1. 房地產給物業移交材料清單有哪些
物業管理條例內有詳細說明：需要移交的東西很多，建議派專門的部門現場銜接。
第二十九內條 在辦理物業承接驗收容手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
2. 房地產開發公司與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，對業主是否有約束力
2001年8月，姚某與某房地產公司簽訂商品房預售合同一份，2001年12月，雙方辦理了房屋驗收和交接手續。該房屋交付後，姚某同意將該房屋交給S物業管理公司統一管理。某房地產公司與S公司於2001年5月簽訂了一份物業服務合同，約定物業服務費為每月每平方2元，該收費標准經過區物價管理部門審批。2002年9月，該小區成立了業主委員會，因與S公司就服務費收費標准未能達成一致，雙方未簽訂新的物業服務合同。姚某從2002年3月起，拒交物業服務費。s公司同其交涉未果，於2003年2月向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案的焦點在於某房地產公司與s公司簽訂的前期物業服務合同對業主姚某是否具有約束力。
物業管理法律關系指的是業主和物業管理企業之間的法律關系，物業管理企業的選聘一般應當由業主大會決定。但實踐中物業「滾動開發」的情況較多，業主人住是個逐漸的過程，物業開始交付給業主到業主大會成立往往有段較長的期間。為了對物業進行管理養護，保障先期入住業主的合法權益，創造良好的銷售租賃環境和居住環境，這時就需要物業管理企業的介入，由其進行前期物業管理。在全部房屋售出之前，建設單位擁有未售房屋的所有權，一般是大業主，法律規定由其決定物業管理企業的選聘。
建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂前期物業服務合同。1994年建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定，「房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。」新的《物業管理條例》第21條對此也作出相應的規定，「在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。」
前期物業服務合同一般包括以下幾方面的內容：（1）建設單位和物業管理企業的名稱、住所；（2）物業管理區域范圍和管理項目；（3）物業管理的合同期限；（4）物業的管理費用；（5）物業管理的要求和標准；（6）合同終止和解除的約定；（7）違約責任；（8）當事人雙方約定的其他事項，如公共設施、共用設備的使用、管理、維修和更新，保安服務，保潔服務，物業維修基金的管理等。
前期物業服務合同雖然由建設單位與物業管理企業簽訂，但其服務的對象包括了入住業主，對業主具有約束力。首先，在業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同之前，由建設單位簽訂前期物業服務合同是法律創設的制度，具有強制性，業主不得以合同並非由其簽訂為由拒絕履行；其次，業主與物業管理企業存在著事實上的服務合同關系，物業服務行為的最終受益者是業主，業主理應支付物業服務費用；另外，法律法規一般規定在房屋買賣時，買賣雙方應當就前期物業服務作出約定，商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容，或者要求房屋買受人與建設單位選聘的物業管理企業簽訂協議。如1998年《城市房地產開發經營管理條例》第28條規定：「商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明……物業管理方式以及雙方的違約責任。」2001年建設部《商品房銷售管理辦法》第13條規定：「商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。」《物業管理條例》第25條也作出了相應的規定，「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。」
本案中，某房地產公司與S公司2001年5月簽訂的合同為前期物業服務合同，姚某在購房時同意將該房屋交給S公司統一管理，該前期物業服務合同對姚某具有約束力，姚某應當履行。
技巧提示
前期物業服務合同（示範文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
乙方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
資質等級：
證書編號：
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自願、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章物業基本情況
第一條物業基本情況：
物業名稱;
物業類型；
座落位置；
建築面積。
物業管理區域四至：東至南至西至北至。（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）
第二章服務內容與質量
第二條在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1．物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2．物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；
3．物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通：
4．公共綠化的養護和管理；
5．車輛停放管理；
6．公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；
7．裝飾裝修管理服務；
8．物業檔案資料管理。
第三條在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1．；
2．；
3．。
第四條乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標准（前期物業管理服務質量標准見附件五）。
第五條單個業主可委託乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章服務費用
第六條本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：
1．包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建築面積交納，具體標准如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
物業服務費用主要用於以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）物業管理企業的利潤；
（11）。
乙方按照上述標准收取物業服務費用，並按本合同約定的服務內容和質量標准提供服務，盈餘或虧損由乙方享有或承擔。
2．酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建築面積預先交納，具體標准如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用於以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）。
乙方採取以下第種方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的標准從預收的物業服務資金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按應收的物業服務資金％的比例提取。
物業服務支出應全部用於本合同約定的支出。物業服務支出年度結算後結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算後不足部分，由全體業主承擔。
第七條業主應於之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
物業服務費用（物業服務資金）按（年／季／月）交納，業主或物業使用人應在（每次繳費的具體時間）履行交納義務。
第八條物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，並每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意採取以下方式解決：
第四章物業的經營與管理
第九條停車場收費分別採取以下方式：
1．停車場屬於全體業主共有的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准提取停車管理服務費。
2．停車場屬於甲方所有、委託乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個-月的標准向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准提取停車管理服務費。
3．停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准向乙方交納停車管理服務費。
第十條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條本物業管理區域內的會所屬（全體業主／甲方）所有。
會所委託乙方經營管理的，乙方按下列標准向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
第十二條本物業管理區域內屬於全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委託乙方經營，經營收入按下列約定分配：
第五章物業的承接驗收
第十三條乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
第十四條甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
第十五條對於本合同簽訂後承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗並簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第十六條乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
1．竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2．設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3．物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4．。
第十七條甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標准，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
第六章物業的使用與維護
第十八條業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。
第十九條乙方可採取規勸、、等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。
第二十條乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十一條因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應徵得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應徵得相關業主和甲方的同意。
臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，並事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條甲方應於（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建築面積平方米，其中：辦公用房
平方米，位於；住宿用房平方米，位於；用房平方米，位於。
第二十四條物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第七章專項維修資金
第二十五條專項維修資金的繳存。
第二十六條專項維修資金的管理。
第二十七條專項維修資金的使用。
第二十八條專項維修資金的續籌。
第八章違約責任
第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。
第三十條除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標准，應按的標准向甲方、業主支付違約金。
第三十一條甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按的標准向乙方支付違約金。
第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。
第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委託乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條以下情況乙方不承擔責任：
1．因不可抗力導致物業管理服務中斷的；
2．乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；
3．因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4．因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5．。
第九章其他事項
第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條本合同期滿前一月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬於全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或一代管。
第三十八條甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。
第三十九條業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。
第四十條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為准。
第四十二條本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第一種方式處理：
1．向一仲裁委員會申請仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第四十三條本合同一式份，甲、乙雙方各執一份。
甲方（簽章）乙方（簽章）
法定代表人法定代表人
年月日50.業主委員會與物業管理企業只達成口頭協議，沒有簽訂書面物業服務合同，則口頭協議是否有法律效力？
某物業管理公司與某住宅小區的業主委員會商定，該物業管理公司對小區進行管理，雙方口頭約定服務的項目及費用，但未簽訂書面物業服務合同。物業公司承接物業後，發現小區外部設施年久失修，周圍環境需要清理，於是對小區進行全面整頓，物業管理公司為此墊付了一筆費用。物業管理公司公告增收服務費用時，業主提出當初口頭約定的物業服務費並沒有這么高，拒絕交納超出部分的服務費用。物業管理公司於是向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案中，物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，由此雙方就物業管理的范圍產生了不同的認識，物業管理公司整頓小區屬於日常管理的合理范圍，所支出的費用具有合理性和正當性，小區業主應當支付物業管理公司超支的費用。
依合同法理論，物業服務合同是一類獨立的合同類型，屬於合同法上無名合同范疇。物業服務合同與合同法上的委託合同有類似之處，又具有自身鮮明的特徵。《合同法》第10條規定：「當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」
以口頭形式訂立合同雖然簡便快捷，但由於沒有必要的書面憑證，一旦發生糾紛，當事人舉證比較困難，司法機關難以查清事實真相。而訂立書面合同，以文字形式記載雙方的權利義務，發生合同糾紛時有據可查，便於分清責任。物業服務合同是確定物業管理活動中業主和物業管理企業權利義務的重要依據，合同是否依法訂立、內容是否詳細、是否具有可操作性，對於維護雙方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。因此，《物業管理條例》第35條規定：「業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。」
那麼，如果物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，而只是達成口頭協議，其法律後果如何呢?《物業管理條例》對此沒有作出規定，根據《合同法》第52條第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但是合同的形式違反法律法規規定的，並不必然導致合同無效。《合同法》第36條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」在本案中，當事人雙方以口頭形式商定物業管理事宜，沒有訂立書面合同，違反了《物業管理條例》第35條的規定，但是，物業管理公司對物業進行管理，履行了雙方約定的義務，業主也接受了物業管理公司的服務，依《合同法》第36條，該口頭協議具有法律效力。
物業管理企業應當依照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理的事項一般包括以下幾方面的內容：（1）物業共用部位、設備設施的使用管理、維修更新；（2）環境衛生、綠化管理服務；（3）公共秩序、治安保衛管理，如進出管理、車輛停放管理；（4）物業檔案資料保管服務。當然，除了上述公共性質的管理事項外，個別業主也可以委託物業管理企業提供專項特約服務，《物業管理條例》第44條規定：「物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。」本案中，物業管理公司對小區年久失修的外部設施進行修繕，清理小區周圍環境，屬於日常管理服務事項，為整頓物業而墊付的管理費用具有合理性和正當性，業主應當承擔超支部分的費用。
技巧提示
那麼物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交物業管理費用的應承擔什麼法律責任呢?
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
——引自延邊人民出版社《法律高手》
3. 有資金准備注冊一個三級物業管理公司，怎樣才能讓房地產商給予合作，再談合作問題的時候有哪些細節系要注意
讓房地產給你項目的關鍵就是符合房地產企業給予業主的物業費收取的承諾，並且詳細的根據小區的具體情況，逐項作出服務的詳細承諾和成本核算。證明自己的實力和服務好業主的決心。
三級物業管理公司差不多隻能管理一個（或幾個）20萬平米以下的小區。
你需要給房地產企業提供：
1、營業執照
2、企業章程
3、驗資證明
4、企業法定代表人的身份證明
5、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等企業證明資料，並參加房地產項目的針對物業公司的招投標。
注意：物業管理人員技術人員不低於10人，中級職稱不低於5人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管理人員取得從業人員崗位證書。
滿足這些條件後關鍵部分是物業公司的招投標：
1、如果房地產已經內定自己的物業公司了，你最好不用去參加了。
2、如果你已經和房地產溝通好了，內定你了，你再找兩家來陪標的，幫助你中標。
3、如果誰也沒沒有獲得內定的機會，你就要做好標書的制定了。
物業公司的招投標的標的物是：物業的管理服務。應含以下內容：
內容一： 對合同意向的承諾
一、承包方式：物業設計圖紙預算。
二、服務價款的計算方式：
1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；
2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標准計算；
3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標准，並適當浮動，予以確定；
4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；
5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。
三、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。
四、服務款項收取方式。
物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取並交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。
五、材料設備供應方式
管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，並按委託管理合同有關規定執行。
六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。
在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。
七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。
八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。
物業管理投標書樣本
內容二：
1、企業信謄
2、企業資質
3、企業榮譽證書(新企業當然沒有了)
4、企業安全生產證明資料
5、企業物業管理服務質量證明資料
6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及工作人員表。
內容三： 物業管理要點
物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，並通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種「投資管理」的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。
一、商業物業管理，主要做好以下工作：
●建築期間管理顧問服務
※提供大樓圖則專業意見
※提供大樓設施專業意見
※提供大樓建材專業意見
※預估大樓管理運作成本
※大樓管理進度檢討、停車場管理建議
●大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作
※建議制定租約條款
※訂定管理守則
※員工培訓計劃
※財務預算
※用戶搬進及裝修期間的管理服務工作
※移交大樓單位與租戶程序
※裝修工程及物料運送控製程序
※保安控制
※進入控制
※安全控制
(一)、建築期管理顧問服務
1、這項服務將於大樓建築施工期內提供給業主參照，其主要功能為：
●在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；
●節省日後管理設施修改或增加的費用，並可避免影響物業管理運作；
●在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日後管理運作能暢順。
2、服務內容
1)提供大樓圖則專業意見
就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日後管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成後對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。
2)提供大樓設施專業意見
就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，並提供是否適合日後使用者需要的意見。
※大樓設施包括：
※電梯
※消防設備
※電氣設備
※照明設備
※給/排水系統大樓自動化系統
※垃圾處理設備洗窗機設備
※後備發電機設備大樓廣播系統
※停車場管理系統等
3)提供大樓建材專業意見
就業主己選定或預定的建樹資料作出對日後管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。
4)預估大樓管理運作成本
就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。
5)大樓管理進度檢討
本公司將針對建築期內的不同情況提供意見，內容包括：
※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：
※當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，了解工作進度，以便即時提出專業意見，使日後管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；
就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日後保養程序、零件配備是否足夠，維修保養服務是否滿意(可以引進外國安全)，以及該項設計對管理者是否容易處理等，並以此作為業主及建築師參考。
6)停車場管理建議
依據現在的停車場規劃作出管理顧問意見，內容包括：
※訂定停車場整體經營策略，如出租營運的安排及收費標准等。
※停車塌車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估。
※就選定的停車場設備從管理者角度出發作出分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。
(二)、物業竣工驗證發放前的管理顧問服務工作
1、訂定租約條款及管理守則
就租約條款部份，本公司將提供標准租約樣本給業主參考，並通過本公司代理部與物業部的協調，並參照業主意見，在條例中訂定特定租約內容及細則；
物業的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據外國的專業管理規范配合特定環境，訂定一套符合所設定的管理規章；
除附加於租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務。
2、員工培訓計劃
本公司將物業管理確認為一項由人力作主導的服務行業，所以深信在物業管理中擔當第一線管理人員的員工必須接受專業的特定訓練，這些訓練除灌輸現代化物業管理知識外，還應包括其他項目如領導才能或公共關系等課程。培訓結束的考察將是理論與實務並行，半配合適當的演習，保證員工能熟習並實際體會突發事故的應變措施及程序。
1)員工訓練課程
就物業管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練項目，建議管理員工的課程主要包括下列各項：
●業主及管理公司簡介(包括人事組織及結構)
●管理員工職責
●管理員工在物業管理中扮演的角色
●員工守則、行為及紀律
●物業專門名詞介紹
●物業保安措施及輔助巡邏設備
●物業設施的定義及應用
●管理服務的目的及重要性
●移交及回收單位的程序
●防火知識及消防裝置
●無線電通話機的應用
●物業管理的基準
●緊急事件處理程序
V水管爆破
V火警應變
V電力故障
V瓦斯泄漏
V雷暴及台風
V盜竊或搶劫
V處理租用戶投訴
V處理可疑物體及恐嚇電話
V偷車
V拾獲財物
v發現租用戶受傷或意外
v物業內違例或遺棄車輛
v急救學常識
V領導才能，組織能力及責任感等
對於物業維修技工而言，其訓練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：
V機電維護的措施及程序
V物業空調運作流程
V維修工具維護及保管
v物業設施的操作流程等
對於上述培訓計劃，本公司計劃在營運前為駐物業現場的管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識並獲取應有的訓練機會。
3、財務預算
現今的專業化物業管理，除極需要專業管理人員及特定的管理系統設備外，對整棟建築物的財務管理，更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業投資者權益，相對而言，也能確保並增加不動產價值。物業管理預算應當把握各項物業支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預算案，並預留基金作長期性保養及更新計劃，以確保該項物業投資能達致極限。
本公司將為該物業提供一套依照現今先進國家及地方所採用的預算模式為基準所作的財務預算案。預算案內每一內容及項目均針對物業所選擇的設施和設備作評估，而該項評估以使物業能達到專業管理服務為目的，所有有關數據及服務條件都以高品質管理服務為依據。
對於該項財務預算應包括下列各項支出，以便訂定日後管理運作費用的基準：
1)、管理員工薪律
V薪津及年終資金
V加班費
V勞工保險費
v制服及洗衣費
V員工訓練
2)、維修及保養費
V升降機
V排水設備
V電器裝置
V保安系統
V消防設備
V後備發電機設備
V給水設備
V樓宇維修
v大樓標志及指示牌
V電訊及廣播
v大樓自動化系統
V垃圾處理設備
v清洗儲水池
V衛生設備
V洗窗機
V停車場設備等
3)、公共事業支出費
V電力
V自來水
V電話
V雜項支出
V園藝保養
V節日布置
V大樓清潔
V管理行政
V會計稽核大樓賬目
V大樓保險
V預留修繕基金
V管理經理人酬金
(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務工作
從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建築工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構成極大影響。本公司將提供有系統的搬運期及裝修期的運作顧問服務。
該項運作服務包括下列各點：
移交大樓單位與用戶程序
管理服務工作內容包括檢查用戶的有效租約文件，並由組長級員工與租戶作移交程序並提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知、運送物件安排等。單位內工程問題亦需要用戶於一定時間內告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，並限定用戶在審批通過後才核准其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業主權益。
希望能幫助到你了。
4. 房產開發商和物業間的交接合同明細包含哪些
第一步，在物業交割前，需要通知出售業主騰空房子; 第二步，所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方都要在物業交割單上簽字備檔; 第三步，向出售業主領取房屋鑰匙; 第四步，買方與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》。 另外，在二手房的物業交驗過程中，「鑫尊地產」市場部認為，以下三個方面是需要特別關注的： 首先，維修基金余額的結算與更名 買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過於籠統，只寫「送」或者「不送」。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。 其次，水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續 這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住後，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。 第三，房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具的驗收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢具要根據合同約定進行驗收，「鑫尊地產」建議在合同中明確所贈傢具、家電的數量和品牌，亦或者採用圖像資料作為合同附件。
5. 地產公司移交給物業的圖紙有什麼要求是否要有政府部門的蓋章
地產公司移交的圖紙應該是最終驗收後的竣工圖，應提供圖紙原件，圖紙上應該有竣工備案章
所以，開發商在竣工圖曬圖的時候，需要給物業多曬一套圖紙。
6. 房地產公司消防驗收以通過，現在移交給我們物業公司，請問需要那些資料，另如和查看消防項目存在的問題。
應移交給物業的資料有：消防竣工圖，主要設備的使用說明書（水泵、風機等），控制櫃等接線圖。想查找存在的問題，一項一項地測試吧。
7. 請問我公司為房地產開發企業，到業主入住後，需要交接給物業公司，請問交接給物業公司有無相關規定
您好，根復據國務院頒布的《制物業管理條例》第三章 前期物業管理 的第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批註，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
根據規定，開發商可以通過招投標方式將物業移交給中標的單位。不知道您是哪裡的，需要參考當地的省市物業管理條例的規定。
希望能幫到你。祝你工作順利。
8. 房地產開發商與物業公司交接需要簽訂什麼樣的合同手續如何辦理
樓主去查詢前期物業服務合同。
9. 房產開發商和物業間的交接合同明細包含哪些
第一步，在物業交割前，需要通知出售業主騰空房子；
第二步，所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方都要在物業交割單上簽字備檔；
第三步，向出售業主領取房屋鑰匙；
第四步，買方與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》。
另外，在二手房的物業交驗過程中，「鑫尊地產」市場部認為，以下三個方面是需要特別關注的：
首先，維修基金余額的結算與更名
買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過於籠統，只寫「送」或者「不送」。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。
其次，水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續
這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住後，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
第三，房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具的驗收
一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢具要根據合同約定進行驗收，「鑫尊地產」建議在合同中明確所贈傢具、家電的數量和品牌，亦或者採用圖像資料作為合同附件
10. 房地產開發公司開發完後，應該向物管交接什麼材料或需要交接什麼工作
....1.應交接資料抄
....房屋驗收襲合格手續的復印件;小區及房屋的平面圖、地下管網圖、水、電、氣路圖;己購房業主名單及棟號、房號、繳付物管費情況;如已選出業主委員會應提供名單;己售〈租〉車庫、車位平面圖及名單。
......2.應交接工作
.....物業管理用房;維修工作及維修費;清潔衛生工作;保安工作;己發生的水、電、氣費用〈公用部分〉結算工作;物業管理費結算工作;介紹業主委員會負責人認識的工作。
.....建議：雙方應就上述事項簽訂合同〈或備忘錄〉並附資料、物品交接清單。