㈠ 現實中哪些情形需要房地產估價，他們是如何在其中發揮作用的
房屋買賣，貸款以及抵押時需要
㈡ 現實中有哪些方面需要進行房地產評估
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
00市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：
00第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。
00第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
00第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
00收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
00使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
00第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。
00事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
00成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
00假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。
00在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
00除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
㈢ 現實各項活動中有哪些方面需要進行房地產估價
比如進行拆遷賠償 征地賠償，房地產開發中的購買土地中，以及對各個樓盤的售價定價中都會用到的，在二手房專賣，遺產清算等各個方面·····
㈣ 房地產估價裡面的成本法 算銷售稅費是怎麼算的啊 例如問題補充里的一個實際估價報告里的
我公司剛入行的員工也提出過這個問題。
這里關鍵是要理解：重置成本的含義，
因為（1300+78+45.20+137.8)*5.65%中的（版1300+78+45.20+137.8)並不是重置成本權，
重置成本=（1300+78+45.20+137.8)+銷售稅費
由依題意：銷售中需支付的營業稅等費率為重置成本的5.65%
所以計算過程應該是：銷售稅費=【（1300+78+45.20+137.8)+銷售稅費】x5.55%
上式計算式子整理後就成為：銷售稅費=（1300+78+45.20+137.8)x5.55%/（1-5.65%）
所以 圖片中得公式是對的。
希望對你有所幫助，祝你學習進步！
㈤ 房地產估價中市場比較法和收益法在實際運用中的不足
市場法
理論復依據：替代原理
適用對制象：具有交易性的房地產
使用條件：在同一供求范圍內存在著較多類似的房地產交易
收益法
理論依據：預期原理
適用對象：有收益或潛在收益的房地產
適用條件：房地產的風險和收益都能准確量化
兩種方法的不足來自其適用條件的限制，至於解決辦法——或許你可以換一種估價方法。
㈥ 現實中,估價委託人由於哪些經濟行為需要房地產估價服務
抵押，貸款，擔保，交易
㈦ 在房地產估價時，如果實際用途與產證用途不一致時，如何來確定房產價值
估價首先要復遵守合法原則制，以房產的合法用途為前提，產證為辦公，實際作商業，實際用途並不合法，評估時只能按辦公評估，也不必考慮商鋪收益。
如果實際用途可以影響物業價值，那物業空置的時候，沒用了，豈不是沒有價值。一個別墅用來養豬，難道按豬舍來評估嗎？明顯不合理。
㈧ 房產證和土地證均為住宅,實際為商業,評估時應該按什麼性質評如果按商業評，要注意什麼
最從最佳利用原則，可以設定為商業來評估。
不過有如下幾個問題：
1、若住宅用地變版更為商業用地在當權地的行政審批上是不允許的。那就不能設定為商業，因為設定前提已經違規，違規的假設是不能成立的。
2、若可以轉變用途，那就必須扣緊所有的變更調整需要支付的相關稅費，譬如補交出讓金及涉及其他行政部門相關費用等等。
對於住宅商用的情況，在評估中，可以考慮實際用途，但是通常是不能直接設定為商業性質的。相關問題，可以直接查看房地產估價規范。
㈨ 經濟學本科畢業兩年，實際情況中，是否可以報考房地產估價師
可以的，必須在房產估價公司報名才行，從房地產估價公司開一份工作證明就可以了。
㈩ 從權益角度來看，現實中房地產估價對象包括哪些
（一）評估報告應分析和披露委估資產的類別 按委估資產的類別劃分為資產組合評估和單項評估。這種分類僅僅是從評估對象的不同特徵而言的，對於評估報告閱讀者來說，它並不是區分報告類型的顯著標志，況且，作為評估報告內容披露要素，評估報告中應對資產組合、單項資產的各自特徵或特點進行分析和披露的，它是隱含在報告內容的要素之中的。 （二）評估報告應分析和披露委估資產的種類 按委估資產的種類劃分為企業價值評估、房地產評估、無形資產評估、設備評估等，這種分類原則是理論研究方面的分類。資產評估作為市場化的活動，伴隨著市場經濟的發展而發展，資產評估對象的種類也會日益增多，因此，理論研究方面必然需要把具有不同性質或特徵的評估對象之行為作為一個新的「分支」來考慮，並考慮按委估資產的種類作為劃分標准。就評估報告使用者而言，按照此分類並不改變他們對報告基本要素的關注和理解。 （三）評估報告應區分使用范圍 借鑒《美國專業評估執業統一準則》（USPAP），評估報告應按使用范圍的限制情況分為完備、簡明、限制報告，對評估報告類型作顯性分類。為使用和理解的方便，將報告按事前評估業務約定用途或使用范圍是否受到限制劃分為一般用途評估報告和特定用途評估報告，對於因受到限制而無法出具一般用途評估報告的，經修改或補充約定可以出具特定用途的評估報告。 評估報告准則的討論不僅只是報告形式問題，更重要的是評估思路的重新定位問題。它涉及到未來業務開發、評估業的社會形象、評估行業的監管等眾多領域。放眼未來，評估業應當並可以實施與會計、審計、稅務、法律及其他中介機構的資源共享和戰略合作，從不同的角度為企業提供全方位的到位服務。