地產稅僅對生產經營用房地產征稅，而對個人所有的居住或者擁有的房地產不征稅。
（一）土地取得過程中房地產稅收
（1）國家直接無償劃撥土地。主要是公共事業、公益事業用地等。
（2）通過有償出讓取得土地。是指開發商直接從政府獲得的土地，也就是通常所說的從土地一級市場取得土地。
（3）通過有償轉讓形式取得土地。是指從單位或個人通過各種方式有償獲得的土地，開發商需要支付土地出讓金（即40~70年的土地使用費用，或稱其為地租）、項目開發期間的土地使用水和土地交易應繳納的契稅、印花稅；對於第三種方式取得的土地，則需支付地價款（已包括土地出讓金）和項目開發期間的土地使用稅和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。當然如果有拆遷項目，開發商還有可能要支付拆遷補償費；如果佔用地，還要交納耕地佔用稅。
（二）地產銷售過程中房地產稅收
開發商通過開發建設，形成房地產商品，進行出售。在房地產項目開發完畢，開發商需要根據固定資產投資項目實際完成的投資額繳納固定資產投資方向調節稅（暫停繳納）。在銷售商品房的過程中，開發商需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。但以上的各種稅費都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。
（三） 房地產保有過程中房地產稅收
購房者買到商品房之後，需每年支付一定的土地使用稅，但平攤到每平方米建築面積上的稅收是少之又少。假設該住宅產權人將房屋出租或自己用，則需支付一定的房地稅和個人所得稅。城市房地產稅的徵收對象只是外國人。也就是說，在我國購房者買到商品房後無論房地產市場如何變化，在這期間所繳納的稅費將不受任何影響。
不動產的整個經營活動劃分為開發、佔有和交易三個環節，在不同的經營環節存在著不同的征稅稅種和收費。根據中國現狀，我們用下面的圖示來描述：
表2-2各房地產稅收發生的階段
取得土地階段 耕地佔用稅
城鎮土地使用稅
契稅
印花稅
開發建設階段 固定資產投資方向調節稅
營業稅 施工單位繳納
城市維護建設稅
教育費附加
企業所得稅
銷售階段 營業稅
城市維護建設稅
教育費附件
土地增值稅
企業所得稅
契稅 業主繳納
印花稅
使用階段 城市土地使用稅
房產稅
房地產稅
房地產保有環節稅費種類過少，一方面，受房價持續升高的影響，大量閑散資金湧入房地產市場，投機行為增多，導致房價虛高；另一方面，土地是政府財政收入的重要來源，由於土地的保有稅負過低，使幾乎占城鎮土地總量98%的土地由企業無償或近似無償地取得和持有者，土地的價值大部分體現在土地使用權出讓金上，有可能導致政府片面追求財政收入而將土地投入市場，使得土地供給超出需求，造成房地產市場供需失衡。對於個人佔用幾乎不征稅，投資購買房地產的預期受益便會很高，而且基本可以不付稅（只要不通過市場出租和交易），這樣就刺激了各類投資者對房地產的需求，尤其是房地產投機商，他們可以無稅收成本地佔有大量房地產，以低價買進， 高價賣出。
土地交易和流通市場稅負過高，不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。
第三 房地產稅征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能薄弱
現行房地產稅在實際中的征稅面要比稅法規定的窄很多。
(1)從納稅人上看，現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業單位的本身業務用房地產免稅，擁有非經營用的房地產個人卻沒有作為納稅人。
(2)從征稅地域上看，現行房地產稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。以上海為例子，按現行征稅范圍，屬於土地使用稅開征區的土地面積是1899.61平方公里，只佔全市總面積的3％。可以看出土地使用稅范圍窄，稅基偏小，而且減免范圍較寬在一定程度上限制了稅收作用的發揮。 據統計，2002年我國房地產稅（含城市房地產稅）、城鎮土地使用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅合計收入為379.73億元。占國家全部稅收收入的2.01％、佔地方財政收入的4.46%.這個比例明顯低於發達國家和地區房地產稅收收入佔地方稅收收入的比例。
據稅務部門反映，有限的征稅范圍在實際征管中存在很多矛盾和問題：一是在一些具體征稅范圍上難以確定和把握，如行政區劃調整後，城市范圍內的鄉村是否屬於房地產徵收范圍，城鄉一體化的地區建制鎮和所屬行政村如何劃分等。二是不利於公平稅負，經常出現經營規模相同的企業，由於其坐落的地點不同，一個城鎮，一個在農村，稅收負擔就不盡相同。三是容易引發避稅行為，在選擇投資地點時，納稅人理所當然地選擇非納稅區域，這樣現行房地產稅制確定的過窄的征稅范圍給納稅人提供了避稅空間。
由於現行房地產稅的實際徵收范圍狹窄，其籌集財政收入的功能勢必十分微弱。房地產稅的增長幅度明顯低於國家財政的增長幅度。以土地使用稅為例，由於土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億左右的規模。據地方稅務部門反映，1994年實行分稅制後，各地紛紛按幅度稅率的上限徵收土地使用稅，即便如此，該類稅的增長速度依然明顯低於整個國家稅收的增長速度。1994——2002年該稅收入增長了136.1%,而同期國家稅收收入增長了243.9%。
第四 稅種設置不合理，稅率也需要重新設計
（一）計稅依據存在著問題
現行房地產稅的計稅依據大多是按量或是按房地產原值計算徵收，既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值，總之不是以市場價值作為計稅依據。這種稅制要素的設計基本是延續了計劃經濟的管理辦法，與市場經濟的基本要求相背離，計稅無法反映房地產的市場價值，也不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入。例如，現行房產稅按照原值扣除一定比例作為計稅依據，房產的帳面價值會隨著折舊的提取會逐漸減少，最後幾乎為零，由於這樣的計稅沒有顧及房屋的後期升值因素，會與房屋的市場價值相差很大，使房地產收入無法隨著房地產的增值而相應增加。
將土地和房屋分離作為不同稅種的計稅依據，與房地產不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統一正確的估價房地產價值，另一方面也造成重復征稅。因為任何房產都佔有一定的土地，而土地與房產是不可分割的一體。在稅收實踐中，有的房產原價值中包含土地的價值，而有的房產原值中土地價值沒有計入房產原值，所以，在征管中，不管房產原值含不含土地價值，一律徵收土地使用稅，形成了重復征稅。
（二）稅率設計不合理
目前中國的房地產稅率的設計已經過時，稅負不盡合理。例如，現行房產稅按照兩種計稅依據分別確定單一的稅率1.2%和12％，自用和出租房產之間稅負存在明顯差異。出租房屋的稅負明顯偏高，對於房屋出租者來說，除了按租金收入徵收12％的房產稅外，還徵收5％的營業稅及城市維護建設稅、教育費附加。2001年財政部、稅務局下發了《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，從2001年1月起，全面降低了個人房屋出租的相關稅收稅率，即對個人按照市場價格出租的居民住房，其應交的營業稅暫減按3％的稅率徵收，房產稅按照4％的稅率徵收。但是由於存在著營業稅的房產稅的重復征稅，納稅人負擔仍然偏重，這也是房產稅偷漏稅嚴重的原因之一。
第四 難以發揮調節社會貧富差距的作用
房地產是市場經濟中，調節收入差距過大和貧富差距過大的重要政策工具。由於目前中國的房地產稅還沒有普遍對個人擁有的非經營性房地產在佔有環節征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國內城市興建。從個人財富的存在方式看，可以體現在收入的現金資產方式上，也可以轉換為不動產財富。中國現在只對前一種財富的存在方式徵收所得稅，而對後一種財富不征稅，顯然富人會以不動產財富方式大量合法規避個人所得稅。這種「瘸腿」的稅制，不僅使得政府難以利用有效的稅收政策工具調節社會貧富之間、收入之間的差距，造成中國近期社會收入和貧富差距持續地擴大；並且也從客觀上刺激了房地產需求，是中國房地產業持續保持高速增長的原因之一。
第五 內外稅制不統一，沒有體現公平稅負的原則
中國對內、外資和個人實行的是兩套房地產稅制度，對內資徵收的是房產稅和城市土地使用稅；對外資徵收的是城市房地產稅和土地使用費（不由稅務機關徵收）。具體見下表：
表2-3內外資企業土地稅收差異
項目 內資企業 外資企業
房產稅 徵收 徵收城市房地產稅，並且僅對房地產征稅，對地產不征稅
耕地佔用稅 徵收 不徵收
城鎮土地使用稅 徵收 不徵收，而徵收土地使用費
教育附加費、 徵收 不徵收
城市維護建設稅和企業所得稅 內資高於外資企業
目前中國對內外資企業和個人實行不同的稅收制度，具體表現在如下幾個方面：
（一）所得稅制不同
內資企業適用《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》；外資企業適用《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》。兩部法律對兩類企業在課稅項目、稅收優惠等多方面存在差異。
（二）房地產保有稅制不同
對中國國內的企業、單位和個人徵收城鎮土地使用稅、房產稅；對外商投資企業、外籍公民、華僑、港澳台同胞徵收土地使用費和城市房地產稅。對中國國內的企業、單位和個人佔用耕地徵收耕地佔用稅，但對外商投資企業和外國企業不徵收。
（三）城市維護建設稅何教育費附加的徵收不同
城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱「三稅」)的單位和個人就其實際繳納的「三稅」稅額為計稅依據而徵收的稅種，但對外商投資企業和外國企業不徵收。
實行內外有別的兩套稅制，中國在改革開放初期，對於中國的經濟騰飛和與世界經濟的接軌起到了深遠的積極作用。但隨著局勢的變化，這樣的稅收體系逐漸暴露出許多弊端，它不僅給稅收征管增加難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，更使得國家的宏觀調控意圖難以同時貫徹。目前，由於內外稅制的不統一使內資企業的稅負高於外資企業，有悖於WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。市場經濟機制在經濟運行和資源配置中，越來越發揮更大的基礎作用，不實行公平稅收制度，將不利於各類企業的公平競爭，也會起到扭曲資源合理配置的負面效應。
第六 房地產稅收流失嚴重
在國家稅務總局日前公布的「2003年度中國納稅百強排行傍」中，房地產企業悉數「落榜」。無獨有偶，稅務總局同步公布的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」中，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。房地產行業一向是高額利潤行業。為什麼「財富巨人」反而成了「納稅矮子」了呢？
房地產業存在涉稅問題的成因主要是由於我國房地產稅收制度設計不合理，房地產開發業納稅人利用制度缺陷進行偷稅漏稅追求利潤最大化。因此我們需要在借鑒國際經驗的基礎上，進一步改革和完善我國房地產稅收制度，加強徵收和稽查管理。
（一）房地產開發環節
1、在房地產開發環節，建築營業稅流失嚴重
由於建築隊流動性強，企業注冊地與施工地不一致，這給稅收監管帶來了不便。目前稅務部門採取以票控稅的措施，但由於建築單位對索取票據的重視程度不夠，施工單位納稅意識淡漠，稅收有很大流失。
2、工期長,不及時結轉成本,影響房地產計稅所得, 形成偷稅
房地產開發由於工期長, 投資大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入與費用配比困難, 成本能及時結轉, 計稅所得無法准確核算,影響稅收收入的實現。由於收入與費用差額較大, 有的企業就用收入直接沖減成本, 造成營業稅款的流失。
3、利用外資開發商優惠政策，不如實納稅
外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策與內資企業合作開發土地及商品房, 對回建或補償給內資企業的那部分不動產不作收入,不如實申報繳納各稅。如:某房地產開發公司實為內資企業, 其在開發某大廈過程中, 借外資企業名義辦理報建、審批、銷售等一系列手續, 實際建設資金全部為該公司出資, 與外資企業合作是只是想借外資名義達到免城市維護建設稅和教育附加、投資方向調節稅、土地使用稅等的目的。
4、以收據支付工程款偷稅欠稅
企業工程款時無法按規定使用發票,而是以收據支付的特殊現象。這既影響了工程成本的及時結轉, 又給建築施工企業偷稅欠稅提供了機會。
（二）房地產銷售環節
當前房地產開發企業大多是多種經營, 既有建築業, 又有加工業;既有房屋銷售又有物業管理服務。多種經營在給企業發展拓寬渠道的同時, 也使稅收征管面臨一個較為復雜的局面。不少房地產企業的各種經營單位之間, 在資金往來、款項支付上不按照獨立企業之間的業務往來操作而是相互交叉攤計費用；在稅收上, 瞞報經營項目, 隱瞞經營收入。
開發商還通過不申報納稅或者延期申報納稅來減少繳納營業稅。
（三）房地產出租環節
在房地產出租業務環節上，對於營業稅的征管，稅務人員到無法到每個建設工地、售租房現場進行實地調查，對房地產建築總面積、質量等級、商品房出售、門臉房出售出租、空置房等情況未能掌握，並對重點稅源的日常稅收繳納缺少監控措施，不能保證稅款的足額及時入庫。房產稅方面，房地產開發企業可將已完工程不進行竣工結算，仍做在建工程處理，另一方法是將企業投資購建的固定資產設法轉入私人名下，鑽我國目前對私人資產管理制度不健全的空子，進而達到偷逃稅款的目的。
而在個人房屋出租方面，目前房屋出租行為在城市、郊區乃至鄉鎮，都是一個十分普遍的現象，而且還呈現出快速發展的態勢。據調查，在北京市城區內，一般出租用於住人的房屋根據地域區段和房屋條件每平方米月租金可達 10 － 25 元，用作貨物倉儲和營業門面的每平方米月租金達 30 － 100 元，用於商業活動的租金更高。 但由於個人房屋出租的因素很復雜，目前很難全面、准確地統計出實際出租的面積、居住的人口及租金的總收入。由於缺乏詳盡的統計數據，稅務部門更是無法及時了解出租房屋的使用狀態，導致稅款流失；房屋出租環節中稅款流失嚴重。
第七 尚未真正建立起一套科學、規范、嚴密的稅收征管系統
（一）由於現行房地產稅制不規范，稅種數量多，稅源分散，稅收征管的難度很大，科學、嚴密的征管體系還無法建立起來。
1、在政府有關部門之間，由於信息的不對稱，稅務機關對納稅人的不動產稅源的監控不到位，征管成本比較高，對稅收違法行為難以有比較徹底的稅務征管、稽查和處罰。
2、現行房產稅對個人出租的房產按租金計稅，由於納稅人納稅意識淡薄，稅源相當分散，稅務機關限於法律賦予的權利有限，征管難以到位，稅收流失比較嚴重。
3、現行土地增值稅性質模糊，同時兼備流轉稅、行為稅、財產稅、所得稅的性質，加上扣除項目的不規范，以及在增值扣除中沒有考慮通貨膨脹和利率等因素的影響，增值概念模糊，難以區分自然增值與投資增值，並與企業所得稅交叉；另外，由於與土地增值稅相關的配套措施如房地產評估、基準地價的測定都不規范，因而在實際運行中，該稅的徵收成本非常高。有些地方政府直接放棄了對土地增值稅的徵收。
（二）稅收征管的配套制度和措施不完善
1、房地產稅收中的房產稅、城市房地產稅和土地增值稅的徵收需要對房地產的價值進行評估。如果考慮到將來可能的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會更多。而大陸的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，從業人員素質也亟待提高。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助配套手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利徵收。此外土地管理制度的不健全，也容易給徵收工作帶來較大困難，使名義稅負和實際稅負出現較大差別。
2、稅收征管缺乏調控力度。
(1)地方缺乏稅收管理權。
我國由人大授權國務院，統一制定房產稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據條例精神貫徹執行，地方基本沒有稅收管理權。如房產稅1.2%的稅率對於經濟比較發達的沿海省市偏低，起不到宏觀調控節約土地的目的。而對於經濟欠發達的內陸省份則顯得偏高，納稅人反映強烈，地方沒有許可權調整房地產政策，調動不了地方政府的積極性，而中央又由於權力過於集中、包袱太重，新政策遲遲不能出台，使得房產稅、土地使用稅政策遠遠落後於形勢發展的需要。
(2)稅收征管的配套措施不完善。
中國目前的財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。以市場價值為計稅依據是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對房地產進行評估，即對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的情況難以適應稅收征管的需要。
5. 新形勢下，我國財政政策與貨幣政策對房地產市場的影響
我覺的新的貨幣政策必然影響房地產企業的資金融通，中小企業的生存面臨巨大考驗。而內國家的宏觀容調控主要是強調了抑制房價過快上漲，房價大幅下跌的可能性應該不大，要不國民經濟承受不了。支持國民經濟高速增長的是房地產經濟，房地產經濟帶動國內水泥、鋼鐵等行業的發展，同時，房地產的發展依託於金融銀行，如果大幅下跌，可能帶來的是銀行體系的崩潰，那樣對我過經濟那將是滅頂之災
6. 現行的房地產調控政策有哪些
按照目前各大媒體和評論的導向，我在這里選了幾點供你參考，房地產宏觀政策主要集中在這些方面：一是「限貸」「限購」卡住資金「要害」，數據顯示，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟南、南京、廈門、杭州8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與2010年同期相比，增長約38.44%，庫存量處於高位運行狀態。
專家指出，在成交量顯著下降、庫存加大的當下，2011年以來銀監會對房地產貸款、信託產品陸續收緊，房地產開發商資金進一步趨緊，2011年下半年到2012年上半年，房地產房企將迎來還款期，資金緊張將促使房地產企業進行一場房地產市場大洗牌。
二是「限價」扼住漲價「咽喉」，以深圳為例，該市4月份實施限價房地產政策之初房價仍舊上漲，7月份旋即進一步細化限價房地產政策，除了分片區限價外，還分戶型限價，並且要求「月度環比零增長」。這種調整取得了明顯成效，國家統計局數據顯示，7至9月，深圳新建商品房地產住宅價格指數連續3個月環比零增長，10月則環比下跌0.1%。
三是保障房「降溫」房地產市場「渴求」，在2010年建設590萬套保障性住房的基礎上，2011年又開工建設1000萬套保障性住房，2011年開工的保障性住房佔住房新開工面積總量的比例接近50%。保障性住房建設規模擴大使得住房房地產市場供給結構有所改善，有望對房價調控起到釜底抽薪的作用。
7. 我國現行稅收房產稅制度是怎樣規定的
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產內權所有人 徵收的一種財產稅。容
房產稅徵收標准從價或從租兩種情況：
(1)從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%後的余值;
(2)從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%～30%的具 體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;按房產租金收入計征 的，年稅率為12%。
房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
(1)以房產原值為計稅依據的,應納稅額=房產原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)
(2)以房產租金收入為計稅依據的,應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)
8. 我國現階段經濟政策有哪些
金融危機爆發以後，我國經濟也受到了很大的影響。總得來說我們採取了穩健的經濟政策，即穩健的財政支出和適度的貨幣政策
經濟危機以來，不少企業經營困難，失業人員的數量逐漸升高，國內經濟增長速率也隨之下降。為了應對這種形勢，我國多次同時下調人民幣存貸款基準利率和存款准備金率，還出台四萬億元拉動內需的財政刺激方案,這些政策有效地保證了這幾年來我國的經濟增長。
就今年的房地產情況來看，在上半年房地產新政提出了實施差別化的信貸政策，並提出在部分房價上漲過快地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款及暫停非本地居民購房貸款,嚴厲遏制了銀行貸款支持購買多套住房的投機投資性行為，封堵住了投機客避開銀行貸款進行炒房的空間，實現了對房地產投機投資行為嚴密而精準的打擊。雖然今年1-4月房地產成交增速較大，但在房地產新政影響下，5、6兩個月主要城市市場成交顯著下降，導致上半年主要城市成交面積相比09年同期水平普遍下跌。 7月份的數據表明，我國地產行業投資增速雖然略有下降，但還是增長了百分之三十多，我想一方面是因為房地產商加大了對土地和房地產的開發，推出很多新的樓盤，另一方面則是因為前段時間我國做出了一個要打擊房地產的屯地和捂地行為的規定，這一規定讓廣大房地商加快了對土地的開發，從而增多了房地產的開發投資額。
然而，盡管今年來房地產調控使出了渾身解數，我國仍然有很多城市的房地產價格高居下，據知名機構最新統計數據顯示，樓市調控密集的近幾個月內，廣州乃至全國的房價仍居高不下。就廣州房地產市場而言，二輪調控後的11月份，一手房成交量雖下跌約六成，但房價仍處於高位。仍然有很多人訴苦著：奮鬥了一輩子最終還買不起一間小廁所。仍然有很多人是房子的奴隸。為了給房地價降溫，我國有效地推出了地產調控政策，調控政策區分了房價上漲過快城市和一般城市，在規定了基本的調控措施的基礎上，授權地方政府根據當地情況採取不同程度的調控措施，避免房地產調控「一刀切」。政府會根據目前和未來總的經濟形勢來改變對房地產的管理力度和強度，如房產稅、房價監管、土地監管、金融監管等方面還可以出台許多的政策。如果房地產調控政策繼續加碼，稅收方面最可能的是房產稅；房價方面如果實在無法控制只能採取政府指導價的方式進行行政干預；土地方面可能會加快三舊改造的步伐和范圍，即進一步擴大土地協議轉讓的試點和范圍；金融信貸方面最有效的顯然是收緊開發商的銀根。
9. 如何認識現行房地產稅制改革
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地佔用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10餘類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產佔有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
（一）重流轉，輕持有房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要徵收房產稅，又要徵收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當於給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局發布的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
（二）稅制不統一，內外兩套有違公平內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利於統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
（三）稅收立法層次低，征稅依據不太充分按稅收法律主義原則，稅收的徵收必須基於法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限於國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定並以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
（四）征稅范圍窄，財政功能不強房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限於對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
（五）稅、費不清，費高於稅目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%.（六）配套制度不健全，稅收征管難度大考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利徵收。
二、房地產稅制改革的總體思路
採取「一清，二轉，三改，四留」的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合並稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬於稅收性質，且便於稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
（一）合並稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬於稅收性質的其他收費，合並為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建築物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：1.擴大徵收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的徵收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對佔用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多佔的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標准且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的「馬太效應」，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標准住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值（房產原值一次扣除10%——30%後的余值）作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值徵收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由於地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利於一些佔地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格採用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜採用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
（二）提高立法級次，下放管理許可權中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體徵收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其徵收管理等，不僅有利於維護中央的稅制統一，而且有利於各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
（三）開征不動產閑置稅目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還徵用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防範金融風險，需要採取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
（四）完善各項配套改革措施一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找准征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關繫到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
10. 現階段我國房地產市場的現狀及走勢
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目前國家也出政策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目前是想逼老百姓都掏錢去買房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。
一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。
房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。