『壹』 房地產企業預售房款收入在所得稅匯算清繳時怎麼處理按預計的利潤比率計算預繳所得稅嗎
年度匯算清繳時，按預售收入乘以預計毛利率後的金額，填入附表三第52行「調增金額」處。如預售收入為1000萬元，當地稅務機關確定的預計毛利率為20%，則將200萬元的金額，填入附表三第52行「調增金額」處。
『貳』 房地產企業預售收入如何進行納稅調整
國家稅務總局最近下發了《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產企業取得的房地產預售收入的所得稅處理及成本費用的歸集等問題作出了明確規定，從而使其與會計制度規定的處理方式出現了差異。根據新辦法，房地產企業應如何針對預售收入進行賬務處理和納稅調整？ 房地產開發企業是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門，具有生產周期長、投資數額大、往來對象多、滾動開發和市場風險不確定以及成本對象不易准確合理計量等特點。但現行企業所得稅徵收管理辦法主要是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點。國家稅務總局下發了國稅發[2006]31號文件，以加強對房地產開發企業所得稅的徵收管理，規范房地產開發企業的納稅行為。 房地產企業取得的房地產預售收入由於未能同時符合會計制度關於商品銷售收入確認的原則：賣方已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；賣方既沒有保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量四項條件。因此，在收到商品房預售收入時，與其他工商企業收到預收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，將其作為預收賬款處理。會計處理為借記「銀行存款（現金）」等科目，貸記「預收賬款（其他應付款、應付賬款）」等科目。待以後正式收訖售房價款或取得索取價款憑據（權利），並符合不同商品銷售方式下收入確認要件時，再將其轉為符合條件當期的損益，會計處理為借記「預收賬款」，貸記「主營業務收入（商品銷售收入）」等。 為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，國稅發[2006]31號文件對房地產企業取得的預售收入所得稅處理作了特別規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。同時根據商品房性質（經濟適用房和非經濟適用房）的不同和位於不同地區的商品房的毛利率作了具體規定：符合建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規規定的經濟適用房，其預售收入的計稅毛利率不得低於3%.不符合經濟適用房條件的房地產開發項目預計計稅毛利率按其所在地區確定：開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低於20％；開發項目位於地及地級市城區及郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低於15%；開發項目位於其他地區的，其預售收入的計稅毛利率不得低於10％。 這就是說，房地產開發企業應在收到預售收入的當期，不僅要將其並入發生當期的應納稅營業額計算繳納營業稅金及附加，而且要按項目的性質（經濟適用房和非經濟適用房）或所在地區分別至少按其預售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相關的期間費用和上述稅金後進入發生當期的損益，並將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應納稅所得額的調增項目處理，計算繳納企業所得稅。同時允許企業在按會計制度規定將上述預售收入確認為收入實現時，將已繳納過營業稅的應納稅營業額、企業所得稅的應納稅所得額作為發生當期的應納稅營業額和應納稅所得額的調減項目處理。
『叄』 房地產企業預售款納稅問題
取得預收房款，根據「預收賬款」發生額繳納營業稅及附加；
繳納時，只需要作交稅分錄，實現收入時沖回；
土地增值稅原則上是房產銷售後清算，但一般要求根據收入的一定比例預繳，這個可以和稅務局協商；
土地使用稅是再取得土地證後的次月繳納，每年一次，繳納時間也可以和稅務局協商。
『肆』 房地產企業預收房款的稅務會計處理怎麼做
DR：銀行存款
CR：預收賬款
DR：應交稅費-預交增值稅
CR：銀行存款
『伍』 房地產企業預售收入計征稅費如何進行會計處理
對於取得的預售收入應按稅法規定計算繳納營業稅金及附加、土地增值稅和企業所得稅專。
收到預售房款計征屬營業稅金及附加、土地增值稅時，借記「營業稅金及附加」科目，貸記「應交稅費——應交營業稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)」科目；繳納時，借記「應交稅費——應交營業稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)」科目，貸記「銀行存款」科目。計征所得稅時，借記「所得稅費用」科目，貸記「應交稅費——應交企業所得稅」科目。
『陸』 房地產開發企業預售所交營業稅的會計及稅務處理
房地產企業繳納營業稅問題
《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計准則》及稅法並沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。
目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額計提「營業稅金及附加」，即借「營業稅金及附加」，貸「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」等，實際繳納稅款時，借「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」，貸「銀行存款」。年度終了，對達到收入確認條件的「預收賬款」轉入當年銷售收入，並將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是借「本年利潤」，貸「營業稅金及附加」，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表「預收賬款」的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應並入其他流動資產反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數表示。
房地產企業預繳所得稅會計處理
《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關於未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。房地產開發產品完工後，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，並使用「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從「應交稅費——應交所得稅」科目轉入「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，反映在資產負債表中資產類科目中的「遞延稅款」的借方。會計分錄如下，借「遞延稅款——預售房預繳所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。
『柒』 預售房款預繳企業所得稅的會計處理指的是什麼
按照《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業所得稅。會計上，由於商品房所有權上的主要風險未轉移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作「預收賬款」處理。因此，國稅發〔2009〕31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
在實務處理中，預收房款預交所得稅的會計處理一般有兩種情況：
（1）房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。會計分錄如下：
借：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行存款
房地產開發產品完工後，企業應及時計算已實現的收入同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
借：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行存款
對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。
（2）所得稅會計的處理方式
若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，對預繳的所得稅應確認為遞延所得稅資產，繳納時同（1）一樣，年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅從「應交稅費——應交所得稅」科目轉入「遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅」科目，會計分錄如下；
借：遞延所得稅資產——預售房預繳所得稅
貸：應交稅費——應交所得稅
『捌』 預收賬款，所得稅納稅調整
確定預收款項計稅基礎時稅法規定的收入確認時點與會計規定不同，則此預收款項的計稅基礎為0。
預收款項的計稅基礎分為兩種:
（1）稅法規定的收入確認時點與會計規定相同時，計稅基礎=賬面價值
（2）稅法規定的收入確認時點與會計規定不同時，計稅基礎=0
《企業會計准則第18號——所得稅》第六條規定，負債的計稅基礎是指負債的賬面價值減去未來期間計算應納稅所得額時按照稅法規定可予抵扣的金額。
短期借款、應付票據、應付賬款等負債的確認和償還，通常不會對當期損益和應納稅所得額產生影響，其計稅基礎即為賬面價值。但在某些情況下，負債的確認可能會影響損益，並影響不同期間的應納稅所得額，使其計稅基礎與賬面價值之間產生差額。
例如：A企業因某事項在當期確認200萬元負債，計入當期損益。假定按照稅法規定，與確認該負債相關的費用，在實際發生時准予稅前扣除，該負債的計稅基礎為零，其賬面價值與計稅基礎之間形成可抵扣暫時性差異。
『玖』 房地產企業如何交稅
你可以參考下：
問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費,還有什麼稅,比如說土地增值稅要交嗎?如何交的?
答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建築營業稅，一道是銷售不動產營業稅。土地增值稅按土地的增值額計算。
問：還有我方出土地,買方出錢建樓,又該怎麼交稅？
答：《國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房徵收營業稅的問題作了明確規定： (二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業——租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。
問：怎麼樣才能合理的少交稅 ？
答：職業問題，不能公開回答。只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。
一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個「海外業務接待費2000萬元」。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」里，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。
二、避稅具體方法
一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二)是預收房款開具收據,不開具發票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四)是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五)是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六)是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八)是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九)是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十)是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清算。
三、稅務部門如何核查房產企業稅收
為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料。二是實行項目管理。要按開發項目進行納稅登記，建立項目納稅台帳，並按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發票取得情況和監控納稅進度情況。三是加強源頭控管。與開發建設主管部門加強聯系，定期取得建設主管部門控管的建設項目信息；委託房管部門在辦理房屋權屬登記時，實行"先稅後證"，防止稅源流失。四是推行房地產和建安企業納稅評估。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結合起來，建立本轄區行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低於警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。五是加強對房地產企業的稅收稽查。要適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。
二）把好徵收方式認定關，管好兩個所得稅。房地產開發經營的特點是投入資金多，開發經營時間長，按稅收的法理原則來說，所得稅實行查賬徵收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，並按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。但從調查結果看，房地產企業財務核算不規范，向稅務機關披露的會計信息不真實是普遍存在的現象。鑒於這種情況，當前在稅收征管中一方面要採取措施積極推進房地產企業規范賬證，財務核算真實；另一方面又要想方設法防止納稅人做假賬、報假數、少繳稅。要對房地產企業的所得稅征管統一實行所得稅最低負擔率與查賬徵收相結合的辦法，即對房地產企業收入實行按最低負擔率預征迦納稅人按實申報，預征的企業所得稅與營業稅同步徵收入庫，對納稅人實行最低負擔率預征後，若企業實際應繳所得稅超過已預征所得稅的，要按規定的納稅期限及時向稅務機關申報，並按實補稅。
三）加強房地產營業稅征管。對已完工交付銷售的開發項目，應及時督促房地產企業在取得竣工驗收報告的一年內進行工程結算並取得稅務發票。對故意拖延不結算的企業，應按稅收有關規定，採取核定計稅價格徵收建安營業稅。要根據本地建安造價水平，制定最低計稅價格。加強市區房地產建安工程稅收控管，統一房地產稅收和建安工程稅收管轄權，將稅收管轄權歸並給房地產開發企業的主管地稅機關。加快房地產業稅收信息化管理，通過建築業稅收信息管理系統，對房地產企業的稅務登記、納稅申報、稅款徵收、發票管理、稅源監控、稅源分析、情報交換、信息採集等進行全程跟蹤、監控和管理。對於銷售不動產營業稅要發揮好以票管稅的作用，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具《商品房銷售（預收款）票據》，要加大對不動產轉讓（銷售）專用發票的審核和管理力度，對納稅信譽較差、欠稅的房地產企業，不宜售給《不動產轉讓（銷售）專用發票》，需開具發票的一律到稅務徵收窗口開具，並認真做好開發項目稅收的預結算，做到稅票兩清，真正做到以票控稅。
『拾』 房地產企業所得稅匯算清繳中預收賬款調增調減
那麼預抄收賬款中所收的租金應襲該怎樣進行匯算？
：預收賬款中所收的租金要結轉為其他業務收入，計算預計利潤時，這部分預收賬款要予以剔除。
檢察機關說不能這樣進行調整
：檢察機關貌似不管稅收問題的，可能你想說的是稅務局的稽查局吧