房地產如何賺灰色收入

A. 怎麼樣才能在房地產中賺錢

房產投資首先要知道裡面的潛規則，然後才能談賺錢，

2010年中國房價會不會跌，還會不會繼續漲？中國房價會不會崩盤等等問題，經過多年的暗訪和實地調研，筆者走訪了數以萬計的購房者、房地產商、建築商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。

今天，筆者特把中國樓市5個級別的炒房黑幕與手段進行全面系統透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業的人們買房時一點參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現狀。

一、中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之一：低級炒房—菜鳥級炒房。

主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員，機關企事業單位職員、小白領，離退休老人等。

主要操作手段：賺取簡單差價。這類人員利用手中的一點資金付完首付房款買入一套或幾套房子後，馬上在中介門店掛牌出售轉手。賣出去後再繼續買、賣。

主要操作揭秘：鄒濤在調查中發現，其實這個層次的炒房者是比較「可憐」的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時也受影響加入。對（宏觀）政策和微觀市場研究不多，有時會對市場判斷失誤和對政策的把握不準，屬於「菜鳥」級別。

這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強解套。有的沒有能熬過，結果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。

炒房時間周期：時間周期基本上是1-24個月的中短炒為主（如被套後則在被動等候著）。

鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機者在找接盤的傻子。

二、中國式房地產市場5大炒房黑幕與手段之二：初級炒房--高拋低吸炒房。

主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員、企業白領、銀行信貸職員、離退休人員等。

主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。這類人員利用充足的時間和精力，時刻有機會在第一線接觸、了解市場，有掌握真實信息情況的優勢，是第一類炒房者的「升級版」，成功操作一套後至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。

主要操作揭秘：這類人員一般已經對房地產有一一定的了解，擅長研究分析國家政策，具備了一定的經濟方面與房地產方面專業知識，有成功炒作過至少一套以上房子並獲利後，開始專門研究炒房。並且會用好金融工具，會與中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等合作，盡量降低首付成本買入後，實施高拋低吸來獲利。

炒房時間周期：基本上是1-100天的短炒為主。

鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。

中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之三：中級炒房-空手套白狼炒房。

主要參與人員：這類人員中又分為2大類。

第一大類是房地產公司高管與銷售負責人，銀行高管及相關負責人，國土、規劃、消防、建設、物價、產權登記等與房地產相關的涉及到需要行政審批、辦證等的政府職能部門負責人、具體辦事把關人員等，黨政軍等權力部門相關人員。

第二大類是由「初級炒房者」成長起來的一部分人。

主要操作手段：空手套白狼買空賣空獲取暴利。狼是吃人的，能空手去套到狼的人當然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要麼是非常具有熟練的炒房「杠桿」操作經驗和資源的人；

要麼是手中掌握有一定的實際權力，並且能影響到房地產商的實際利益的。房地產商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進行行政審批。為防止項目在建設、完工、銷售、辦證等環節受影響，一般房地產商會拿出一部分房源進行一定的利益輸送。
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B. 房地產中如何獲利

服務費，只要是需要辦理證件或收需的都需要服務費，一般不會低於全額百分之一，

C. 做房地產怎麼樣才能賺到錢

產品定位好，資金運作好，趕上政策不太緊的時期，沒有虧錢的。至於誠信，你如果不長期開發，長期運作這個品牌，那誠信可以忽略。

D. 他們都說做房地產銷售很賺錢，到底有多賺錢

房地產銷售很賺錢，是因為他們的提成體系其實是非常高的，也許一套房子賣下來是幾十萬塊錢，那麼他們的提成一般是在5%~10%之間，所以如果一個月他們能夠賣出兩三套房，他們的工資就能夠上萬了。

所以我認為無論是房地產行業還是其他行業，想要獲得高待遇的薪資，那麼首先自己的銷售能力一定要非常好，只有自己獲得了顧客的認同，才可能得到賺錢的機會。

E. 如何在房地產行業中賺錢，需要多少資金

建築業企業注冊資金一覽表
序號 序列及類型 級別 備注
一、 施工總承包序列 特級 一級 二級 三級
1 房屋建築工程 3億元 5000萬元 2000萬元 600萬元
2 公路工程 3億元 6000萬元 3000萬元 1000萬元
3 鐵路工程 3億元 5000萬元 2000萬元 500萬元
4 港口與航道工程 3億元 5000萬元 2000萬元 無三級
5 水利水電工程 3億元 5000萬元 2000萬元 600萬元
6 電力工程 3億元 7000萬元 4000萬元 2000萬元
7 礦山工程 3億元 5000萬元 2000萬元 800萬元
8 冶煉工程 3億元 5000萬元 2000萬元 無三級
9 化工石油工程 3億元 6000萬元 3000萬元 無三級
10 市政共用工程 3億元 4000萬元 2000萬元 500萬元
11 通信工程 3000萬元 1500萬元 800萬元 無特級
12 機電安裝工程 5000萬元 2000萬元 無特、三級
二、 專業承包序列 一級 二級 三級 備注
1 地基與基礎工程 1500萬元 800萬元 300萬元 無特級
2 土石方工程 1500萬元 800萬元 300萬元 無特級
3 建築裝修裝飾工程 1000萬元 500萬元 50萬元 無特級
4 建築幕牆工程 1000萬元 500萬元 200萬元 無特級
5 預拌商品混凝土 2000萬元 1000萬元 無特、一級
6 混凝土預制構件 500萬元 200萬元 無特、一級
7 園林古建築工程 1000萬元 500萬元 250萬元 無特級
8 鋼結構工程 1500萬元 800萬元 300萬元 無特級
9 高聳構築物工程 3500萬元 3000萬元 1000萬元 無特級
10 電梯安裝工程 500萬元 300萬元 無特、三級
11 消防設施工程 500萬元 300萬元 100萬元 無特級
12 建築防水工程 500萬元 200萬元 無特、一級
13 防腐保溫工程 1000萬元 500萬元 200萬元 無特級
14 附著升降腳手架 500萬元 300萬元 無特、三級
15 金屬門窗工程 500萬元 200萬元 100萬元 無特級
16 預應力工程 800萬元 400萬元 無特、一級
17 起重設備安裝工程 200萬元 150萬元 50萬元 無特級
18 機電設備安裝工程 1500萬元 800萬元 300萬元 無特級
19 爆破與拆除工程 600萬元 300萬元 100萬元 無特級
20 建築智能化工程 1000萬元 500萬元 200萬元 無特級
21 環保工程 1000萬元 300萬元 100萬元 無特級
22 電信工程 1500萬元 800萬元 100萬元 無特級
23 電子工程 1000萬元 500萬元 50萬元 無特級
24 橋梁工程 3000萬元 1500萬元 無特、三級
25 隧道工程 3000萬元 1000萬元 無特、三級
26 公路路面工程 3000萬元 1500萬元 400萬元 無特級
27 公路路基工程 2000萬元 1000萬元 300萬元 無特級
28 公路交通工程 交通安全設施、通信系統工程、監控系統工程、收費系統工程均為150萬元，通信、監控、收費綜合系統工程分項300萬元。
29 鐵路電務工程 2000萬元 1000萬元 300萬元 無特級
30 鐵路輔軌架梁工程 2000萬元 1000萬元 無特、三級
31 鐵路電氣化工程 2000萬元 1000萬元 500萬元 無特級
32 機場場道工程 5000萬元 3000萬元 無特、三級
33 機場空管工程及航站樓弱電系統工程 1000萬元 500萬元 無特、三級
34 機場目視助航工程 1000萬元 500萬元 無特、三級
35 港口與海岸工程 4000萬元 2000萬元 500萬元 無特級
36 港口裝卸設備安裝工程 2000萬元 1000萬元 無特、三級
37 航道工程 5000萬元 2000萬元 500萬元 無特級
38 通航建築工程 4000萬元 2000萬元 500萬元 無特級
39 通航設備安裝工程 1500萬元 500萬元 無特、三級
40 水工建築物基礎處理工程 1500萬元 800萬元 300萬元 無特級
41 水工金屬結構製作與安裝工程 1000萬元 800萬元 300萬元 無特級
42 水利水電機電設備安裝工程 1500萬元 500萬元 200萬元 無特級
43 河湖整治工程 2000萬元 1000萬元 120萬元 無特級
44 堤防工程 2000萬元 1000萬元 400萬元 無特級
45 水工大壩工程 2500萬元 1000萬元 500萬元 無特級
46 水工隧道工程 2000萬元 1000萬元 500萬元 無特級
47 火電設備安裝工程 5000萬元 3500萬元 1500萬元 無特級
48 送變電工程 4000萬元 2000萬元 800萬元 無特級
49 核工程 2000萬元 800萬元 無特、三級
50 爐窯工程 500萬元 200萬元 無特、三級
51 冶煉機電設備安裝工程 1000萬元 600萬元 無特、三級
52 化工石油設備管道安裝工程 1000萬元 800萬元 500萬元 無特級
53 管道工程 4000萬元 1500萬元 500萬元 無特級
54 無損檢測工程 100萬元 80萬元 60萬元 無特級
55 海洋石油工程 6000萬元 3000萬元 無特、三級
56 城市及道路照明工程 800萬元 400萬元 200萬元 無特級
57 體育場地設施工程 1000萬元 500萬元 200萬元 無特級
58 特種專業工程 100萬元 不分級別
59 水上交通管制工程 800萬元 不分級別
60 城市軌道交通工程 1億元 不分級別

F. 房地產開發商是怎麼賺到錢的

一位房地產公司員工揭開房地產是如何賺錢的：
在下從99年接觸房地產業，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了

G. 房地產開發商是怎麼賺到錢的（詳細）！

一位房地產公司員工揭開房地產是如何賺錢的：
在下從年接觸房地產業，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了

H. 售樓員有哪些灰色收入

售樓小姐爆行業潛規則，為達目的不擇手段是人之常情。穿著不菲的套裝，化著版精緻的淡妝，簽著大額合同，權拿著高薪收入—這是很多人對售樓小姐的印象。各行各業都有「潛規則」，對於賣房子的售樓小姐，這一類的潛規則的傳說那也是不斷，但是，其絕大多數存在於一些高檔樓盤的銷售中，因為每賣掉一套房都會給他們帶來一筆不菲的收入。而不少房產公司對銷售人員也有考核，一定時間內不達標的話就會被掃地出門，在生活壓力下，有些售樓小姐會選擇犧牲色相。

I. 一手房銷售應該知道的知識或者常識，還有灰色收入啊，油水啊，具體怎麼做什麼的的啊，要詳細點的謝謝拉。

第一步 房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立准備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核准
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批准項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批准證書
10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委託作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保「三廢」治理方案
9、委託環境影響評價並報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委託地質勘探
12、委託初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、徵求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委託釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委託地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用
17、徵用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）
2、資金佔用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地佔用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委託進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費（周轉費）
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標准備
18、招標通告
19、編制招標文件並核准
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核准，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書並送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的「三通一平」
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建築行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委託招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工雜訊擾民補償費
32、佔道費
33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續
二、北京市內銷商品房的銷售
12、提交完成建設項目投資證明
13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》
15、銷售項目備案
16、委託中介代理機構進行銷售
17、與購房者簽訂認購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預售登記
20、辦理轉讓登記
21、辦理房地產抵押登記手續
22、樓宇交付入住
23、質量保證書和使用說明書
24、辦理產權立契過戶手續
三、北京市房地產出租的綜合管理
25、房屋出租權的確認
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
28、租賃當事人辦理租賃登記手續
29、租賃房屋的轉租
30、房屋租賃關系的終止
四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理
31、房屋出租權的確認
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、北京市房地產的抵押
36、抵押權的設定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產抵押登記
39、抵押房地產的占管
40、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費
第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批
2、簽署物業管理委託合同
3、居住小區的物業接管綜合驗收
4、物業使用、管理、維修公約的核准
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質量保證書和使用說明書
7、物業管理服務基本要求
8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費
2、共用部位共用設施設備維修基金
3、普通居住小區物業管理費
4、高檔住宅物業管理費
5、經濟適用住房小區物業管理費
6、供暖費