房地產公司哪些費用不能抵扣

『壹』 房地產企業預交企業所得稅時，企業所得稅可以抵扣一些費用嗎

可參考國稅發（2009）31號文之有關規定，「企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。」可以是可以，但意義不大，因為在項目匯算清繳之前，企業所得稅屬於預交，而每年國稅又對各個企業形式無差別對待，導致房企也會被抽查，於是房企在年終做報表和賬務處理上，也要做到本年利潤結轉，這就要求當年的期間費用也要符合企業所得稅扣除標准，並適當結轉成本，達到預交企業所得稅與本年應交企業所得稅一致水平，有條件的還可以請審計出報告，這雖然是很矛盾的，無奈國家並不能出台完善的房企稅收政策，稅局也可以拿房企做調控工具。<br/><p>更多房產知識,點擊左下角「樓盤網」.樓盤網,為愛找個家.</p>

『貳』 房地產營改增後哪些進項稅不能抵扣

根據規定,下列抄項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
1.用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;
2.非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;
3.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;
4.接受的旅客運輸服務;

『叄』 房地產開發企業借款費用哪些能稅前扣除

根據《國家稅務總局關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）。企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
企業會計准則關於借款費用處理原則。房地產開發企業借款費用在資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者銷售狀態之後所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用狀態或可銷售狀態，可從以下幾個方面判斷：1、符合資本化條件的資產的實體建造（包括安裝）或者生產工作已經全部完成或者實質上已經完成。2、所購建或者生產的符合資本化條件的資產與設計要求、合同規定或者生產要求相符或者基本相符，即使有極個別與設計、合同或者生產要求不相符的地方，也不影響其正常使用或銷售。3、繼續發生在所建或生產的符合資本化條件的資產上的支出金額很少或者幾乎不再發生。

『肆』 房地產開發企業計算土地增值稅時，為什麼不可以扣除印花稅

土地增值稅清算，印花稅是可以扣除的。不僅印花稅可以扣除、營業稅、城建稅、教育費附加都可以扣除。在允許扣除的項目里，稅金是單獨的一項，開發費用中不包括稅金。

《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定:"九、關於計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細則中規定，允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定,其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅."

針對什麼企業:

1、針對房地產企業,其中的印花稅計入管理費用,在算土地增值額時不能扣除,但在算企業利潤時可以扣除.

2、針對非房地產企業,其中的印花稅在轉讓房產時就在土地增值額中扣除了,所以在算企業利潤時就不能扣除了.

所以說,地產企業在以前會計年度中算利潤時如果沒有扣除印花稅,在清算時肯定要扣的;如果在以前年度利潤計算時已經扣除了,有相關的憑證證明就不用扣除了.可能你說的情況屬於前者。

(4)房地產公司哪些費用不能抵扣擴展閱讀：

1、印花稅在企業的會計處理中，是記入到了管理費用中的。

2、只有在房地產開發企業計算土地增值稅進，管理費用是可以扣的，（其他企業是不可以扣的），但是是有比例限制的，並不是以實際發生額全部扣除的。

3、在計算土地增值稅時，可以扣除的費用是與土地與房屋轉讓相關的費用與稅金的，如果是一般非房產企業，印花稅也是要記入到管理費用中的，但是管理費用是不可以扣除的，而印花稅與轉讓土地與房屋有關，可以扣除的，所以就得將印花稅單獨拿出來，放在土地增值稅可扣除的稅金中進行扣除的，所以我們就可以看到非房產企業扣除了印花稅。

4、而房地產開發企業的一切行為，都是為了土地的開發與房屋的開發與轉讓的，所以其所發生的費用全部都是與計算土地增值稅相關的，原理上也是全部可以扣除的（這里僅說「原理上」，後面會具體說到的）。

而這個印花稅是在管理費用裡面的，管理費用可以扣除，那麼自然裡面的印花稅也就自然而然的扣除的，所以我們看不到單獨扣除印花稅的影子。這就是你所看到的現象，從而形成了你誤解之處。

參考資料：國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知-網路

『伍』 房地產開發企業管理費用的發票可以抵扣嗎

企業實行營改增以後，房地產開發企業管理費用的發票只要符合稅務部門的規定就可以抵扣進項稅額！

『陸』 房地產企業可以抵扣的進項稅有哪些

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第八條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和11%的扣除率計算的進項稅額，國務院另有規定的除外。進項稅額計算公式：

進項稅額=買價×扣除率

（四）自境外單位或者個人購進勞務、服務、無形資產或者境內的不動產，從稅務機關或者扣繳義務人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。

准予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。

(6)房地產公司哪些費用不能抵扣擴展閱讀：

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第九條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產；

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、勞務和交通運輸服務；

（四）國務院規定的其他項目。

第十一條小規模納稅人發生應稅銷售行為，實行按照銷售額和徵收率計算應納稅額的簡易辦法，並不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×徵收率

小規模納稅人的標准由國務院財政、稅務主管部門規定。

第十二條小規模納稅人增值稅徵收率為3%，國務院另有規定的除外。

第十三條小規模納稅人以外的納稅人應當向主管稅務機關辦理登記。具體登記辦法由國務院稅務主管部門制定。

小規模納稅人會計核算健全，能夠提供准確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理登記，不作為小規模納稅人，依照本條例有關規定計算應納稅額。

『柒』 「營改增」後房地產，建築企業的哪些進項稅金不能抵扣

財稅2016第36號文件
第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（七）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

『捌』 房地產企業增值稅哪些進項稅額不能抵扣

《有關事項的規定》明確：
（1）購進服務、無形資產、不動產用於內簡易計稅方法計稅項容目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費。
（2）非正常損失的購進貨物、相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（7）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

『玖』 土地增值稅清算時有哪些成本不能加計扣除

國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

第一，取得土地使用權時所繳契稅可計入加計扣除基數。房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定：

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。

第二，裝修費用能否加計扣除視情而論。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。

第三，轉讓舊房准予扣除項目的加計率按每年加計5%計算。

第四，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理。

(9)房地產公司哪些費用不能抵扣擴展閱讀：

稅項扣除

1、法定稅項扣除。下列項目，准予納稅人在計算土地增值稅時扣除：

(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

(2)開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產開發費用)

財務費用中的利息支出，按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額，據實扣除。其他房地產開發費用，按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。

凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(1)、(2)項規定的金額之和10%以內計算扣除;

(4)舊房及建築物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;

(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;

(6)財政部規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和，加計20%的扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條

2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產收入計稅，並相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

『拾』 房地產在土地增值稅清算時，哪些費用可以扣除

根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號可以扣除的費用如下：

（一）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1. 建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2. 建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3. 建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額