⑴ 怎樣做房地產目標成本分析
根據市場分析中的市場價格走勢及狀況，用土地成本、建築成本、銷售價格來算項目利潤是否滿足公司要求，或能到多少，另外分析還可有什麼調整可提升項目利潤狀況。
⑵ 房地產企業目標成本中資本化利息如何測算
資本化利息就是指工程建設期間貸款產生的利息
⑶ 房地產行業如何制定合理目標成本
1、房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建築安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。
2、目標成本的制定：
目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規劃指標、建造標准以及各部門共同確定的銷售交樓標准為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發項目建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標推算得出；單價應根據產品定位、交樓標准，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。
具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。
3、目標成本控制需採取的措施：
首先，應在房地產開發前期充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，用容積率指標控制面積。
其次，根據本地區需求情況採用不同產品進行比例搭配及確定交房標准。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等)，將各不同業態進行組合，並進行測算(銷售收入及成本支出測算)，選取滿足「效益最大化」的業態搭配比例。業態比例及初步交房標准出具後，形成房地產目標成本第一版———成本「概算版」。
(二)對方案的設計進行比較，進一步細化目標成本。
各業態搭配比例及目標成本「概算版」確定後，對業態和戶型進行多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型;通過對建築面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大得房率和銷售面積，並根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標准已基本確定，根據方案進一步將目標成本「概算版」細化。
(三) 在施工圖設計及深化階段，確定目標成本的「預算版」。
施工圖設計階段應將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先，根據價值工程，做好房屋建造標准。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當的價值，以最低的成本去實現產品的必要功能。房地產價值工程體現以下幾個方面：(1)功能不變，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不變，功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系，並確定房屋建造標准。
其次，項目限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計，對設計規模、設計標准、工程數量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮控制建築設計標准，控制單體工程配置標准;比較外牆保溫材料和作法，門窗材質、標准;外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標准、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經濟性。在限額設計中結合價值工程，充分運用價值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設計階段，充分考慮細節，對土建、水、電、暖專業進行各種技術經濟比較。在設計細節上滿足後期使用功能，同時在此階段應選擇業務實力強的設計院進行設計，保證使用功能滿足要求，減少後期的設計變更。
施工圖經過深化及內部審核後，需委託工程造價咨詢單位介入進行預算的編制，同時根據市場價格確定材料暫定價，編制本項目目標成本第二版———目標成本「預算版」。目標成本「預算版」編制完成後進行招投標工作，並與投標單位進行工程量及組價的核對，最終完善目標成本「預算版」確保施工圖紙范圍內的內容明確，目標成本「預算版」一經確定不得更改。
⑷ 房地產目標成本如何考核
一般情況下施來工圖出來以後的目源標成本概框就可以出來了。
在實務中可能會有相應的差異，差異是需要說明理由的，例如有現場簽證變更，施工方案變更等等。
一般情況下，大的變更，需要將目標成本同時變更，小的變更，一般直接分析原因就可以了。
⑸ 如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系
如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系類別:我的文章 評論(1) 瀏覽(175) 2010-07-09 07:45 標簽：如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系 對於房地產企業， 成本管理系統應包含三個層面的內容， 最基礎的是成本管理的流程與制度 體系， 其次是每一個階段的控制要點和知識積累， 第三個層面是從公司的戰略角度優化成本 結構。 成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、 動態成本管理體系、 成本後評估體系 以及責任成本體系，分別從事前、事中、事後反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本 控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節 的成本控制的知識與經驗的傳承， 從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大 戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標准化、戰略采購等。 一、 目標成本管理體系 所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃， 目標成本是項目在 開發過程中成本控制的依據之一，也是編製成本責任考核指標的基礎文件。 由於房地產企業自身的特點， 地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細， 但是房地 產工程成本管理要實現主動控制，就要做到「算了以後再做」，而不是「做完後再算」，要實現 這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。 在實際操作中， 最關鍵的是目標成本核算對象的劃分及目標成本結構與財務等銜接。 其中目 標成本的核算對象的確定與劃分應滿足成本測算、 便於成本費用的規集、 便於成本的及時結 算、適應成本監控四方面要求。 為了減少重復勞動，應注意目標成本結構與財務結構的銜接，具體要考慮6個方面： 1. 財務和成本核算科目統一，可以根據實際需要進行來調整。 2. 項目合同付款管理與總帳的一致，減少重復的勞動，提高效率。 3. 總帳與結算系統的一體化，方便現金的管理。 4. 以動態成本為基礎的年度成本結算方式，做到動態成本與核算成本的一致。 5. 方便全項目動態成本管理，准確控制項目的成本。 6. 方便編制項目的資金計劃，提高資金計劃管理能力 良好的目標成本管理貫穿於項目的規劃設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計等設計全過 程，具有以下四方面的作用： 1. 提供規范的目標成本測算結構，避免漏項。 2. 統一測算口徑，方便多方案對比分析和最終決策。 3. 直接引用成本經驗系數，大大提高測算效率。 4. 藉助成本測算數據，使個專業部門有理有據參與設計優化工作。 二、 責任成本管理體系 目標成本制訂以後一定要將成本逐項分解到部門，並建立控制的標准。 在制訂目標時，要 按細項列出清單並劃分責任部門， 通常建造成本按發生程序劃分責任部門， 建造成本以外按 成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。 「責任成本體系」的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，並藉助技術經濟指標反饋、考 核評價其職責履行情況。「責任成本」回答的是在「成本管理相關業務」中誰來做、做什麼的問 題。 誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？做什麼？這些崗位分別對哪些成本控制指標負 責？怎麼負責？如何評價？ 「責任成本體系」包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完 成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在「組織架構」的層 面保證目標成本的順利執行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少「目標與執 行脫鉤」現象的出現，真正做到「權責明晰，有據可依」 三、 動態成本管理體系 由於市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進 行過程上的動態管理， 而要進行有效的動態管理， 必須建立詳細的和可操作的動態成本信息 系統以及保持動態的監控。 如何實現動態成本的測算？——一個中心，三條主線 動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大 的部分，其「高變動性」決定了它是成本控制的重中之重。而「非合同性成本」，如「政府報批報 建費用」等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性， 反映在實際業務中，就表現為「變更黑洞」、「款項超付」等成本失控現象頻頻出現。所以，我 們在成本管理中必須「以合同為中心」，建立動態成本台賬。 三條主線：「動態成本」、「實際發生成本」、「實付成本」。「動態成本」反映任意時段項目的綜合 成本及結構分布；「實際發生成本」指的是項目當前已審定的工程量，與「動態成本」對比可反 映出項目整體進度；「實付成本」指的是實際已支付的款項，與「實際發生成本」對比反映出款 項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。 四、 項目後評估體系 提高成本預測的准確性是成本管理的難點之一， 方法之一是通過後評估來改進， 同時可以提 高成本管理的有效性， 因此在項目工程竣工並在結算完成後要進行項目的後評估， 主要從以 下幾方面評價： 1、比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的准 確、合理性） 2、對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性） 3、分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性） 4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響 5、考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的 合理性）
⑹ 房地產 目標成本-工程量清單-工程預算，之間的關系是什麼
對於房地產企業來說，目標成本是投資概念，包括土地成本、房屋建設成本、管理費用、投資利息、銷售費稅、利潤。工程量清單或工程預算只用來計算房屋建設成本。也就是說房屋建設成本可以用工程量清單計價、也可以用定額計價，也就是預算。對於同一個項目來說，兩種計價結果應該一致。
對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
⑺ 地產目標成本
大體上來說呢，作為一個房地產策劃人員，要參與的事情包括充分的市場調研，這是基本功，也是最重要的環節，市場調研出了偏差，那此基礎上得出的任何結論，很可能南轅北轍，做的決策也很可能導致致命的失敗。按項目的建設過程來看，主要分為項目前期投資決策（包括投資研究——地塊價值研判、財務成本分析、投資回報率測算、風險分析等；項目可行性研究/建議）；項目立項後，作項目詳盡的形象、產品、市場定位及實施方案、建議；項目後期配合工程工期，做相關的市場推廣和營銷方案並監督實施。同時策劃還要協調工程部、預算部、建築公司的關系，並與設計院隨時保持聯系，還要與媒體、廣告設計公司和製作公司溝通、監督執行，並於銷售部緊密結合共同實施好各種營銷方案。 項目投資研究宏觀市場發展態勢分析項目區域市場分析物業類型定位項目優劣勢分析財務成本分析投資回報測算項目風險分析 市場調查研究區域競爭個案綜合情況分析區域客群需求市場分析區域市場未來走勢分析開發條件對比分析項目產品策劃市場形象定位客戶群定位價格定位總體規劃設計建議總體景觀設計建議建築形態及風格建議戶型比例、面積、功能建議基礎設施配套建議項目開發建議開發程序新材料及技術運用資源整合 營銷推廣策劃項目VI導入系統創意媒體分析及媒體策略擬訂營銷推廣計劃項目發展商品牌包裝策略廣告訴求與平面廣告設計（形象稿）SP活動策劃
⑻ 房地產中 何為一類成本 、二類成本、 目標成本怎麼區分
一類成本指七個成本項目 二類成本是每個項目下的明細科目 目標成本指成本對象的成本