房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定

A. 房地產企業所得稅匯算清繳分錄怎麼做

企業所得稅匯算清繳的相關會計分錄：
1、應補繳稅額的，
借：以前年度損益調整
貸：應交稅費—應交所得稅
2、繳納稅款時，
借：應交稅費—應交所得稅
貸：銀行存款
3、調整未分配利潤，
借：利潤分配－未分配利潤
貸：以前年度損益調整
5、多繳稅額的，
借：應交稅費—應交所得稅
貸：以前年度損益調整
6、調整未分配利潤，
借：以前年度損益調整
貸：利潤分配—未分配利潤

匯算清繳是指納稅人在納稅年度終了後規定時期內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳的所得稅數額，確定該年度應補或者應退稅額，並填寫年度企業所得稅納稅申報表，向主管稅務機關辦理年度企業所得稅納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。

B. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定

房地產企業所得稅匯算清繳的特殊規定
企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。由於房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。
預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對於房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對於房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建築勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對於房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件後清算的征管方法。
由此可見，對於房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。
部分預提費用可以作為計稅成本對待
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。
同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬於最新規定，按照稅法的適用原則，新法優於舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件並未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬於一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬於特別規定，仍然有效。至於立法法第八十三條「新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定」，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用並不矛盾。

C. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定

一、預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）
（一）企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
（二）企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
（三）企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

二、預繳的稅費可以稅前扣除
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）
（一）納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
（二）納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
（三）納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。
（四）企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。

三、部分預提費用可以作為計稅成本對待
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告[2011]第34號）
（一）企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。
（二）除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：
1．出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
2．公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3．應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

D. 房地產開發企業所得稅匯算清繳怎麼做

（一）關於每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。

（二）關於開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續。

當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。

(4)房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定擴展閱讀：

實施的影響：

新企業所得稅法及其實施條例已於2008年1月1日起施行。與原稅法相比，新稅法在很多方面有突出的變化。國家稅務總局所得稅管理司有關負責人最近在接受記者采訪時說：「從長遠來看，新稅法對內、外資企業會產生六個方面的積極影響。」

一是使內、外資企業站在公平的競爭起跑線上。新稅法從稅法、稅率、稅前扣除、稅收優惠和徵收管理等五個方面統一了內、外資企業所得稅制度，各類企業的所得稅待遇一致，使內、外資企業在公平的稅收制度環境下平等競爭。

二是有利於提高企業的投資能力。新稅法採用法人所得稅制的基本模式，對企業設立的不具有法人資格的營業機構實行匯總納稅，這就使得同一法人實體內部的收入和成本費用在匯總後計算所得，降低了企業成本，提高了企業的競爭力。

新稅法採用25%的法定稅率，在國際上處於適中偏低的水平，有利於降低企業稅收負擔，提高稅後盈餘，從而增加投資動力。新稅法提高了內資企業在工資薪金、捐贈支出、廣告費和業務宣傳費等方面的扣除比例。

E. 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。由於房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。筆者選擇部分疑難問題解析如下。

預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對於房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對於房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建築勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。

F. 房地產開發企業所得稅匯算清繳怎麼做

和工抄業企業一樣做，大致上主要額襲外注意以下幾點：
1、預售未完工開發產品按預收款預計毛利率調增應稅所得，這些預計毛利在完工當年予以轉回
2、銷售已完工開發產品，賬面未確認銷售收入的那些，按實際毛利調增應稅所得，這些產品調增的所得額在賬面確認銷售收入年度轉回
3、銷售已完工開發產品，賬面已確認銷售收入的，相應房產的計稅成本和賬面銷售成本的差額調增應稅所得額

G. 關於房地產企業所得稅的預交與匯算清繳 好的給加分

相關文件請參考國稅發[2006]31號和國稅發[2009]31號
2010年度匯算清繳的政策請參考：http://hi..com/%CB%CE%CF%C8%C9%FA815/blog/item/f3223a56375e2cd7b745ae16.html

（二）非專經濟適用房開發項目預計計屬稅毛利率按以下規定確定：

H. 房地產企業項目完成後企業所得稅匯算清繳具體分路怎麼做

企業所得稅匯繳是調表不調賬，如涉及到退稅補稅應做如下賬務處理
有退稅的：版
借：其他應收權款-企業所得稅退稅
貸：以前年度損益調整
借：以前年度損益調整
貸：利潤分配-未分配利潤
有補稅的：
借：以前年度損益調整
貸：應交稅費-應交所得稅
借：利潤分配-未分配利潤
貸：以前年度損益調整

I. 房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定

房地產企業匯算清繳有哪些特殊規定：
1、預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對於房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
2、預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對於房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建築勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對於房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件後清算的征管方法。
由此可見，對於房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。
3、部分預提費用可以作為計稅成本對待
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。
同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬於最新規定，按照稅法的適用原則，新法優於舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件並未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬於一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬於特別規定，仍然有效。至於立法法第八十三條「新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定」，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用並不矛盾。

J. 房地產企業所得稅匯算清繳注意事項

《國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第十二條規定:「企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。」

因此，企業發生的期間費用准予當期按規定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅，准予扣除。

3、關於彌補以前年度的虧損。

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規定：「企業根據企業所得稅法第五十四條規定分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。」

《國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條第一款規定：「企業銷售未完工開發產品取得的收入‚應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。」

結合上述規定，貴公司按銷售未完工開發產品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），並據此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業所得稅額，年度匯算時可以按規定彌補以前年度的虧損。

4、關於廣告費、業務宣傳費及業務招待費問題。

所發生的廣告費、業務宣傳費及業務招待費應在當年期間費用中列支。由於預售收入符合條件時確認並結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數計算超過標準的廣告費、業務宣傳費准予在以後納稅年度結轉扣除；超過標準的業務招待費則直接調增應納稅所得額。開發間接費用中不可以列支業務招待費，如果已列支，應並入當年發生額中在年度匯算時按標准計算扣除。