如何房地產

A. 怎樣做好房地產工作

要看你做房地產哪個部門的職務了。一般房地產有總經理室、工程部、辦公室、財務部、銷售部、保安部等部門。假如你做銷售員就要從接聽電話入門，熱忱服務及時掌握銷售技巧、流程等。

B. 怎樣才能做好房地產

勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，不說了，總之四個字：快，准，狠，貼．
以下這些希望你能做到，如果成功了別忘了我呀～～
::成功經紀人的日常工作:::
1、每天准時到公司，（最好能提前20分鍾到公司，做到風雨無阻！）
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之筍盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).
5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會瞭若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.
7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委託）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解東莞市及國內房地產之要聞，令本身在這方面
的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，並要將問題症結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），准備第二天工作計劃（客與業主需聯系）
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什麼，沒做到什麼！建議將此"日常工作"摘錄於自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！
失敗業務員的日常工作
1、常遲到，開小差。
2、望天打卦，無所事事。
3、一周看房次數不過三次。
4、洗盤工序得過且過，毫無內容。
5、主動性，積極性低，不會自發性找尋業績不好的原因。
6、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應行動
7、陽奉陰違、只做表面功夫。
8、上班等下班，做業務的心態不夠強。
9、與分行同談天說地，但內容經常不是圍繞業務的。
10、貼客程度不夠，客戶經常跟前家地產成交。
11、經常抱怨無客，無盤，所以自己業績差。
12、工作態度散漫，更影響其他同事工作。
13、不遵從上級指令，自己有一套想法，經常與上級對抗。
14、不會自我檢討做業務的能力。
15、從不提升自己的業務技巧，去適應現今行業的競爭。
16、對所屬片區樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善
17、對所屬片區樓盤的售價、租金價不清楚。
18、在公司談私人電話較洗盤電話多。
19、利用公司電腦玩游戲，經常用手機玩簡訊息（在上班時間內）
20、對買賣手續流程不充分了解。

C. 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

D. 如何做房地產

同意樓上，還不僅僅為利益是翻臉的事情。

假如是和朋友合作，那麼財務上的帳專一定要做清楚，但這一條在屬朋友之間很難做到，如何監管，如何掌握這個度，都是誘發矛盾的潛在根源。

假如是幫他一把，讓他在自己手下做事，要好些。但對他怎麼定位？職位給高給低？他是否滿意，是否做得來，是否會壞了你的事？
很多朋友一起創業成功的例子，到最後肯定是以某人為主，怎麼管理朋友，也是綜合素質之一。

假如借他一筆錢，給他啟動資金，給他項目，則有個誠信的考驗。
他要是沒能力，失敗了，怎麼還？
他有能力，是否在將來和你合作，或者成為對手？

呵呵，總而言之，朋友一般是用來一起喝茶的。
如果一定要一起做事，那先作好不當朋友的准備。
或者你年輕，一相情願認為朋友應該坦誠相對，無條件付出，我也沒辦法。

E. 如何開發房地產

這個問題太宏大了。我試著簡單的說說吧。
1、成立房地產，先暫定資質。有相應的人員資格證書。
2、買地。也就是通過招拍掛得到出讓土地，需要大筆錢。 friday_mars
3、買地成交確認書拿到後（土地證沒辦理前）即應該到規劃局辦理規劃示意圖和《用地規劃許可證（內含紅線圖）》，繳納規劃服務費。 friday_mars
4、到發改委辦理《立項》，期間需要做《環評》《安評》（大筆費用）《水資源報告》，繳納水土保持費（大筆費用）《項目申請報告》，以上均為有關系的中介來做，各種花錢。
5、國土資源局地理科辦理《土地證》。
6、設計院做規劃方案文本，送規劃局審方案，拿到方案審批書，給圖紙審查科，拿整套施工圖，刻光碟審施工圖，繳納施工圖審查費，防雷審查，繳納防雷檢測費等。審完後蓋章4套，一套建築圖送回規劃局存檔。
7、住建局辦理施工、勘察、監理等配合主體的招投標。繳納相關費用。
8、消防審查，免費不能免人情。 friday_mars
9、人防審查，不建設人防的繳納大筆異地建設費，建設的，繳納大筆人防工程設計費，出圖。
10、物價局價格調節基金審查。（7、8、9項蓋三個章）
11、回規劃局，辦理《工程規劃許可證》，繳納規劃服務費。
12、報建，分質監站報監和安全報建兩個，繳納監督服務費和定額管理費。
13、繳納大筆的勞保統籌和配套費。大筆啊！還有農民工保證金。
14、辦理《開工許可證》 friday_mars
15、哇！要開工了。工地做到三通一平，通水通電通路，場地平整。麻煩又來了，供電所通融下，地下水或地表水，水利局通融下，也可自己搞了。
16、找規劃局領導和測量公司來工地定位放線，繳納測量費（小費用，幾萬塊）。
17、開挖基槽了，繳納氡氣檢測費（大筆費用），打樁的話，大應變小應變檢測（大筆費用）。
18、找質監站、設計、施工、監理、房地產、勘察等驗槽，驗完招待下。
19、基礎打完了，規劃局領導和測量公司來工地驗線。質監站、設計、施工、監理、房地產、勘察驗基礎。 friday_mars
20、到標准層了，質監站、設計、施工、監理、房地產來驗標准層。
21、主體完了，監測站檢測主體強度，鋼筋拉拔實驗（繳納檢測費用）期間送砂、石、水泥、砂漿和混凝土試塊、鋼筋、焊條、焊接的檢測，繳納各種費用。 friday_mars
22、辦理《預售許可證》
23、砌牆，質監站、設計、施工、監理、房地產來驗主體。驗完招待下。
24、裝飾裝修，抹灰貼磚等，別忘了送瓷磚檢測。
25、屋面工程，別忘了送保溫檢測，瓦的檢測。
26、地暖、鋁合金、樓梯扶手、陽台欄桿、外牆塗料、內牆塗料、裝修等全完了。單體竣工了，自己先驗收，質監站、設計、施工、監理、房地產初驗，提出問題，整改完，最終驗收。
27、在此之前各種室外室內的配套就應該召集起來了，各種設計費繳納了，安排先後進場施工，一般水（自來水和污水）、暖氣、強電、弱電、天然氣、智能化等分別把場地翻個底朝天，好了，配套完了。
28、發公告，交房給業主。
29、根據業主意見整改。 friday_mars
30、同時綜合驗收也在緊鑼密鼓的展開，當然有的在單體驗收時就要想到，比如房管局測量面積。
31、綜合驗收，分別請規劃局、住建局、人防局、消防局、燃氣辦、暖氣辦、電業局、園林局、房管局、環保局等等部門來現場驗收，並提出意見，整改。完成綠化景觀。
32、住建局給出《備案證》，宣告綜合驗收完成。
33、工程期間要接受很多家主管部門的蒞臨，並接受知道意見。
34、看看有啥獎勵可以評選，努力完成評優工作。
35、一直賣完房子。
整個房地產就是這樣開發出來了。期間還有銷售策劃宣傳，財務貸款活動、工商檢查等；就不一一敖述了。
希望能幫到您了。 friday_mars

F. 個人如何進行房地產投資

很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？

貸款買房適逢最佳時機

一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。

投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。

投資出租物業正當其時

筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。

投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。

物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。

由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。

投資住宅要有長遠眼光

與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。

有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。

投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

H. 如何去了解房地產

房屋銷售其實和其來他銷售一樣源，也是把東西賣出去，但是房屋屬於不動產，一般價值比較大，所以購買人一般比較謹慎。
你買房子首先就要懂得房地產的相關法律法規，再
就是對你所賣樓盤的信息：總用地面積，建築面積、棟數、容積率，建築密度，景觀、戶型、以及周邊的配套設施等。如果從事一手房銷售，恭喜你首先不用為房源發愁，開發商推出的單位都是你可以銷售的，同時也不用為客源發愁，開發商或是代理商會負責宣傳與推廣，所以一手房也叫坐銷，坐等客戶上門，當然如果業績要好，勤打電話聯系客戶是必不可少的；如果從事二手房銷售，那也恭喜你選擇了一個非常有挑戰性的行業，客戶與房源都要自己辛苦付出尋找開發，不僅僅要接待好客戶，也要維護好業主！