房地產營改增什麼意思

❶ 營改增是什麼意思

營業稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利於企業降低稅負。

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、培育新動能、深化供給側結構性改革。

(1)房地產營改增什麼意思擴展閱讀

營改增的特點：

1、營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利於企業降低稅負。營改增可以說是一種減稅的政策。在當前經濟下行壓力較大的情況下，全面實施營改增，可以促進有效投資帶動供給，以供給帶動需求。

對企業來講，如果提高了盈利能力，就有可能進一步推進轉型發展。每個個體企業的轉型升級，無疑將實現產業乃至整個經濟體的結構性改革，這也是推動結構性改革尤其是供給側結構性改革和積極財政政策的重要內容。

2、「營改增」最大的變化，就是避免了營業稅重復征稅、不能抵扣、不能退稅的弊端，實現了增值稅「道道征稅，層層抵扣」的目的，能有效降低企業稅負。更重要的是，「營改增」改變了市場經濟交往中的價格體系，把營業稅的「價內稅」變成了增值稅的「價外稅」，形成了增值稅進項和銷項的抵扣關系，這將從深層次上影響到產業結構的調整及企業的內部架構。

❷ 房地產行業營改增什麼時候開始

目前只有時間表，沒有具體的落實日期和政策細則，從財政部長的公開講話和近內日下發的容《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》來看，2015年完成是大概率事件。可參考博文《站在體制改革的角度看「營改增」的進度》

❸ 房產增值稅是什麼意思

關於增值稅，很多人其實是不了解的，如果對於增值稅的概念不懂，那麼澳洲房產增值稅你一定也不太了解，在澳洲，增值稅並不是一個獨立的稅種，它是收入所得稅的一個分支。如果大家對這方面不清楚，會嚴重影響到大家交稅的多少。
澳洲房產增值稅定義
首先我們要先從基礎入門，那就先來了解一下什麼是澳洲房產增值稅，它的定義是什麼樣的。資產的增值和損失（CapitalGainorLoss）與您購買和賣出該資產的價格是不一樣的。根據澳洲稅務局官網上的解釋，只有資產增值的那部分才需要支付稅收，而且該稅種其實是個人所得稅（IncomeTax）中的一部分，實際上它並不是一個單獨的稅種。
澳洲房產增值稅是什麼時候實施的
澳洲房產增值稅其實是從1985年9月20日開始實行的，因此在此之前買到手的房地產再出售時不牽涉增值稅的問題。增值稅的折扣是1999年9月21日開始的。對於買到手後一年以後再出售的房地產，可以享有50%的折扣，需要注意的是海外人士不可以享受五折優惠。
如果海外人士在2012年5月8日以後購買的投資房，然後賣房之前的所有時間里都保持著海外人士的身份，那麼賣房所產生的資產增值就不享有五折優惠。
購買澳洲房產哪些情況免增值稅
關於澳洲房產增值稅，大多數人知道自住房出售時不需交增值稅，但許多人不明白對其它房地產，如作為遺產繼承者，有特殊的適用規則。對於繼承房地產不需要付增值稅——除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。
增值稅是從1985年9月20日開始的。如果遺產房是當初在1985年9月19日或之前買的，那麼下面的規則適用：
1.如果房子是在房主去世後兩年內出售，免增值稅。
2.如果是在兩年以後出售，如果符合以下條件，仍然免增值稅：
A.沒有用房產獲利，即沒有出租過；
B.該房是房產繼承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根據遺囑有居住在這里的權利。
如果去世的房主當時買房子時是在1985年9月19日之後，作為自住房買的，那麼需要進行較嚴格的審查，方可判定該房在出售時是否需交增值稅——必須滿足所有上述所列條件。此外，該房產必須是留下遺產者居住的自住房，並且沒有用以產生任何收入。
增值通常構成投資房產收益的一大部分。總的來說，投資者需要對增值交稅。關於什麼情況下應交增值稅，交多少，規定並不是直截了當的，特別是當投資房產最初曾經作為房主的自住房的情況下，或者房子在出租了一個時期後又成為房主的自住房。最根本的原則是，一個納稅人的自住房是免增值稅的，而一個納稅人只能有一個自住房。
一、「六年法則」
在房主遷移到另一個城市或海外的情況下，自住房出租了出去。或者房主自己去租房住，而將自己擁有的房子租了出去。這種情況下，自住房不再是自住房。而所謂的「六年法則」在這種情況下，允許房主在最長六年內繼續把此房產當作自住房來對待。
如果在房產租出去一段時間之後，房主又搬回去作為自住房住，如果後來此房又出租出去的話，六年的時間重新起算；如果「六年法則」被違犯了，即房產出租超過了六年，那麼在六年內增值稅的部分可以減免。
二、特殊法則
除了「六年法則」，還有一個特殊法則，適用於自住房在1996年8月20日之後首次成為產生收益的情況，該特殊法則關繫到如何確定房產的初始價值。為了計稅的目的，房子的價值按首次租出時的市場價值計算，而不按當初買房時的實際價。
如果房產最初是按投資房出租出去的，然後在房主擁有此房期間的一部分時間又變成了房主的自住房，那麼只能享受部分的自住房增值稅減免。如果房產最初是作為出租房的，那麼到最終出售時的總增值將按比例減少，視房主將房子作為自住房的時間長短而定。

❹ 營改增對房地產有什麼影響

2016營改增最新政策:營改增對房地產有什麼影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。
出 於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免徵條件有所放鬆，從原來的「滿5年以上（含5年）」，調整為「滿2年以上（含2年）」。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免徵營業稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年（含2年）普通住房，才免徵營業稅。
這個環節的營業稅改成增值稅後，由於具體政策尚未出台，稅負是否變化還未知。不動產業納入「營改增」，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的徵收率。
營改增是什麼意思？
2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改徵增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。
2012年7月25日，國務院常務會議決定擴大營業稅改徵增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改徵增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。而後分行業進行全國范圍內的試點，涉及的行業包括交通運輸、郵政、電信、部分現代服務業。
當前，我國正大力發展第三產業，尤其是現代服務業。將營業稅改徵增值稅，有利於完善稅制，消除重復征稅;有利於社會專業化分工，促進三次產業融合;有利於降低企業稅收成本，增強企業發展能力;有利於優化投資、消費和出口結構，促進國民經濟健康協調發展。中金網
對於二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？
該文章中提到，營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對於未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那麼增值稅極有可能為零;但對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明「營改增」中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅徵收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免徵等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那麼營業稅共需交納5萬元。
營改增對房地產有什麼影響
如果營改增成功後，那麼計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
「如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調節二手房持有的相關經濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述。」 嚴躍進表示。
但他同時表示，房企到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發環節比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最後的扣稅難度比較大。
二手房開征增值稅，是否會增加稅負？對此，上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業稅改為增值稅徵收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，並不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關鍵在於稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免徵營業稅的政策，改成增值稅後，應該會延續免徵的優惠政策。
有專家認為，未來不動產的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
「為什麼兩年還不是平均分配，也就是每年50%？其實應該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉而第二年少一點。」該專家說。
該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業的支持力度，因而縮短成了兩年。

❺ 營改增對房地產有什麼影響

您好，1)房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增後將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對於一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2)伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發!

3)對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌;

4)營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。
望採納

❻ 什麼是房產增值稅，請給我通俗說一下，通俗，通俗，謝謝！

自2016.5.1起開始執行，由原來的徵收營業稅改為徵收增值稅！

住宅： 出證時間滿2年：免徵

出證時間未滿2年：全額徵收

具體演算法：計稅價格/1.055.6%

非住宅：不分出證時間是否滿2年 按差額徵收增值稅（提供契稅發票、購房發票，無法提供發票則按全額徵收） 非住宅出售原有的土地增值稅還是正常徵收，稅率不變。

例：王某於2015年購二手房一套，面積為85平方米，現以70萬出售給王某，王某及家庭名下僅這一套房產，李某未婚，系首套房屋，稅如何計算？ 契稅：計稅價格/1.051% 個稅：計稅價格/1.051% 增值稅：計稅價格/1.055.6%。

❼ 房地產的保值增值是什麼意思 增值很大的房產營改增後

房地產為何具有保值增值的功能
房地產是特殊商品，有兩種功能：一是居住功能，二是投資功能。這兩種功能是統一的，但是居住功能永遠是第一位的。房子能夠用來投資的，基礎是房子可以用來居住，如果沒有了居住功能，投資功能也就沒有了。房地產作為耐用消費品可以長期使用，可以出租；土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能長期持有可升值
房地產保值增值：
一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質的物品，經過一段時間以後，其
價值會完全喪失；電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝的不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世等，其價值會快速降低。但是房地產因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加（即自然增值）。引起房地產價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業管理等；②外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等；③需求增加導致稀缺性增加，如經濟發展和人口增加帶動房地產需求增加；④房地產使用管制改變，如將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續普遍上漲。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產自然增值；通貨膨脹引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。
房地產的保值：
房地產通常具有保值功能，因為它能抵禦通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務，以後很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間後所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。

❽ 營改增後房地產應該開增值稅什麼發票

增值稅發票有兩種，增值稅專用發票，簡稱增稅專票；增值稅普通發票，簡稱增稅普版票。
兩種發票都屬於增權值稅發票，而給付款方開具專票還是普票，主要看付款方是否需要做增票抵扣。如果需要抵扣增值稅的，則必須開增稅專票。不需要抵扣的，開具普票即可。
增值稅專用發票票樣
增值稅普通發票票樣
由於增值稅專用發票只能向一般納稅人單位開具，所以，個人購房開具發票時，只能是增值稅普通發票。只有法人單位需要抵扣增值稅的，才能開具增值稅專用發票。

❾ 房地產營改增後一般徵收和簡易徵收的區別

1、適用范抄圍不同：

一般襲納稅人提供應稅服務適用一般徵收計稅方法計稅;

而小規模納稅人提供應稅服務適用簡易計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為。

2、稅率不同：

簡易計稅辦法使用的稅率一般以3%較為常見，在營改增之後，某些行業存在5%的簡易徵收率；一般徵收方法使用的稅率根據使用情形主要涉及的是16%、10%等不同稅率。

3、計算方法不同

一般徵收計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人採用銷售額和應納稅額合並定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)。

❿ 營改增對房地產開發企業有什麼影響

房地產行業稅負或下降15%，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

實行「營改增」後，可以為多數房地產企業減負。由於營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題。

在「營改增」之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%，「營改增」後土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。

經測算「營改增」前後的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低於56%時，「營改增」將改善企業毛利水平，大部分房地產企業毛利率均在均衡點以下，因此，「營改增」對大多數房地產企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

(10)房地產營改增什麼意思擴展閱讀：

營改增之後對二手房交易者的影響：

通過營改增實現減負的不只房地產企業，還有二手房交易者。營業稅改徵增值稅後，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

而且即便稅率相同，由於增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會略低。市民出售購買兩年內住房，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業稅5萬元。現在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額；

那麼不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05） =95.24萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額，相比原營業稅徵收辦法少了0.24萬元。