房地產商如何拿地

❶ 開發商如何拿到地皮

開發商拿地皮，一般以下幾種途徑：

1、依附行政。例如政府的公共設施改造，專比如廣場改造，經濟適用房建屬設，棚戶區危房改造等，依託行政資源，進行建設改造。

2、商業開發。走土地拍賣途徑，一般以價格高競標。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。

土地拍賣：在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為其程序是：

①土地管理部門於公開拍賣前30日發出拍賣公告。

②競買人報名參加競買並索取有關文件。

③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批准成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。

④在約定的時間、地點並按程序公開拍賣。

主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按規定的方式競相應價或加價，其最後應出最高價者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認書》。

競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同並交付相當於地價總額的10%的定金；競得人按規定期限付清地價款後，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

3、合作建設。其他開發上拿到整體地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。

❷ 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地

現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個:

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司製作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在裡面，所以還是有暗箱操作的餘地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之後，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什麼都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那麼多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最後確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手裡有土地，但是沒有實力開發，或者乾脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手裡。這方式在市場上也不少見，不過裡面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。

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資質管理

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

因此，審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

❸ 開發商拿地後何時得動工

房地產企業拿地後一般多久會開始動工蓋房？
我是房地產開發商，希望我內的回答能容對您有所幫助。房地產商自從拿到《國有土地使用證》後，還要拿到《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)才能開發建設，這幾個證通常需要6個月時間。有些地方規定，開發商在拿到《國有土地使用證》證、一般兩年內必須開發建設，過期政府應收回土地。由於你們地段屬於舊城改造項目，有舊房拆遷問題，加上但遠華地產是國內著名商家，屬於多地方政府的引資項目，如遇影響開發建設（如釘子戶不拆遷等）問題，屬於政府責任，將會允許開發商推遲開發建設時間。

❹ 房地產公司怎麼拿地

一般分兩個：土地一級市場、土地二級市場。
1，土地一級市場：國家有法律政策紅內線，土地一般都要經過招容拍掛手續，明裡暗裡事很多。
2，土地二級市場：股權轉讓、合夥項目公司、聯合開發、兼合並、在建項目轉讓等等等等等。

❺ 房產商是怎樣拿到一塊地的

當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標回拍賣掛牌，簡稱答招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。

❻ 如果你是房地產開發商,想拿土地,簡單闡述如何取得土地的開發權開發強度是怎麼確定的

土地開發強度，是指建設用地總量占行政區域面積的比例。包括容積率、建築密度、建築高度、綠地率等幾項主要指標。在一般情況下，土地開發強度越高，土地利用經濟效益就越高，地價也相應提高；反之，如果土地開發強度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當而導致開發強度不足，都會減弱土地的使用價值，降低地價水平。容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。容積率：項目用地范圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。建築密度（building density；building coverage ratio），指在一定范圍內，建築物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建築密集程度 。建築高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建築高度。城市的總綠地率是指城市建成區內各綠化用地總面積占城市建成區總面積的比例。也可計算建成區內一定地區的綠地率。

❼ 房地產開發商從拿到地，到開盤要多少時間

這個要看你在哪個城市了。因為關繫到不同的城市對於可以拿預售證條件不專一樣，有的蓋1/2樓高就可以了，有的城市需要封頂的，這個時間是不一樣的。還要看蓋的樓的類型，別墅、多層、小高層，當然需要的時間也不一樣。拿全五證的時間。

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開盤流程

一、圈地：就是開發商在政府手裡通過行政劃撥或者競標購買拿到土地的使用權。

二、奠基（挖坑）。

三、蓋樓屬。

四、封頂：就是樓的立面基本出來了，一棟樓已經形成了。

五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設施做好。比如上下水、電網、煤氣等。

樓盤是否開盤與商品房建設進度關系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規商品房項目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預售許可證是最後一個,也是開盤必須要有的.拿到商品房預售許可證,他們已經具備開盤條件,具體開盤日期由開發商決定。

開發商要想賣樓，必須在相關部門發放銷售證之後才能賣。所以，開盤，肯定是拿到銷售證之後的事兒。當然，這裡面涉及到一些穿空中的手段，比如發放VIP卡，其實就是在開盤之前小訂了等等；也有個別基於銷售策略銷售節奏的考慮，推遲開盤日期的。

❽ 房地產開發商怎麼拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產

❾ 房地產企業有哪些融資拿地的模式

您好，希望點點租可以幫到您，望採納，謝謝！
1、拿地階段：劣後投資人通過SPV設立有限合夥企業，分級資金以直接或通過SPV的形式認購有限合夥份額，有限合夥企業注資並控股開發商為目標項目成立的項目公司。這里的劣後投資人是指介入地產項目運作全階段並以獲取項目完成開發、銷售後分紅收益為目的的金融機構。
2、拿地後（繳清土地出讓金）至開發貸放款前：分級資金通過SPV認購有限合夥企業的優先份額，融資人-開發商以不限於現金、股權等形式認購有限合夥企業的劣後份額，有限合夥企業以不限於委託貸款、附加回購條件的股權投資等形式向項目公司提供資金。
3、開發貸：底層項目滿足銀監會規定的「四、三、二」標准時，可直接採用信託貸款、銀行貸款，只是集團下屬非銀金融機構的資金成本與銀行貸款比較並無優勢，集團內只有銀行具備做開發貸的條件，但是如果融資人對用款效率、資金監管等方面有強烈需要並且能夠滿足這些要求，非銀金融機構依然有落地開發貸項目的機會。
4、其他，不限於某一特定階段：
（1）項目公司應付賬款保理；
（2）開放商以自持或者待去化物業作為基礎資產，通過財產權、資產收益權信託融資；
（3）財險保單增信引入網路平台資金，通過SPV對開發商發放指定或不指定用途的貸款。
以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風控、合規需求或者融資人的信用水平，會對交易結構進行相應調整。