房地產營改增如何抵扣

⑴ 營改增後，房地產開發企業所有發票都可抵扣進項稅嗎

並不是所有發票都可以抵扣。只有符合要求的發票才可以抵扣。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率

（四）購進或者銷售貨物以及在生產經營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和11%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率。

（五）接受交通運輸業服務，除取得增值稅專用發票外，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。

進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率運輸費用金額，是指運輸費用結算單據上註明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。

（六）接受境外單位或者個人提供的應稅服務，從稅務機關或者境內代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收通用繳款書（以下稱通用繳款書）上註明的增值稅額。」

(1)房地產營改增如何抵扣擴展閱讀

不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

《暫行條例》和《實施細則》規定，納稅人將外購的貨物或應稅勞務用於非應稅項目、用於免稅項目、用於集體福利或者個人消費以及遭受非正常損失的，其進項稅額都不得從銷項稅額中抵扣。

但是，由於貨物或應稅勞務在購進時尚不能確定它們的具體用途，因而，往往是對購進的貨物或應稅勞務的進項稅額，先行從購進時所屬納稅期的銷項稅額中做了抵扣，但在發生這些不應從銷項稅額中抵扣進項稅額的行為時，應作不得抵扣的會計處理。

這就需要按規定在發生這些行為的納稅期內，將不應抵扣的貨物或應稅勞務的進項稅額計算出來，並在當期進項稅額中扣減，具體應區分以下情況進行處理。

用於固定資產在建工程、集體福利或者個人消費。用於固定資產在建工程的購進貨物或應稅勞務，不是以是否在「在建工程」科目核算為界限的，納稅人對建築物進行修繕、裝飾等支出，即使不應在「在建工程」科目中核算，其支出中的外購貨物或應稅勞務，

也屬於稅法規定的用於固定資產在建工程。同樣，用於集體福利和個人消費的購進貨物或應稅勞務，即使不在「應付工資」、「應付福利費」或「盈餘公積」科目中核算，其進項稅額，也不能從銷項稅額中抵扣。

⑵ 營改增後不動產怎麼抵扣增值稅，2017營改增抵稅比例規定

增加後，房地產的建設已納入增值稅徵收管理范圍，只要購買資金與業務經營有關，內新增的外購工程材容料增值稅附加值即可。動產和房地產可以從所得稅中扣除，但如果用於房地產兩年，則可以扣除兩年。

拓展資料

營改增後區別一般納稅人和小規模納稅人一般納稅人增值稅稅率：

（一）提供有形動產租賃服務，稅率為 17%

（二）提供交通運輸業服務，稅率為 11%

（三）提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外），稅率為 6%

（四）財政部和國家稅務總局規定的應稅服務，稅率為零

小規模納稅人提供應稅服務，增值稅徵收率為 3%

⑶ 房地產營改增後哪些進項稅不能抵扣

根據規定,下列抄項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
1.用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;
2.非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;
3.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;
4.接受的旅客運輸服務;

⑷ 房地產營改增之後 哪些發票可以抵扣

一般納稅人執行一般計稅法的房地產企業，可以抵扣的進項票有以下幾種：

1、支付工程款版取得的增值稅權專用發票；
2、購買辦公用品、傢具用具、電子設備等取得增值稅專用發票；
3、購買機動車取得機動車銷售統一發票或增值稅專用發票；
4、購買建築材料取得增值稅專用發票；
5、支付水、電、暖費用取得增值稅專用發票；
6、支付廣告、銷售策劃、銷售代理等費用取得增值稅專用發票；
7、支付規劃設計、圖紙設計、項目可行性研究報告、抗震評估報告、交通流量分析報告等費用取得的增值稅專用發票；
8、支付員工出差住宿、員工培訓、員工工裝等費用取得增值稅專用發票。

⑸ 營改增不動產抵扣包括哪些內容

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（
財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文件）已經發布，但納稅人普遍感覺不動產政策比較分散，不易掌握。究其原因，主要是因為新老項目，一般計稅與簡易
計稅，稅率與徵收率，徵收與預征，一般納稅人與小規模納稅人，以及差額和全額徵收，自建、取得與自行開發，房地產企業與其他企業等，攪合在一起，頭緒比較
雜亂。筆者從規定後面的內涵和實質原因出發，將36號文件中涉及到不動產的政策整理歸納出以下的規律，幫助納稅人更好地掌握相關政策。

建議首先掌握一個原則：可以抵扣進項的不能重復差額扣除。

一、「征稅」時全額或差額計算銷售額的規律

1、簡易計稅中銷售「取得」的不動產，差額（扣購置價）計銷售額

2、一般計稅，全額計算銷售額（房地產企業扣除土地出讓金除外）

這是對原營業稅精神延續，財稅【2003】年16號規定，「單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用
權的購置或受讓原價後的余額為營業額」。對老項目選擇簡易計稅，不能抵扣購置進項稅，選擇差額扣除，可以較好的與老政策銜接。

一般計稅，可以抵扣購置進項稅，因此不能再重復執行差額計銷售額政策。

房地產企業一般計稅，無法抵扣支付給政府的土地出讓金，所以採取從從銷售額中扣除的辦法。

說明：房地產企業同樣可以適用上述政策，但是上述的「取得」與「自建」，不包括房地產企業「自行開發」。
二、「預征」時全額與差額計銷售額的規律

銷售「取得「不動產——預征時差額（扣購置價）計銷售額

其他情況——預征時全額計銷售額

只要是銷售「取得」的不動產，不管是房地產企業還是其他企業，一般納稅人還是小規模納稅人，一般計稅還是簡易計稅，是老項目還是新項目，在預征時都按照差額計銷售額。注意房地產自行開發，不屬於此處的「取得」。

其他情況，不管是一般計稅還是簡易計稅；房地產企業預收款形式銷售房地產；房地產企業銷售老項目，適用一般計稅方法等，只要不是銷售取得的不動產，預征時一定是全額計銷售額。

對比之前的營業稅，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價後按照5%計算營業稅；36號文，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價後
按照5%預征增值稅，對不動產所在地的稅源起到了平穩過渡的作用。自建也是同樣的道理，之前自建的就不能差額扣除，現在仍然不能差額扣除。

三、簡易計稅和一般計稅的規律

銷售老項目——可選擇簡易計稅

小規模納稅人——簡易計稅

個人銷售住房——簡易計稅

說明：

個體工商戶銷售住房，按照個人銷售住房的政策執行；

個體工商戶銷售非住房，應根據其一般納稅人和小規模納稅人身份選擇相應計稅方式；

其他個人銷售住房，按照2年征免或差額計稅；

其他個人銷售非住房，扣除購置原價後計銷售額；

四、房地產企業銷售不動產的政策規律

以下均是房地產企業銷售自行開發房地產：

1、房地產企業為一般納稅人：銷售老項目，可選擇簡易計稅，銷售新項目，一般計稅。只要是選擇一般計稅的，均可扣除政府土地出讓款；

2、房地產企業為小規模納稅人，簡易計稅；

3、房地產企業預收房款，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

4、房地產企業為一般納稅人，銷售老項目，選擇一般計稅，全額按照3%在不動產所在地預繳稅款。

注意：根據36號文，房地產企業銷售自行開發房地產，只有上述3、4兩種情況需要預征，且根據本文總結規律，都是按照全額作為銷售額預征。

五、銷售不動產的納稅義務發生時間規律

新舊政策最大區別是在預收環節的規定。營業稅文件規定，納稅人銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，而36號文取消
了轉讓不動產在預收環節作為納稅義務發生時間的規定。但需要注意，房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率
預繳增值稅，以及其他一些預征的規定，納稅義務時間和預征是不同的概念。

六、銷售不動產納稅地點規律

1、顯著變化在於：不動產所在地納稅——機構所在地納稅。

營業稅文件規定，納稅人銷售不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。36號文件規定，銷售不動產一般在機構所在地或居住地主管稅務機關申報
納稅。其他個人銷售不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅；非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅等。

還有其他一些在不動產所在地預征的情況，但預征與納稅地點是不同的概念，要注意區分。

2、銷售不動產預征地點的規律

房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，預繳地點為機構所在地。

其他只要存在預征的銷售不動產情況，全部在不動產所在地預征。

⑹ 營改增後從個人買進房產,銀行的進項抵扣是如何解決

《財政部國家稅務總百局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅版〔2016〕權36 號，以下稱36 號文件）的附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》中「（四）進項稅額」度部分第1 條明確規定：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年5 月1 日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016 年5 月1 日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例知為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接收捐贈、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其道進項稅額不適用上述分2 年抵扣的規定。接著國家稅務總局又以15 號公告的形式發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（以下回簡稱《辦法》），專門對不動產進項稅額分2 年抵扣政策，在實際操作層面上，區分不同情況，做出進一步的明確和細化，也進一步落實和體現現行政策對不動產抵扣政策的答時間性差異特徵。

⑺ 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增後房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。回國稅總局2016第18號公告答：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(7)房地產營改增如何抵扣擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。

⑻ 房地產企業營改增後取得的進項發票都能抵扣嗎

營改增後房地產企業選擇一般計稅法的，取得進項票可以抵扣；選擇簡易計稅法的不得抵扣。

⑼ 營改增後房地產業進項抵扣問題

可以。
開發項目採用一般計稅法，2016年6月從XX園藝場（該園藝場屬於苗木生內產單位，容並取得當地國稅局免徵增值稅批文）購進苗木，用於項目園林景觀，開具增值稅普通發票（票面顯示銷售額100萬，稅率為0%，稅額為0.00），公司是否可以該增值稅普通發票銷售額100萬*13%進行進項稅額抵扣。
采購農副產品初級生產者生產的初級農副產品，可以憑增值稅普通發票抵扣增值稅進項稅額。
由建築公司自行采購苗木，建築公司可以計算抵扣進項稅額。

⑽ 房地產企業營改增簡易徵收可以抵扣進項嗎

財稅2016第36號附件一有明確規定不準抵扣。

文件依據：

第二十七條 下列項目的進項稅額不得從內銷項稅額中抵扣容：

（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。