如何投資商業地產

❶ 如何購買商業地產

額，你問的什麼不太明確，你說的是拿地還是投資商業地產產品呢？給你羅列下選購商業地產的一些要點吧
酒店式公寓——選擇餘地大，性價比高
從入選的十個商業地產看，有酒店式公寓的項目佔了70%。有的是純酒店式公寓，有的是綜合體中作為居住功能的配套。但無論身處怎樣的商業氛圍中，挑選酒店式公寓總有幾個不二的規律。

整體上講，酒店式公寓具有戶型小、總價低、生活環境相對便利等特點。雙限下，這種「百變」非住宅類項目異軍突起，像LOFT、精裝小戶型、不限購不限貸產品等大多以酒店式公寓的形式出現。

如果要精挑細選，有三個基本要素需要掌握：首先，區域內要有完善的商業配套，如最好有一站式服務，購物、休閑、餐飲、娛樂同時都能享受到。酒店式公寓的居住功能應大於投資功能，所以選擇酒店式公寓首要關注的是已有和未來的生活服務配套。

其次，交通的通達性也是酒店式公寓要考慮的因素之一，無論是公共交通系統還是周圍道路建設，都需要充分考慮在內。入選的酒店式公寓中，大部分在交通上都有自己獨特的優勢。

最後一條，選擇性價比較高的酒店式公寓，無論是作為投資還是自住，出租率一直是酒店式公寓的價值保障關鍵，其中直接影響出租率的是商務客流。

從硬體配套條件來說，一般的酒店式公寓基本採用精裝修交付，可讓購房者拎包入住；酒店式的星級管家服務也必不可少，這才能體現商務型物業的價值。當然最後客戶可依據自己的經濟條件，選擇總價合適的酒店式公寓。

寫字樓——品質第一，物業服務很關鍵

除了地段，寫字樓的選擇與投資也十分有講究。

首先是企業的資質和形象。專家表示，一般5A甲級是選擇入住寫字樓的標配；其次擁有優良的物業以及符合高端商務人士的生活配套。當然，如果是地標性建築，那其投資回報率會更高，它代表了企業的形象和實力。

其次是寫字樓的內在品質，像精裝挑高大堂、雙電梯廳等設計都為樓盤加分；停車位也是優秀寫字樓需要考慮的重要方面；銀行、咖啡廳、健身中心等高端商務配套也影響整體寫字樓的品質。

還有一點容易忽略，就是寫字樓的純粹性，一些寫字樓有住有商，魚龍混雜，辦公條件很差，這樣就嚴重降低了寫字樓的品位，因此，在選擇寫字樓時，
產品的定位十分重要，一般選擇高端品牌或是擁有白金級物業服務的寫字樓，這樣可以保證良好的辦公條件，同時也可以獲得不錯的出租回報率。

商鋪——買鋪更需養鋪，成熟區域最吃香

挑選商鋪，一般會選擇較成熟的板塊，商鋪的培育周期在5~10年，如果有開發商引進品牌企業或是自持物業，培養商業氛圍，這樣為最佳；至於一些社區型商鋪，對於物業類型的選擇十分關鍵，不同的小區選擇的經營業態也要差異化。

中原商業地產部經理劉雙為商鋪投資者總結了3點：其一，買單邊鋪不如雙邊鋪，雙邊鋪商業氛圍更容易被「養」起來；其二，購買商鋪一定要關注周邊
的消費人群，人流量是關鍵；其三，在同等條件下，選擇商鋪時盡量挑選房屋結構簡單，門面整潔、漂亮的。此外，手頭有大量資金的客戶，專家推薦周邊商業氛圍
比較成熟，配套較為完善的區域。比如市中心，其次是下沙或城東新城，前者地段、配套各方面都比較成熟，後者則發展潛力較大。

當然，一些專業類服務市場內的商鋪也越來越成為投資客的選擇之一，但專家提醒，在購買這些商鋪時，首先關注的是商家自身的抗風險能力和資金實
力，特別重要的是後期的運營能力；另外，選擇成熟的行業也非常關鍵，行業的飽和度以及相關政策的優惠扶持也需要在前期做好功課，專業市場商鋪的投資價值，
很大程度上取決於商鋪所在行業的發展狀況。
如果是開發商拿地，則設計到商業地產定位分析這一塊，建議找專業的策劃公司來做，商業地產策劃公司推薦飆馬公司。

❷ 如何投資房產 投資房地產的方法

• 資金鏈儲備

  房地產屬於高總價的投資行為，隨便一套房產都是以萬為單位計算的，這就要求投資者手中有足夠的資金儲備，可支配資金要在100萬左右，因為一旦投入進去不是短時間可以獲取收益的，需要一個好價格在拋售，還要維持自己的日常生活。

  

• 4

  組團投資

  建立起自己的小圈子，進行資源共享；有時候一個人的能力確實是有限的，更何況房地產又是需要投資很多資金，需要最靈通的消息，所以維系好自己的圈子很重要。

❸ 投資房地產怎樣投資（方法）

可以投資一些工地，承建公司，也可以買賣土地，裝修等，可以自己去包工程，然後在轉手給別人，不過成本都很大、風限也大

❹ 投資商業地產有什麼技巧嗎

商業地產投資技巧：

【商鋪篇】

商鋪投資大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益；另一類是作為資金保值並升值的手段。

技巧一：商鋪投資的目的

購買商業用房的目的大致分為兩類：

一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。

另一類是作為資金保值並升值的手段。考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外，有相當一部分自營性質的經營商，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。

技巧二：租用還是買產權

產權商鋪可以轉讓、繼承、出租或用於抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。

技巧三：商鋪投資方向

根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。

一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業態無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉手或轉租的前景相對暗淡。

住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前天津的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬體設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。

純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

技巧四：商鋪投資，幾時出手最劃算？

一般來講，開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同後，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。

隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業後前景廣闊，開發商是「皇帝的女兒不愁嫁」，到這個時候再購買，付出的就更多。看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能占盡先機。

技巧五：投資怎樣的店鋪

最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；後來出現了單一形式的購物街和專業市場，各種專賣店出現，但專賣店品種單一，無法滿足消費者更多的選擇，於是出現大型百貨商場。目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，已經落後。

SHOPPINGMALL此時應運而生。MALL的直譯為「林蔭道」，在SHOPPINGMALL中指的是「步行街」。一般地，在類似的商業廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因為這種距離既能使人群快速到達各個店鋪，而且不會過於空曠，整個商場保持旺盛的人期。

SHOPPINGMALL應該非常注重購物環境的設計，倡導的是「購物、休閑、娛樂」一體化的服務，也就是「一站購齊」的理念，而這一點，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場都沒法滿足。

在SHOPPINGMALL內的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機可以有效保證。

技巧六：如何選擇鋪位位置

目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的「地腳」。

實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街，所有的店鋪都已經成為一個整體，關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。

當然，室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權衡。

技巧七：看準你的合作夥伴

商鋪投資非常講究「群羊效應」，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。

同時，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經營業種。SHOPPINGMALL提供的是「一站購齊」的消費模式，最講究的是業態覆蓋，因為只有提供全面的物品，消費者才會長時間停留，而小店鋪的業主則可完全分享這些巨頭們的成熟經驗，更重要的是可以分享人氣。

技巧八：選擇有發展前景的商圈

每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

【寫字樓篇】

寫字樓雖然會有較高的投資回報率，但同時，由於寫字樓投資總價高，變現期長，對於投資者來說就需要理性地分析，謹慎投資。

寫字樓投資技巧一：算好投資回報率

每個想投資寫字樓的人，可能都會問到「哪個區域最容易升值」，固然，升值潛力很重要，但業內專家提醒：投資者在投資寫字樓的時候，還是應該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什麼價位的寫字樓，之後再在這個價位區間內選擇投資環境相對較好的寫字樓，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。

那麼如何計算寫字樓的投資回報率呢？根據現在通用的計算公式：購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價。例如，現有一處寫字樓，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據此處寫字樓周邊的物業分析得知，月租金約為4000元，計算得知，這處寫字樓的投資回報率為6.2%。投資者即可根據投資回報情況，控制自己資金流。

寫字樓投資技巧二：好地段、好物業

投資寫字樓有三類人群：想改善辦公環境的公司；中小企業主；純投資者。業內專家認為，寫字樓投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發展潛力，諸如其今後是否會有更多的商業房產出現在周圍。

對於純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什麼人。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠，交通不方便，相對來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發達，價位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業區的地段進行投資。因為這類地區的寫字樓會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日後獲得穩定的回報打下良好基礎。

作為投資型物業，寫字樓的增值、保值要通過物業管理服務來實現。物業公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會有公司喜歡在臟亂差的環境中辦公，因為這不僅會影響到辦公的情緒，也會影響到公司的形象。因此選擇投資寫字樓時，調查物業公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。

❺ 教你如何投資房地產

房地產的投資價值，往往看的是物業的租賃產出效率如何。不同的時間、不同的地段、不同的供求環境、不同的房地產項目以及不同的投資理念，各種房地產將體現不同的投資力與價值。 一位投資者這樣形容房地產投資：住宅實現租賃的周期一般是「年」，寫字樓實現租賃的周期往往是「月」，而酒店則是「天」，簡單講，如果把三者比喻成商品的話，住宅租賃是大批發，寫字樓租賃是小批發，酒店租賃則是零售。 住宅投資 選擇長線為佳 從投資角度看，一個大城市的近郊，隨著城市化進程的推進，近郊的住宅由於基礎價格比較低，升值空間相對大一些，更具投資價值。而隨著後期人們不斷入住，周邊配套逐漸增多，商業投資機會和價值就會慢慢體現出來。 沈陽千緣房地產開發有限公司副總經理鄭偉認為：「近期政府所推出的宏觀調控政策都是針對短期的投資行為，比如提高首付比例和利率、徵收房地產稅等等，這對於正常行為的長期投資影響不大。但這意味著投資者在投資住宅前需要考慮到更多的因素。」 在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的速度會減慢。住宅投資前景可以選擇長線為佳。 據了解，目前沈陽房地產住宅市場還是以自住為主，投資行為占的比例不到20％。 寫字樓投資 選擇區域最重要 寫字樓的增值主要是市中心區及商貿區繁榮的商務氣氛以及稀缺性。寫字樓投資應該從區域的環境政策、人才、技術、商貿等方面的綜合因素去考慮，同時還應該關注區域基礎設施配套以及周圍現有的行業業態。 寫字樓租金價格呈現出兩極分化的特點，即越破舊、地段不好的租金越低，反之，越高檔的、地理位置越好的寫字樓租金比較高。 沈陽財富中心李志強經理認為：「寫字樓的使用上大部分是自用，開發公司也很少對外出售。如果租用寫字樓六七年，其租金足以買一個寫字樓了，所以大多比較高檔的，租金高的寫字樓是不對外賣的，開發商不會放棄這部分利潤。」 目前，沈陽寫字樓比較集中的地區在沈陽CBD、五里河、三好街及和平大街。這些區域的人流、物流、信息流、資金流都很豐富，資源優越。是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 酒店式公寓投資 關鍵看配套 酒店式公寓作為市場新寵，進入沈陽市場已有幾年時間。作為近年來一種新興的房地產投資品種，投資者把它作為新興物業，開發商把它作為新的利潤增長點。 酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，客商和公司人員流動地帶，周圍的服務配套設施完善。其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入駐管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務。 由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受商務人士青睞。 據德郡7號總經理何行知介紹：「酒店式的公寓相對於住宅和寫字樓產出率最高，回報也是比較高的。沈陽CBD地區，臨近沈陽北站、汽車站及未來地鐵站，是沈陽中高端商務客流最集中的區域，客源充沛。在此的酒店，自然無論從客源的保障性、房價的保障性方面來說，都是具有相當優勢的。沈陽人的房產投資范圍剛剛開始形成，老百姓會偏重更為理性與穩定的投資。」 酒店式公寓是打著「商務」牌出現的，深切體現出為商務人員服務的特徵。 簡單來說，酒店式公寓就是為那些在商務區內的商務人員提供休息、休閑和小型辦公的場所。 投資者在選擇項目時，一定要注意項目自身和周邊的配套是否會給商務人士帶來方便。這些配套包括交通、醫療、教育、購物、休閑等等。 酒店式公寓的流行，也導致了上市量過大以及同質化嚴重而出現的空置率高的現象。因此對投資者而言，一定要三思而後行。

❻ 個人如何進行房地產投資

很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？

貸款買房適逢最佳時機

一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。

投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。

投資出租物業正當其時

筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。

投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。

物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。

由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。

投資住宅要有長遠眼光

與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。

有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。

投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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❼ 如何投資商鋪

看人氣是永久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：
靜態消費區，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域，叫做靜態消費區。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區域我們叫做靜態消費區。
動態消費區，就是在規定的營業時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域，叫做動態消費區。這種動態消費區我們現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業中心"的定義，就如現有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區域，商業輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關村電子市場等，這樣的區域我們叫做動態消費區域。
我們投資買了鋪是要租出去或者等升值後賣出去，就算自己做生意經營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數就會越大。靜態消費區平時並不具有人流，其中產生消費的多會是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的遊客多達50多萬，吸引著來自全國各地的遊客，其區域的鋪位價值現在都很難估量，因此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是壞。但這並不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班後，消費區域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，並且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。
謹防高回報率的承諾
現在我們看到網上還有一些商業媒體對於商業物業投資回報分析文章中，15%的回報率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個鋪，然後多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式，然後是很正確的加減乘除，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者會在七八年左右就能回收，以後你就凈掙了，不僅如此，現在很多開盤的商業物業項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經常的出現這個數字，筆者作為從事商業地產策劃的職業人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，不負責任。
商業物業投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一樣，商業物業投資的動態性更強。如上我們所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建築物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。
我們就單拿商業物業建築物的本身特點來說。每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標准，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什麼不能做什麼，再分析所選擇的租客中，租金會在什麼范圍內，然後了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業態的商鋪的投資回報也是不同的。
要看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之後，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪裡又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業物業的特性，學習商業地產市場的規律，並且要懂經營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學做生意，以至於更多的東西。
鬧市區並不一定好
選擇專業市場，一定不會選擇在鬧市區，因為那裡的交通實在太繁忙了。所以，開專業市場最好還是在鬧市區附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。
產品特色很重要
如果你想在一個專業市場中投資商鋪自己經營，產品是否有特色也是能否成功的關鍵之一。專業市場往往經營的是同類產品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經營的產品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。
要考慮市場的知名度
專業市場不同於住宅商鋪等，它所服務對象的范圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個品牌，對於吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環，就可以維持專業市場的興旺。
政策因素不可忽略
與住宅商鋪相比，政策因素對專業市場的影響也是很大的，這里指的政策主要是當地政府對專業市場發展的意見。專業市場開在哪裡，肯定會對周邊的環境及交通等產生一定的影響，由於此類原因最後被關閉的市場不在少數。所以，多了解一些當地政府的政策，也是你在投資前應該要做的一項「功課」。

❽ 投資房地產怎麼做

房地產買賣投資一般分為長期投資和短期投資。投資者主要是利用市場變化，通過對市場信息的調查分析，對未來市場的預測等決策過程，投入一定的資金，以低價購入房地產，待價而沽，通過賺取差價獲取利潤，帶有一定的投機性。房地產買賣投資有獲取高額利潤的機會，也有較大的風險。下面就選擇有價值的商鋪或住宅進行房地產置業投資作簡要分析。

1、地段

買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。

商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈——在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。

一般來說，就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。

2、環境

生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。

3、建築品質

有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。

二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。

三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。

四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。

4、產權狀況

擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置的。

5、價值分析

投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。

首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。

房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。

6、房地產市場供需分析

房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。

城市產業結構影響市場。隨著城市社會經濟的發展，與產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時的廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大。而這時廠房的需求量就會減少。對於這類情況的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。

政策變化影響市場需求。房地產政策的變化，常常會給房地產買賣經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。

城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產投資人可利用對這些變化的預見，進行舊房投資，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。一些迅速發展的城市，如能預計到某些地段將變為重點發展區，投資購買這類地區的房地產，日後就可能獲得高的回報。

經濟發展進度與周期對市場需求的影響。房地產投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果投資者在經濟發展高峰時期，或房價處於高峰時期購入房地產，投資將被套牢的可能性就很大。

城市土地供應對市場需求變化的影響。房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而需急於回籠資金，降價拋售，投資者也可乘低吸納。

房地產市場雖然多變，但只要把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機入市和出手，投資房地產買賣仍可游刃有餘。

❾ 如何投資房地產

1、新政策的出台，無疑為那些通過貸款購房的投資者戴上了「緊箍兒」。據了解，此次宏觀調控，要求二套房首付50%，利率上浮10%，但對投資寫字樓和商業鋪面的門檻並無調整，於是，商業地產就成為了投資者理想的避風港。「二套房門檻的提高，縮小了投資寫字樓的首付差距，令不少房產投資者開始轉投重慶寫字樓。」重慶富力城房地產開發有限公司副總經理譚國翔說，從國際市場慣例來看，寫字樓的價格應該遠遠高於一般住宅價格，尤其是中心地段的高端寫字樓，但現在的情況是二者相差無幾，這恰好反映了重慶高端寫字樓具有較大的上升空間。
2、投資什麼樣的商業升值潛力更大，位於都市核心圈，同時擁有完善的交通體系，臨近江北嘴CBD的龍頭寺區域近期得到了大量投資者的青睞，尤其是中渝愛都會時尚公寓，戶型面積合適，總價低，地段、配套設施讓人無可挑剔，正以其時尚的產品形象、完美的產品品質，成為房產投資者的首選。
3、應選擇繁華地段的房產，因為，房產最核心的價值還是地段，同時，地段好的房子，配套成熟，生活便利，能夠給居住者帶來便利，利於出租和售賣。其次，得充分考慮交通方面的因素，擁有軌道交通最好。人是社會的有機組成部分，得融入社會，但出行方面得考慮交通成本以及便利性。

❿ 如何投資商業地產

商業地產成已成為投資者討論的最多話題之一，兩年前商業地產開始已走出政策「打壓」的圈子。目前股票市場潰不成軍，很多投資者或投機者已開始轉移投資方 向，具體轉移到那裡？他們在尋找一個具有保值，高回報的物業，而具備保值巨額回報的物業---商業地產當選其沖。事實上，商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點。而「如何投資一個高回報的商業地產」也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？飆馬商業地產策劃專家將根據地段、性質、功能的差異，幫助大家如何進行商業地產的投資。

首先要重視投資的商業物業環境

商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象，在商業業態互不沖突的前提下，能夠互相協 調，共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定 有所影響。

而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中，不僅要看好其周邊環境，也不應該忽略其內在環境的細節。

投資臨街商鋪是首選

商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業地產的短期投資。

而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端，擁有較大的發展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合各種業態類別的需求，富有較強 的生命力，更適合大、中型商業地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今後的政府規劃和商業設施建設 中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對於一個成熟商圈來說，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。

成熟社區商業值得投資

鄰里型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循 環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建，就預示著未來商業的跨越式發展。因此 選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。

形成良性循環是關鍵

開發商的業績及合理的商業運作，也是商業地產投資的又一著眼點。開發商業績優良，證明開發商物業運作能力強，具備良性循環的能耐和運作模式，這樣在開發商 業時不僅能形成統一的商業形象，而且能創造良好廣告效應，從而提升商業地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。

商業細節決定投資成敗

目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割等商業細節就給商業地產帶來了眾多弊端，使其管理難以統一，難以形成規模優勢， 得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短了 其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定 的基礎上進行穩步發展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中，產權地產投資是相對穩定的。

選擇王牌商業管理公司是重中之重

在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額，很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的升值空間，統一的形象定位， 業態的合理區隔，規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展，避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強其企業實力。故此選擇 一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。王牌商業管理公司是打造王牌物業的保證，眾所周知，中外的王牌物業無一不是王牌商業管理公司經營 的。如上海新天地物業是世界著名的飆馬商業地產策劃管理公司經營的。