房地產商如何買地

① 房地產開發商的土地是從國家買的嗎

不一定呀 開發商從國家買的土地蓋的房子屬於大產權的 開發商從集體或者其他地方買的土地蓋的房子是小產權的

② 房地產開發商買地

1、一般來說復，房產開發商都是從制政府拿地，當然，也有一些是從其他開發商那裡轉接過來。
2、如果從政府拿地，一般是採取競標形式，由政府出面，公開拍賣，但是必須有三家以上有資質的開發商競標才可以公開拍賣，否則只能流拍，今年二月份，北京通州運河邊那塊地就是不足三家，流拍了。
3、如果從法院拿地，這里指一些房地產開發商欠銀行的銀子，被收回土地，這里也需要競拍，不過，這里水份就大了，有時候有不少不為人知的事情。
4、如果從其他開發商轉接土地，一定要有當地政府的城建規劃圖，審批表等相關手續。

③ 房地產企業可以在私人手裡買地么

不是看地在誰手裡，而是看土地屬性是什麼，自然人擁有使用權的國有用地自然是可以轉讓給開發商，但集體用地不行。
記得採納哈~

④ 房地產開發商要買土地（使用權）要了解土地的哪些方面的問題

房地產開發商要購買土地進行房地產開發，主要是在國有土地儲備中心通過招投標內的形式拍容得土地，那怕開發商看中的地塊是農民的承包地，也要通過徵用的形式將土地進入儲備中心，然後進行招拍掛，房地產開發使用的與國家建設項目和招商引資辦企業使用土地還是有區別的，國家建設項目和辦企業便不需要進行招拍掛了。
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。總用地面積10000平米，總建築面積18000平米，則建築容積率就是1.8 。一般來說，高層住宅容積率一概不超過5，多層住宅不應該超過3，但是有些項目因為成本原因做不到。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

⑤ 房地產開發商怎麼拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產

⑥ 房地產開發商的土地在哪裡買的

在招投標中心通過競價購買的。希望我的解答能幫到你

⑦ 房地產買地需要注意哪些事項

  考慮因素之1：兩點一線長短要合適
  如果一個樓盤開盤時剛好針對年輕人推出了中小戶型的房源，同時又公布了一個極具誘惑力的價格，想必很多年輕人便蠢蠢欲動了。有的購房者雖然在東區上班，但房子買在西區，或者是出於對低價優惠區域的青睞，又或者是開發商品牌號召力令他們信服。
  不過，無目前不容忽視的現狀是論從東部到達西部，還是從西部到東部，無論是快速路還是其他道路，高峰期堵塞嚴重，等公交車和擠公交車的經歷也絕對可以稱得上是磨難。
  專家支招：「年輕人最大的資本就是時間，此時正值奮斗階段，若將大量時間耗費在上下班的無謂浪費上，對一生的發展都會有影響。」因此，年輕購房者在選房時盡量方便雙方上班，如果不能兼顧，至少在其中一方的上班地點附近買房。另外，選房時要跟著公交路線、地鐵規劃路線走，這樣即使居住地到上班地的距離遠，實際花費的時間也會縮短。
  考慮因素之2：未來孩子上學要准備
  對此類因素考慮不周的購房者基本是初次置業的年輕人，因為再置業的家庭本身已經具備了建立在經濟實力基礎之上的選擇權，以及更豐富的家庭生活經驗。有的年輕人並非沒有想到孩子日後的教育問題，但因為自身財力實在有限，已經顧不得考慮七八年之後這么久遠的事情，只能在一個狹小的購房圈中做出選擇。
  專家支招：如果年輕人購買的房子是作為婚房，並且打算盡快要孩子，就不能不考慮日後孩子上學的問題。
  「新房周邊有沒有學校?或者社區在三五年之內會不會規劃教育配套?開發商運作大型社區的品質信譽值不值得相信他們對教育資源的保障?這些都是要買婚房的購房者在選房時考慮的問題。」業內人士認為，看房時如果聽到售樓人員介紹周圍的學校如何如何多，教育資源如何豐富，購房者一定不要忘記仔細研究這些學校的性質是公立還是私立，因為私立學校一般都很昂貴，年輕家庭很難負擔。當然，如果購房者資金有限，也可以考慮市區學區周邊的二手房。但是，近年來一些好的學校周邊的房子也已經價格不菲，因此，提前做打算是必需的。
  考慮因素之3：一碗湯距離挺關鍵
  與父母同在一座城市生活的年輕家庭，離父母近點也應成為置業過程中的考慮因素之一。不過在房價、交通等諸多因素的排擠之下，與父母的距離就很容易被忽略。比如父母住在東部，而年輕人買房子時選在了西部，平時想到父母家就只能等到周末，有條件開車的家庭還好說，但父母想到子女家走動走動又變得極為不方便。多年前，日本提倡的「一碗湯」距離現在備受推崇，所謂的「一碗湯」距離，即子女與父母居住的距離不要太遠，以子女從自己家中給父母送去一碗湯，到父母處不涼為標准。
  專家支招：居住得離父母近點有很多的好處，一來各自有獨立的空間不會互相打擾，二來可以相互照顧。並且作為當下的年輕人來說，時常因為工作繁忙顧不得家務，而如果距離父母比較近，下了班之後還能有個蹭飯的地方。另外，現在年輕家庭夫妻雙方大多都有工作，日後照料孩子非常需要父母的幫助。因此選房時要盡可能靠近父母，或是沿著方便父母乘坐公交的線路選房。
  考慮因素之4：社區配套要完善
  市中心的房子升值保值毋庸置疑，但堅挺的高價令大多數人望塵莫及;偏中心城區的房子已成為剛需人群的購買重點，但是由於缺乏對住宅價值評估的准繩，「剛需」族群卻無從下手。
  很多小區樓盤像是美輪美奐的藝術品，但急需一瓶醬油需駕車半小時才能買到，親朋好友前來聚會卻找不到一家像樣的飯店。
  專家支招：對於剛需客來說，買房投資的不僅是不動產，更是未來很長一段時間的生活。開發商打造住宅不只是提供了人們「安身立命」的居所，更應費盡心思營造精益求精的生活配套。近年來，集住宅、商業等為一體的城市綜合體建築越來越多，這些問題相對得到了緩解;另外，隨著項目體量的增加，許多項目在建設之初便已經是一個完整的造城運動，因此，考察整個社區的規劃非常重要。

⑧ 各位先生,我想做房地產生意,可是如何能夠買到一塊地呢

現在房地產經過宏觀調控,國五條和國十條的出台後,相對以前來說已經比較規范內,俗話說亂容世出英雄,規范的市場是不容易輕易成功的,當然中國市場相對國外來說還是比較的混亂.房地產是一個暴利的行業,最近剛剛出來的中國10大富豪有6個是做房地產的,可以看出是一個利潤很高的行業,現在很多公司都發現這點,也都相繼進入房地產,所以現在應該比較難做了.
中國做房地產通常的情況都是如下:
首先向銀行貸款幾百萬,然後拿這些錢去打通人際關系,
就可以得到政府批下的一塊地皮,接著就開始出售期房回收資金,等房屋蓋好後基本就可以賺到3到4倍的投入了.因為現在中國的中小城市房價最低也要4.5000當然在發達地區房價更高,而成本估計在800元左右.

⑨ 房地產開發商怎樣拿地拿地的程序要辦些什麼手續，准備什麼材料

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

3）初步設計及施工圖審查；

4）規劃報建圖審查；

5）施工報建；

6）建設工程竣工綜合驗收備案。

第三部分

房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

(9)房地產商如何買地擴展閱讀

房地產的開發條件：

1、開發主體合法

進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格

。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

2、使用權

房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產管理法》第28條規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」

3、在規定的期限內動工

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

⑩ 房地產公司是如何購買土地，除了競拍還有什麼渠道。 地方土地是由政府親自賣出使用權嗎

是的，國有土地使用權通過訂立合同的方式出讓，訂立合同的具體方式包括拍賣、招標和協議等。

國家按照土地所有權與土地使用權相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權有期限地讓與土地使用者，並向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。

市、縣人民政府為土地使用權出讓方，市、縣人民政府土地管理部門為國家和本級人民政府的代表，境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得所出讓土地的使用權。

國有土地使用權出讓的批准權在國務院及各級地方人民政府，批準的目的是土地的統籌、規劃、利用，通過對土地使用權出讓的管理，使土地使用權出讓有計劃、有步驟地進行。

(10)房地產商如何買地擴展閱讀：

1、協議出讓

協議出讓是指出讓方和受讓方通過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的行為。具體而言，須由擬使用土地者向政府提出用地申請，經批准後，再由雙方協商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件等。

土地使用權協議出讓的程序為申請——協商——簽約——履約。首先，由有意受讓人根據生產經營的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申請，並提交用地意向書。

其次，出讓方和擬受讓方就土地使用權出讓的條件及雙方權利義務進行協商，討價還價，政府一方可以基於公共利益、公共政策提出合同條件和條款，但雙方在協商過程中的地位是平等的。再次，通過協商如果達成一致，即可簽署合同，合同經雙方簽署而成立。

最後，受讓方按合同的約定支付土地使用權出讓金，出讓方按合同約定提供出讓的土地使用權，並依法辦理登記，國有土地使用權登記是國有土地使用權出讓合同生效的要件。

2、招標出讓

招標出讓國有土地使用權是指通過招標、投標和定標的競爭程序出讓國有土地使用權的方式。具體而言，招標出讓是指在規定期限內，由符合規定條件的人以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地的使用權，出讓方選擇出價和條件最優者與之簽訂土地使用權出讓合同，並向其出讓土地使用權。

土地使用權招標出讓的程序需要經過以下幾個階段，即招標、投標、定標、簽約、履約。

3、拍賣出讓

拍賣出讓是出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方並與之簽訂合同、向其出讓國有土地使用權。拍賣出讓是按照「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人，一般適用於商業用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設施用地。

拍賣出讓土地使用權的程序為拍賣委託、拍賣公告與察看、拍賣實施、履約。

無論以何種方式訂立國有土地使用權出讓合同，雙方當事人都應全面、誠信地履行所作的承諾及合同義務。