⑴ 營改增後房地產行業怎麼做到納稅籌劃
一、多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
二、擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
三、剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
建築業納入「營改增」行業，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。
⑵ 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼
一般房地產企業稅收籌劃思路包括一下幾點：
1、房地產企業籌資中的稅收籌劃。因為房地產企業需要大量的資金作為周轉，但無論是怎麼獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產企業需求，但資金成本高低決定企業稅收輕重。
2、房地產企業投資中的稅收籌劃。房地產企業不同於其他工業活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產企業的高稅收負擔。需要明白的是：投資可以分為對內投資和對外投資，這是按照發生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區和行業的選擇，畢竟不同的地區和行業，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業利益最大化。
房地產企業經營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產企業經營中採取稅收籌劃的時候，無論是選擇什麼樣的方式，都需要謹慎。
⑶ 房地產公司稅收籌劃該如何做
1、降低房產原值的稅收籌劃。房產是以房屋形態表現的財產。獨立於房屋之外的建築物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各種油氣罐等，則不屬於房產。與房屋不可分離的附屬設施，屬於房產。如果將除廠房、辦公用房以外的建築物建成露天的，並且把這些獨立建築物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨核算，則這部分建築物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。
2、降低租金收入的稅收籌劃。房產出租的，房產稅採用從租計征方式，以租金收入作為計稅依據，按12%稅率計征。對於出租方的代收項目收入，應當與實際租金收入分開核算，分開簽訂合同，從而降低從租計征的計稅依據。
3、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃。房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收，不包括農村。在不影響企業生產經營的情況下，可將企業設立在農村，則可免繳房產稅。
4、計征方式選擇的納稅籌劃。房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%-30%後的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%。企業可以根據實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式，以達到節稅的目的。
⑷ 房地產企業經營中的稅收籌劃方法是什麼
存貨計價方法的選擇。存貨是企業在正常生產經營過程中持有以備出售的產成品或商品，或者為了出售仍然處在生產過程中的在產品，或者將在生產過程或提供勞務過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產品、產成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權平均法、後進先出法。存貨計價方法的選擇對企業損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當材料價格不斷上漲時，採用後進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業計算應納所得稅額的基數相對的減少，達到減輕企業所得稅負擔，增加稅後利潤。反之，當材料價格不斷下降，採用先進先出法來計價。
固定資產折舊方法的選擇。固定資產折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產的折舊額是產品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業採取的折舊方法有著密切關系。採取不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業實現稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。
費用分攤方法的選擇。企業通常有許多費用開支項目，對發生的費用應及時核銷入賬。如已發生的壞賬、呆賬應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬於正常損耗部分及時列入費用。對於能夠合理預計發生額的費用、損失，應採用預提方法計入費用，適當縮短以後年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對於限額列支的費用，如工資性支出、業務招待費、廣告費、業務宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產改良與修理等，應准確掌握其允許列支的范圍和限額，企業必須在稅法規定的范圍內，使其發生的費用能得到稅前扣除。
⑸ 房地產企業稅收籌劃的主要思路是什麼
1、對籌資中的稅收籌劃。房地產企業經營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業稅收負擔的輕重。因此不同的籌資方案的稅負輕重程度往往存在差異。這便為企業在籌資中進行稅收籌劃提供了可能。
2、投資中的稅收籌劃。由於房地產開發企業投資經營同一般的工業生產活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區別，在開發——銷售模式下的房地產開發企業，投資一項新的項目，除了進行各種投資分析以外，還應該進行投資稅收籌劃，減輕房地產企業的高稅收負擔，投資按照發生作用的地點可以分為對內投資和對外投資。
3、房地產企業經營中的稅收籌劃。在此過程中可採取的方法包括：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權平均法、後進先出法。存貨計價方法的選擇對企業損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。固定資產折舊方法主要有直線法和加速折舊法。我國現行會計制度規定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實際利率法兩種。企業通常有許多費用開支項目，對發生的費用應及時核銷入賬。
⑹ 房地產企業稅收籌劃需要考慮的問題是什麼
1、戰略管理。在此層面稅收籌劃開展的時候，需要考慮股權架構與層次如何涉及與安排，並且對未來會產生什麼影響、是否成立項目公司，法人的形式以及注冊地點所在、注冊資本以及出資形式不同對財稅會產生什麼影響、土地方與資金方如何合作，什麼形式拿地稅負較低、如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本等問題。
2、經營管理。從經營的較讀規劃，需要考慮的問題有：產品設計形式不同對企業稅務的影響、商品和住宅的比例，普通住宅與非普通住宅比例、對外合同如何從財稅角度修改比較合理、報建形式以及開發分期對稅收的影響等問題。
3、理財。從理財角度規劃，往往是財務人員在考慮，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發生後計入什麼會計科目可節稅、用什麼樣的費用分攤標准對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合並或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規避個稅等等。需要明白的是：如能事前從以上三個角度綜合進行企業稅務統籌與規劃，不僅可大大降低企業稅負，同時也利於公司的良性發展。
⑺ 房地產企業合理避稅的方法有哪些
1、拖延工期。稅務機關對於房地產企業征稅的時候，都是要等項目完全竣工之專後，才具備核算成本的屬可能，並且一旦項目有一點沒有完全，國家就無法徵收本稅，企業也無法繳納本稅。需要明白的是：如果國家嚴格征稅，由於影響太大，必須迫使一些企業採取這種消極的方式去避稅。
2、提高人工。對於股份公司而言，一旦經過平衡核算發現提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。需要明白的是：還有類似購買巨額保險等傳統的避稅辦法可以應用。
3、搞精裝修。目前房地產市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開徵收土地增值稅以後，相信很多房地產公司都更願意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。
4、項目公司。一般來說通過項目公司操作的發展上都是很聰明的，在預繳徵收時期，由於可以開發完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經開發完畢的項目公司，進行注銷的應該也會逐漸增多。
⑻ 房產稅納稅籌劃技巧有哪些
(一)從征稅范圍進行房產稅稅收籌劃按照稅法，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。這意味著，在這范圍之外的房產不用徵收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對於一些農副產品，生產經營往往需要一定數量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內，無論是否使用，每年都需按規定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經營影響不大，這樣每年就可節省這筆費用。(二)從計稅依據進行房產稅稅收籌劃房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據房產的用途可以分別進行房產稅稅收籌劃。1.自用房產的稅收籌劃自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%後的余值計算繳納。因此房產稅稅收籌劃的空間在於明確房產的概念、范圍，合理減少房產原值。(1)合理劃分房產原值稅法規定，「房產」是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中、、、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要並入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建築物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。(2)正確核算地價稅法規定，房屋原價應根據國家有關會計規定進行核算，而《企業會計准則第6號——無形》規定，取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，「固定資產」科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業在外購土地及建築物支付的價款時，一定要根據「配比」的原則，合理分配建築物與地價款，分別進行帳戶處理。(3)及時做好財產的清理登記工作企業在生產過程中，難免會出現財產損毀、報廢和超期使用等情況的發生。作為固定資產的房產，它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數據，它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。因此，企業一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產清理登記工作，並及時向稅務機關報批財產損失，以減輕稅負。(4)轉變房產及附屬設施的修理方式稅法規定，對於修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上，或修理後固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低於限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。2.出租房產的稅收籌劃按照稅法規定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在於如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施並不徵收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協議時，往往將房產和這些設施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產稅的稅負。(2)通過關聯企業轉租不少企業與其子等關聯辦公地點在一起，如果企業所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產出租給關聯企業，再由關聯企業向外出租。由於關聯企業不是產權所有人，只是房產轉租人，根據稅法規定，轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租，可以減少企業的整體稅負。
⑼ 請教房地產公司如何進行稅收籌劃
稅收籌劃涉及的內容非常復雜，難以詳細描述，建議你聘請專業人士指導一下。