如何做商業地產

1. 商業地產九大新玩法，看看別人是怎麼做的

一、有主題的情景化

十幾年前的魔都新天地玩的是石庫門老上海風情， 歷久彌新。如今，魔都的美羅城玩的就是一個個讓70、80後驚喜的室內街區主題，而且每個街區都有諸多特色。萬達的情景體驗化的武漢漢街則是幫萬達開創了另一條生財之道。
拉斯維加斯那一堆商場的羅馬主題、威尼斯情景、火山情景、好萊塢情景、法國主題讓全球消費者瘋狂幾十年，幾年前泰國的Terminal21的9大國家的情景體驗都能拉動泰國游。
確實，競爭不那麼激烈的地方，沒必要砸錢做體驗做情景化。但是，成本控制下的讓消費者驚喜的情景化商業空間，能夠更長久地幫助項目確立競爭優勢。

二、穿插交融半開放式陽光的生態化

做的好的包括影響一代商業地產人的日本難波城，魔都的西郊百聯、環茂廣場、金光綠庭、瑞安虹橋天地。
生態、自然、陽光體驗與購物中心的穿越式結合，能讓中國的消費者更有歸屬感，能讓精英階層在購物的同時也能享受片刻的靜心。

三、親子又互動的趣味化

可以是外廣場，可以是中庭，也可以是在高樓層的過道，也可以是樓頂。但如今的商場，有趣又多參與感的親子活動空間確實必不可少，凱德及萬達這幾年的在這方面的調整就是受益者。
親子空間的塑造不僅全方位拉動家庭消費，更讓商場成為家庭生活中必不可少的一部分，大大增加粘性及感恩帶來的額外消費。孩子多的商場也多出更多生氣。

四、顛覆中能品賞的藝術化

在如今的MALL里，藝術不只是藝術，品賞也不只是品賞。在中國魔都K11，瑞安虹橋天地，北京芳草地都深諳其中精髓。
可以是裝飾細節，冷區空間、鋪地、過道、藝術品、商鋪美陳，也可以是中庭體驗活動、收費或免費的藝術展覽。
消費者需要的是消遣、趣味、有解讀力的藝術體驗，是精神享受，需要的是真體驗。藝術化的空間能帶來更高層次的消費者，帶來額外的高租金，甚至做出口碑了，商家不賺錢都不願走。

五、木頭空間營造出的家庭式溫馨化

木質感的空間就是大趨勢，誠品及無印良品就是是其中的行家。木質感帶來更強的有歸宿感的體驗，營造出的溫馨化能拉近商場與消費者的距離，潛移默化間塑造口碑及紐帶。

六、大魄力的深顛覆的娛樂化

成都世紀城環球購物中心的人造海洋及沙灘震驚了全中國，太奢侈但確實有點意思，夠顛覆的娛樂化吸引住了不只是四川人的眼球。
最高消費力的70、80、90後都是熱衷動漫的一代，所以融合各類動漫元素的娛樂化，如今也是都在操作，魔都的IFC及南豐城都頗具特色
大魄力的深顛覆的娛樂化，玩的就是撬動一城甚至一國好奇心的把戲。付出了更多心血和金錢，但也換來了真正蛻變成地標的契機。真地標的商業回報價值誰都懂，而時間最能證明一切。

七、重氛圍、服務、真實感的細節化

空間氛圍做的出彩的有很多，服務做的最好的是日本商業，細節化做的好的如新世界、瑞安、伊勢丹。
氛圍要求的是情景協調、細節襯托、全方位的運營實力。服務則得有懂人心的細致的分解到標准化的執行力。細節得有靠譜的設計、工程、運營團隊把控。

八、用戶思維混搭有理的組合邏輯化

在魔都，混搭做的比較好的是環球港、靜安寺晶品及美羅城的各大主題街區。有邏輯的混搭及組合，既能彰顯情懷地賺大錢，又能讓消費者愛上這購物空間以提升消費頻次。

九、靈動多銜接又單一的動線多元化

比較下這些年的萬達廣場，早期的僵化的筆直的動線早已被拋棄，在堅持主動線的同時又多靈動及變化。
而虹橋天地則是組合式動線經典，THE HUB和虹橋新天地的銜接，以及傳承重慶天地的各種穿越感的動線及空間的變化，也能帶給消費者多樣的體驗。

2. 如何做好商業地產

商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
請採納

3. 做商業地產要思考什麼

思考一：商業定位
商業定位很關鍵，是服務於本小區的，是輻射周邊的，還是服務於全市的。如果是服務於本小區的，那麼開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題。如果是服務於全市的，那麼差異化經營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。
據了解：固定消費人口每年大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積，這個比例也不會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現有的商業去搶飯碗，那麼肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。
思考二：已出售的物業需要管理嗎？
現在，開發商的普遍心理是盡快將物業出手，至於出手之後，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之後，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。
正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。
由於商業地產涉及到兩種業態、三個過程，關繫到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產後，也一定要做商業物業的規劃。商業與房地產開發是兩個不同的行業，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什麼樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。
涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割後買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責、權、利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。
關繫到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關於所有權與經營權的問題，專家給開發商支了個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。
思考三：二級市場亟待建立
目前，居民住宅的二、三級市場已經建立並逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間？有關專家認為：「商鋪二級市場的發展空間非常大，主要基於以下幾點原因：
一、一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發達的商鋪二級市場。
二、首次投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急於要出手。
三、是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在於高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來。」
看來，如果說一級市場是「晴雨表」的話，那麼二級市場就是「溫度計」了，能更直接、更准確地反映商業地產的價值。
思考四：三級市場的開拓
商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪後，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。
其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。
思考五：商業地產講求地段嗎？
眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那麼商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的，也有實例為證。
以沃爾瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區的，周末會開車到超市大量采購。建成後，大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業地產在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。
思考六：商業業態體現商鋪價值
據悉，在有「商鋪之城」美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值並不是取決於業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。
什麼樣的業態是適合進底商的，什麼樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，這都是有商業規律的。想想幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什麼會雷同？難道沒有人勇於打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝。可見，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。
此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場。現在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。
思考七：實現商業與房產的價值對接？
研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。
可以預見，未來經紀公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立並發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。

4. 商業地產銷售需要怎麼操作

商業地產的市場流向：開發企業（投資人）是商業行為------以盈利為目的（當然有社會效益）-------所以，他想得最多的是回報，那麼商業地產的回報從哪裡來？ 
A、直接銷售（如果你是開發的小鋪面，可行，如果你是做的大開間，可要小心了）； B、租賃； C、合作經營； D、自營； E、託管經營； 
這五種方式是商業地產的主要流向，作為投資行為，最希望的是最短時間內的收回投資並取得利潤，可往往不是這個結果，為什麼呢？其實，從一開始，他就沒想透其後期的回報方式，不是嗎？做策劃的都清楚，有多少開發商在一開始就特別重視此問題？甚至是房子修好了才想到招商、請代理公司。。。。。。這類現象可謂「中國特色」！  
讓我們再來細化一下吧：  
第一類：直接銷售，商業地產要實現100%的銷售如果是在一個不成熟的商圈裡幾乎是很難的一件事，原因是：給不出為各投資者一個安全、合理的投資理由，其二，產權分割並轉移後的後期管理更是無可談起，我們講，商業需要規模效應，如果沒有一個管理商，面對一萬、甚幾萬、幾十萬平米的賣場，我一個其中幾十平米的小店做任活促銷都是在無形的為別人做。。。。。  正是因為此，有了專業管理公司的介入，為了賣場的統一規劃，開發商又不得不反租之後再交給管理商，這不問題又來了：管理商的品牌、市場號召力、生命力會有多長？那個8%-10%的反租回報誰能有保證？經過這么多年的檢驗，有成功者，但能存活到今天的除了品牌名企外還有多少存活？成百上千的開發商為此一籌莫展！實踐證明，發展到今天消費者已經有了相當的認知了，不可能輕易再重新被你忽悠了！ 所以，如果開發商開發的是大框架物業，要整層出售的概率是比較低的，分割售之，你可要想好如何管理，否則，即便開業了，要不了多久也就會夭折（指零售），如果你要反租更要算好了你的回報率。其實，這種方法流行於90年代，進入本世紀後，大多都不會再這樣做了，那麼如何做呢？   第二：租賃  這就是考驗開發商底氣的時候了，如果你從一開始所選地塊就的前瞻性，如果你有比效充足的開發資金、如果你有良好的商業信譽、如果你找到一個可以信任的物管機構。。。。只要你任有一條具備，你的商業物業也一定會不愁出處，隨時間的推移，它還能給你帶來意想不到的具大的回報（舉個例子：成都人民南路90年代後期有一個爛尾樓，開發商封頂後再也無力往下做了，原先的銷售預測及結果讓他快倒了，這是，香港的一物管公司看重了此樓，於是接下了此樓，那知，通過合理的運營後，此樓在2000年後成了成都含金量最高的寫字樓，現在你就是出再高的價，他也不會賣一個平方給你），通過高額且穩定的收益，他獲得了足夠支付利息並有收益的回報，不僅如此，銀行給他的錢也不會擔心利息了，反倒因為此樓的不斷增值，還要爭著貸款給他。他成功了！   第三、合作經營，大家如果做過零售都會知道，早期進入中國市場的國外品牌企業，在中國的投資，與地產商的合作，大多是以租賃、合作經營的方式與開發商對接的，比如太平洋百貨、沃爾馬、百盛等等，特別中國內的百貨連鎖企業，為了節約開店擴張成本，他們會把有限的資金放到商品流轉上，於是，給出一部份利潤給開發商，開發商也會藉此提高整體物業的價值，拿出一部份面積來與主力店合作，其實，我們清楚，項庄舞劍，意在佩公！本人一朋友運作過一個這樣的商業樓盤：開發商與零售商（上市公司），最初是合作（利潤分成），第二年後，開發商就不要利潤了，要股份，再後來，將物業重新評估，直接直換該公司的股份，最後，實再了整體直換，借殼上市，實現了開發產權的變現，獲得高額回報。   第四、自營，如果你有足夠的准備，這也不失為一條好路子，因為：土地使用權、物業產權的增值幅度遠比利息大得多，再加上你有效的管理（自已管不了不要緊，可交給管理公司），也會讓你獲得開發回報。   第五、託管經營，特別適用於寫字樓、酒店、學校、醫院、等。 當然，並不是每一個商業物業都適合返租。   物業所處的環境(成熟商圈或不成熟商圈),物業的結構品質,商業的業態規劃方案(一線商業或二,三線商業), 開發商的資金實力等都可以作為該商業物業是否適合返租的參考條件.

5. 新商業：商業地產+零售商業到底該怎麼運作

在流行跨界混搭的今天，商業地產和零售商業迎來新變革的時期，各路商業精英都在討論一個新的概念：「新商業」，不管是互聯網電商大亨，或是實體零售連鎖，還是商業地產大佬，都在應對由信息科技應用帶來的商業環境變化，「新商業」的概念在資本市場業、資產管理界、營銷界、文創圈和創業界成為了時下最熱議的話題之一。

「新商業」文明就是信息時代的商業文明，是隨著信息技術的發展、影響而興起的新的商業文明。新商業文明下的商業模式是面向消費者的以柔性化製造、個性化營銷、社會化物流為支柱的「大規模個性化定製」。
2016年美國的黑色星期五「黑五」(感恩節後的一天)，JC Penny
透過多頻道的推廣，包括網頁展示，電視廣告，線上視頻，電郵，文宣，社交媒體，App
等方式!在新商業趨勢下，線上線下的融合，信息和體驗的傳達，商家與客戶的互動，新的商業規則都成為未來商業突破的研究方向。
早在2010年前後，就有同業精英開始進行應對「新商業」的「諾亞方舟計劃」，我們也在5年前就開始了「商業4.0」的研究。萬物聯網的時代來臨，新的體驗技術和人工智慧將在未來5年顛覆目前的商業經營方式。商業4.0是物網融合時代的新模式，我們研究對人們影響的不只是局限於五感(視、聽、嗅、味、觸)范圍，在功能與結構的需求滿足之餘需要充實到情感(右腦+商業)的滿足。我們研究的課題很多，不只有新環境下的商業模式創新，更涉及到未來的商業應用技術。在這里，我准備結合當下，對「新商業」涉及到幾個環節進行簡單的分享。
商業地產的吸金大法
中國最早開發的商業購物中心是上海恆隆廣場與港匯恆隆廣場，我1993年放下美國自己的企業，回到中國就是負責開發的這兩個項目。在最近連續三年裡，恆隆和港匯分別取得了國內購物中心租金收入坪效最高和租金單價最高的業績。恆隆廣場坪效年均超過人民幣120元/天/
，作為一個海外上市公司項目，在國際投資者的角度來看，這也是中國商業地產行業里的一個標桿。
恆隆集團在香港的商業地產，主要集中在香港銅鑼灣，那是寸土十金地方，但是在規劃港匯廣場時候，我們設計了很大的中庭，公共面積佔了45%左右。在九十年代初做前期規劃的時候，我們已經前瞻性地看到未來中庭多樣性營銷運用與運營推廣活動。今天實體店面對大鏈接時代電商的沖擊，需要有足夠體量的中庭做不同的推廣活動，這是一些成功商業地產的基因。
當時也有不同的聲音質疑港匯廣場的公共面積過大並且沒收入。「為什麼投入這么多錢做中庭?」，但是開業後多年營運數據事實證明，每一次做活動收取的租金，遠遠超過店面的租金。所有的東西都是要有一些思維突破，尤其在大鏈接的時代，萬眾創新。
但在90年代中國購物中心剛起步階段，我們結合購物中心比較成熟的國際經驗，在港匯廣場的規劃設計中創新性創造了中國第一個多廳影院，同時因為購物中心的體量非常大，需要有消防防火分區，所以被消防局從中間一刀切出13米的消防通道，當時我們思考的就是怎麼讓冷清的消防通道變活。如果各位去過港匯廣場，大家注意到的，或者覺得不錯的，就是當時創新的休閑美食步行街。
前期定位在任何時代都是非常地重要，從資產管理的角度，為什麼當時在經過亞洲金融風暴時候，我們還可以去思考做一個奢侈品的購物中心?購物中心的定位必須要著眼於未來趨勢，而不是僅僅盯住眼前的消費市場，如果按照90年代末的消費水平，中國當時還不足以支撐頂級奢侈品牌的消費市場，但是考慮到中國過去三十年的2位數的經濟增長和人均收入的提升，所以我們做了一些非常大膽的業態重整、調整，到做全中國最頂級的奢侈品購物中心。如果看恆隆公司年報，2015年租金收益是港幣41.94億，這是一個非常健康穩定現金流，這也是商業地產非常迷人之處，它是不斷有序而來的收入。
商業地產的實質是資產管理
「NOI」 Net Operating Income ，與Cap
Rate資本化率，是資產管理最重要的兩個指標，也就是怎麼樣去用一些合理管理，怎麼樣去做更好地運營與招商，去增加收入和減少開支，只有在這種情況之下，你的NOI才會增加，資本化率降低，資產就會往上增值。
在信和集團負責資產管理的時候，做的幾個項目都是防禦性措施，主要是商場改造與增值。在任何時間段都需要對整個當地市場的了解，在競爭者的新商場還沒建完前的前一兩年，信和已經啟動防禦性的整改業態提升。在資產增值過程之中，把一些使用率非常低的商業類別整改而去增加商業零售租賃面積。同時也提升不同的業態。尤其大鏈接的時代，商場更新與提升，更需要在不同的階段做不同防禦性的一些調整。
商業地產投資都有一個退出的過程，2007年時我負責香港第一個私人上市的房地產信託REIT，泓富房地產信託並對長江集團的七個物業整體收購。商業地產是有出路的，但是出路是統一經營，統一管理，整體打包出售。房地產信託就是對一些開發商物業在成熟階段的時候將它證券化。

目前在中國還沒有真正意義對一般公眾市場開放的REIT，還沒有真正開放到一般股民也可以投資的房地產信託。從趨勢來看，我認為這個也是中國必須要走下一步，可以釋放出很多重資產為輕資產管理。
當然在資產管理，其中一個重點就是怎麼節能，同時也包括調整業態、形象，這都是資產管理必須要做的事情。不管信和集團也好，恆隆集團也好，泓富房地產信託也好，基本上都有很好的資產管理，運營管理，才可以不斷地每一年NOI的提升，或者是收益提升。
講一下大鏈接時代的融資的案例，因為做商業地產是沒有辦法借高利息融資，因為借貸一般兩年或者三年就到期了，項目根本來不及完成。開發商因為借的利息成本高，如果是以股權抵押，最終會被借錢的公司把項目公司的股權接手了，做商業地產投資和借貸的時候，要想清楚項目的杠桿比例多少，利息是多少，合理嗎
正確的退出方案，大家都在講李嘉誠又跑了，其實從一個做生意的商人來講，當你的物業到了一個頂點或成熟的時候，它認為物業的價值已經到了，整體退出是一個合理的方案。最近陸家嘴的世紀廣場接手的是ARA(專門做基金跟房地產信託管理的公司)。因為ARA長江集團也有股權，所以最終還是會由原團隊繼續負責管理這個項目。
電子商務工具化
目前電子商務彌補了一些三四五線的業態不足或產品不足，所以電子商務會在中國比較普及。不過在美國，電子商務占的比例還是蠻低的。不管電子商務怎麼發達，現在到2025年，中國還會有七千家購物中心在開在建。目前電子商務買的東西很多是服裝，運動類或者鞋類的東西為主。其實說到互聯網，我一直認為web是一個工具，工具的意思你怎麼利用互聯網來結合你的客戶在來你們的購物中心之前，對你的場地及產品已經有一個基礎的認識，所以到了實體店的時候，經過自己摸、看、試再決定去買，Web的使用還是非常重要，而且已經越來越普及。
中國網路交易額，移動端已經佔了很高的比例，現在移動這么發達，中國手機網民現在已經佔到了88.9%。現在移動支付「支付寶」佔了幾乎整個市場絕對數，我相信每個人都會有支付寶、微信，不管你現在付電話費，還是付其它費用，也已經非常的普及。我有一次忘了帶皮夾子，我吃完飯以後傻在那裡，後來外婆家餐廳的服務領班看到我，我說怎麼辦，他說你有微信嗎，我說微信有，那你趕快到大眾點評點一下，買一張餐廳的券就可以用了。我馬上在微信上面買了一張餐廳的券，但是他說不能找我錢，我說沒有關系，領班將剩下的錢拿了五六瓶子可樂給我帶走。
中國一到黃金周就到處旅遊了，你可以看到支付寶在黃金周的時候花錢最多的是韓國去了，可能韓國還是女孩子去買化妝品多，泰國第二，香港第三。美國移動支付的交易量，蘋果Apple
Pay也越來越普及，幅度上升非常快。在美國的電子商務大概佔零售的13%左右，不管是Amazon亞馬遜也好，EBay
易貝也好，Walmart沃爾瑪也好，所有這些電子商務的客戶也是越來越多了。單單美國各大零售商在Cyber Monday
「剁手星期一」(黑五之後地星期一)，的個個商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys 「R」US,
Walmart 等地網頁與社交網站的廣告都在搶聖誕節前購物的客戶
總的來講，電子商務的規模會增大，但是還是占整個零售的比例還是小。實體的商業，實體的零售是不可能因為電商的沖擊而消失了。雙十一經過五年，在2014年成長了1000倍，到了2015年到了912億，2016年1207億。當然，今年雙11加大了很多娛樂的元素，晚會、互動等等。其實你不管他們是電子商務，雙11還是在淘寶做什麼，最終還是要落地與人發生互動。反過來說，如果你把所有的實體店同一天做同樣的事情，集中打折與讓利，這個銷售額也會是非常巨大的。
大數據改變生活
今年美國大選是大家非常關注，這次大選讓所有專家跌破眼鏡，包括主流媒體，這裡面有很多的隱性條件，很多客戶不在主流媒體接受采訪，為什麼會有那麼大的誤差?之前超過百分之七八十的預測是希拉里贏，結果最後是特朗普贏。可以看到特朗普在Facebook臉書也好，在Twitter推特也好，它的粉絲是很多。
另外一個我想點到的，特朗普花了500萬美金分析美國投票公民的大數據，大數據我們聽到很多，但接連到商業地產分析客戶的時候，也是一樣的概念。因為有了精準的分析，所以Trump的廣告投放時，對什麼州的什麼鄉什麼縣等小地方，什麼人群就變成越來越針對性，這次大數據分析對於特朗普投票選民影響有一定的幫助，最終勝選的鄉縣地圖明確證明此舉。當然社交媒體本身傳的信息會遠遠比主體媒體類別多很多，這也是這次影響票投的原因。所以我想說的一句話就是，今天已經用大數據全面發力的時代，很多時候我們還在做問卷，還是用千人的問捲去分析，來決定項目上億投資與定位的時候，會有一定的誤區，也許問下來多數人很喜歡喝咖啡，吃西餐，但等你招商引進咖啡與西餐廳的時候，你發現怎麼西餐廳沒什麼人
中國目前也有一些結合電信公司數據的大數據分析公司，他們根據你使用手機的時候，可以很清晰地分析出某個商場的一公里的距離是什麼人群，三公里是什麼人群，家庭情況是什麼。全部都可以通過這些數據找到更精準的定位，有了這些資料，你的業態才知道怎麼修改與調整。有這些資料才知道是不是需要增加兒童的業態，做的活動是不是家庭的活動等等。在這方面，我相信這次我用美國總統選舉利用大數據的例子來加強大家對大數據的認知跟我們未來做調研的時候可以幫助到各位。
線上線下融合
目前常常看到的都是百貨公司死亡名單，有時候我要從另外一個角度看，看看電商死亡名單，它也是有成本的，快遞也是成本，天貓也要扣點的，人工需要錢，推廣需要錢，稅要支付，倉儲也是錢，所以電商並不是不要錢的。
實體零售商如何應對，他們也會聯合起來做一些促銷活動，購物節等活動。電商也在找實體店，亞馬在紐約34街上開了一家，它現在還要開更便利的實體店，准備在路邊提貨，第一個便利實體店會在西雅圖總部附近開始。所以電商在找實體，實體也要介入電商，不過我一直說互聯網是一個工具，重點是我們如何去使用
小米也在開實體店，小米2017年預計開200到300家。小米號稱他們的坪效是一般零售業態的20倍，因為單價很高，所以一天如果可以賣上百個手機的話，租個200平方米，平均一個手機幾千塊，它的坪效就很高。這是一個趨勢。
另外一個講到存量，有位朋友收購了一個老廠房，請了國際的設計師，把很舊的廠房改成一個多功能的辦公樓，同時多功能廳不斷地做不同的活動，拍電影也好，拍MV也好，或者是時裝發布會也好，這些老廠房的改造取決於你怎麼運營。尤其目前文化藝術娛樂的有機結合，在這個大鏈接時代的存量地產，我們怎麼運用這些有創新想法的改造使其價值最大化。
「新商業」應對變化
年到跨千禧年的時候，港匯前面有一個很大的樓梯平台，就在這個樓梯上面去做了千禧年的活動，當時是幾十萬人把那邊堵得滿滿!未來樓梯大平台會拆掉，拆掉以後有幾個好處，增加了一些租賃面積，包括那些客戶可以更直接地從地面就進來。可是當時我們在做這個樓梯大平台的時候，思維是能夠把二樓跟一樓的租金通過這個樓梯大平台把人引入，所以二樓的租金跟一樓的租金幾乎持平，這也是從商業當時前期我們規劃的一些思維。改造之後徐家匯將打造上海文化藝術展覽的聚集地了。
我的老東家恆隆集團推動了「EST」計劃,
Experience體驗, Service服務, Technology技術,
在目前這么成功的上海購物中心，恆隆還在不斷地做提升，這個就是一個成功的重要基因。根據恆隆的年報可以看到集團准備花13個億去改上海恆隆廣場跟港匯恆隆廣場。上海恆隆廣場通過對局部面積進行調整，租賃面積會擴大，尤其把地下室全部改建。恆隆引入新的「EST」改進，將會迎來新的格局，我看好未來改造好了以後租金會往上走，
商業環境時刻都在變化，而適應變化的是具有豐富經驗和善於經營的人。我很高興每次參加「CCIM」國際注冊商業地產投資師和「CPM」國際注冊資產管理師的活動，我本身也是CCIM，也是CPM，所以我一直認為一個項目成功運營最終還是人，怎麼建立一個好團隊，招到好的有專業培訓過的人員一起來工作，是非常重要的。有經驗豐富的管理團隊其實也是資產保值增值的主要發動機。
結語
「新商業」是商業文明的時代延續，新的科技和新的商業模式，歸根到底都是為了新的生活方式服務的。80後、90後有一個別稱，叫「二次元」世代，於過去的做法不同，我們提出，大鏈接時代商業地產將是主題化的體驗商業體。從營銷的角度，不管是視覺、聽覺、感覺，需要感官刺激的營銷，更需要在內容上進行文化的營銷，未來的商業不再是功能主義的剛需滿足，未來將是文化知覺的商業世代，需要感官實現文化營銷。在大連接的時代，大數據分析，精準定位，人工智慧服務，虛擬現實體驗，都將成為新的營銷手段。「新商業」需要在站高一線的前瞻角度，做好策劃定位與商業管理，與時俱進地實現項目價值最大化。

6. 如何做好商業地產項目策劃

商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出版現很多不盡人意的商業地權產項目。前瞻產業研究院認為，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須!
一、業種業態的規劃設計是前提。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。

7. 如何做好商業地產推廣

中國商業地產開發自2000年開始，在2002年開始爆發性增長，經歷3年的畸形的「黃金」成長期，在2005年開始爆發出一系列難以調和解決的問題。2005年後開發商准確的說應該是運營商開始考慮商業地產如何在獲得短期可觀利潤的基礎上實現長線收益。這一戰略性轉變為中國商業地產的運營帶來了新的希望和曙光。 商業地產最重要的是確定戰略，無論是資本戰略、開發戰略、經營戰略、定位戰略都是一系列繁復而有系統的工作，所以一個只懂商業不懂地產的人作不好商業地產，反之亦然，同時即使同時具備這兩個條件，不懂投資也作不好商業地產。戰略對位，才能展開我們所謂一系列定位工作，包含業態的規劃、業種的規劃及比例、主力店\租售關系\消費定位\租金租期定位\招商策略等一系列問題,只有這些確定後,在系統解決後招商\工程\銷售\運營等大節點問題後,項目才正式進入所謂的實施期. 商業地產在流通環節需要解決開發商\運營者\投資者\消費者四大主體之間的關系,這四大主題可以延展出六大矛盾關系,解決這六大矛盾關系,需要在商業銷售中採用六條線同時運作(服務\招商活動\促銷\公關活動\廣告推廣\銷售終端渠道整合)同時需要工程配合(並不是工程越快越好)缺少任何一個環節,項目即會陷入銷售或招商的陷阱.同時在項目銷售推廣中還有租金與售價之間不可調和的矛盾,由此可以延展出一個理論"招商好並不一定銷售好"必須是"招好商才有希望銷售好". 自2002年進入商業地產這一行業,做過很多項目的戰略顧問.前幾天對公司的商業部門的銷售團隊和企劃團隊做了一次關於商業地產項目推廣的培訓,現整理如下: 商業地產的推廣 一、商業地產推廣常面臨的問題 1、商業地產各功能板塊之間的矛盾處理 2、分期開發造成的矛盾 3、開盤節奏控制問題（蓄客量與快速轉化） 4、政府支持力度如何體現 5、客戶擔心問題（租金、返租率、返租期過後怎麼辦） 6、客戶量大，如何快速有效去化 7、銷售代表工作強度大，如何有效進行調節 二、商業地產推廣的幾個特點： 1、 工作復雜，涉及范圍廣，需要整合的資源情況多 2、 系統工作多，講究工作的前啟與後續的系統性 3、 難度大，政策多變，渠道多變、內容多變 4、 工作強度大，比較勞累 三、「一、二、三、四、五」的系統工程 整個推廣採用「一、二、三、四、五」的推廣工程 一是： 一個目標，以最終實現100%的銷售率為終極目標，最好實現開盤即清盤的條件 二是： 兩個結合： 本地客源與異地客源結合——在主要的銷售節點如開盤、促簽等，利用異地客源投資本項目來壓迫本地客戶的購買，利用本地客源來刺激異地客源加快決定。這就是所謂的「外科手術」「牆外開花，牆內也香」的營銷策略 招商和銷售相互促進——在主要銷售節點連續舉辦招商簽約儀式、小型的招商座談會、推介會、懇談會等。造成招商、銷售兩旺的局面，這樣商家與投資者可以形成信心上的相互促進 三是： 三個階段： 即項目推廣的節奏；有別於住宅推廣的五個階段，推廣講究「快、准、狠」一鼓作氣 第一階段：造勢階段——講究虛張聲勢、聲東而擊西，最終為項目服務 造勢目的是為項目樹立宏觀的遠景信心，具體包含：招商造勢、政府造勢、論壇造勢、大型全市范圍內的活動造勢。 第二階段：勾引蓄客階段——「以小搏大「利益驅動；蓄客量一般達到釋放物業批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板塊商業的前景分析、利潤空間分析；講究「由大（市場空間、利潤）及小（投資小）；促銷政策的靈活、立體化、多元化應用 第三階段：爆炸階段——開盤與清盤同時解決 整體三個階段圍繞投資客的四感，循序漸進做文章： 興奮感（廣告訴求刺激後產生的興奮感）——愉快感（購買時服務、交流的愉快感）——價值感（覺得買的值）——幸福感（別人沒有買到，我搶到了產生的幸福感） 圍繞四感必須做到六個環節： 廣告刺激至售房部看——銷售人員專業度和服務使現場感覺很愉快——交小訂金——服務（電話、簡訊、禮品、聯誼會）——開盤前PPT講解——開盤 四是： 四個基礎條件——正式全面推廣前的前奏工作 產品條件——符合將來經營，無大毛病 招商條件——主力店到位 銷售人員素質——銷售人員培訓工作 售房部問題——現場氛圍氣勢一定要足、會議室、背景音樂等要到位 五是： 五大利器——推廣銷售的五大利器 廣告法——表現簡單、沖擊力強、主題突出、說實話（具體參考商業地產的廣告表現） 現場法——採用五種方法 1、看臉法——對不同的人採用不同的講法（如：女人、老人、商戶、老闆的講法都不同） 2、案例法——舉例講解，舉本項目或參與項目的案例進行講解 3、恐嚇法——機不可遇、數量有限等或通貨、貶值或自身長遠生活質量等因素 4、賺錢法——站在客戶的角度講解理財理念（銀行理財——銀行自己的放貸就沒解決好，怎麼理別人的財） 5、促銷壓迫法——表單價格體系的靈活調整，產權商鋪價格策略一般採用高開高走的策略 活動法——節奏頻繁，達到周周做，月月做（招商活動、促銷活動、論壇活動、開盤活動等） 會議法——招商推介會、報告會（經營論壇、財富論壇等）、ppt會議 病毒法——推廣資源的多渠道整合，釋放利益信息 所有綜合性商業項目必須遵循 「一、二、三、四、五」系統工程的思維模式進行

8. 什麼是商業地產，商業地產如何進行招商

商業地產來是統稱了，一般建購物源中心、寫字樓、酒店甚至廣義旅遊文化公園之類的都算商業地產，就是為商業建地產項目，之後用於商業都算。
建築建好了自然要招商才能開業。對於沒經驗的開發商，招商一般找代理。要注意問題就太多了，一兩句話說不完，比如商家檔次是否符合項目定位，商家品牌影響力，能承受的租金水平，各品類商業組合搭配等等。

9. 商業地產如何資源整合

大家都知道，開發一個商業樓比開發住宅樓麻煩多了，尤其是手續的辦理，難倒了無數的開發商，雖然國家對商業樓的監管很嚴格，但是還是出現了很多質量不合格的商業樓。
就拿商業樓來講，政府以及甲方對其規劃是極其重視的，那麼，怎麼樣才能做好商業地產資源整合呢，大部分的開發商都很迷茫。從中康興盛開發其他項目的經驗總結出四條經驗，希望能幫到即將做商業地產的開發商。
一、提前做好規劃設計

提前做好規劃和設計對商業地產的開發是非常重要的，也是商業地產不可缺少一個步驟，商業地產是否能夠順利的上市與其規劃設計有密切而直接的關系。
其中，政府的規劃在整個項目中起了主要的作用。開發商設計院期次要作用，二者缺一不可。一定要記住的是，在規劃和設計上，尤其是面積、位置這方面一定要考慮好，而不是單單只注重某一方面。
商業地產的開發，要根據市場的變化而變化。必須與周邊其他項目相吻合互補，不要形成競爭。千萬要注意第一點，不然你的商業樓會失去原有的意義。

二、考慮到商業樓的適宜性

在做商業樓規劃和設計的時候，第一要想到的是建築的外觀以及是否符合周邊環境。也就是說，即將建的大樓要與周邊環境相融合，不能顯得格格不入或者太扎眼。
因為大家都知道，開發樓盤，不管是住宅樓還是商業樓，都會因為資金方面的原因而困住。那麼樓盤銷售的問題就顯現出來了。好一點的開發商都懂得在規劃設計中要考慮銷售的問題和模式。不然，大樓建成後會給後面的銷售，招商和運營帶來麻煩。

三、提前規劃好功能布局

大家必須知道，政府規劃和設計出阿里的面積比例，並考慮怎麼樣才能在後面的運營中有競爭力，規劃和設計都起了不可忽視的作用，而符合大眾的購物習慣。消費，生活習慣。要讓商業樓與周邊環境產生聯系。

四、考慮到經濟效益

現在的地產開發，無論是商業樓還是住宅樓，都是以盈利為目的的，從開發商來講，追求利潤是第一要素。在這種情況下，必須對後面物業公司的管理做好規劃，商業地產一般來講要注意四大問題。

1、搞清楚當地市場的需求點；

2、填補空缺，與當地環境互補；

3、符合當地發展的趨勢。
4、利潤最大化

10. 商業地產是什麼！如何做好經紀人！！

指土地財產，來是土地的經濟形態，即源在一定土地所有制關系下作為財產的土地。

若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立於不敗之地。 最近幾年，針對房地產經紀人的教育與培訓正在興起，國內最早一批房地產行業培訓講師徐東華先生就曾創辦國內最早的也是京城首家房地產中介行業執業培訓機構「領跑動力（北京）營銷顧問有限公司」，為房地產經紀人以及房地產經紀行業職業經理人提供具有實踐意義的培訓指導。 徐東華先生認為，房地產經紀人如果想做好，起碼應該具有以下特性：（1）對行業的熱愛；（2）強烈的企圖心；（3）能夠承受進入本職業初期承受較大壓力與快節奏工作的能力；（4）鑽研精神；（5）為客戶理財（房產理財、投資指南、信貸理財）的能力；（6）對資源（房源、客源）的累積以及對老客戶資源的二次發掘與轉介紹。