自建自用房地產如何確定房產稅納稅依據

A. 新建自用辦公樓何時開始繳納房產稅

根據《關於房產稅若干問題的解釋和規定》第12點規定，「關於新建房屋的征稅問題版：1.新建的房屋，自建權成之次月起徵收房產稅。2.新建房屋的建成，以工程驗收完畢日起計算。3.為辦理工程驗收前，已使用、出租或出借的新建房屋，從使用、出租或出借的月份起，按規定徵收房產稅。4.為辦理工程驗收結算的房屋，按工程預算造價減除30%後的余值計算征稅，工程結算後的房產原值，不論比預算造價增加或減少，對已征稅款都不辦理退、補稅。

B. 個體工商戶怎麼繳稅

1、增值稅方面。

查賬徵收的個體工商戶和企業一樣，他的納稅期限可以按月申報，也可以按季進行申報。如果按月申報，他就可以享受每月10萬元的銷售額免徵增值稅的優惠，如果按季申報他就可以享受累計30萬銷售額的優惠政策。

現在政策也明確了，申報的期限可以自己選擇，估計多數查賬徵收的個體戶會選擇按季徵收，這樣可以享受最高每個季度30萬的銷售收入稅收優惠。

定期定額徵收的個體工商戶有一個很大的劣勢，就是不能選擇按季徵收，只能按月進行定期定額徵收，這樣它只能享受每月10萬元的銷售額稅收優惠。

2、消費稅方面。

如果個體戶在境內從事生產、委託加工或者進口應稅消費品，那麼就需要交納消費稅，而繳納消費稅方面沒有什麼稅收優惠，根據相應的稅率來計算繳納，而且不能實行定期定額徵收。

3、城市維護建設稅，教育費附加和地方教育費附加。

這個」一稅兩費」，它的計稅依據是根據增值稅和消費稅的稅款來進行計算繳納的。如果個體戶實在城市市區、縣城和建制鎮，那麼需要繳納城市維護建設稅和兩個附加。

不過如果個體戶享受了稅收優惠而沒有產生增值稅的稅款，那麼相應的城建稅和附加也沒有了繼續依據，也就不交納了。不過如果有消費稅的應稅消費品收入那麼這三個稅收就不能享受優惠啦。

4、個人所得稅方面。

個體戶需要按照經營所得來徵收個人所得稅，適用5%-35%的稅率。具體操作來說，各省略有不同。查賬徵收的按實徵收，每月扣除標准按全國標準是5000元/月。

定期定額徵收的個體戶徵收的個人所得稅一般都是按照當地稅務機關給定的附征率來徵收，按行業有的是0.1%，有的可能是1%，具體參考當地稅務機關的公告。

5、房產稅等小稅種。

如果個體戶有出租房屋或銷售自建住房等房產稅的應稅行為，需要繳納房產稅、契稅、印花稅等。如果佔用了耕地，還要繳納耕地佔用稅。

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個體工商戶的納稅義務：

個體工商戶應按照稅務部門的規定正確建立賬簿，准確進行核算。對賬證健全、核算準確的個體工商戶，稅務部門對其實行查賬徵收；

對生產經營規模小又確無建賬能力的個體工商戶，稅務部門對其實行定期定額徵收；具有一定情形的個體工商戶，稅務部門有權核定其應納稅額，實行核定徵收。

個體工商戶是個體工商業經濟在法律上的表現，其具有以下特徵：

1、個體工商戶是從事工商業經營的自然人或家庭。自然人或以個人為單位，或以家庭為單位從事工商業經營，均為個體工商戶。

根據法律有關政策，可以申請個體工商戶經營的主要是城鎮待業青年、社會閑散人員和農村村民。此外，國家機關幹部、企事業單位職工，不能申請從事個體工商業經營。

2、自然人從事個體工商業經營必須依法核准登記。個體工商戶的登記機關是縣以上工商行政管理機關。個體工商戶經核准登記，取得營業執照後，才可以開始經營。個體工商戶轉業、合並、變更登記事項或歇業，也應辦理登記手續。

3、個體工商戶只能經營法律、政策允許個體經營的行業。

C. 建築企業自建自用辦公樓，要不要繳納營業稅和房產稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令2008年第52號）第三條 定：「
條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者僱主提供條例規定的勞務，不包括在內。

前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。」
因此，您本單位的自建自用行為，並不是有償的提供條例規定的勞務，所以無需繳納營業稅。
需要提醒的是：第五條規定：「納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

……；
（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；」
所以，當您轉讓時會涉及到建築業和銷售不動產兩道營業稅。

至於房產稅，根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（（86）財稅地字第8號）第十九條的規定：「關於新建的房屋如何征稅？
納稅人自建的房屋,自建成之次月起徵收房產稅。
納稅人委託施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起徵收房產稅。

納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租,出借的新建房屋,應按規定徵收房產稅。」

D. 自建自用房屋要不要交房產稅

自建自用房屋，是免營業稅和土地增值稅的，但是房產稅是不免的。納稅人自建版房屋用於權生產經營，自建成次月起繳納房產稅。
如果自建房屋將其銷售的，應對自建行為按照建築業繳納營業稅，對銷售行為按照銷售不動產繳納營業稅。

E. 房產稅的計稅依據是房產的原值嗎

不是，是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

兩者計稅依據：

1、從價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

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計稅依據的注意事項：

1、房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

2、對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算徵收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

3、新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

F. 如何確定房產稅的納稅義務發生時間

房產稅的納稅義務發生時間：

1. 納稅人將原有的房產用於生產經營，從生產經營之月專起繳納房產稅。屬

2. 納稅人自行新建房屋用於生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。

3. 納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。

4. 納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅。

5. 納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6. 納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7. 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

   

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房產稅的徵收特點：

1. 房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

2. 徵收范圍限於城鎮的經營性房屋；