房地產泡沫經濟是什麼意思

❶ 房市泡沫是什麼意思

房市泡沫是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。

主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。

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人們把判斷房地產泡沫的標准歸納為「五高」，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所佔比重高及房價收入比明顯偏高。

這「五高」之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的「高」。所定義的持續標準是連續2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所佔比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。

❷ 泡沫經濟什麼意思啊

[編輯本段]泡沫經濟概述
泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓於金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最後必定泡沫破滅，導致社會震盪，甚至經濟崩潰。
泡沫經濟可分為三個階段，既泡沫的形成階段、泡沫的膨脹階段、泡沫的潰滅階段。
泡沫（Bubble）一詞可追溯至1720年發生在英國的「南海泡沫公司事件」，當時南海公司在英國政府的的授權下壟斷了對西班牙的貿易權，對外鼓吹其利潤的高速增長，從而引發了對南海股票的空前熱潮，由於沒有實體經濟的支持，經過一段時間其股價迅速下跌，猶如泡沫那樣迅速膨脹又迅速破滅。其他早期的泡沫現象還有荷蘭的「鬱金香事件」，法國的「約翰．勞事件」。在現代經濟條件下，各種金融工具和金融衍生工具的出現以及金融市場自由化、國際化，使得泡沫經濟的發生更為頻繁，波及范圍更加廣泛，危害程度更加嚴重，處理對策更加復雜。泡沫經濟的根源在於虛擬經濟對實體經濟的偏離，即虛擬資本超過現實資本所產生的虛擬價值部分。
虛擬資本（Fictitious Capital）是以有價證券（包括股票、債券、不動產抵押單）等形式存在的，能給持有者帶來一定收入流量的的資本；
現實資本（Actual Capital）就是以生產要素形式和商品形式存在的實物形態的資本。
在生產資本和商品資本的運動中不會出現泡沫，因為生產資本和商品資本的運動都是以實物形態流量為媒介，並進行和其相對應的流向相反、流量基本相等的貨幣形態流量。因此人們認為泡沫經濟產生於虛擬資本的運動，這也是泡沫經濟總是起源於金融領域的根源。此外，作為不動產的土地，其特殊的價格構成使土地資產成為了一種具有虛擬資本屬性的資產，同時金融業與房地產業的相互滲透、相互融合，使得每次經濟泡沫的產生都必然伴隨著地產泡沫的產生。
泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，並能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟。
泡沫經濟寓於金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
[編輯本段]泡沫經濟與經濟泡沫的關系
泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經濟泡沫的存在有利於資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
[編輯本段]泡沫經濟形成的兩個重要原因
第一、宏觀環境寬松，有炒作的資金來源
泡沫經濟都是發生在國家對銀根放得比較松，經濟發展速度比較快的階段，社會經濟表面上逞現一片繁榮，給泡沫經濟提供了炒作的資金來源。商品經濟具有周期性增長特點，每當經過一輪經濟蕭條之後，政府為啟動經濟增長，常降低利息，放鬆銀根，刺激投資和消費需求。一些手中獲有資金的企業和個人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經濟成長的社會基礎。
日本從1955-1985年，完成了經濟起飛，進入了發達國家行列，成為世界第二經濟大國。手中有了錢的日本企業和居民信奉「土地神話「，日本是一個島國，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經濟的發展，工業和城市佔地不斷增加，同時，由於基礎設施建設等對土地投資的增加，地價特別是城市房地產價格具有不斷上升的趨勢。然而，日本人將這種趨勢絕對化了，認為地價只會上升，不會下降，以至把房地產投資作為一種資產保值和增值的方式。他們開始製造土地泡沫，從80年代後半期開始，日本地價飛漲，投機者以升值了的土地作抵押，可以從銀行取得更多的貸款，然後再去尋求新的投機機會，於是有越來越多的資金追逐有限的土地，造成房地產價格的進一步上升。日本的銀行業是「土地神話」的忠實信奉者。80年代後半期，由於金融自由化、利率自由化的發展，金融機構之間的競爭加劇，銀行的籌資成本趨於上升。在這種情況下，銀行把房地產作為尋求高回報率的途徑，對房地產業的融資大幅度增加。若以1985年3月為基期，到1991年3月，銀行業的貸款量增加了60.6%，而同期對房地產貸款的增加量卻高達150.6%。銀行對房地產業的貸款余額由1985年3月 17.1萬億日元增加到1991年3月的42.8萬億日元，同期的房地產貸款在銀行全部貸款余額中的比重由7.2%上升到11.3%。進入90年代，「土地神話」同泡沫經濟一起破滅，以土地為抵押的貸款項目便成了難以消化的不良債權。
第二、社會對泡沫經濟的形成和發展缺乏約束機制
從歷次泡沫經濟的發展過程看，到目前為止，社會對泡沫經濟的形成和發展過程缺乏一個有效的約束機制。對泡沫經濟的形成和發展進行約束，關鍵是對促進經濟泡沫成長的各種投機活動進行監督和控制，但到目前為止，社會還缺乏這種監控的手段。這種投機活動發生在投機當事人之間，是兩 兩交易活動，沒有一個中介機構能去監控它。作為投機過程中的最關鍵的一步——貨款支付活動，更沒有一個監控機制。雖然貨款支付活動一般要通過銀行進行，但銀行只是收付中介，根據客戶指令付款，對付款的內容無力約束，加上銀行的分散性，起不了監控投機活動作用。政府是外在的，不可能置身於企業之間的交易活動之中。而且，政府還常常容易被投機交易所形成的經濟繁榮假象一時迷惑，覺察不到背後隱藏的投機活動，一直到問題積累到相當程度才得到發現。
日本土地泡沫發生後，從80年代中後期開始，日本全國范圍內都出現了城市土地再開發熱潮，土地價格隨之猛漲，東京、大阪、名古屋等六大城市經濟圈的商業用地價格指數1985年比1980年上升了53.6%，1990年則更比1980年上升了525.9%。這期間，日本全國平均土地價格也上漲了1倍以上。日本約有一半的人擁有土地，約20%的人擁有土地繼承權。因而，隨著土地價格的上升，大多數日本人感到自己的財產在這幾年內增值了1-2倍。這一時期日本的國民生產總值每年平均增長不到6%，而金融資產價格、不動產價格脫離生產力發展水平的虛假上漲，使經濟逞現出虛假繁榮景象。1991年10月22日，日本經濟企劃廳的官員還在內閣例會上津津樂道日本經濟處於景氣狀態之中，幾天之後經濟形勢就急轉直下，企業破產事件大量增加。

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❸ 房地產泡沫經濟是什麼意思

美國來著名經濟學家查爾斯·P·金源德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

❹ 為什麼說房地產是泡沫經濟

一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。 房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。 有些產業的泡沫並不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格(產品的價格可以是持續下跌的)並不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。房地產泡沫的特殊性在於它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。我國的房產泡沫形勢1. 投資的持續超高增長 房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，３年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處於房地產發展的初期，其過高的標准可定為35%-40%以上。 2. 消費的持續超高增長 商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。 3. 房價持續大幅攀高或持續居高不下 本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了一個大台階，在一些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小於全國平均水平。 1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陝西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小於全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特別是河南省)。 價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。西部地區房價上升最快的地區為陝西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間並不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陝西西安、雲南等。 4. 房地產投資所佔比重高 從房地產投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產投資佔全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地產投資佔全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴於房地產，對經濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區這一問題變得越來越突出。投資和經濟過度依賴於房地產的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。 整個東部地區2002年前11個月房地產投資佔全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地產投資過度問題。以北京最高，房地產投資佔全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。像北京房地產投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產投資增長大幅回落，從而對經濟增長產生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。 這一指標是衡量一個地區房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麼就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所佔比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麼，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區內局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陝西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。 5. 房價收入比明顯偏高 目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由於價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，並上升到一個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是表明購買力不足而已，如一些經濟不發達的地區，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，那麼此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，那麼結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區可以沒有什麼人來購買這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區泡沫大於東部的結論。 我們認為，目前統計上的房價是一個不太准確的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數地區房價收入比都高於目前數據，也許在一些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態的橫向比較是可以說明問題的。 2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陝西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。大致可以認為這些地區或它們的一些城市房地產呈現過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。 綜合以上「五高」標准，目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象，這些地區主要集中在東部地區，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數西部地區如重慶、四川、陝西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現象。

❺ 房地產泡沫是什麼意思

一種資產抄在一個連續的交易過程中陡然漲價,價格嚴重背離價值,在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時,必然會發生暴跌,彷彿氣泡破滅,經濟開始由繁榮轉向衰退,人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。主要特徵有:房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因,有以下三個方面:投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂,則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。

❻ 什麼是房地產泡沫

房地產投資泡沫：房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費專增長率相適應，力求平衡供屬求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

❼ 房地產泡沫是什麼意思

房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

❽ 房地產中房地產泡沫的成因是什麼意思

房地產作為泡誅經濟的載體，本身並不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由於出於投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由於房地產價值量大，這種投機需求的實現必須藉助銀行等金融系統的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許
多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產柞抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出於投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為休追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產＆＃8226;容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非
常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

❾ 什麼是房地產泡沫

未來十年將充滿挑戰。由於低成本和不斷擴大的外需，中國經濟增長引擎一直是出口和外資。未來十年，中國不再是低成本的生產者，不大可能繼續擴大其全球市場份額。另外，外需也不會像過去那樣快速增長。即使政策得當，經濟增速也只會有過去的三分之二。 目前，中國經濟最大的危險是為保持高增長而將房地產投資最大化，而房地產並非生產型資產。房地產行業通過犧牲長期經濟增長來支持短期增長，其資本平均生產率隨著時間推移而下降。地方政府的政績主要通過GDP和財政收入體現。房地產開發可以幫助地方政府迅速提高這兩項指標。由於價格和面積均快速增長，房地產在中國資本分配的份額中大幅提高。這是由於政治因素而導致的泡沫，而且這個泡沫已經很大。除非通過改革地方政府的評估機制來扭轉這一趨勢， 中國未來兩年的資產泡沫將越吹越大，而目前的狀況已相當危險。泡沫可能在2012年破裂，屆時中國社會和政治穩定都將受到威脅。 在中國，過去五年中，生產主要要素（勞動力、原材料、土地、環境控制和稅收）的成本都在增加。 工人工資以人民幣來算增加了大約1倍。原材料價格也增加了1倍。 亞洲金融危機前，中國工資水平是東南亞國家的一半，現在則是那些國家的2倍。孟加拉工人的工資甚至更低。在全球貿易中，中國很可能會輸給這些更低成本的競爭者。 中國過去十年成功三要素是低起點、運氣和改革，但現在，其中的兩個已不復存在。現在中國需要提高效率來促增長。但是，目前的形勢似乎向相反方向發展。成本增加和需求低迷使製造業的利潤減少。資本投入也在放慢，體現在進口設備的速度放慢。多數地方政府似乎把房地產行業視為經濟增長的救世主。將過剩資本投入房地產，不僅會導致未來經濟增長放慢，也會降低平均資本效率。同時，由於房地產開支預期增加，日常消費受到遏制；以價格虛高的土地為抵押的貸款更是威脅金融穩定。 東亞地區經濟體，如日本、韓國和中國台灣，都無法擺脫對出口的依賴。階段性的消費上升通常是由於資產價格上升，難以長期維持。一旦由於成本增加而失去出口市場，它們都會陷入經濟停滯的困境。因為高增長時期的資產泡沫使中產階級成為「房奴」，無法進行其他消費。中國或許正在同一道路上：一年又一年，人們在談論著增加消費，消費在國內生產總值中的份額卻一直下跌。 過去20年中，日本經濟停滯不前，國民人均收入在4萬美元的水平徘徊。在過去十年中，韓國、新加坡和中國的香港、台灣停留在2萬美元水平上。在如此高的收入水平上停滯看起來還不錯。但中國情況不同。國家龐大，出口面臨挑戰，而國民人均收入要低得多。除非改變增長模式，中國經濟將在低收入的水平上停滯。快速致富的慾望，控制了中國社會的各個階層、每個角落和每個人。 泡沫是對現實的誇張。低成本資金和強勁增長通常是製造泡沫的原材料。過去五年裡這兩個因素都存在。但是，目前中國完全依靠低成本資金來支持過高的資產價格。目前的低成本資金，一是來自過去出口積累的、存在銀行系統的資金；二是由於人民幣與美元的綁定，加上美聯儲美元貶值的政策，「熱錢」流入。這兩個來源都不具可持續性。美元已經探底。美聯儲將在2010年提高利率。 由於新增貸款增加和出口增加放慢，銀行系統的流動性在降低。通貨膨脹可能會出現，從而迫使政府收緊貨幣政策。簡而言之，低成本資金環境不可能持續太久。 中國出口復甦是從一個低基礎開始。復甦將持續到2010年末。但是，低基礎復甦與恢復過去的勢頭不能混為一談。 出於三個原因，高出口增長的階段已經結束。首先，中國在國際貿易中的份額是中國經濟在世界經濟份額的2倍。中國繼續增加市場份額的可能比較低。第二，增長勢頭不像以前那樣快。在格林斯潘時代，西方消費是由借貸泡沫支持的。這個泡沫已經破裂。未來貿易增長的速度可能是過去的一半。第三，美國和其他西方國家的就業危機，不可避免地導致貿易保護主義。當貿易保護主義的措施針對中國時，其他發展中國家可能搶佔中國現有的市場份額。 另一可能維持泡沫的辦法是將人民幣升值，就像日本在「廣場協議」後遏制通脹並吸引「熱錢」流入。這一戰略在中國將不會奏效。日本公司的科技處在世界最前沿，它們可以提高出口價格來部分抵消日元升值的不利影響。中國公司沒有這些優勢，它們依靠低成本來競爭。日本的戰略在中國將失效。 在出口拉動經濟增長達到高峰後，消費是取代出口成為增長引擎的選擇。雖然起點低，但它具有可持續性。這一轉變要求政治經濟的全面變革。其關鍵是增加中產階級可支配資金，降低消費成本。 到目前為止，沒有任何東亞國家成功完成這一轉變。中國還尚未開始這一轉變。從目前趨勢看，並不樂觀。過去十年來，中國一直努力提高居民消費。然而，中國消費在總體GDP的比例年復一年地下降，因為新興的中產階級受到政策環境的擠壓。 房地產價格、汽車價格和收入稅率都居高不下。中國的政策，而不是中國消費者或家庭的特質，導致了對出口的過度依賴和消費的萎縮。 一個廣泛而活躍的中產階級，是穩定的現代社會的基礎。中國的政策正確地照顧了低收入階層的需求。但是，半市場化的經濟為一小部分人提供了投機獲利的機會。在未來的中國社會，有極少數超級富裕的階層，有負擔沉重的中產階級和龐大的、可以支付基本開支的低收入人群。中國正在往這個方向發展。這樣的收入結構將註定經濟不平衡，而且嚴重依賴出口。 過去十年中國的經濟增長，產生了數以百萬計的白領工作：經理、工程師、咨詢師、會計、律師和銀行家等。擁有這樣的工作，他們可以買房子、買汽車，和每年一次或兩次度假。然而，資產價格上漲的速度超過收入增加的速度，使他們生活在對未來的恐懼中。中國的房地產市場有贏家和輸家。但勝負不以教育、經歷、工作態度來決定，而是看誰先進入房地產市場。從根本上說，中國經濟讓投機者獲益，而不是努力工作的人們。越來越多的人們意識到這一點，於是投資者越來越多，努力工作人的越來越少。 在過去十年中，西方拒絕承認其競爭力下降，並製造泡沫來掩蓋它。我擔心，中國在未來十年裡會重蹈西方的覆轍。 過度供給和利率上調都會使其破裂。過度供應是美國泡沫破裂的原因，香港則是利率上調。中國的銀行似乎永遠在市場低迷時拒絕向開發商提供資金。因此，在市場低迷時，供應將減少，價格調整無法進行。這一人為操控製造了投機心理：政府將永遠不會讓價格下跌。當投資者認為價格不會下跌時，且銀行有足夠的流動性來支持，投機的需求是無限的。中國的泡沫將在流動性短缺和利率上調中破裂。最終的殺手就是通貨膨脹。原因是印了太多鈔票。 在印鈔和通脹之間有一個時間差。在美國，這個時間差是18個月。中國政府利用補貼來遏制通貨膨脹，這個時間差或許更長。它可以是兩年。 我認為，到2012年中國會經歷像上世紀90年代早期那樣的通貨膨脹。 在全球化的時代，通脹也是全球性的。美國的通脹開始抬頭。在未來兩年，這一趨勢將加速。到2012年，美國可能面臨通脹危機。美聯儲將不得不迅速提高利率。如果中國為支持房地產市場而不提高利率的話，資金會從中國外流，銀行發生流動性危機。利率最終還是會上升。 很有可能，中國的房地產泡沫將在2012年破裂。