『壹』 什麼是房地產泡沫
未來十年將充滿挑戰。由於低成本和不斷擴大的外需，中國經濟增長引擎一直是出口和外資。未來十年，中國不再是低成本的生產者，不大可能繼續擴大其全球市場份額。另外，外需也不會像過去那樣快速增長。即使政策得當，經濟增速也只會有過去的三分之二。 目前，中國經濟最大的危險是為保持高增長而將房地產投資最大化，而房地產並非生產型資產。房地產行業通過犧牲長期經濟增長來支持短期增長，其資本平均生產率隨著時間推移而下降。地方政府的政績主要通過GDP和財政收入體現。房地產開發可以幫助地方政府迅速提高這兩項指標。由於價格和面積均快速增長，房地產在中國資本分配的份額中大幅提高。這是由於政治因素而導致的泡沫，而且這個泡沫已經很大。除非通過改革地方政府的評估機制來扭轉這一趨勢， 中國未來兩年的資產泡沫將越吹越大，而目前的狀況已相當危險。泡沫可能在2012年破裂，屆時中國社會和政治穩定都將受到威脅。 在中國，過去五年中，生產主要要素（勞動力、原材料、土地、環境控制和稅收）的成本都在增加。 工人工資以人民幣來算增加了大約1倍。原材料價格也增加了1倍。 亞洲金融危機前，中國工資水平是東南亞國家的一半，現在則是那些國家的2倍。孟加拉工人的工資甚至更低。在全球貿易中，中國很可能會輸給這些更低成本的競爭者。 中國過去十年成功三要素是低起點、運氣和改革，但現在，其中的兩個已不復存在。現在中國需要提高效率來促增長。但是，目前的形勢似乎向相反方向發展。成本增加和需求低迷使製造業的利潤減少。資本投入也在放慢，體現在進口設備的速度放慢。多數地方政府似乎把房地產行業視為經濟增長的救世主。將過剩資本投入房地產，不僅會導致未來經濟增長放慢，也會降低平均資本效率。同時，由於房地產開支預期增加，日常消費受到遏制；以價格虛高的土地為抵押的貸款更是威脅金融穩定。 東亞地區經濟體，如日本、韓國和中國台灣，都無法擺脫對出口的依賴。階段性的消費上升通常是由於資產價格上升，難以長期維持。一旦由於成本增加而失去出口市場，它們都會陷入經濟停滯的困境。因為高增長時期的資產泡沫使中產階級成為「房奴」，無法進行其他消費。中國或許正在同一道路上：一年又一年，人們在談論著增加消費，消費在國內生產總值中的份額卻一直下跌。 過去20年中，日本經濟停滯不前，國民人均收入在4萬美元的水平徘徊。在過去十年中，韓國、新加坡和中國的香港、台灣停留在2萬美元水平上。在如此高的收入水平上停滯看起來還不錯。但中國情況不同。國家龐大，出口面臨挑戰，而國民人均收入要低得多。除非改變增長模式，中國經濟將在低收入的水平上停滯。快速致富的慾望，控制了中國社會的各個階層、每個角落和每個人。 泡沫是對現實的誇張。低成本資金和強勁增長通常是製造泡沫的原材料。過去五年裡這兩個因素都存在。但是，目前中國完全依靠低成本資金來支持過高的資產價格。目前的低成本資金，一是來自過去出口積累的、存在銀行系統的資金；二是由於人民幣與美元的綁定，加上美聯儲美元貶值的政策，「熱錢」流入。這兩個來源都不具可持續性。美元已經探底。美聯儲將在2010年提高利率。 由於新增貸款增加和出口增加放慢，銀行系統的流動性在降低。通貨膨脹可能會出現，從而迫使政府收緊貨幣政策。簡而言之，低成本資金環境不可能持續太久。 中國出口復甦是從一個低基礎開始。復甦將持續到2010年末。但是，低基礎復甦與恢復過去的勢頭不能混為一談。 出於三個原因，高出口增長的階段已經結束。首先，中國在國際貿易中的份額是中國經濟在世界經濟份額的2倍。中國繼續增加市場份額的可能比較低。第二，增長勢頭不像以前那樣快。在格林斯潘時代，西方消費是由借貸泡沫支持的。這個泡沫已經破裂。未來貿易增長的速度可能是過去的一半。第三，美國和其他西方國家的就業危機，不可避免地導致貿易保護主義。當貿易保護主義的措施針對中國時，其他發展中國家可能搶佔中國現有的市場份額。 另一可能維持泡沫的辦法是將人民幣升值，就像日本在「廣場協議」後遏制通脹並吸引「熱錢」流入。這一戰略在中國將不會奏效。日本公司的科技處在世界最前沿，它們可以提高出口價格來部分抵消日元升值的不利影響。中國公司沒有這些優勢，它們依靠低成本來競爭。日本的戰略在中國將失效。 在出口拉動經濟增長達到高峰後，消費是取代出口成為增長引擎的選擇。雖然起點低，但它具有可持續性。這一轉變要求政治經濟的全面變革。其關鍵是增加中產階級可支配資金，降低消費成本。 到目前為止，沒有任何東亞國家成功完成這一轉變。中國還尚未開始這一轉變。從目前趨勢看，並不樂觀。過去十年來，中國一直努力提高居民消費。然而，中國消費在總體GDP的比例年復一年地下降，因為新興的中產階級受到政策環境的擠壓。 房地產價格、汽車價格和收入稅率都居高不下。中國的政策，而不是中國消費者或家庭的特質，導致了對出口的過度依賴和消費的萎縮。 一個廣泛而活躍的中產階級，是穩定的現代社會的基礎。中國的政策正確地照顧了低收入階層的需求。但是，半市場化的經濟為一小部分人提供了投機獲利的機會。在未來的中國社會，有極少數超級富裕的階層，有負擔沉重的中產階級和龐大的、可以支付基本開支的低收入人群。中國正在往這個方向發展。這樣的收入結構將註定經濟不平衡，而且嚴重依賴出口。 過去十年中國的經濟增長，產生了數以百萬計的白領工作：經理、工程師、咨詢師、會計、律師和銀行家等。擁有這樣的工作，他們可以買房子、買汽車，和每年一次或兩次度假。然而，資產價格上漲的速度超過收入增加的速度，使他們生活在對未來的恐懼中。中國的房地產市場有贏家和輸家。但勝負不以教育、經歷、工作態度來決定，而是看誰先進入房地產市場。從根本上說，中國經濟讓投機者獲益，而不是努力工作的人們。越來越多的人們意識到這一點，於是投資者越來越多，努力工作人的越來越少。 在過去十年中，西方拒絕承認其競爭力下降，並製造泡沫來掩蓋它。我擔心，中國在未來十年裡會重蹈西方的覆轍。 過度供給和利率上調都會使其破裂。過度供應是美國泡沫破裂的原因，香港則是利率上調。中國的銀行似乎永遠在市場低迷時拒絕向開發商提供資金。因此，在市場低迷時，供應將減少，價格調整無法進行。這一人為操控製造了投機心理：政府將永遠不會讓價格下跌。當投資者認為價格不會下跌時，且銀行有足夠的流動性來支持，投機的需求是無限的。中國的泡沫將在流動性短缺和利率上調中破裂。最終的殺手就是通貨膨脹。原因是印了太多鈔票。 在印鈔和通脹之間有一個時間差。在美國，這個時間差是18個月。中國政府利用補貼來遏制通貨膨脹，這個時間差或許更長。它可以是兩年。 我認為，到2012年中國會經歷像上世紀90年代早期那樣的通貨膨脹。 在全球化的時代，通脹也是全球性的。美國的通脹開始抬頭。在未來兩年，這一趨勢將加速。到2012年，美國可能面臨通脹危機。美聯儲將不得不迅速提高利率。如果中國為支持房地產市場而不提高利率的話，資金會從中國外流，銀行發生流動性危機。利率最終還是會上升。 很有可能，中國的房地產泡沫將在2012年破裂。
『貳』 什麼是房地產泡沫
房地產投資泡沫：房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費專增長率相適應，力求平衡供屬求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
『叄』 房地產泡沫是什麼意思
一種資產抄在一個連續的交易過程中陡然漲價,價格嚴重背離價值,在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時,必然會發生暴跌,彷彿氣泡破滅,經濟開始由繁榮轉向衰退,人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。主要特徵有:房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因,有以下三個方面:投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂,則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。
『肆』 為什麼說我國的房地產泡沫多，泡沫是什麼意思
一、房地產泡沫產生的四大原因：
1、銀行信貸在房地產業的過度擴張，是造成房地產泡版沫過度膨脹權的重要原因。
2、消費者對某種消費品價格的預期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的預期受經濟環境的變化影響，一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。
3、我國房地產市場信息失真問題十分嚴重。房地產業宏觀上的信息也極為混亂，不同的利益主體發布的同一指標相差十分懸殊。
4、房地產調控措施不協調，加劇了房地產泡沫的產生。
二、所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱"泡沫經濟"(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是:商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量;泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
『伍』 什麼是房地產泡沫化
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴裡出來的是不同的概念。中國究竟有沒有版地產泡沫，見仁見智，亂成一權團的主要原因是參照標准問題。平頭老百姓不懂什麼是「地產泡沫」；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高於國際標准，還有空置率的國際比較；政府部門更懂得「泡沫」意味著什麼，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處於快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以後買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那麼商品房會隨之漲價。
『陸』 房地產泡沫是什麼意思
就是說房價高的離譜，遠遠超出其實際價值。
比如房價被炒到每平米20000元，可實際並不止這么多錢，就說存在房產泡沫。一旦大量資本購買了這些高價房子，而房價又暴跌，就是泡沫破滅。