房地產產權的主要權能有哪些

A. 房地產產權屬性都有哪些

1、排他性產權體現的是資產歸誰所有及歸誰支配、運營這樣一組經濟行為的法律關系，因此，產權主體明晰，資產歸屬明確是產權的基本特徵之一。它又包含兩方面的內容：一是明確所有者主體，即明確資產歸誰所有、歸誰使用等；二是明確所有者客體，即明確歸某個所有者佔有、使用和支配的是哪些產權和哪些權利。
2、獨立性產權關系一經確立，產權主體就可以在合法的范圍內自主地行使對產權的各項權利，謀求資產收益最大化，而不受同意產權上其他產權主體的隨意干擾。
3、可交易性產權是商品經濟高度發展的產物，它體現為資產交易市場中的動態性財產關系，還規定了交易過程中的資產權利界定。產權轉讓又有兩種形式：一種是包括所有權各項權能再內的整個所有權的轉讓；一種是保留股權而將所有權的佔有、使用、收益與處分權轉讓，形成法人資產權。
4、可分解性對特定財產的各項產權可以分屬於不同主體的性質。例如：土地的狹義所有權、佔有權、支配權和使用權分開來，分屬於不同的主體。產權的可分解性包含兩個方面的意義，即權能行使的可分工性和利益的可分割性。
5、收益性產權所有者憑自己對財產的所有、使用而獲取利益的權利，是產權所有者謀取自身利益，實現資產增值的主要手段，失去了收益性，所有權就沒有了任何經濟意義。
6、法律性產權關系是法律確認各種經濟利益主體之間對財產的佔有、使用、收益和處分而發生的權利、義務關系，是一定歷史時期的所有制形式在法律上的表現。產權的確定必須以國家法律為前提。

B. 什麼樣的房子才是大產權房

大產權房即「小產權房」的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。

C. 買房大產權和小產權有什麼區別

大產權和小產權區別：

1、按產權歸屬

開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發商的產權分割來的。

2、按合法性

國家不發產權證，而是由鄉鎮政府發產權證書的叫小產權。鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權，這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，有關部門不會予以備案。

3、按交易稅費

所買的房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那麼為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。

4、按轉讓時限

個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。

5、按銷售對象

小產權房的建設用地一般是歸鄉集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。大產權房的用地是由國家(也就是當地)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

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購房前注意事項：

在購房前，購房者要清楚該房屋的產權年限、用地性質、建築屬性。

1、清楚產權年限再購房

不管是二手房還是新房都要了解產權年限，尤其是二手房產權年限。比如說，1995年開發商買到該房屋的土地使用權，並且使用權是70年，但是實際上2017年新房主買下該房後使用年限只剩下48年。

但《物權法》規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

2、辨別房子的用地性質

不同的用地性質有著不同的建築屬性與產權年限，購買新房時，購房者可以查看開發商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產權證上的房屋性質與規劃用途。

3、有房屋未必有產權

一些所謂的「小產權房」，如佔用集體土地違法建設的住房是沒有產權的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產權手續。購房者應該清楚「小產權」的風險。

在我們買房之前，一定要弄清楚房屋的產權問題，是大產權房還是小產權房。如果是大產權房，是40年、50年，還是70年，並要了解剩餘的產權年限是多少！

D. 房產產權年限40年和70年有什麼區別

主要區別是：

1、使用權年限不同

（1）居住用地是七十年；

（2）商業、旅遊、娛樂用地四十年。

2、適用對象不同

（1）房產產權年限40年適用於商業、旅遊、娛樂用地的房屋建築；

（2）房產產權年限70年適用於民用住宅建築。

3、稅費不同

70年產權的民用住宅初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而40年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

4、建設標准不同

如果按照公建相關要求，40年產權的商用建築的人防和消防等建設標准較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。70年產權的民用建築標准會相對較低。

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1、50年產權住宅，從嚴格意義上來說，屬於房地產開發過程中出現的土地規劃用途與開發用途並不完全一致的情況，用40或者50年產權的公建用途土地開發住宅 物業只是其中的一種，在房地產市場上，還存在著其他的類似情況，例如工業用途土地開發辦公物業，70年居住用途土地開發辦公物業等等。

2、使用年限是根據不同的土地性質來決定，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。

參考資料來源：網路—《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、網路—土地使用年限、網路—產權年限

E. 辦房產證的擁有權能是逝去的人嗎

不能。
房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，內可依法對所購房屋行使占容有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。

F. 回遷房和商品房房產證上有什麼區別

一般來講 回遷房是集體產權，個人沒有房產證，上市交易不收法律保護，商品房有產權證，交易時，受法律保護

G. 何謂相鄰權簡述房地產相鄰權的本質及其與地役權的區別。

相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。一、地役權與相鄰關系的兩種立法例

地役權是一個與相鄰關系有聯系的概念。這主要是因為在當今大陸法系關於地役權和相鄰關系存在兩種立法例：地役權與相鄰關系合並規范立法例和分別規范立法例。

（1）合並規范及其理由

以法國為代表的許多大陸法國家的民法典采合並規范模式。在這些國家，相鄰關系也稱為法定地役，法定地役與約定地役共同稱為地役權，規定在用益物權一章中。

（2）分別規范及其理由

以德國為代表的國家（日本、瑞士等）采分別規范的規范模式。按照分別規范模式，地役權僅指約定地役（及時效取得地役權），規范在用益物權編中；法定地役視為相鄰關系，規定在所有權一章中。這樣立法安排的理由是，地役權（約定地役權）屬於用益物權，而相鄰關系只是對所有權的限制。

由此可見，各國對地役權規定並不完全一致。那麼，什麼是地役權，約定地役權與相鄰關系（法定地役）有什麼區別呢？我們不妨按照法國模式，先弄清什麼是廣義的地役權。

二、廣義地役權

土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；對應地，前一塊土地所有權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，後一塊土地所有權人被認為附帶有供役的義務，稱為地役人。因此，地役，從需役地的角度，地役權是一種權利，而從供役地的角度則是一種負擔或義務。

作為一種對他人土地的一種便宜性權利，地役權從取得方式或發生根據上有兩個，一個是依據法律規定，一個是依據當事人約定。於是，地役權被分為兩類：約定地役和法定地役。顧名思義，法定地役是依據法律規定產生的對他人土地的一種便宜性權利；而約定地役是依據當事人的約定而產生的對他人土地的一種便宜性權利。法律之所以規定某人對他人土地享有地役，主要是因為如果不給予他這樣的便宜，則他對自己的土地利用便不可能或不方便，法律強加給當事人供役義務，以使各自的土地都能得到有效的利用。而在法律上無供役義務時，一方當事人可以基於約定而賦予另一方當事人利用其土地的權利，便產生了約定地役。

在地役權取得中還存在時效取得，即和平地、公然地（表見地）、連續利用他人土地達法定時效期間的，可以請求登記為地役權人。例如，甲和乙相鄰，甲原有道路通往公路，但須繞一個彎路，為取方便，即棄原路而改走乙之土地，乙礙於情面，一直未提出異議。如果這種情形一直延續到法定時效期間（比如20年）的話，那麼甲即可以請求將其形成的通行事實登記為通行地役權。這種地役權產生基礎為法律規定，但在采分別規范的模式國家裡，在地役權規范中也承認這種取得方式。在這一點上，分別規范模式中的地役權也並不完全是基於當事人約定而產生的。

一般的法定地役與時效取得地役的區別在於，法定地役的取得只要具備取得要件（最主要的是有此必要）即可立即取得，而時效取得本質上並沒有這樣的必要性，但經過法定期限後，法律上對這種事實予以承認，取得地役權。因此，法定取得仍然有別於時效取得。我們下面所講的法定地役（相鄰權意義上法定地役）均不包括時效取得。

總之，廣義上的地役權包括法定地役、時效取得的地役、約定地役。時效取得的地役兼具有法定地役與約定地役的一些特徵。

三、法定地役權（相鄰權）與約定地役權聯系與區別

（一）約定地役和法定地役的共同特徵

在大陸法國家，地役權是一種對他人土地的一種權利，即屬他物權的一種。但地役權與用益性質的他物權卻具有本質的不同。這些不同點構成地役權的最主要特徵，主要體現在以下三方面：

（1）它是服務於特定土地或附屬於特定土地的權利，它對「地」不對「人」，喪失需役地所有權或使用權即意味著喪失地役權；取得需役地的所有權或使用權通常也隨之取得為利用該土地所附帶的地役權，除非地役權是基於當事人約定產生的。例如，A土地使用權人甲為了避免繞道行走，與B土地使用權人乙達成一項約定通行權，如果甲將A土地轉讓給丙，那麼，A也就自然地喪失該約定地役，且丙不能當然地取得甲與乙之間約定地役權。因此，不管是約定地役，還是法定地役（相鄰權），地役權基本上是服務於特定土地的權利，它不能脫離特定的土地而存在，這在物權法中稱為地役權的從屬性和不可分性。

（2）地役權不以佔有他人土地內容或目的，而只是要求對方應盡某種容忍或不作為義務。地役權通常只是給予地役權人為了利用自己的土地或為了低成本地利用自己的土地而利用他人土地的權利，供役人提供地役並不因此喪失對土地的佔有甚至利用，而只是承受了某種負擔或不便利，本質上對其土地沒有根本的影響。例如，相鄰通行權只是賦予其通行的權利，而不包括在土地上建築或種植樹木的權利；相鄰管線通過權僅限於管線地通過並進行必要施工的權利，而對通過的土地或建築物沒有任何權利。因此，地役權不是對他人土地全面佔有和享用的一種權利，傳統民法將其歸入用益物權，只是從它是對他人之物享有權利的角度講的。

（3）地役權不是一種獨立的他物權，不可獨立轉讓、繼承或進行其他處分。這是以上兩點得出的必然結論。而其他形態的用益物權，用益物權人基本上可以像所有權人那樣去利用物，甚至有些用益物權（指地上權、永佃權）還可以轉讓或被繼承。地役權則欠缺這種權能，它只是非獨立存在的不可單獨轉讓的附屬於需役地所有權的一種附屬性權利。

作者認為，不管約定地役，還是法定地役（相鄰關系）均具有上述特徵。而且地役權還具有共同的內容。根據使用的方式或用途地役可分為：通行地役、引水或排水地役、眺望地役權、採光地役、通風地役、鄰地利用地役等。另外，傳統大陸法中還將取土（沙石）地役、放牧權、採集權等也放入地役權，但是這類地役權本質上屬於一種取得權或收益權，與役使他人土地權利存在本質上的區別，因此作者不把它歸入地役權范疇。

總之，地役權是為了利用自己的土地而不得不役使他人土地而產生的權利。它的基本功能是調整不同土地所有者之間因共同利用各自土地而產生的權利義務關系，以使在相鄰土地歸屬於不同主體的情況下，使需要藉助他人土地才能夠利用自己土地的人，得以順利利用自己的土地。因此，只要在土地歸屬或利用分屬於不同的主體，就存在地役權或與地役權相類似的制度。也許對役使他人土地的權利稱謂在各國不同，或沒有賦予這種權利以物權地位，但總有調整相鄰土地之間發生的相互利用規范。正因此，在當今世界兩大法系中都存在地役權制度 .

（二）約定地役（狹義的地役權）與法定地役（相鄰權）區別

（1）產生基礎

約定地役和法定地役的區別主要是權利產生的依據或基礎不一樣。法定地役（或相鄰權）是依據法律取得，而約定地役（或狹義的地役權）則是根據當事人雙方自願達成供役或需役的協議而產生的。法律之所以強加給某地塊以供役義務或賦予某地塊以權利，必須有合理的理由。這種理由是兩塊土地之間的一種自然需要，或者因為地形、地勢，或者因為位置、距離，或者為了達到和睦利用各自土地的目的，法律有必要強加給某塊土地以義務，給予某塊土地以權利。因此，法定地役（相鄰權）是建立在一定范圍的每個土地權利人都能夠利用各自土地的自然需要性上的。一般來說，這種自然需要是以土地的相鄰、鄰近為基礎的。而約定地役則毋須有自然必要性，可以超越相鄰或鄰近關系（當然並不是必須的），某地塊之所以承擔某種義務或負擔是因為他作出承諾或同意。換言之，約定地役產生於當事人的合意，對地塊之間的自然關系沒有什麼限制。因此，法定地役和約定地役的區別主要是設兩種地役權的基礎不盡一致，法定地役只存在相鄰（含相近）不動產權人之間；約定地役既可以產生於相鄰不動產所有權人之間，也可以產生於不相鄰不動產權人之間。

（2）有償無償

法定地役（相鄰權）一般是無償的，因為土地上的供役負擔源自於自然需要，要求需役地人負擔費用違背其制度的宗旨。而在約定地役，某地塊本身並沒有負擔這樣的義務，要其負擔某種義務，除了經其同意外，通常還要支付一定報酬；當然如果對方不主張報酬，亦是可以的。亦即是，約定地役權既可以是有償的，也可以是無償的，主要取決於當事人的約定。

（3）對抗性

由於法定地役是基於土地的自然需要且是固定於或永久地附屬於土地之上的，其地役權或地役負擔並不因其土地所有權或使用權人改變而改變，因此，法定地役具有對抗第三人的天然屬性，或者說，它的對抗效力源自於土地本身，而不需要其他公示手段。而約定地役則因其源自於當事人的約定，則只有經公示後才能取得對抗第三人的效力，這種公示手段，通常是登記。也即是約定地役權經登記後具有對抗第三人的效力。地役權的登記通常是在供役地的登記簿上記載供役負擔，一旦作這樣的記載，需役地人即可以要求取得供役地所有權或使用權人