支撐商業地產核心是什麼

1. 支撐中國房地產業發展的三大核心支柱是什麼

廉價勞動力 建築低成本 政策支持
「中國的房價在短期或者中期內會是上漲的，將來內可能面臨下降的壓容力。」（資料圖片） 靠投機起家的大國相繼衰落了 上半年中國的GDP增長11.5%。海外評論，中國即將超越德國，成為世界第三大經濟體。與此同時各地房價突破九部委的聯合圍堵，繼續瘋狂飆升。人們又紛紛評說二者之間的關系，有關房地產業發展的爭論再次趨於白熱化，縱觀各方論點，大多都停留在經濟層面。筆者認為，房地產業的畸形發展實際上隱含著一個攸關國家現代化發展全局的重大戰略問題。 正如決定一輛汽車總體性能的是它的發動機系統而不是外殼裝飾；標志一個國家現代化程度的是它的產業製造能力和技術研發水平。在以前，這標志的是工業化能力；在當代則是信息化程度。10億條褲子和一架客機的價錢相當，但前者是落後國家後者是先進國家的標志。同理，對於國家的現代化發展來說，靠房地產拉動經濟增長數個百分點，也沒有靠新興產業拉動經濟增長1個百分點更有意義。

2. 商業地產營銷的關鍵是什麼

一、招商難度遠大於銷售，傭金上要有側重。
在實際操作中，很多一線的「置業代表」往往青睞銷售。為什麼呢？因為銷售後回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業！
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。
二、招商人員在數量上要多於銷售人員，要保持相對穩定。
對銷售人員，很多項目實行「末位淘汰制」，但對於招商人員，由於談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究「跟蹤」，不是「一蹴而就」的急於求成。項目招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核周期要加長，考核標准也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
三、 招商要善於藉助專業招商機構
在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設置代理行(中介)管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到「借船出海」的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式
在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關系。
既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了「帶租約銷售」這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
「帶租約銷售」就是招商在前，銷售在後，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關系。
商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心(區)，其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是一個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業類型。
編輯本段商業地產的六大要素
一、 只租不售
做商業地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
二、准確定位
（一）定地址
選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目，綜合面積45 萬平方米，商業面積25 萬平方米，這個項目在新區。為什麼選在新區？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10 平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，「一步差三成」。還有句話叫「隔街死」。所以商業選
址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。
（二）定客戶
目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經營不好。我們很奇怪，為什麼沃爾瑪那麼大的人流一樓的人氣不旺呢？經過反復觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一個購物中心裏面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。
（三）定規模
購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元；20 萬平方米購物中心由於規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40 元，那說明10 萬平方米就是最佳規模。現在做購物中心出現一個很不好的現象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規劃面積53 萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。
最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。

3. 商業地產招商整合解決方案的核心是什麼

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4. 商業地產策劃的核心內容

商業用地的價值判別與發展定位
策劃人員必須回答：開發什麼樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建築定位、形象定位和價格定位。
商業地產融資策劃
商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益「路線圖」。
根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，並評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不幹涉經營管理，但要貸款利息;後者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
商業地產價值鏈構造和策劃
商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也採取組織措施構建企業內部價值鏈。
商業地產建築策劃
商業建築一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建築策劃意在優化建築空間於經營業績之間的關系，優化建築空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須採取科學的建築設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃
建築和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在准確把握發展趨勢的前提下，准確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。
商業地產招商策劃
招商是商業地產永恆的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作夥伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——「自然而然，攜手九方」（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

5. 商業地產運營的核心本質和關鍵點是什麼

轉載以下資料供參考

商業地產運營的核心是市場定位。按照商業地產項目市場調研的事實和數據進行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環境分析、市場分析、發現機會市場、確定目標市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎，市場定位是項目成敗的轉折點。

商業地產運營的關鍵點是（一）定地址選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目，綜合面積45 萬平方米，商業面積25 萬平方米，這個項目在新區。為什麼選在新區？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10 平方公里，這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，「一步差三成」。還有句話叫「隔街死」。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。（二）定客戶目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經營不好。我們很奇怪，為什麼沃爾瑪那麼大的人流一樓的人氣不旺呢？經過反復觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一個購物中心裏面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。（三）定規模購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元；20 萬平方米購物中心由於規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40 元，那說明10 萬平方米就是最佳規模。做購物中心出現一個很不好的現象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規劃面積53 萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。（四）定業態一個商業項目的成與敗，可以說在業態定位的時候就已經決定了80%，剩下的20%，就取決於操作團隊的實力了。業態定位就好比一個軍團的作戰計劃，在總方針的指導下，迂迴機動作戰。業態的定位首先就決定了整個商業項目的功能布局、建築結構布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。業態定位應該是以最合適的才是最好的為原則，不應過度的追求新、奇、特，有些商業項目的業態定位相當的新穎，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷售或經營。

6. 商業地產的核心關鍵是品牌管理txt全集下載

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內容預覽：
——訪好運投資管理有限公司總經理姜海琳
當過軍人，做過警察，搞過投資，做房地產項目，好運投資管理有限公司總經理姜海琳的事業道路像她的靚麗形象一樣完美。不過，最近姜海琳卻一腳踏進了讓許多經驗豐富的地產大佬們紛紛落馬的商業地產，而且還是做一條在北京非常「普通」的「食街」，這條「食街」還有一個非常響亮的名字叫「好運街」。
北京樓市周刊：商業地產的核心不再地產而是在商業，從北京目前幾個失敗的案例中，投資者對開發商描繪的商業地產的回報越來越沒有信心，請問你認為開發商應該怎樣重塑投資者信心呢？
姜海琳：應該特別注重後期的品牌管理。可能因為我是女性的緣故，我不能像一些開發商那樣進行短、平、快的開發模式，而是從投資人的角度出發，將心比心地替客戶著想。就如「好運街」一樣，「一切以好運街為原則」是整體品牌的靈魂與核心。而支撐這種理念的便在於「只租不賣」的唯一屬性，這便鑄定了「好運街」整體品牌一體化，而絕非是餐飲……

7. 商業地產策劃的核心任務是什麼

如果是招商階段，核心是引入目標客戶，
如果屬於運營的階段核心應是如何旺場，引流

8. 制約商業地產發展的核心問題是什麼

全國首期《商業地產職業經理人》認證培訓將11月22日-26日在京開展，名額有限，預報從速!
http://blog.sina.com.cn/s/blog_843e92400100vi09.html
「2011中國商業地產人力資源高峰論壇暨中房人力資源聯盟成立儀式」於11月26日在京舉辦，論壇免費發放，誠邀商業地產行業人力資源精英前來參會！

9. 商業地產項目策劃的核心吸引力是什麼

以休閑商業綜合體為例，如何使商業地產項目策劃區別於其他同類項目?綠維創景規劃設計院認為，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。那麼，如何實現文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化?
在江蘇鹽城金色港灣項目中，綠維創景著力於西南片區的商業空白點，綠維將金大洋城市生活廣場的主題形象定位在「金色港灣」，欲將其打造成文化、購物、游樂與休閑旅遊相互結合的城市綜合體，構成一個全新的消費模式，無論從建築形態還是業態配置，都不雷同於市內現有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費蛋糕上爭奪份額;另一方面，可體現本項目自身特色，增強項目的市場競爭力。
西方學者認為古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化。區別於一般傳統商業的建築設計，為了使建築本身擁有鮮活的生命力，綠維在金色港灣的設計上，融入被認為是人類文明的源頭之一的海洋文化，同時考慮到鹽城市與美國聖地亞哥之間友好市郡關系，選擇地中海作為設計的主體風格，讓市民有一種彷彿置身在到地球另一端友好城市聖地亞哥之中的感覺，從而增加鹽城市民對友好城市的了解。
此外，綠維還通過新型業態的配置培養出新型的消費意識，激發商業價值提升，帶動商業文化策源的二次革命。 這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費蛋糕上爭份額;另一方面，可體現本項目自身特色，增強項目的市場競爭力。