房地產為什麼轉型

㈠ 雅戈爾為什麼轉型做房地產

這個情況是大多事公司都有的。大公司做房地產不一定是為了房地產而做，而是為了節省成本。大公司都是多元發展，分攤風險。

㈡ 為什麼要向商業地產轉型

資源擁有的程度決定了其擴張的速度。因此在傳統戰略規劃的框架下，「依靠高周轉率實現規模化擴張模式」的經典戰略模式曾被我國房地產界，特別是被住宅地產企業反復復制。究其原因，大約是因為我國資源要素尚未完全市場化，產業還處於成長初期，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。所以企業在做戰略規劃時，可以基於國家宏觀經濟的穩定增長，隱含假設房地產行業將持續符合傳統戰略規劃框架的適應性條件。不過，在戰略落地的過程中，多數企業只重視通過不斷地增加土地儲備實現規模擴張，卻忽略了該模式下需要通過提高存貨周轉率以控制短期風險頭寸的戰略核心。而行業標桿企業之所以始終走在行業的前列，是因為其能夠不斷地提高自身的經營和管理能力，通過商業模式和盈利模式的創新以提高企業競爭優勢，從而避免這種簡單的財富增長模式，如萬科的標准化和細分化的產品線等等。
得益於逐步市場化的政策推動和宏觀經濟的穩定增長，2008年之前的我國房地產市場一直維持著傳統戰略規劃框架的三個假設，直到全球金融危機爆發後導致行業首次全面下行，「資源-目標」的戰略規劃邏輯開始因產業環境的變動而陷入矛盾之中。盡管在2009年又迅速回升並且成交量和銷售額雙雙創出新高，但仍然讓整個行業經受了一段艱苦的去庫存化期。同時，因全球宏觀經濟環境的變化，我國的財政和貨幣政策也處於「不穩定狀態」，政策從「快、准、重」出拳刺激經濟到現在開始防通脹，只不過1年時間。此外，資本市場錯誤的估值方式以及我國不健全的資本市場體系，也使地產企業只有不斷地「被」增加土地儲備才能獲得市值提升和融資的可能。當市場環境發生逆轉後，高價持有的單向多方頭寸（土地儲備或者代售產品）就完全暴露在風險之下，資金鏈便成為制約地產公司實現戰略目標的最大瓶頸。
產業環境，特別是金融危機引發的金融環境動盪不僅加劇了行業未來發展趨勢的復雜程度，更增加了房地產企業獲取發展所需資源的成本。受制於土地財政影響，持續並穩定增長的高房價成為住宅地產企業重復「規模化擴張」戰略最重要的假定基礎。無論是對城市化進程還是人口紅利的分析，都是為論證這一基礎的可靠性而已。但事實上，房地產行業是周期性行業，企業在戰略規劃中常常忽略了房地產產業的持續發展和能否維持當前的高房價是完全兩個不同的概念。
市場的動盪使得專注於住宅地產市場的眾多房地產企業開始調整戰略，關注並陸續介入房地產行業的另一個領域——商業地產，並試圖將「規模化」擴張戰略在商業地產領域進行復制。
由於開發商或投資人通常是以持有或「售後返租」等形式直接經營物業資產，因此與住宅地產相比，一個顯而易見的區別是，商業地產能給持有者帶來持續的租金收入，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動。同時，持有住宅地產只是增加存貨，而持有商業地產則類似一項買入期權，既能分享未來土地增值的巨大收益，又可以根據市場周期波動選擇出售或繼續持有——這大概是住宅地產向商業地產轉型的主要原因之一。此外，作為一項能夠持續產生現金流的資產，商業地產天然地具有了資產證券化的條件。無論是ABS還是REITs,都使得商業地產開發商不僅能夠繼續持有並營運商業地產，還能不斷獲得持續開發或收購新增商業地產所需的資金，因此其與住宅地產公司相比有了更多的融資渠道。特別是2010年年初，中國人民銀行辦公廳下發了關於徵求對《銀行間債券市場房地產信託受益券發行管理辦法》意見的通知，標志著房地產投資信託基金的初步試點總體構架已經形成。
但事實上，無論是持續的現金流入或物業期權、還是證券化的融資優勢，都只是商業地產表現出的最終結果，其之所以具有抗周期性，根本原因在於對商業地產產業鏈中三大關鍵環節的控制：選址的前瞻性、設計的商業滿足性以及運營的專業性。而選址取決於對城市化進程和人口遷移的城市變遷研究，定位和設計取決於對商業的理解和主力商戶的要求，後期的營運則必須依託既懂地產開發又熟蘊商業規則的復合型人才，所謂「地段決定人群，人群決定產品，產品決定模式」。在上述前提下，商業地產才能表現出住宅地產所不具備的抗周期的三大產業特徵：多樣化的、持續的現金流入、因營運能力而導致的資產增值預期以及因合理的租期安排而提升的資產流動性（抵押、出售、「售後返租」等）。
（作者系賽普管理高級咨詢師）

㈢ 宋如華曾經被稱為中國的比爾蓋茨，為什麼會轉型區踏入房地產的行業

宋如華是中國第一個創業和投資的門戶。和平受審的人，是中國IT業和任正非的一個當之無愧的人物。他在國內擁有27個軟體園、3家上市公司和6000多名員工，總資產近60億元。

所以，宋如華曾被稱為中國的比爾·蓋茨。轉型區之所以進入房地產業，是因為他有自己的想法，想追隨自己的想法，最終使自己的經濟規模巨大。

㈣ 王健林靠房地產發家致富，為何會中途轉型投資別的產業

靠房地產發家致富的萬達集團董事長王健林，已經敏銳的感覺到了房地產發展的風險，因為在前幾年房地產市場的發展已經達到了一個巔峰時期，基本上沒有再上漲的可能，而且現在國家已經實施了房地產的管控，對於熟知商業發展規律的王健林來說，繼續在房地產行業發展，不如轉型發展別的企業。

而且為了降低萬達的負債，王健林將旗下的旅遊項目和七十多家酒店分別出售給融創和富力集團，而且同時將三十餘萬家萬達百貨出售給蘇寧易購，這是他為了轉型發展，輕裝上路所做的萬全准備。

㈤ 房地產企業如何轉型升級

8月4日，「2012搜狐財智中國峰會華北站」在青島藍色矽谷核心區美麗的港中旅度假區舉行。本次峰會以「藍海掘金 海洋都市再崛起」為主題，聚焦中國經濟走勢，藍海經濟發展，中國未來十年房地產走向等熱點問題。
地產作為經濟發展中的重要一環起著重要的角色，在當前經濟與行業轉型之際，傳統的地產開發模式已經舉步維艱。未來十年，中國地產怎麼做？地產大亨共聚搜狐財智中國峰會，共同論道房地產市場十年後走勢。
房地產面臨轉型升級機遇
記者在會議現場了解到，當下房地產行業發展面臨著轉型與升級的機遇與挑戰。摩根大通中國區總裁賁聖林現場表示，未來十年時間中，整個房地產尤其是住宅部分，市場的規模將逐漸達到飽和。同時，房地產利潤與以前相比已經沒有那麼大的空間；因為要素成本會加大，包括融資成本、人工成本，以及非市場的因素拿地的成本。
房地產業需要集約化、品牌化，規模加大的同時，市場要進一步細分。賁聖林表示我們既有所謂的住宅市場、商業地產、旅遊地產，其實藍色矽谷這一類地也屬於一種細分市場，這部分將會更加專業化。談到集約化，復地集團副總裁聶振民認為，未來房地產行業將會進一步集中，房企在一百強企業中所佔的份額也會明顯提升，但與此同時將必然帶來企業的兼並與整合。聶振民在此次峰會上還透露，青島也是復地集團一直准備進駐的北方城市，並會在今年年底對青島加大研究和投入，爭取在年底有項目落地。
針對房地產建設逐步城鎮化發展，賁聖林表示，城鎮化在一些發達市場已經成熟，所以房地產在這個時候面對這樣一個轉型升級的機遇是非常難得的。黃金灣投資集團董事長申威表示，很多的縣域城市當地的GDP還是很高，當地的流動人口也非常充足，三四線城市依然有很強的投資空間，我們在膠南地區有一塊住宅，建築面積是79萬平方米。
此外，申威表示，金融化是房地產業的大勢所趨，對於房地產商來說，轉型做金融化探討和突破也是非常必要的。
關於房地產業產品的多元化探討，申威表示，包括在戶型上、建築結構上、成本管控上，利用更多更先進的手段，提高房
地產大亨共聚搜狐財
企的內部管控水平。總結突破轉型，最重要的還是要企業結合自身實力，結合自身的能力煉好內功迎接未來十年的挑戰。提高創新能力與核心競爭力，是市場發展對房地產商提出的更高要求。
旅遊地產將成為發展趨勢
房地產企業發展將逐步多元化將是未來的發展趨勢。聶振民認為，多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。復地集團地處上海復興，復興是比較多元的，包括鋼鐵、醫葯、商業、證券等行業，復地也傳承了復興的基因，擁有很多
智中國峰會，論道未來十年房地產走向。
屬於復地的產業板塊，同寶鋼合作做工業地產，和金山石化合作在金沙灣，現在我們走國際化的道路，收購和入股了法國地中海度假俱樂部。
港中旅（青島）海泉灣度假區總經理賀曉鴻表示，旅遊地產將成為中國房地產未來發展趨勢，港中旅集團也是把發展旅遊地產作為集團的支柱產業在做。房地產市場的未來走勢我們不好判斷，但是只要在經營上發揮自己獨特的優勢，就一定會在競爭中立於不敗之地。對此觀點，路勁地產董事局主席單偉豹表示贊同，「要做有專長的工作，無論是住宅還是商業地產，你做得比別人好你就會成功」。
賀曉鴻為大家介紹到，建設旅遊地產的目的除了打造一個集旅遊、休閑、度假於一體的基地，希望通過旅遊地產的打造給周邊的地產和物業價值帶來提升。對整個鰲山灣區域的發展，賀曉鴻描繪出了一個宏大的遠景。他希望以後鰲山灣能像博鰲論壇一樣也搞一個論壇，或者是能夠像搜狐中國財智峰會這樣世界級的經濟論壇峰會能夠落地鰲山灣，落地港中旅。
房地產金九銀十值得期待
一直以來，房價都是備受關注的話題，在8月4日舉行的搜狐財智中國峰會上，房價也成為關注的話題，合理的房價到底能否計算？對此，復地集團副總裁聶振民認為，如果只從成本發生的過程來看，房價包括建安成本、房地產開發的成本等，從這個角度來看，房價是可以計算的。但是聶振民認為，市場就是市場，相比較房價，消費者更加關心是需求和心理預期。對於今年下半年市場，與會地產大亨均認為金九銀十房地產依然會穩定健康地發展。
申威對目前房地產市場的判斷用「穩增長」三個字來總結。他認為，中國的投資渠道還是過於狹窄，所以中國房地產市場依然會健康持續的發展，但是不會再出現暴利，不會出現前幾年劇烈的增長。一旦出現暴利，政府還會出現更加嚴厲的政策。所以，申威認為房地產企業，應該正確認識這樣的形勢，房地產的波動是很正常的，房地產企業應該把精力放在更多的煉內功上。
單偉豹則認為，房地產根據經濟規律上上下下，城鎮化和人民實際可支配的改善型房產需求政策壓抑不了，政策可以把自然規律壓扁或者延遲或者提高，但是改變不了經濟的規律。

㈥ 成功的房地產企業轉型為什麼失敗

因為房地產的操作模式根本不適應轉型企業的操作模式。房地產的成功，在其他行業很難復制。正如同土地的獲取，項目的洽談，開發通路的操作，僅僅是房地產獨有的模式一樣。

㈦ 為什麼房地產業的生產方式必須轉型

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微利時代房企醞釀漲價 房地產行業趨勢分
股市震盪房地產投資趨熱 樓市金九銀十可
萬科回應天津爆炸波及住宅小區 房地產行
1998年，我國取消福利分房制度，住宅市場從此走入市場化。盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產調控政策陸續出台，一度被戲稱為「十年九調」，但這十年依然成為房地產市場發展最活躍的時期。然而，牛市總有終結的一日。行業進入了中速而穩定發展的「白銀時代」，房價普漲的時代終結，市場正在發生著前所未有的變化。
「從最初的簡單解決住房問題，到後來的希望改善住房環境，發展到現在的要求住得舒適、環保節能……在房地產市場發展進程中，人們對房子的居住要求也在發生著翻天覆地的變化。精神層面的需求開始逐漸顯現。」沈洵說，隨著城市擴張和各種規劃的逐步實施，城市面貌發生了巨大的改變。房地產業作為其中相當重要的一環，也跟隨城市發展的步伐經歷著自我形式的變遷。
盡管房地產「黃金時代」已經終結，但在「白銀時代」，房企仍有大把機會。
「首先，中國仍處於城鎮化階段，據測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕。」沈洵說，目前發達國家的城鎮化率已達到70%左右，而國家不過50%出頭。根據國務院去年發布的新型城鎮化戰略規劃，到2020年要將常住人口城鎮化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，這將帶來巨大的住房需求。「房地產企業只要跟著國家的發展戰略走，還是會有市場的。」
不過他也提醒，隨著人均住房面積的提高，品質改善型需求會越來越高。在房價單邊上漲時代終結的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產品品質好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的「內功」。【談現狀】
市場持續活躍，達到歷史同期較高水平
在各項新政的利好下，今年無錫的房地產市場逐漸回暖，市場成交活躍，成交量達歷史同期高位，住房價格進一步企穩回升。
據統計，剛剛過去的8月，無錫市區商品房成交面積53.63萬平方米，同比增長1.42%;住宅成交均價7910元/平方米，環比7月份上漲了129元/平方米。所以從整體來看，無錫的房地產市場還是比較平穩的，說明市場仍然是以居住型為主要需求。
從成交結構來看，7、8月份市區商品住宅成交平均面積達120平方米左右，包括別墅、大平層等在內的高端住宅迅速入市，說明改善型需求正在逐步釋放。
不僅僅是商品房市場熱度不減，二手房市場也持續在高位運行。8月，二手房成交面積27.05萬平方米，同比增長33.51%;二手住宅成交面積24.51萬平方米，同比增長68.22%。目前，二手房成交量幾乎已經佔到了無錫整個房地產市場成交的1/3，這從一定層面說明了市場正在逐步走向成熟。
與此同時，外地人在錫購房的比例也在提升。從以前的10%到15%，提高了現在30%左右，也由此可見無錫作為宜居城市的對外吸引力正在與日俱增。【談互聯網+】
如果你不駕馭它，遲早會被淘汰
2015年，品牌房企通過與互聯網門戶平台聯合營銷，以O2O模式形成多平台推廣網路，深度挖掘互聯網創新和房地產的契合點，有效拓展了營銷覆蓋的寬度和深度。
「互聯網營銷手段持續創新，比如眾籌、電商平台、房地產O2O等形式的出現，顛覆了房地產行業傳統營銷形式，成為今年行業的一大亮點。」沈洵說，目前市場面臨的最大問題是庫存壓力大，傳統的銷售模式已經遠遠不能解決企業去化壓力的問題，房地產企業積極通過嘗試各種方式創新營銷管理機制，提出新穎的營銷策略是好事，「互聯網時代的轉型升級你必須要去面對，如果不去駕馭它，那麼遲早會被淘汰」。
談話中，沈洵提到了已經在無錫出現的一些互聯網與房地產業「觸電」的案例，比如，集購物、代收包裹、公共事業繳費等便民服務功能於一體的「櫻桃屋」便民服務中心。通過與大型小區物業合作，這類服務中心能幫助物業更精準地為居民服務，通過服務改變其運營和管理模式。「以前開發商把物業視作一個包袱，開發完了就把所有後續工作往物業公司身上一堆。但是現在大家想法改變了，物業公司成了金礦，大家都期待合作，希望能從合作當中獲得利潤。」沈洵說，互聯網時代，房地產市場也發生了變化，以買方市場為主導，最大限度爭取客戶資源，成為增強企業業績提升的源動力。
【談外來大鱷】帶來多元化的產品與營銷模式
近年來，以萬科、萬達、保利、綠城、雅居樂、富力等為代表的大量外來品牌房企開始湧入無錫房地產市場，在給市場帶來更豐富內容與活力同時，也給本土房產企業帶來不小的壓力。
「外來大鱷迥異於本土房企的市場秉性，讓無錫樓市變得更加多元，對樓市營銷也產生了深遠影響。」沈洵認為，外來大鱷進入無錫，給無錫樓市帶來了更多元化的產品、更先進工藝技術，這有利於整個房地產行業進步。不過，對本土房產企業的沖擊肯定也是存在的。「房企此消彼長，這是市場的一種正常波動。企業不進則退，這是商海的鐵律，只不過這一鐵律在最近幾年的房地產市場中，表現得尤為明顯。」他認為，面對外來大鱷的強勢來襲，本土房企必須依靠對本地歷史文化、人文背景、社會環境的洞悉與深耕，以及自身的重新定位，才能在激烈的市場競爭中形成更加穩固的品牌影響力。【談困難與機遇】前進的道路上遇到困難是常態

然而，樓市在前進過程中，遇到的並非都是「正能量」。比如，有的房企過度追求開發速度而忽視了產品質量，有的以過度追求量的提高而忽視產品的個性……「在前進中遇到困難是正常現象，而且這將成為一種常態。」沈洵認為，目前無錫樓市面臨的最大問題依然是去庫存，即便新推盤速度已經緩之又緩，前期過度開發造成的積壓依然導致去化周期較長。
在他看來，現在的房地產市場已經回歸理性，暴利時代一去不復返。「利潤20%到30%很正常，有的只有10%，甚至虧損。」沈洵說，盡管如此，依然有大型房企在拿地。「這是一種新動向，當國家政策發生變化時，房地產企業如何來把握機遇?」

文中數據來源：前瞻產業研究院《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》

㈧ 房地產行業轉型文旅地產行業會存在哪些問題

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。
據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。
在眾多進軍文旅產業的房企中，萬達表現較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地「受挫」的現實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創。此外，萬達還退出了其首個文旅地產項目——萬達長白山國際旅遊度假區的經營。而被外界視為「小萬達」的中弘股份，在轉型文旅的道路上亦是接連碰壁：三亞的半山半島項目以及海口的如意島項目因環保督查等原因遇阻，公司累計逾期債務超40億。究其原因，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有開發商對自身能力與經驗的高估。
房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出「文化+旅遊+城鎮化」模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。
文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。
業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。
作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。