如何工業地產項目

A. 工業地產的開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。
缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。 國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；
國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。 1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。
地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。
2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
①「明星園區」太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。「我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標准，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。」
②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現「雙贏」
③貪大求洋，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。 1）發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規范成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業；
②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；「世界工廠」的確立，對工業的重視；
③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標准，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。

B. 工業地產項目策劃該怎麼做呢

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C. 工業地產招商策略 簡要分析一下或者思路即可以！

不論是什麼形式的招商，首先要做好優惠政策的統籌，比如：入駐即免首年房租，第二年只收一半等。其次，就是要在當地拉攏有影響力的行業來入駐，品牌影響力和人脈來帶動更多的商家入駐。（這點要下足功夫）；最後，做好該項目的規劃和管理工作，事無巨細，成功的地產招商項目，最後告知業主的是，我們可以帶給你何種優勢，我們的管理是如何的優秀，我們的營銷模式是何種的超前並且務實等等。 希望可以幫到你！

D. 工業地產如何招商

一、招商前景
長三角、珠三角企業歷來都是中部省份招商的對象，而對中國而言，這場經濟危機影響最大的是珠三角企業，這些企業必須尋求成本更低的中部地區發展。
受全球經融危機影響，一些加工出口型企業倒閉，大批工人回鄉，開拓了眼界、學習了技術，給中部地區的發展帶來了大批技術人才。
一個完整的企業是由人才、資金、市場、管理、技術等要素構成，經濟危機可能只是影響到其中某一方面，內地政府只要承諾在這些方面給企業幫助，將在很大程度上有利於招商。

二、招商戰略
一般人理解招商就是招龍頭企業，以龍頭帶動當地經濟的發展，或者拿當地的資源來招商。先說招龍頭企業，（1）龍頭企業畢竟是少數，在招商談判過程中存在太多不確定性因素；（2）招龍頭企業必須是有經濟實力的政府，像武漢招富士康進駐，是政府前期貼本的招商；（3）招龍頭真正有進展了，那樣市政府省政府都會進來分這份利益。再說以當地資源來招商，畢竟不是長久之計，而且很多地方並無實際優勢資源。
產業鏈招商和產業集群招商是產業整合招商策略的分解，對眾多某產業關聯的中小型企業打包共同招進園區，這樣可使企業解決配套問題；另一種方式就是利用當地已有的龍頭企業來整合其它企業或資源。總之，都是整合打包進園，避免單個企業入駐難以生存的困境。

三、招商策略
如何才能做到產業整合招商，先給在長三角或珠三角的駐地機構提點的建議：（1）社交集中。意思就是在平時拜訪企業過程中要盡量使拜訪的企業集中在某個產業，這樣才能融入這個圈子，成為圈內人。假如你今天拜訪一家電子企業，明天拜訪一家服裝企業，後天又去拜訪一家機械企業，這樣怎麼可能融入這些企業家圈子。（2）聯合其它機構招商。企業搬到中部省份圖什麼？是當地地價便宜還是用電、用水便宜？企業最關心的是：產業配套、資金與人才，其次才是交通、地價等。因此，建議在招商過程中要說服並聯合當地的企業、銀行、人才市場、海關等機構或部門招商，要制定並加強為入園企業服務的政策。（3）代理招商。在深圳有很多招商代理機構，例如，深圳各行業協會、產業園開發商等社會組織，這些組織本身具有企業資源，而且企業資源基本集中在某些產業，招商方可與這些組織簽訂招商代理協議，即使沒什麼實質性招商進展，但至少也起到在某產業內宣傳的作用。
總之，企業要搬遷入駐其它園區，對於企業來說是個戰略層面的問題，對於***是拿自己大部分的資產來做投資，要說服他們進園區，只有深入了解這個圈子，與這些老總深層次交往才能發現他們真正的需求，達到招商的目的。

E. 工業地產開發需要注意哪些細節

工業地產開來發中的注自意環節包括以下幾個方面： 1、開發前對於擬引入的行業需要進行詳細的調研，根據意向進駐的行業特點規劃工業布局。 2、一個工業地產項目的成功運作需要諸多因素的協調配合，除了土地價格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流暢通、政策鼓勵、稅收優惠、產業鏈配套、金融支持等因素。 3、積累或引進工業地產運營知識，在工業地產運營人才緊缺的前提下尤其必要。 工業地產開發是一個大的工程，要做好前期的准備工作，了解重要信息，對工業地產開發有一定的幫助。 中國融E招商網（www.ezhaoshang.cn）上對於工業地產方面的知識介紹的更為全面，你可以上網多了解一下。

麻煩採納，謝謝!

F. 工業地產招商需要掌握什麼方法

為了在招商競爭中獲取優勢，各地開發區就突破國家土地、稅收法規及相關版政策，競相壓價，惡性權競爭愈演愈烈，企業所得稅「兩免六減半」、「五免五減半」、「七免七減半」，甚至還減免增值稅地方留成部分；規費「零收費」，免收各項基本建設配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。
在正式展開招商實施前，先得給園區項目設置一系列的誘因，以此來誘惑你的目標商家群。誘因設置合理、科學，招商就成了水到渠成的事情，誘惑力越強越成功，設置誘因需要拿捏好商家的興奮點、關注點。
在這個廣告無空不入的年代，以前「酒香不怕巷子深」的年代已經一去不復返了，所以在宣傳上面我們也需要通過各種渠道來展示我們工業園。在宣傳方式上，最為便捷的就是在網路上宣傳，這個受眾面廣，費用相對較低。

G. 工業用地如何進行房地產開發

目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，並公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建築。
《土地管理法》第四條規定「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定「嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。」
《城市房地產管理法》第十八條規定「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金」。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，並按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬於違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬於違法建築。
二． 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定「依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。」《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓後，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現後要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨後國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事後也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，並支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

H. 工業地產如何辦理規劃手續

工業地產開發和其他房地產開發沒什麼兩樣，具體的開發與管理流程是：拿地、規劃設計、工程施工、竣工驗收，辦理產權證、銷售、招商、交付使用、物業保修、工業物業管理。
拿地
現在都進入招拍掛程序。與商住用地不同，工業用地通常針對特定的買家、特定的需求，推出特定區域的特定面積的特定地塊，個性化特別強，特適用於「勾地」政策。
規劃設計
交給設計院去做。可選擇的設計院不多。相對商住物業的設計，工業物業的設計還不夠成熟。不同的企業有不同的設計要求，一般，設計院只設計建築、結構等大框架，內部間隔、裝修得另外根據企業需求來。
工程施工
施工單位、監理單位、甲方代表，一個都不能少。如果不涉及內部裝修，施工過程比商住建築簡單。
竣工驗收，辦理產權證
施工單位編制竣工圖，監理單位出具竣工驗收報告，開發商取得《建設工程竣工驗收備案證明書》，業主辦理產權證。如果通過招拍掛獲得的土地，可以分割產權。
銷售、招商
符合預售條件可辦理預售許可證。預售時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃局核發，《開工證》由市建設局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
預售條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）房屋建設工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定；
（四）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上；
（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。
交付使用
一般有開發商、物業單位、購買人一起驗收，通過後辦理交付手續。在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(簡稱「兩書」)，「兩書」的發放以每套房屋為單位，逐套發放。
物業保修
工業物業自竣工驗收合格之日起計算保修期，最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
工業物業管理
工業物業管理提供安全、衛生、客戶服務、公共設施管理等服務內容。和商住樓宇管理有些不同，商住樓宇管理側重於客戶服務，工業物業管理側重於設施維護。工業物業設施維護范圍和責任比商住樓宇更大。比如停水一天對居民可能只是生活上有些不便，對企業可能就是一天的停產損失.

I. 工業地產如何招商

在當前外埠市場的環境下，我們應該清醒的看到，工業地產在中國房地產市場整體市場低迷、樓市下跌、融資困難、中小企業出口減少，效益不景氣的大背景下，我們工業地產企業將面臨更多的困難和困惑，其中工業園招商是最大的問題，是我們政府部門和工業園運營商共同思考的問題。工業地產的開發不同於商業和居住地產的開發，工業地產開發要求很高，如果說住宅的開發難度是10的話，工業地產開發難度則是100。用一句很形象的話來比喻，如果你想讓他去天堂，就讓他做工業地產；如果想讓他進地獄，也可以讓他做工業地產。因此，對於園區招商，我想從以下幾方面進行探討：
一、招商前景
長三角、珠三角企業歷來都是中部省份招商的對象，而對中國而言，這場經濟危機影響最大的是珠三角企業，這些企業必須尋求成本更低的中部地區發展。
受全球經融危機影響，一些加工出口型企業倒閉，大批工人回鄉，開拓了眼界、學習了技術，給中部地區的發展帶來了大批技術人才。
一個完整的企業是由人才、資金、市場、管理、技術等要素構成，經濟危機可能只是影響到其中某一方面，內地政府只要承諾在這些方面給企業幫助，將在很大程度上有利於招商。
二、招商戰略
一般人理解招商就是招龍頭企業，以龍頭帶動當地經濟的發展，或者拿當地的資源來招商。先說招龍頭企業，（1）龍頭企業畢竟是少數，在招商談判過程中存在太多不確定性因素；（2）招龍頭企業必須是有經濟實力的政府，像武漢招富士康進駐，是政府前期貼本的招商；（3）招龍頭真正有進展了，那樣市政府省政府都會進來分這份利益。再說以當地資源來招商，畢竟不是長久之計，而且很多地方並無實際優勢資源。
產業鏈招商和產業集群招商是產業整合招商策略的分解，對眾多某產業關聯的中小型企業打包共同招進園區，這樣可使企業解決配套問題；另一種方式就是利用當地已有的龍頭企業來整合其它企業或資源。總之，都是整合打包進園，避免單個企業入駐難以生存的困境。
三、招商策略
如何才能做到產業整合招商，先給在長三角或珠三角的駐地機構提點的建議：（1）社交集中。意思就是在平時拜訪企業過程中要盡量使拜訪的企業集中在某個產業，這樣才能融入這個圈子，成為圈內人。假如你今天拜訪一家電子企業，明天拜訪一家服裝企業，後天又去拜訪一家機械企業，這樣怎麼可能融入這些企業家圈子。（2）聯合其它機構招商。企業搬到中部省份圖什麼？是當地地價便宜還是用電、用水便宜？企業最關心的是：產業配套、資金與人才，其次才是交通、地價等。因此，建議在招商過程中要說服並聯合當地的企業、銀行、人才市場、海關等機構或部門招商，要制定並加強為入園企業服務的政策。（3）代理招商。在深圳有很多招商代理機構，例如，深圳各行業協會、產業園開發商等社會組織，這些組織本身具有企業資源，而且企業資源基本集中在某些產業，招商方可與這些組織簽訂招商代理協議，即使沒什麼實質性招商進展，但至少也起到在某產業內宣傳的作用。
總之，企業要搬遷入駐其它園區，對於企業來說是個戰略層面的問題，對於***是拿自己大部分的資產來做投資，要說服他們進園區，只有深入了解這個圈子，與這些老總深層次交往才能發現他們真正的需求，達到招商的目的。

J. 工業地產如何進行銷售

到當地的村上去問問村幹部就什麼都知道啦