什麼是房地產過熱

⑴ 房地產過熱現象

美國房地產泡沫：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人

20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和

20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。

20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元

繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：「什麼？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鍾就沒了！」1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

可以說，發生在上個世紀的3次房地產大泡沫，對當時和後來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。

⑵ 怎麼判斷一個城市的房地產是否過熱

我國房地產業存在的泡沫問題
住宅市場化後，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎麼了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 「全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重」的基本判斷，並向國務院上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬於正常狀態，但已在若乾地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，並有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發投資結構過於向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業湧入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。
房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：

一：房價與收比偏高

房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標准，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關於居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。

二：房租背離房價

房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標准。在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所佔的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流(房租)的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種「零和博弈」，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最後一棒的投機者就要承受所有的損失。

三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？

目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，並不都是投機炒作造成的，而是由於建房成本的提高導致的。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，「招拍掛」逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。

但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，並不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由於市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。

四：房地產業需不需要宏觀調控？

專業者對樓市泡沫表示了極大的擔憂。他們希望中央前一階段的宏觀調控政策得到很好的執行，對一些地方政府和商業銀行陽奉陰違的做法極為不滿；他們希望中央政府加大宏觀調控的力度，特別是中央銀行應該通過提高利率，擠壓房地產市場的泡沫。加強宏觀調控:首先，宏觀調控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產業的發展，而恰恰是為了房地產業長期健康穩定的發展；第二，房地產市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調控和管理，土地市場的規范和金融改革的滯後是這次房地產泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產業自由發展只會帶來市場的大起大落，不利於房地產業本身健康發展，也會給國民經濟帶來巨大的負面影響；第三，目前房地產市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良後果而不進行調控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經濟帶來毀滅性打擊。不能讓房地產泡沫「要挾國民經濟」，必須及早防治，一點一點地擠壓；第四，從過高房價中獲益的是開發商和炒房者，普通居民並不能從中獲益。對於城市裡只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現；房價跌了，受影響的只是那些開發商和炒房者，普通居民的居住條件並沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對於那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能降下來一些。

因此加強政府的宏觀調控我國的房地產泡沫短期內破裂的可能性很低。首先，房價持續上漲並不意味著泡沫風險。房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價，房地產的投資由商界人士主導，即使國家持續加息，「炒房者」也有足夠的能力應對按揭成本的上升。其次，政府的宏觀調控將抑制房地產泡沫，我國有必要繼續推進防止經濟過熱的宏觀調控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時升值將對房地產泡沫起到「導火索」作用。目前相當多的國際游資在我國炒賣房地產，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，游資就會持續湧入中國，吹大房地產泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增加泡沫破裂的風險。
所以，就目前我國房地產的發展趨勢來看為了預防房地產泡沫的破裂和發展過快的問題必須加大政府對房地產業的宏觀調控出台各種措施強有力的保證其健康有力的發展。

⑶ 房地產過熱會出現什麼問題

房地產過熱的前提是這個地區經濟的高速增長。即使是在發達國家，城市裡的房屋價格也是驚專人的（如屬日本東京）。造成房地產價格上漲的最主要原因其實還是土地拍賣收入成為了地方政府最重要的經濟來源。而隨著房地產泡沫越吹越大，如果經濟基礎不能夠盡快跟上，就會造成很多經濟問題和社會問題。正如你所說的，老百姓根本買不起房子。

⑷ 房地產過熱的原因是什麼

政策導向失誤，消費者盲目跟風、投資理念錯誤，潛在購買力上升。。。原因很多。

⑸ 房地產過熱和房地產泡沫的關系急急急！

首先，我們應該明確幾個概念：
1、過熱和泡沫是個主觀的定義。不是客觀名詞。就像一杯茶，有人覺得燙，可能還有人覺得有點兒涼。
2、泡沫破裂：是一個客觀現象——破了，不管你感覺如何，就是客觀的破了。
3、所有的人本性都是風險厭惡型的，只不過每個人的承受底線不同。
4、目前，官方和媒體主流對於泡沫的宣傳存在誤區。泡沫並不是十惡不赦的萬惡之源。細看美國200多年的發展史，我們會明白，200多年的美國發展史就是200多年的泡沫製造史。泡沫越造越大、越造越多、破了一個出來十個，最終美國屹立於世界之巔，而不是像我們媒體宣傳的那樣跌入萬劫不復的地獄。
兩者的關系可以簡單概括成一句話：過熱預期會催生泡沫預期，進而逐漸造成恐慌，最終演變為泡沫破裂。
當多數人覺得熱，加上官方及媒體的目的性引導（目的很復雜又很簡單，簡單概況就是政治需要）就會逐漸造成過熱預期，社會上進而形成泡沫判斷，繼而造成開發商和購買者供需雙方的恐慌，風險預期愈來愈大，風險底線不斷被突破，觀望、拋盤、跳水、爛尾、泡沫破裂。

⑹ 房地產熱的含義

（一） 指房地產市場的繁榮，民眾參與度高。
（二） 指房地產市場的不應有的異常過回熱現象，是答一種經濟學上的非正常市場狀態。通常有以下幾大特徵：
① 商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。
② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。
③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。
④ 商品房購買後空置率高，二手房交易火熱。
⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。

⑺ 房地產過熱

房地產市場的過熱是由於金融市場提供了過量的流動性造成的，這當然也跟內人們的心理容預期有一定關系。當房地產市場熱到LBX不能夠承受（比如經濟危機，收入下降，無法還貸）的時候，金融風險會進一步加大。現在就是一觸即發的時候了。

⑻ 房地產開發過熱為什麼會引起物價上漲

這就是炒房團的「功勞」啦！尤其是溫州炒房團！再者，其實有很多因素的，房地產開發過熱，並不一定是供大於求，買不起房的80後還是有很多很多的，所以……

⑼ 什麼是房地產過熱

房地產過熱 這個太難解釋 簡單點就是買房子的人多 價格貴 漲的快 跟著土地也貴 等等相關產業都隨之 炒的熱熱鬧鬧的

⑽ 中國房地產市場持續過熱的原因是什麼

市場需求（自住需求和投資需求）高，政府「推波助瀾」（規劃噱頭，地王頻出，稅負偏高，灰色途徑），開發商全面炒作（自然，商務，尊享）。 ……
一言難盡啊，市場持續過熱，一個巴掌拍不響，大家都有問題。