❶ 營改增後房地產行業怎麼做到納稅籌劃
一、多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
二、擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
三、剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
建築業納入「營改增」行業，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。
❷ 營改增房地產企業的會計賬務怎麼做呢
一、開發階段,歸集開發成本
1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等
借:開發成本(按XX項目、成本對象進行明細核算)——土地徵用及拆遷補償費
貸:銀行存款等科目
2、發生開發成本
借:開發成本(XX項目、成本對象) ——前期工程費/基礎設施費/建築安裝工程費/公共配套設施
/借款費用(或列開發間接費用,借款費用不能抵進項)
借:開發間接費用
借:應交稅費—應交增值稅(進項稅金)
貸:銀行存款等科目
說明:如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發成本：
借:開發成本—XX項目(對象) ——XX
貸:銀行存款(應付賬款)
不能分清成本對象的,其支出應先歸集至開發間接費用,再在各成本對象之間按一定標准分配。成本分配的一般方法:佔地面積法、建築面積法、直接成本法、預算造價法。其中土地成本——按佔地面積法【國稅發【2009】31號】建議:建築面積。
二、預售階段,取得預售收入
1、未完工收到預收款
借:銀行存款等 貸:預收賬款—XX項目
2、次月預交增值稅【預售收入/(1+11%) X3%預繳】,次月繳納時:
借:應交稅費—未交增值稅 貸:銀行存款
3、次月按預繳的增值稅,預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等稅費
借:應交稅費—城、教、土增稅等 貸:銀行存款
三、完工銷售階段,確認收入、成本
1、完工分配開發間接費用
借:開發成本——各項目、成本對象貸:開發間接費用
2、完工結轉開發產品
借:開發產品——各項目
借:固定資產或投資性房地產(轉作出租或自用)
貸:開發成本——各明細
3、交房並符合確認收入條件
借:預收賬款等
貸:主營業務收入——XX項目(房號)
貸:應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
備注:主營業務收入為不含稅的全部價款和價外費用,按11%稅率計算銷項稅金。2019年稅率調整為10%。
4、同時,結轉交房部分所對應的成本:
借:主營業務成本
貸:開發產品——各項目(房號或附房號明細)
5、扣減收入對應的土地價款
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款
營改增抵減的銷項稅額=按上述公式計算的當期可以扣減的土地價款/(1+11%)*11%
借:應交稅費——應交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)
貸:主營業務成本——XX項目
月末,計算尚未繳納的增值稅=(全部銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額)-全部進項稅額=a
借:應交稅費——應交增值稅(轉出未交增值稅)a
貸:應交稅費——未交增值稅a
次月,申報繳納增值稅:
借:應交稅費——未交增值稅a
貸:銀行存款a
結轉當期已售面積所對應的稅金及附加:
借:營業稅金及附加
貸:應交稅費--城、教、土增稅等
❸ 營改增後房地產公司預收房款如何做會計分錄
例:某房地產開發公司開發甲房地產項目,2016年5月18日,預售房屋一套,售價100萬元,同時,收到專客戶乙交付的預屬售款80萬元,該項目按簡易計稅方法計算,徵收率5%。
會計處理如下:(單位:萬元,下同)
1。預收房款
(1)收到預售款時
借:銀行存款80
貸:預收賬款80
(2)預繳申報
國家稅務總局公告2016年第18號文件規定,一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算:應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或徵收率)×3%。
適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的徵收率計算。
借:應交稅費——預交增值稅(簡易預繳)2.29
貸:銀行存款2.29
❹ 房地產企業營改增會計賬做起來難不難
這要看你的專業水平了。主要是房地產企業涉及一個土地增值稅的問題，核算上有點麻煩。
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❻ 營改增後，房地產業該怎麼做
房地產業：精裝修住房供給或增加
由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。
在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
「營改增對房地產企業是機遇與挑戰並存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。」通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利於刺激低端製造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利於增加企業投資。
此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之後，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。
專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和「購租並舉」的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。
❼ 房地產企業營改增會計分錄怎麼做
房地產開發企業會計核算處理
根據《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的專通知》(財會〔2016〕22號)規定,發生屬相關成本費用允許扣減銷售額即增值稅差額納稅(房地產行業為差額納稅)的,房地產企業按照規定土地價款等允許抵扣的稅額,沖減房地產企業主營業務成本,即在會計核算,按規定土地成本銷項抵減的稅額不沖減收入,直接沖減成本,會計分錄如下:
借:應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減)
貸:主營業務成本
❽ 營改增房地產預收房款怎麼會計處理
營改增後，房地產企業預收房款的稅會處理
營業稅時期，房地產企業在預收房款時，即達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。營改增後，房地產企業預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方政策對預收房款要求不開發票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行，就此筆者談談自己的觀點。以一般納稅人房地產企業選擇一般計稅方式為例：
1、預收房款111萬元，並開具發票
借：銀行存款111
貸：預收賬款——已開票111
2、在不動產所在地預繳增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅3（111÷1.11×3%）
貸：銀行存款3
文件依據：（國家稅務總局2016年第18號）
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
3、在機構所在地申報
借：其他應收款——預繳稅款11（111÷1.11×11%）
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）11
文件依據：財稅2016年36號文件規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。開具了發票，應在機構所在地申報增值稅。
說明：對於房地產企業預收款，現在很多地方政策，一般要求不開具發票，或者開具零稅率發票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，後續也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一並申報時賬務處理。本文主要涉及在預收房款開具發票申報時對重復計稅的賬務處理。
說明，這里的「其他應收款」科目，是筆者個人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然也可選擇適合自己企業的處理方式。
4、取得進項稅2萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（進項稅額）2
貸：應付賬款等2
5、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）9（11-2）
貸：應繳稅費——未交增值稅9
說明：房地產企業在預收房款開具發票時，即達到了增值稅納稅義務時間，筆者認為此時即可計算扣除預收房款對應的土地款，為行文簡便，土地扣除放在後面一起處理，結果是一致的，特此說明。
6、繳納增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅6（9-3）
貸：銀行存款6
共應繳納增值稅=11-2=9萬元；預繳了3萬元，補繳了6萬元，合計繳納9萬元，核對相符。
7、實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款333萬
貸：主營業務收入300
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）33
借：預收賬款——已開票111
貸：應收賬款111
說明：預收賬款和應收賬款互相沖銷，是筆者個人的建議，主要是因為之後需要沖銷因預收房款重復計提的增值稅，按照預收賬款的余額可以有一個核對的關系。
8、土地款差額扣除
計算的可以差額扣除的土地款為33.3萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）3.3（33.3÷1.11×11%）
貸：主營業務成本——土地成本3.3
9、沖銷重復計提的增值稅
借：其他應收款——預繳稅款-11
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）-11
可借鑒以下公式：
應沖銷的稅額=（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果預收賬款（已開票）期末余額大於期初余額，說明應補提增值稅。
說明：雖然收入為300萬元，銷項稅額為33萬元，但開具發票只能開具222萬元（333-111），銷項稅額為22萬元。因之前已經開具了111萬元的發票。申報表中的銷項稅額為22萬元，賬務上的銷項稅額也是22萬元，帳表相符。
10、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）18.7（33-11-3.3）
貸：應繳稅費——未交增值稅18.7
繳納增值稅：
借：應繳稅費——未交增值稅18.7
貸：銀行存款18.7
統算：應納增值稅=銷項稅33-進項稅2-土地扣除3.3=27.7萬元；
預繳增值稅3+補繳增值稅6+繳納增值稅18.7=27.7萬元
核對相符。
❾ 營改增後房地產行業怎麼降低稅務負擔
一、全面做好「營改增」財務核算準備工作
「營改增」對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對「營改增」帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好「營改增」財務核算準備工作。
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業應該在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」「未交增值稅」等明細科目，輔導期管理的應在「應交稅費」科目下增設「待抵扣進項稅額」明細科目。在「應交增值稅」明細賬中，借方應設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「轉出未交增值稅」等專欄，貸方應設置「銷項稅額」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業「營改增」轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財政扶持政策規定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。
第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在「應交稅費——應交增值稅」科目下增設「減免稅款」專欄，用於記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業內部財務、稅務控制制度
良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在「營改增」後，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：
第一，采購環節盡可能取得進項發票後支付款項。「營改增」後，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項後，可能由於市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。
❿ 營改增下房地產企業如何籌劃
方法一：多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
方法二：擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由於不動產轉讓目前仍然徵收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高於行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
房地產業「營改增」對企業的去化能力是一個挑戰，由於增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業只有完成銷售之後才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。
方法三：剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
據了解，建築業也將被納入「營改增」行業，稅率為6%或11%。無論稅率高低，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。